【正文】 4710015033004300表28 金州區(qū)樓盤抽樣調(diào)查匯總表序號樓盤名稱開發(fā)商項目地址建筑形式占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率（%）主力戶型面積（㎡）價格（元/㎡）1雍華閣阿爾濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州斯大林路勞動大廈北側(cè)高層83168380040002新金州大廈大連港地產(chǎn)金州斯大林路284號高層63118305042383怡心居阿爾濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州北山路于勝利路交匯處高層1 389184未定4湖畔家園大連千川房地產(chǎn)有限公司金州解放路270號小高層15231632506000均價41415碧海尚城順天海川企業(yè)集團(tuán)寰海地產(chǎn)金州斯大林路和五一路交匯處高層66330，以79117二室為主350060006現(xiàn)代雅筑大連東證置業(yè)有限公司金州站前廣場盛濱花園D區(qū)41棟2號高層41055872800均價7盛濱花園B區(qū)16號大連阿爾濱集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州區(qū)火車站站前廣場東側(cè)小高層高層5000132936013025003380均價29008銀領(lǐng)國際公寓大連阿爾濱集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州火車站旁————————611079金潤花園（一期）大連新型房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州東山路多層————43137以80為主10金山苑大連市金州金山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州五一路、勝利路、金港路交匯處小高層多層9萬7012011永樂金庭大連永樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州五一路和勝利路交匯處小高層多層11萬20萬8012612恒達(dá)花園大連金州友誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州北山路82號小高層多層15萬20萬3923913憬園河畔大連中連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州區(qū)永安大道新城區(qū)多層12萬15萬44149，以80為主14大連松源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州先進(jìn)街道十里崗小高層高層90120為主；小戶型公寓4060；15大連金信集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州五一路小高層高層5萬10萬3580第五節(jié) 項目SWOT分析一、優(yōu)勢分析：q 項目緊鄰開發(fā)區(qū)，有較廣的潛在客戶群；q 大大連城市規(guī)劃前景美好，項目的區(qū)域價值將逐步體現(xiàn)；q 本地塊是重要的交通樞紐，周邊交通便利，是吸引外地客戶的重要因素；q 西山小區(qū)改造提升區(qū)域價值；q 本案北望大黑山，南瞰大連灣，可謂“依山傍?！?，是居住之風(fēng)水寶地；q 新希望集團(tuán)巨大的品牌影響力，是消費者信心的保證；q 阿爾濱集團(tuán)優(yōu)良的建筑品質(zhì)，保證項目的優(yōu)質(zhì)；q 紅土基業(yè)科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、創(chuàng)新的策劃理念，使項目贏在起跑線；q 購房落戶政策相對寬松，可吸引更多大連北三市及其他外省市客戶來此購房；q 金州區(qū)商品房價格相對較低，相較于開發(fā)區(qū)類似項目具有很強(qiáng)的市場競爭力； q 本項目已完成拆遷，無回遷戶，地勢平整，有利于開發(fā)程序的順利實施；q 金州區(qū)政府行政效率較高，相信所有手續(xù)會盡快辦理完畢。東城天下（2期）80100 9金灣新城B1大連金灣實業(yè)有限公司開發(fā)區(qū)雙D港3路車終點站多層4 7 601303400均價10疊翠花鄉(xiāng)（二期）大連華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大連開發(fā)區(qū)哈爾濱路38號多層小高層4 10 501303500430011西雅圖55表27 開發(fā)區(qū)樓盤抽樣調(diào)查匯總表序號樓盤名稱開發(fā)商項目地址建筑形式占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率（%）主力戶型面積（㎡）價格（元/㎡）1古耕國際公寓大連開發(fā)區(qū)古耕5000開發(fā)有限公司開發(fā)區(qū)金馬路高層1——30805900—8000古耕SOHO公寓高層——1002102佳和海景大連佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)區(qū)六中向西300米多層小高層58142340042003開順融通大廈大連開順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大連開發(fā)區(qū)快軌開發(fā)區(qū)站對面高層45—326617080004君悅豪庭香港北海集團(tuán)大連開發(fā)區(qū)金馬路150號小高層高層121101805500均價5福佳國際公寓大連福恒房屋開發(fā)有限公司開發(fā)區(qū)金馬路與鞍山路交匯處高層355095600070007西山小區(qū)大連海匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大連開發(fā)區(qū)快軌金馬路站高層小高層多層未定未定8乾豪市場調(diào)查結(jié)果匯總見表24。第四節(jié) 市場調(diào)查 針對本項目具體區(qū)位和項目的產(chǎn)品定位?？偟膩碚f，金州房地產(chǎn)在整個大連房地產(chǎn)的形式中，處于剛剛發(fā)展的狀態(tài)，在各種利好消息下，未來還有很大的上漲空間。■ 周邊配套：總體來說，金州整個區(qū)域建設(shè)還比較落后，一些相應(yīng)的配套設(shè)施都不是很完善，還有待于改善?！? 消費群體：目前金州的樓盤消費群體主要是金州本地人（包括在開發(fā)區(qū)工作的金州本地人）、開發(fā)區(qū)居民、金州周邊縣鎮(zhèn)居民、省內(nèi)其他中小城市和東北其他欠發(fā)達(dá)地區(qū)的較成功人士。（三）市場總結(jié)從目前金州在建、在售以及已竣工入住的項目情況來看，金州項目的總體情況是：■ 市場價格：向應(yīng)廣場、體育場板塊均價基本在35004000元/平米左右，在其他區(qū)域板塊中，位置配套相對好一點的項目均價在32003400元/平米左右，而位置配套稍差的均價則在28002900元/平米左右。從2005年土地掛牌中不難看出，大規(guī)模城市周邊土地放量，將為中低價位市場帶來激烈的競爭。（一）利好消息大連的發(fā)展政策、大連目前的房地產(chǎn)發(fā)展情況以及金州區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況、金州區(qū)政府制定的各項發(fā)展政策等，給金州房地產(chǎn)市場帶來了多個利好消息：■ 金州宏觀環(huán)境持續(xù)向好，金州居民生活水品進(jìn)一步提高，對生活質(zhì)量的要求也不斷提高，將促進(jìn)住宅市場的發(fā)展；■ 金州城市經(jīng)濟(jì)多年持續(xù)增長，第二、三產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，將為金州帶來大量的商貿(mào)人口，在很大程度上會帶動整個金州房地產(chǎn)市場的發(fā)展；■ 大大連的規(guī)劃建設(shè)為金州房地產(chǎn)市場的發(fā)育發(fā)展帶來更多的資源，其良好的發(fā)展勢頭將給金州帶來更多的機(jī)會；■ 區(qū)政府出臺的購房落戶政策，將為外埠市場帶來巨大的推動作用，對東北其他欠發(fā)達(dá)地區(qū)的人們具有一定的吸引力；■ 金州作為大大連西拓北進(jìn)的主要方向，未來計劃5年內(nèi)納入大連市區(qū)管理，大工業(yè)向金州轉(zhuǎn)移，區(qū)域人口將翻一番，達(dá)到40萬；■ 五一路收費口取消，金州和開發(fā)區(qū)和成一片，沈大高速收費口北至九嶺，收益最大的就是金州南部；■ 輕軌三號沿線開始建設(shè)，大大縮短了大連、開發(fā)區(qū)到金州的時間；■ 金州將建四港，一個機(jī)場。因此，2006年將是金州房地產(chǎn)市場競爭異常激烈的一個時期。表26 金州區(qū)2005年度國有土地出讓供應(yīng)信息供地總量(公頃)按土地來源分(公頃)按土地用途分(公頃)現(xiàn)有建設(shè)用地新增建設(shè)用地商服用地住宅用地工業(yè)用地其他用地商服設(shè)施商業(yè)性辦公樓高檔住宅普通商品住房其他住宅工業(yè)用地其他用地00從上表和土地掛牌情況表可以看出，以金州相對較小的區(qū)域來看土地投入計劃，可以說，金州的土地市場投入量非常巨大。%%。%，%%。（三）城市基礎(chǔ)設(shè)施投資2004年，其中，城市道路改造投資2100萬元，；，%；施工面積達(dá)到795萬平方米，；房地產(chǎn)開發(fā)投入社會資金6億元，（，公建9平方米），其中當(dāng)年新開工面積31萬平方米（住宅26萬平方米，公建5萬平米）。增長25%。第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)外商投資開始活躍。充分發(fā)揮日韓招商代表處的作用，加大對日、韓招商力度。全年外商投資企業(yè)增資額達(dá)5900萬美元，占全區(qū)實際使用外資額的31%。全年新批外商投資企業(yè)80家，%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)到110億元，%。社會消費品零售總額完成41億元，%。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn)125億元，%。%。三、金州區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2005年是全面完成“十五”計劃和銜接“十一五”發(fā)展的關(guān)鍵之年。歷時5年的站前廣場改造全面完工，完成了沈大高速公路金州出入口和三十里堡出入口改造工程。2005年，繼續(xù)推進(jìn)煤氣入戶工程，新增煤氣用戶4000戶?！?城區(qū)煤氣供應(yīng)站建成 2004年，金州區(qū)為加快城市化進(jìn)程，提高居民生活質(zhì)量，通過市場化運作，投資1200萬元，鋪設(shè)自開發(fā)區(qū)西太平洋石化公司至金州城區(qū)的煤氣管道，建成煤氣配送站?！?城區(qū)沙土路改造超額完成任務(wù) 2004年，金州區(qū)為改善城市人居環(huán)境，方便居民出行，對城區(qū)內(nèi)的沙土路進(jìn)行全面普查和改造施工。8月末，廣場拆遷任務(wù)基本完成，施工建設(shè)展開。將建四個港口、一個機(jī)場?！?臨港工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積27平方公里 2004年，金州區(qū)抓住大連建設(shè)東北亞航運中心的機(jī)遇，把金州區(qū)建成為東北亞航運中心的倉儲基地和港口服務(wù)基地。二、金州區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)（一）總體規(guī)劃◎ 城區(qū)規(guī)劃 2004年，金州區(qū)規(guī)劃和國土資源局調(diào)整完善金州城區(qū)總體規(guī)劃，其中主要包括金州新城區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃面積4100公頃；新城區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)首期工程規(guī)劃，規(guī)劃面積350公頃；大連機(jī)車廠區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃面積100公頃等。沿線共設(shè)車站9座，在九里村設(shè)置車輛段1座。途經(jīng)五一路、解放路、金興路、勝利路、202國道。該線路是大連至金石灘快軌3號線的延伸。（）。其中，；；；。95%以上的高中畢業(yè)生升入普通高校，%；中等職業(yè)學(xué)校6所，在校學(xué)生3981人?！?，℃；。全區(qū)有少數(shù)民族30個，共87433人?！?，‰，%。（三）人口民族至2004年末，全區(qū)總?cè)丝?56458人（含流動人口），其中，戶籍人口471719人，%。（二）行政區(qū)劃至2004年末，金州區(qū)轄1個鄉(xiāng)（七頂山滿族鄉(xiāng)）、9個鎮(zhèn)（亮甲店鎮(zhèn)、向應(yīng)鎮(zhèn)、登沙河鎮(zhèn)、杏樹屯鎮(zhèn)、華家屯鎮(zhèn)、三十里堡鎮(zhèn)、石河鎮(zhèn)、二十里堡鎮(zhèn)、大魏家鎮(zhèn)）、6個街道辦事處（先進(jìn)街道、站前街道、光明街道、中長街道、擁政街道、友誼街道）。尤其是金州區(qū)，共參展17個項目，為歷年來之最；在價格上，也從去年的均價2000元/平米左右上漲到3000元/平米以上。此次參展的樓盤中，未定價樓盤達(dá)39個，絕大部分為新樓盤，可見開發(fā)商對大連未來房價的發(fā)展趨勢不太明朗，定價較為謹(jǐn)慎。本屆春季房交會參展開發(fā)商86家，總開發(fā)建筑面積達(dá)1564萬平方米，參展樓盤96個，其中新樓盤51個，占參展樓盤的53%，參展新樓盤首次過半，在歷屆展會中絕無僅有！在對主城區(qū)每個樓盤逐個調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，價格在五、六千元左右的樓盤占絕大多數(shù)，只有甘井子區(qū)部分樓盤出現(xiàn)了4500左右的價格。六、2006年春季房展總結(jié)為期4天的2006大連春季房交會落下帷幕。圖25土地市場供給趨勢從數(shù)據(jù)可看出土地供應(yīng)在緊縮之后放量加大，其中一個重要的原因是：政府希望能通過土地增量及其結(jié)構(gòu)的調(diào)控，達(dá)到緩解由供需不平衡引起的房價上漲幅度過快的目的。從2004年開始，大連市土地供應(yīng)規(guī)模得到有效控制，土地市場價格保持穩(wěn)步上漲，呈現(xiàn)出健康良好的發(fā)展局面。其中公建用地占1