【正文】 收入可達(dá) 400億元。 截止目前，經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)共有企業(yè) 2800 余家，引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目 450 項(xiàng)。股東擴(kuò)大、資金融進(jìn)、資產(chǎn)整合，資本運(yùn)營(yíng)的速度大大加強(qiáng)，因此這也將極大的促進(jìn)公司的快速發(fā)展。 由于項(xiàng)目的合作都是合 作各方共同、充分協(xié)商一致的結(jié)果，而這批發(fā)起人中將會(huì)不同行業(yè)的精英，如策劃大師、資本運(yùn)營(yíng)高手、管理專(zhuān)家、公關(guān)天才、金融家等一個(gè)相當(dāng)合理、優(yōu)美組合的團(tuán)隊(duì)，因此預(yù)估大家磨合，合作將會(huì)較快到位。 隨著珠三角、長(zhǎng)三角、京津唐區(qū)域發(fā)展以及西部開(kāi)發(fā)的升級(jí)升溫，相當(dāng)一批相關(guān)城市具有迫切的發(fā)展希望，以及被促動(dòng)發(fā)展的格局，城市運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)火熱度至少將 15 年的高增長(zhǎng)期。 由于一個(gè)設(shè)計(jì)優(yōu)秀，管理規(guī)范的城市運(yùn)營(yíng)公司很容易顯示出公司的 巨大投資收益前景，將會(huì)吸引有戰(zhàn)略眼光的公司關(guān)注這類(lèi)公司，募集股本金也相對(duì)容易。 珠三角（主要指深圳、廣州）地區(qū)大部分投資公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在當(dāng)?shù)匾押茈y要長(zhǎng)時(shí)期得項(xiàng)目，尤其是大項(xiàng)目，他們都急需找這類(lèi)題材合作。 這類(lèi)公司的組織架構(gòu)，人員招聘以及培訓(xùn)，西安匯川置業(yè)有限公司具有完備的經(jīng)驗(yàn) 與能力，只要啟動(dòng)資金到位，將會(huì)在三個(gè)朋之內(nèi)基本完成，半年內(nèi)即可啟動(dòng)作業(yè)。 c) 后期 A、 后期運(yùn)作（第三年 ~第五年）重點(diǎn)與香港、美國(guó)、日本等地的投資商建立聯(lián)系，拓展獲取海外資金的渠道，并可推出一部分子公司或二級(jí)公司進(jìn)行海內(nèi)外上市，募集大批資金，進(jìn)行更高規(guī)格的運(yùn)作。 b) 中期 C、模式，中期運(yùn)作（第二年 ~第三年）在保證有較好的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金收益外，主要通過(guò)資產(chǎn)置換，股權(quán)置換兼并重組，占有獲取大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進(jìn)行大規(guī)模的資本運(yùn)作，為未來(lái)直接上市或借殼上市打下基礎(chǔ)。 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 25 25 十二、 城市運(yùn)營(yíng)商的幾個(gè)發(fā)展階段概述 a) 初期 A、模式，早期啟動(dòng)運(yùn)作（第一年）主要段磨練和培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)，適當(dāng)?shù)拈_(kāi)展業(yè)務(wù)。 募股材料要做成中英文兩種版本。 例如正在尋求國(guó)內(nèi)大規(guī)模擴(kuò)張的房地產(chǎn)公司，在全國(guó)有業(yè)務(wù)的大型建筑公司，大型公關(guān)公司，大型投資公司，股份的募集早期主要由西安匯川置業(yè)有限公司法人金國(guó)安所率團(tuán)隊(duì)與投資集團(tuán)共同發(fā)起。無(wú)論政治或商業(yè)，都因比較而產(chǎn)生督促自己的力量，一定要有競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，才能徹底地發(fā)揮潛力。細(xì)心體貼，看起來(lái)似乎是不足以掛齒的小節(jié)，其實(shí)是非常緊要的關(guān)鍵，往往足以影響大局。沒(méi)有足夠的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，不能滿足工作上的需要，但如果員工沒(méi)有正確的判斷事物的價(jià)值，也等于烏合之眾。力主培養(yǎng)員工的向心力，讓員工了解公司的創(chuàng)業(yè)動(dòng)機(jī)、傳統(tǒng)、使命和目標(biāo)。二是注重員工的精神教育和人才培養(yǎng)。公司的培訓(xùn)：一是注重人格的培養(yǎng)。第一個(gè)階段是自我約束階段，不做不該做的事，強(qiáng)化職業(yè)道德；然后進(jìn)入自我管理 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 23 23 階段，做好應(yīng)該做的事 —— 本職工作，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)技能；進(jìn)入第三階段，自我激勵(lì)，不僅做好自己的工作，而且要思考如何為團(tuán)隊(duì)做出更大的貢獻(xiàn)，思考的立足點(diǎn)需要從自己轉(zhuǎn)移到整個(gè)團(tuán)隊(duì)；最后是自我學(xué)習(xí)階段，學(xué)海無(wú)涯，隨時(shí)隨地都能找到學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。 這是一個(gè)超常規(guī)發(fā)展的計(jì)劃， 幫助較高層的經(jīng)理人員從全局把握職位要求，改善工作方式。員工進(jìn)一步升遷為部門(mén)負(fù)責(zé)人后，需要參加什么培訓(xùn)就主要由他本人決定了。 當(dāng)員工通過(guò)公司內(nèi)部招聘成為一線的經(jīng)理，加入到公司內(nèi)部管理工作中來(lái)。 首先是 “ 新員工培訓(xùn) ” ，這將幫助個(gè)人很快熟悉并適應(yīng)新環(huán)境。構(gòu)造企業(yè)法人合理機(jī)構(gòu)，就是要在改組現(xiàn)有國(guó)營(yíng)、集體企業(yè)的過(guò)程中，建立科學(xué)化、規(guī)范化的組織制度和管理制度，使企業(yè)既能夠高效運(yùn)轉(zhuǎn)，又能夠適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制。股東 會(huì)是由全體出資人 (即公司股東 )組成的公 司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)；董事會(huì)是 由股東會(huì)選舉產(chǎn)生的代表全體股東利益的公司常設(shè)權(quán)力機(jī)構(gòu)，向 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 22 22 股東會(huì)負(fù)責(zé)；監(jiān)事會(huì)是由股東會(huì)選舉產(chǎn)生的代表股東利益并對(duì)董事會(huì)及其成員以及高層經(jīng)營(yíng)管理人員進(jìn)行監(jiān)督的機(jī)構(gòu)。 公司 應(yīng)具備的科學(xué)化、規(guī)范化的 現(xiàn)代 企業(yè)組織制度和管理制度。公司制是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的一種典型的組織形式，但不是唯一的形式。 c) 組織及治理結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新 公司按 現(xiàn)代企業(yè)制度 運(yùn)營(yíng)和管理，使 企業(yè)真正成為面向國(guó) 際、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的法人實(shí)體和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體。發(fā)展 過(guò)程中要 公司重視人力資源的儲(chǔ)備和建設(shè)。 b) 人才的結(jié)構(gòu)建議 人力資源的配置要有優(yōu)勢(shì)，從團(tuán)隊(duì)、從 CEO，從運(yùn)作理念都要做到高深、高超，體現(xiàn)高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高水平、高要求。在尊重土地 ，尊重自然，尊重文化的前提下，承接經(jīng)濟(jì)與人文，城市與建筑。城市運(yùn)營(yíng)商的項(xiàng)目運(yùn)作方式有以下幾種模式：做城市公建設(shè)施開(kāi)發(fā)（圍繞城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行開(kāi)發(fā)，結(jié)合政府的要求，然后帶動(dòng)著周邊地區(qū)，包括商業(yè)街、包括藝術(shù)中心等開(kāi)發(fā)）；參與新城規(guī)劃，并積極進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)施；借用城運(yùn)會(huì)等大型活動(dòng)主題完善周邊配套，提升土地及項(xiàng)目?jī)r(jià)值。第二，在開(kāi)發(fā)方式上，將省內(nèi) 開(kāi)發(fā)與外援開(kāi)發(fā)相結(jié)合，不僅考慮自己的項(xiàng)目，而且考慮城市的發(fā)展。負(fù)責(zé)重大城 建項(xiàng)目建設(shè)資金的籌措和投入，以資本、資產(chǎn)的市場(chǎng)化運(yùn)作，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建立和完善城市建設(shè)資金投融資體制，更好地發(fā)揮政府在資本運(yùn)作和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的導(dǎo)向和調(diào)控作用，促進(jìn)資本、資產(chǎn)跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨部門(mén)、跨所有制的流動(dòng)，提升資本運(yùn)作和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的層次、能級(jí)和效益；促進(jìn)城市建設(shè)資金的合理配置和滾動(dòng)增值，為加快城市化進(jìn)程服務(wù)。 ——— 地方政府有進(jìn)行城市運(yùn)營(yíng)的愿望。 ——— 具有符合條件的ＧＤＰ規(guī)模。 ——— 地方財(cái)政經(jīng)常性盈余。然后建立、整合了2 套管理體系：目標(biāo)體系和績(jī)效體系，提煉、優(yōu)化了 3 個(gè)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)流程：客戶開(kāi)發(fā)流程、客戶拜訪流程、信息傳 遞流程，從而使整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程的效率得到了保證。這兩個(gè)調(diào)整的原則是人員費(fèi)用增加不大、營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍精簡(jiǎn)，不會(huì)給該企業(yè)帶來(lái)管理上的難度。建立富有挑戰(zhàn)性的激勵(lì)制度，將營(yíng)銷(xiāo)人員的個(gè)人發(fā)展與公司的發(fā)展結(jié)合起來(lái)，給予他們物質(zhì)上的回報(bào)空間和職業(yè)發(fā)展的成長(zhǎng)空間。 再次，要吸引資金，包括利用各種國(guó)際組織、外國(guó)政府的優(yōu)惠貸 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 17 17 款或援助；對(duì)城市某些重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，可采用ＢＯＴ方式，吸引國(guó)外資金；也可適量發(fā)行城市建設(shè)債券籌 集一定資金。 其次，要盤(pán)活城市存量資產(chǎn)，進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)。而要搞好城 市運(yùn)營(yíng)，就必須培育發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)，進(jìn)行城市資產(chǎn)的資本運(yùn)作。在新的歷史條件下，城市政府一方面要把 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 16 16 城市作為重要的資本來(lái)經(jīng)營(yíng)，另一方面又承擔(dān)著城市規(guī)劃發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市投資環(huán)境營(yíng)造的重要任務(wù)。 因此，城市運(yùn)營(yíng) 的任何一個(gè)動(dòng)作都必須找到三者政府、企業(yè)、老百姓 從市場(chǎng)的角度講，三者互為關(guān)聯(lián)，政府決策，企業(yè)推進(jìn)，老百姓買(mǎi)單的利益均衡點(diǎn)，作到市場(chǎng)的良性循環(huán)。 其次，城市形象必須有相應(yīng)的內(nèi)涵去支撐，必須通過(guò)企業(yè)的廣泛參與來(lái)培育相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈。目前在中國(guó)的很多城市，一些頗有實(shí)力的企業(yè)作為城市運(yùn)營(yíng)商已慢慢浮出水面，在每一個(gè)浩大的工程背后，幾乎都有他們的身影。好的、成功的城市運(yùn)營(yíng)應(yīng)該積極調(diào)動(dòng)社會(huì)各方力量，尤其是企業(yè)的廣泛參與，形成政府、企業(yè)及 社會(huì)的良性互動(dòng)。從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，城市本身就是一 筆資產(chǎn)，也同樣要追求增值，走差異化生存的道路，也要有自己的發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)思路、整合平臺(tái)和操作手段，從某種意義上可以說(shuō)，城 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 15 15 市運(yùn)營(yíng)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)有著天然的相似性?？梢哉f(shuō)，沒(méi)有個(gè)性的城市就沒(méi)有差異化競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有靈魂的城市 就沒(méi)有內(nèi)涵，沒(méi)有理念的城市就很難做到可持續(xù)發(fā)展。好的城市定位，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是充分挖掘城市的各種資源，按照唯一性、排他性和權(quán)威性的原則，找到城市的個(gè)性、靈魂與理念以及核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。可口可樂(lè)、西門(mén)子、三菱、日立、羅爾斯 .羅伊斯、 ABB、海德魯、康明斯、 BP 等 25 家境外世界 500 強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目和臺(tái)灣頂新、香港金威、陜重汽、兵器工業(yè)集團(tuán)、貴航等一批國(guó)內(nèi)知名企業(yè)先后入駐，促進(jìn)了四大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （三）、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作： 國(guó)與國(guó)之間的競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)就體現(xiàn)在城市之間的競(jìng)爭(zhēng)，提高城市的競(jìng)爭(zhēng)力，是一個(gè)國(guó)家參與全球競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。因此，真正有效的城市運(yùn)營(yíng)計(jì)劃是必須可以實(shí)施，可以有效的調(diào)動(dòng)多方資源參與運(yùn)作的計(jì)劃。 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及資源自由 流動(dòng)的情形看，大多數(shù)城市尤其是中小城市往往都十分缺資源。同時(shí)，政府應(yīng)規(guī)范、完善土地市場(chǎng)的規(guī)則，完全通過(guò)投標(biāo)、拍賣(mài)等方式出讓土地。非產(chǎn)業(yè)化，就是本來(lái)可以成為營(yíng)利行業(yè)的領(lǐng)域，因?yàn)榇饲暗牧?xí)慣和人們對(duì)于政府低價(jià)供給的依賴(lài)，而無(wú)法以營(yíng)利方式供應(yīng)，于是動(dòng)力缺失，效能低下；而市場(chǎng)準(zhǔn)入壁壘，則是指已經(jīng)成為營(yíng)利行業(yè)的領(lǐng)域，因?yàn)檎叩脑驅(qū)е铝藟艛嘟?jīng)營(yíng)，其他資本無(wú)法獲準(zhǔn)進(jìn)入，于是也因?yàn)闆](méi)有競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致沒(méi)有效率。 但目前我國(guó)城市擴(kuò)張的最大瓶頸，正是公用事業(yè)的投資不足。只有當(dāng)這些設(shè)施建立起來(lái)，其周邊的土地才可能成為房屋建造的原材料。 目前在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求快速增長(zhǎng)、城市運(yùn)營(yíng)商快速裂變與發(fā)展的局面下，究竟是什么約束了城市快速成長(zhǎng)呢？這其中的核心關(guān)鍵，就是資源整合及基礎(chǔ)建設(shè)。在現(xiàn)實(shí)中，很多城市片面地強(qiáng)調(diào)城市 實(shí)施操作，尤其把規(guī)劃錯(cuò)當(dāng)了策劃，忽略了在此之前的策劃工作，造成巨大的損失。城市 運(yùn)營(yíng) 與城市策劃的關(guān)系 在于： 前者側(cè)重于務(wù)實(shí)，后者側(cè)重于務(wù)虛，在城市 運(yùn)營(yíng) 之前，必須先務(wù)虛，也就是要充分研究城市的定位和發(fā)展戰(zhàn)略， 選定先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)模式。 1 城市運(yùn)營(yíng)公司首年費(fèi)用合計(jì)： 萬(wàn)元 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 12 12 八、 快速與發(fā)展的機(jī)遇與途徑 （一）、策劃開(kāi)始 工欲善其事，必先利其器。在這種啟動(dòng)模式下由策劃公司相互聯(lián)手配合作業(yè)，其投資收益當(dāng)年就可收回。 即分別注冊(cè)城市運(yùn)營(yíng)投資公司與策劃公司 ,兩套人馬，由投資公司控股策劃公司，策劃公司在投資公司相反持有一定比例股份。 簡(jiǎn)而言之，人流、物流、財(cái)流、關(guān)系流、資金流都紛紛向城市運(yùn)營(yíng)公司匯聚，在這種有著巨大市場(chǎng)需求，天時(shí)地利人和的狀態(tài)下，城市運(yùn)營(yíng)公司發(fā)展前景將是無(wú)可限量的。而城市運(yùn)營(yíng)商在其運(yùn)作過(guò)程中，往往優(yōu)先同地產(chǎn)商、建筑商、銀行等各類(lèi)主體開(kāi)展 深度合作。 （ 12）戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的積累。 （ 11）優(yōu)秀人才的集合。 （ 10）特別的融資平臺(tái) 。任何一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目從研發(fā)到運(yùn)營(yíng)都會(huì)與政府共推共建，而政府的運(yùn)作有相當(dāng)部分都要通過(guò)其掌控的媒體進(jìn)行宣傳報(bào)道。在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制并不十分完善的國(guó)度里，這種關(guān)系的建立無(wú)疑是企業(yè)的一筆巨大在財(cái)富。 （ 8）各級(jí)政府關(guān)系的建立及優(yōu)先積累。 （ 7）產(chǎn)業(yè)重組的優(yōu)先機(jī)會(huì)。在任何城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中，土地資源都是很寶貴的資源，而城市運(yùn)營(yíng)商由于搶占一系列重要先機(jī)，可以用一系列項(xiàng)目事先廉價(jià)獲得土地。這種作為給企業(yè)帶來(lái)的特別機(jī)遇，是其它公司很難獲 得的。 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 8 8 （ 5）城市運(yùn)營(yíng)會(huì)巧妙借力，將政府職權(quán)加以利用。這便使城市運(yùn)營(yíng)商與海內(nèi)外的戰(zhàn)略投資者有優(yōu)先合作的機(jī)會(huì)。 （ 3）為吸引海內(nèi)外戰(zhàn)略投資者搭建特別通道與平臺(tái) 眾所周知海內(nèi)外各類(lèi)游資都在積極尋找項(xiàng)目，由于海外的資本市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)，大部分融資的成本一般都在 7— 8%以?xún)?nèi)，而在中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，投資回報(bào)率常常在 30— 40%之間。 （ 2）具備優(yōu)先獲項(xiàng)