【正文】 和銀行做好溝通工作，按照施工進度越早越多的申請。開盤時，銷控區(qū)人要放滿，增加現場下單的緊迫氛圍。開盤前完成物業(yè)管理公司的招標工作，案場物業(yè)服務人員培訓到位，訓練有素。開盤具體工作包括：為增加開盤的轟動效應，前期廣告鋪墊要合理有效布置，適當舉行有針對性的推廣圈層活動，有條件的邀請政府要員、新聞媒體和企業(yè)家代表提前參觀，創(chuàng)造社會認同氣氛和免費宣傳效應。區(qū)域項目對主席在規(guī)劃圖上劃的展示圈必須高度重視，展示區(qū)開放前應做到“目之所及，皆是完美”。（4）經整改后復檢，如聯合驗收小組對驗收合格、達成一致意見的，填寫驗收記錄表，各參與驗收的人員簽名確認。（2）在驗收中涉及設計的問題，如驗收組內部意見不一致的，應提交產品研發(fā)院牽頭組織相關部門研討，將研究建議報主席辦、總裁辦審定。驗收內容包括營銷環(huán)境、建筑質量、物業(yè)管理、市政工程、園林綠化效果和服務管理系統（安保、后臺管理系統）及產品設計合理性、裝修標準與銷售合同一致性、工程質量等。同時特別注意要做好室內陰生植物的養(yǎng)護。綠化施工工序：堆坡造型——種植大樹——石頭、汀步石安裝——灌木、地被種植——草皮和玉龍草的種植——完工，小品擺設和成品保護。園林施工要注意：（1）跟進圖紙，主要的園建圖、水電圖、結構圖；（2）室外園藝綠化與建筑施工的工作面劃分；（3）提前做好施工籌備，項目開工時綠化（尤其是地形土方早日完成）同步開工，交叉作業(yè)，售樓部前后花園、泳池、水景區(qū)等與土建同步施工；（4）私家花園的園藝綠化等排刪拆后即馬上施工；（5）可種綠化的地方先進土種綠化。（4）入墻整體衣柜：供應商生產及安裝時間30天；（5）海洋展池：供應商制作及安裝時間120天；（6）專業(yè)泳池工程：安裝時間60天；（7）國振裝修：廠家生產及安裝時間100天；七、園林綠化穿插景觀充分考慮水體、山體等自然借景，通過參觀公園、植物園和當地最好樓盤，了解當地植物選用的原則，利用當地最便宜、最實用的植物為我公司造景，打造最合適的景觀風格。前期物料、設備采購時如涉及到酒店、物業(yè)，要請酒店、物業(yè)參與設備選型。確定電梯、石材、裝修材料及家具等進場時間與工程進度的高度銜接，關鍵點在于接到圖之后一周時間內下單，有些可以先根據裝修標準下單，施工圖出來后再核對數量補單；洋房板房使用的材料直接甲供，樣板房在2樓及以上的，開放式電梯應同步投入使用；與現代家居、設計家私組溝通好，確保入戶門、房間門、木地板、櫥柜、家私及時進場安裝及擺放。展示區(qū)裝修工程聯系單：區(qū)域項目提交展示區(qū)裝修工程聯系單至集團工程管理中心、運營中心、雅駿裝修公司，由工程管理中心統籌展示區(qū)裝修工程任務安排及下達。 裝修進場前期準備：（1）裝修施工任務應預先落實，最好施工前40天用書面形式通知施工單位，有條件時考慮提前60天。五、裝修突擊管理集團成立了以雅駿裝修公司為主導的裝修突擊隊，對新項目（含舊項目新地塊）展示區(qū)重點突擊，并且集團要求雅駿裝修公司到2013年9月實現對新項目展示區(qū)的全面承接。采取流水、穿插施工，前工序給后工序預留工作面，確保分部分層交接場地；上下工序按確保的節(jié)點按時驗收、交接合理；主體周邊水景、道路管網的施工，在主體腳手架未落的條件下，采用局部拆除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推進室外各項工程的施工。四、施工組織科學按照“整體市政管網先行，單體結構與砌體同步，機電、裝修、園藝綠化穿插進行”來組織施工計劃。趕工獎應在事前以協議的形式約定，明確獎勵的條件和處罰規(guī)則；趕工獎后補無效。同時，要重點考慮關鍵工序的施工組織，例如，有掛石的施工時間較長（尤其關注石材材料的堆放場地合理設置），其施工應該盡量安排在前面。趕工時要按照主席要求的“24小時，滿人工作”的原則來組織樣板區(qū)的搶工，流水作業(yè)，人山人海的去做，每一個工作面都要有人。 二、設計合理出圖根據“先展示區(qū)，后貨量區(qū)；先管線，后主體；先基礎、后上部；裝修、機電、綠化同步”的原則出具圖紙，第一時間內給予項目施工隊圖紙支撐。小雨、中雨通過提供雨衣給工人，讓施工單位沒有借口不開工，并且項目也以身作則，親自在現場督促施工單位加班，這樣項目只需支出很少的成本，在不是很惡劣的天氣中爭取到寶貴的時間。 為了保證施工進度，需要著重審查的內容包括：有無制定節(jié)假日（如春節(jié)）期間的趕工人員、資金安排措施，有無擬定雨季、高溫、臺風等惡劣氣候條件下施工的應急補救預案，對訂貨期較長的材料設備有無提前訂貨措施等?！瘓F總裁莫斌一、計劃管理嚴謹一級計劃： 展示區(qū)計劃要單獨編制，編制計劃時嚴格根據公司一級計劃節(jié)點完成關鍵線路分析及計劃倒排，依據適度超前的原則，制定重大節(jié)點倒排計劃、專項計劃，制定嚴謹的二、三級計劃，實時跟蹤，及時糾偏，確保重大節(jié)點按時（提前）完成。第三部分 聚焦展示區(qū)域，確保完美開盤“搶臨設，保保障；搶地下，保地上；搶主體，保裝修；搶板房，保貨量。 利用開工典禮這一契機，合理合法地把展示區(qū)土方和施工臨路提前施工和鋪設完成；提前邀請當地政府官員參與開工典禮，并溝通當地主流媒體發(fā)布，擴大品牌及項目影響力, 摘牌后即通過戶外廣告牌、新聞宣傳進行品牌導入。（4）同時項目要提前通知施工單位準備報建所需的配合資料，并積極協助完成一些與政府相關的手續(xù)。特殊情況下同政府溝通，單獨就基礎圖進行報建，確保摘牌后取得基礎施工的“尚方寶劍”。推進規(guī)劃報建工作，有條件的先做地勘。八、摘牌即是開工報建前置：（1）現場動工前應盡量辦理好先行施工合法手續(xù)，這就要求我們進入一個地方時，首先要到各部門（行政服務窗口）了解所有的報建報批驗收流程，了解需要提供的資料和當地的特殊要求，提前做好一切準備，特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門溝通調整好，土地立項10天內完成規(guī)劃設計方案編制，協調政府及各相關部門召開規(guī)劃提報會，提出我司規(guī)劃思路和規(guī)劃手續(xù)預審等推進理念通過預審批，獲得規(guī)劃主管部門及當地主要領導支持。必要時，可以邀請政府領導到集團或公司其他成功樓盤參觀。爭取政府相關領導掛職我司項目，如爭取城建副市長級別領導掛職指揮部長。提前考慮項目臨時宿舍、永久宿舍問題。提前完成紅線外臨時道路建設及場區(qū)內的管網及施工道路的建設，臨近公路要注意考慮地塊開口問題。在收地完成前就應該與水電部門簽訂合同，確定水電到達地塊時間，確保摘牌后能順利及時接入臨水臨電，不妨礙項目現場施工，在條件不具備的情況下，可以在前期施工采用發(fā)電機。施工合同：區(qū)域項目應積極參與施工合同中“工程管理條款”的制定，掌握進度管理主動權；提前確定展示區(qū)各專項工程合同單價，尤其對于趕工費、施工進度明確約定、施工人員數量、垂直運輸設備數量、總分包權責約定等，提前確定操作方式，為后期支付工程款提供依據。（3）對舊項目、新地塊，若相近時間剛招過標，則可以直接以擴標的方式確定單位?？焖俅_定施工單位的方法（1）條件允許的情況下，示范區(qū)應將樁基礎（或其它基礎類型）與總包工程招投標分開進行。項目必須主動的參與到招標的工作中去，選擇總包單位時應考慮：（1）施工單位的實力；（2）施工單位的信譽度；（3）施工單位的經營狀況；（4）特別關注施工單位擬委派的項目經理（施工生產負責人、經營負責人或包工頭本人有調動公司資源能力優(yōu)先）——優(yōu)先選用熟悉公司操作模式、同區(qū)域合作過的、在當地做過項目、信譽好的項目經理。招標立項方面要前置的工作包括：（1）盡快了解當地的市場材料價格，購買當地的定額及材料信息資料，了解項目現場的特殊情況；（2）將現場的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等，提供給成本管理中心，便于招標文件快速編制；（3）明確招標工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標文件的快速編制，減少后期爭議；（4）施工單位開標。五、提前開展招標招標前置：在摘牌之前提前做好招標前置與配合工作有利于實現摘牌即開工。按先售樓部、后展示區(qū)，最后貨量區(qū)的原則完成地勘。四、勘探先行進場參考周邊地質情況了解目標地塊的地質情況，盡可能取得周邊建筑物地質勘查資料及相關工程資料，為基礎設計提供參考，也為前期工程提供依據，可以有效提高設計和前期工程的進度。在收地的過程中，要積極推進目標地塊現場的清理以及參與收地砌圍墻工作。三、強勢推進收地由于我司獲取的土地往往不是凈地，拿地前與政府或合作方談好的收地條件，到實際收地時不一定能全部滿足，這種風險往往會影響我們不能快速開工或增加開發(fā)成本和難度，因此我們在收地前必須從多種渠道深入了解地塊的現狀是否已經滿足我們的開發(fā)要求，對方是否已履行了所有承諾，否則，我們應該要求推遲收地，并且一定要把收地時間與土地出讓金或合作出資的交付時間掛鉤，才能更好地規(guī)避我司的風險。產品選擇：（1）展示區(qū)宜采用公司已有標準戶型，這樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節(jié)省設計、采購和招標時間；（2）別墅和洋房要同期展示，同期開賣；地下車庫施工周期長，12個月/層，難以與別墅產品同期展示；（3）展示區(qū)中盡量不規(guī)劃帶地下室的洋房產品，以保證施工工期滿足同期展示開賣。（3）新項目都要設置豪裝別墅及公司通用標準裝修別墅板房（對于毛坯銷售不暢的項目要裝修4~5套別墅板房，銷售部分再裝修部分）。板房設置：（1）原則上，所有戶型都要設置樣板房。規(guī)劃前置：規(guī)劃方案在摘牌前基本要能通過規(guī)劃部門預審批（主要地方領導認同）。二、規(guī)劃設計前置新項目要盡量選標準化產品或成熟的產品，要把工期短、能快速預售的產品放在首期供貨中；銷售展示區(qū)在綜合考慮規(guī)劃因素外應該安排在項目最有利的、能馬上動工的地方?？茖W合理地做好施工現場總平面布置（含臨水、臨電、道路、辦公區(qū)、生活區(qū)、垂直運輸設備的布置等），做到策劃先行、臨設先行、道路（進出方向、寬度、規(guī)避客戶、雨季影響等）先行、管線（尤其是臨電、臨水架設方式和影響）先行、計劃（協同性）先行、樣板先行。一、做好前期策劃應充分考慮事情的因果關系、先后次序、內在的邏輯關系，開工前把項目開發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來，理清各種因素的邏輯關系，形成系統的解決方案。只有快速開工才可能實現快速開盤。經過上述三步，大部分的政府應該可予以項目“提前預售”的資格。0以上無法修改，如果做了177。土地款溢價返還：（1）一般可約定政府將土地溢價返還給投資公司作為基礎設施、公建配套的建設費用；（2）對于數額較大，一時難以消化的土地溢價，應該由政府返還到土地儲備的共管賬戶，避免資金被政府挪用；（3）對于需要使用溢價的工程，由投資公司與相關單位簽署協議，由投資公司向政府申請該項工程費用；（4）爭取更高的溢價凈收益返還比例，避免政府后期有意抬高地價而造成我司被動；并要書面約定溢價返還期限，逾期按高于同期貸款利率的兩倍計