【正文】 上市，房源繼續(xù)放量，購房需求持續(xù)增長，二手房市場將增加活力，價格平穩(wěn)上升。 20xx 年二手房市場以房源趨于豐富化、購房人群趨于多元化、消費需求趨于升級化、熱點區(qū)域趨于擴大化為特征。 ③被動需求有望下降，二手房市場升溫 20xx 年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題，說明中央十分關注拆遷的負面效應， 20xx 的拆遷工作將慎重進行。從政治層面上看，供地制度的規(guī)范化有利于維護國家作為土地所有者的權益，消除開發(fā)商的尋租機會和不當得利，有利于消除腐敗和廉政建設。在試點的基礎上，第三輪土地利用總體規(guī)劃將逐步展開，規(guī)劃中將進一步強化耕地的保護和嚴格控制建設用地增量的基本國策，從嚴從緊控制土地農轉非總量和速度；土地利用總體規(guī)劃的調整審批權限將上收，特別是涉及占用基本農田的規(guī)劃調整要經國務院審批；針對耕地保護將建立責任考核體系，落實土地管理行政首長負責制，各級政府土地管理的權利和責任將更加明確?！巴晟仆恋貓?zhí)法監(jiān)察體制，建立國家土地督察制度，設立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為”，將成為 20xx 年土地執(zhí)法、土地管理督 24 察制度改革和完善的重要方向，中央對地方政府土地利用和土地管理工作的監(jiān)控將得 到強化。 ② 土地市場趨向規(guī)范，建設用地增量控 制更嚴 20xx 年土地市場將趨向規(guī)范，建設用地增量供應控制將更加嚴格。 由于央行《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》的出臺，及再次加息的可能等， 20xx 年房地產信貸投入增速也將進一步放緩，這對資金密集型的房地產業(yè)來說，無異釜底抽薪。房地產投資占社會固定資產投資的 20%左右，并對上游產 品有極強的拉動作用，所以壓縮房地產投資應在情理之中。 20xx 年在中央的宏觀調控下，投資率上升速度雖然有所減緩，但仍創(chuàng)出了 %的新高。考察固定資產投資占 23 國內生產總值的比例 (投資率 )歷年變化可以看到，即使在 1992～ 1993年房地產過熱年份，全國投資率也沒有達到 38%的水平。 ①投資繼續(xù)得到控制，融資渠道醞釀變局 中央經濟工作會議將“控制固定資產投資總規(guī)模，優(yōu)化投資結構，調整投資與消費關系”列為 20xx 年的重點之一，表明繼續(xù)控制投資增長仍將是 20xx 年宏觀 調控的重要手段。因此，20xx 年年初的中央經濟工作會議提出，要繼續(xù)加強和改善宏觀調控，確保經濟平穩(wěn)較快發(fā)展。 旺盛的市場需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐，而國民經濟的持續(xù)高速增長是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長的基礎和保障。三是投資和投機性購房需求。 1990 年中國城鎮(zhèn)化水平為 %， 20xx 年已超過 40%。隨著收入的增加、生活水平的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改 善性需求增加，如小房換大房、舊居換新居等。需求是銷售量增長的基礎和支撐，而支撐需求持續(xù)增長的動力，一是國民經濟增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。另外，較高的利潤是產業(yè)吸引資本向其流動的基本條件之一，更是新的產業(yè)興起和發(fā) 展的基礎，房地產業(yè)在我國起步晚，屬于新興產業(yè)。房地產開發(fā)商利用市場信息的不對稱有意炒作，經媒體放大，進一步強化了消費者的心理預期，引起更多人跟風。 (5)投資和投機性購房拉動。二是市場的內在決定力量：在較高收入者的需求未基本滿足之前，市場供給的重點不太可能是檔次較低、盈利較差的低價商品房。這種結構性失衡的原因，一是政府對經濟適用房投資的減少。 (3)新 建住宅品質 (建筑材料品質、戶型及 21 配套設施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等 )提升導致的房價上漲?？梢姡貎r上漲是當前房價上漲中的重要因素。其中上海、沈陽、杭州、寧波、天津等五個城市地價與房價雙雙上漲。 商品房價格上漲的主要原因： (1)土地價格上漲。在住宅中，別墅、高檔公寓 1998 年為 4596 元 /平方米， 20xx 年下降為 4145 元 /平方米；經濟適用房由 1998年的 1035元 /平方米上升到 20xx年的 1380元 /平方米； 20xx 年辦公樓的價格為 5533 元 /平方米，比 1998 年 5552元 /平方米小幅下降，但比 20xx 年增長 1337 元； 20xx 年商業(yè)用房的價格為 3966 元 /平方米，比 1998 年的 3170 元 /平方米增加 796元，其中比 20xx 年增加 291 元，占 %。 b、房價攀升 20 20xx 年全國商品房平均售價為 2714 元 /平方米，比 1998 年增加 651 元，年均增加 93 元，而 20xx 年比 20xx 年增加 355 元，遠大于 1998～ 20xx 年的年均增量。 20xx 年全國銷售面積增長 %，竣工面積增長 %，新開工面積增長 %，分別比20xx 年下降了 、 個百分點。 從銷售面積與竣工和新開工面積的比較看， 1998 年商品房銷售面積、房地產竣工面積、新開工面積分別為 億平方米、 億平方米和 億平方米， 20xx 年分別為 億平方米、 億平方米和 億平方米。 1998 年和 1999 年分別為 %和 %，其后逐年上升， 20xx 年達到 %。隨著銷售量的增長，房地產年銷售額也大幅上漲， 1998 年為 億元， 20xx 年上升為 億元。如果沒有理想的貸款投資渠道，20xx 年房地產行業(yè)貸款增長有可能出現反彈。同時， 20xx 年房地產投資量依然處于增長狀態(tài)，為 1997 年以來的最高值。這種以間接融資為主的方式，既與我國融資主渠道吻合，也與我國金融市場不健全以及房地產金融發(fā)育不良有關。 盡管 20xx 年國內信貸在房地產開發(fā)資金來源中的比重明顯下降，金融調控的一系列政策和措施效果明顯，但需要注意的是，在房地產開發(fā)資金來源的“其他資金”中， 80%左右是購房者的定金和預付款，而購房者的這部分資金主要來自于個人住房消費信貸。而同期商品住宅投資在投資總額中所占比重則有上升。 從商品住宅的投資類型結構看， 20xx 年全國經濟適用房投資在各類商品房總投資中的比重繼續(xù)下降，由 20xx 年的 %下降至%，為 1998 年以來最低。但由于東 部基數大，占全國比重仍近 70%。 b、結構發(fā)生變化，但經濟適用房所占比重繼續(xù)減少 從地區(qū)投資結構看， 20xx 年東、中、西部地區(qū)房地產投資占全國房地產總投資的比重分別為 %、 %和 %， 1998 年上述比重分別為 %、 %和 %。特別是 1999 年以來房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，只有 20xx年和 20xx 年增速出現減緩。從中國國民經濟與市場發(fā)展階段和總趨勢來分析，房地產投資占全社會固定資產投資比重的上升是市場需求結構發(fā)生變動的必然結果。但從近幾年的數據比較看， 20xx年 1～ 12 月全國固定資產投資與房地產投資增速比較， 20xx 年的房地產投資增速仍比 1998年以來的年均增長速度高出 ；房地產投資額在全社會固定資產投資中所占比重仍有 所上升，處于歷史的最高位。 ① 房地產投資 a、投資增速趨緩，但占全社會固定資產投資比重持續(xù)上升 20xx 年全國房地產開發(fā)投資總額達 億元，同比增長%，比 20xx 年回落 個百分點。房地產業(yè)既是資本密集、關聯(lián)度高的產業(yè)，又是提供生活必需品的基礎產業(yè)， 1)20xx 年中國房地產市場形勢 20xx 年是中國房地產市場不平靜的一年，國家出臺房地產宏觀調控政策頻率之高、力度之大前所未有。在全面建設小康社會階段，隨著經濟社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鎮(zhèn)住房的增量需求和改善需求雙旺盛，是房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力。 15 開發(fā)優(yōu)勢 大量的樓盤集聚，理論上都有利于我盤；南昌大量高檔住宅在此興起，將形成一個高品質的居住區(qū)；省市投資百億元，打造南昌新形象，特別是基礎設施建設的加快。據對南昌市民的最新調查，夢里水鄉(xiāng)的認知度高達76%，鑫源地產的認知度高達 70%以上，再加偉夢集團為江西名企，具有良好的商譽及知名度。 配套優(yōu)勢 超大面積、高規(guī)格商業(yè)配套，可基本解決業(yè)主生活需求；大面積、高檔次 VIP 會所，為業(yè)主提供休閑場所和交流平臺；聘請知名教師任教的幼兒園，解除業(yè)主子女入學的后顧之憂，毗鄰科學館、圖書館、八大山人紀念館，人文景觀豐 富。面積戶型各異，產品結構多樣化，選擇余地大，頗具競爭力的價位（土地成本就比其它樓盤低得多，再加本公司有豐富的大盤運作經驗，有成熟的房地產 14 開發(fā)的合作單位及良好的社會行政資源）。 規(guī) 劃優(yōu)勢 市政府投資幾十億元改造昌南，加快南昌市與昌南區(qū)一體化進程，特別是迎賓大道、昌南大道拓寬，生米大橋的竣工，昌南融入城區(qū)進程加快。該地段周邊地區(qū)商品房銷售均價已超過 3500 元 /平方米 。 客戶定位 對住宅房，主要客戶群為周邊企業(yè)員工，都市市民，普通工薪階層及高層事業(yè)單位中高層管理人員。 形象定位 中 國文化大盤， 支撐理由： 1）別于其他“樓盤”，本樓盤蘊含豐富的“文化”內涵； 2）別于其他“文化標簽樓盤”，小區(qū)致力于“根植文化”，具體體現在：單體建筑設計上承接中國優(yōu)秀傳統(tǒng) 建筑文化； 小區(qū)格局布置上體現 “贛唐”文化； 小區(qū)環(huán)境處理上凸顯贛鄱 “江南水鄉(xiāng)”文化； 小區(qū)景觀建設上吸收 江南園林文化 豐厚遺產；小區(qū)人文景觀培育上嫁接中國歷史悠久 盛唐文化。政府公務 12 員、新聞記者、高級工程師、大學教師、企業(yè)經理都是將成為這里的 潛在客戶，這些人基本上都可稱得上“社會成功人士”。 支撐理由： 1）本項目作為“ 文化大盤 高尚社區(qū) ”樓盤的理由：距市中心 3 公里、環(huán)境優(yōu)美，文化之本；市政府投資百億元資金加強城市基礎設施建設；政府加快加大南昌市一體化；象湖已經成為了南昌市重點旅游保護單位； “盛唐文化”，是“文化大盤，高尚社區(qū)”的基本條件，也是這類樓盤特征的具體體現。 建設規(guī)模 盛唐水都開發(fā)是鑫源房地產在繼中國名盤夢里水鄉(xiāng)的成功開發(fā)的經驗上打造的又一精作，該期占地 1222 畝，總建筑面積 110 余萬平方米，以住宅為主，由 300 余棟組成。業(yè)內人士均認為該地塊為南昌未來幾年 11 最適合人居住的區(qū)域之一。據昌南綠城最新規(guī)劃，昌南大道北邊為象湖風景區(qū)，南邊為 500 米綠化風景帶。 建設地塊 該項目地塊位于南昌象湖風景區(qū)南側（距“象湖源”約 ），占地 1221 畝。 項目簡介 盛唐水都是江西名企偉夢集團巨力投資，由新生代開發(fā)商江西鑫源房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，全國房地產專業(yè)團隊聯(lián)袂傾情打造的盛唐文化高尚住宅，它座落于南昌市昌南新規(guī)劃中心住宅圈，緊靠風景優(yōu)美的象湖，東面緊接南昌南大門的主干道 320 國道，南面靠新起的昌南大型商住圈、西面緊依生米大橋和樂溫高速公路，北 鄰 70 米寬的昌南大道。南昌歷來是人們向往理想的 居家之地，更是周邊城市居民的首選。 南昌獨特的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢。現在南昌半小時經濟圈幅射的地方大約覆蓋了 400 萬人的市場，4 小時經濟圈覆蓋了 4,000 萬人的市場， 6 小時經濟圈則涉及到 4 億多人的消費市場。 南昌即可形成市內半小時經濟圈、省內 4 小時經濟圈 和省際 6小時經濟圈（“某小時經濟圈”即指驅車到達經濟圈輻射區(qū)內的時間）。南昌城池多次變遷興廢，城名數易，別名諸多，其中漢稱“豫章”、隋唐稱“洪州”、宋稱“隆興”，明代定名為“南昌”。 5) 強化資本動作能力 — 迅速增強企業(yè)實力及市場競爭力，實現企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標。 3) 擴大銷售范圍 — 增加市場份額，拓展經營領域。 2) 產品差異化 — 高品質，多樣化，注重營造一個良好健康地整體居住環(huán)境。同時做好產品的宣傳和銷售工作，使公司做大做強，規(guī)模和實力都更上一層樓，銷售收入和產品的市場占有率都處于同行業(yè)的領先位置。 戰(zhàn)略目標： 公司目前致力打造自己優(yōu)秀的房地產品牌，今后還要開發(fā)建設具有國際建筑風格和水準的房地產產品，使公司成為在南昌有一定影響力、在社會有一定知名度、在同行業(yè)擁有自己的品牌并且善于推陳出新的房地產開發(fā)商。 企業(yè)責任觀： 從我做起，追求卓越。 企業(yè)風格 : 腳踏實地 ,穩(wěn)健發(fā)展。 發(fā)展戰(zhàn)略 : 以卓越的品質、完善的服 務迎接挑戰(zhàn)。 經營方針 ：以人為本，管理興業(yè)。 企業(yè)方針： 以顧客為中心，遵守法規(guī)，持續(xù)改進管理，增強顧客 7 滿意，以優(yōu)質的產品和服務同顧客共同發(fā)展。公司要求每位員工都必須用 100%的心力投入到工作中，要追求工作質量和工作效率的 100%，要力爭達到客戶滿意度達到100%。 工作標準： 追求完美， 做到最好 。 公司精神： 以人為本，誠實守信。 6 偉夢集團 在發(fā)展中，高度重視文化與團隊建設，始終堅持 “以人為本” 的人才觀；推行 內部管理規(guī)范化、團隊建設人性化 —— “兩化”管理理念；引導樹立 “融入偉夢、與司俱進” 的偉夢特色企業(yè)文化 —— 核心價值觀 ； 倡導建立 “崗位靠競爭、收入看貢獻” 的用人動態(tài)管理激勵機制；營造 “和諧包容、尊重信任、溝通共勉、 激勵進取” 的融洽工作氛圍；培養(yǎng)適應偉夢事業(yè)可持續(xù)發(fā)展的 實戰(zhàn)型骨干團隊 ， 謁誠為有志來偉夢共同發(fā)展的有識之士 實現自我價值 ， 提供了理想的施展才華之地。 礦產資源項目投資 作為集團發(fā)展的龍頭型產業(yè)，由鑫泰公司投資建設的 “安徽廬江馬鞭山鐵礦” 開發(fā)項目，正在加