【正文】 度，雖然在工業(yè)廠房開發(fā)方面積累了一定市場經(jīng)驗(yàn)與社會聲譽(yù)，但離形成品牌仍相差甚遠(yuǎn)。另外保證工程質(zhì)量、保證社區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境、提供良好的客戶服務(wù)及完善的物業(yè)管理在如今的住宅小區(qū)建設(shè)中也越來越重要了。提高裝修標(biāo)準(zhǔn)是提升項(xiàng)目品質(zhì)的一個快捷有效的方法。l 價格是否被市場所接受，還有很多附帶因素，比如市政環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、人文環(huán)境、自然環(huán)境、產(chǎn)品質(zhì)量、裝修配備、戶型結(jié)構(gòu)、樓觀設(shè)計、物業(yè)管理、開發(fā)商實(shí)力、建設(shè)單位工程質(zhì)量保證及企業(yè)品牌等因素，即項(xiàng)目的軟硬件設(shè)施是否支撐其價格在市場上的認(rèn)可度及該項(xiàng)目在該區(qū)域內(nèi)的市場占有率。在規(guī)劃路修好以前，小區(qū)門前的道路、圍墻可以進(jìn)行一些簡單的平整和美化。宣傳手法上避免目前道路、交通的問題，力圖突出本案“戶型小、總價低”和區(qū)位的升值潛力。l 由于本項(xiàng)目距離京昌高速、大屯路有一定距離，客戶在認(rèn)知程度上會有一定困難。為此，我們建議：l 本項(xiàng)目初期均價為5500~5600元/平方米。房地產(chǎn)的開發(fā)充滿了機(jī)會，但也蘊(yùn)藏了風(fēng)險。我司項(xiàng)目與周邊主要競爭性樓盤相比之劣勢：在構(gòu)成項(xiàng)目樓盤質(zhì)素的11大因素中，我司項(xiàng)目皆不具備明顯的優(yōu)勢，反而與周邊主要競爭性樓盤相比皆處于劣勢。 外立面瓷磚色彩應(yīng)選擇色彩鮮艷、明麗、富有現(xiàn)代感、質(zhì)感高檔的國產(chǎn)瓷磚。因?yàn)榇纱u色彩鮮艷，立體感強(qiáng)，保新時間久，且品質(zhì)感強(qiáng)，能增加樓盤的視覺效果與樓盤檔次。該部分目標(biāo)客戶以年輕、時常為主，追求品位，講究格調(diào)，需要交通方便，離上班地點(diǎn)距離近的樓盤，講求效率。D、中關(guān)村學(xué)校教職人士。B、IT界人士。因本項(xiàng)目市場定位為“短、平、快”之小項(xiàng)目，故本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群應(yīng)定位為：（1） 高收入首次置業(yè)的年輕一族，時尚一族等購買過渡房之人士以及投資人士（2） 本地居民：他們熟悉了這里的生活，在感情上對該區(qū)域有一定的依賴性（3）月收入在4500元以上者（4）年齡在25—40歲之間（5）付款方式大多選擇銀行按揭 （6）以自?。ㄟ^渡）為主（7）主要居住在北二環(huán)與北五環(huán)之間（8）商鋪目標(biāo)客戶主要是本樓盤住戶、鄰近住戶及想在此投資收益的人士。目標(biāo)客戶消費(fèi)能力及付款方式。目標(biāo)客戶對公共交通的關(guān)注。 主要目標(biāo)客戶購房動機(jī)應(yīng)為解決基本的生存居住條件，第一次置業(yè)占絕大部分（80%以上）。（4） 商鋪定位為為本樓盤住戶及鄰近住戶日常生活所需服務(wù)，不作大賣場，只為小店鋪。（3） 由于文化具有豐富的內(nèi)涵，也具有更高的品牌附加價值，是現(xiàn)代高素質(zhì)人追求的時尚。（2） 區(qū)域定位為本區(qū)域中低價位樓盤。 區(qū)域內(nèi)幾乎沒有精裝修房(除位于亞奧片區(qū)邊緣地區(qū)清河的高巢外),這就為我司項(xiàng)目提供了一個市場空白點(diǎn)。房屋總價以60—90萬元/戶為主，而30萬元以下/戶為市場空白點(diǎn)。50M2以下的戶型是該片區(qū)的市場空白點(diǎn)。我們對周邊相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)研，進(jìn)行了縝密的分析比較，具體如下：目前亞奧片區(qū)在售樓盤主要有：澳林春天，倚林家園，天和人家。7）現(xiàn)場環(huán)境狹小，不利于現(xiàn)場環(huán)境設(shè)計包裝，因而不能得到因現(xiàn)場環(huán)境的優(yōu)美而增加對客戶的現(xiàn)場感染力，并進(jìn)而達(dá)到促銷的目的和效果客戶看樓時缺少停車位置。對目標(biāo)客戶有較大影響；2) 社區(qū)規(guī)模小，社區(qū)生活不濃厚不能提供相對較全面的配套，設(shè)施不全，沒有規(guī)劃，園林景觀較少；3) 交通不便，路況較差該片區(qū)尚處于未成熟階段，交通網(wǎng)絡(luò)不齊全，來往不太方便。配套設(shè)施未規(guī)劃有自身小區(qū)的配套，,占總戶數(shù)30%。呈L型連體排列。八達(dá)嶺高速公路上有61850、323431等多路公交車線路通過。但目前該地段因尚處非成熟生活區(qū)域，交通站點(diǎn)少，公交線路少，交通狀況不甚理想，來往市區(qū)尚較不方便。二、交通狀況本項(xiàng)目位處中關(guān)村科技園區(qū)及海淀大學(xué)園區(qū)與奧林匹克公園之間的交通要沖，是連接兩地區(qū)之間的橋梁。科薈路南側(cè)。在供銷兩旺過程中，今年的市場開發(fā)會進(jìn)一步成熟，如戶型向標(biāo)準(zhǔn)戶型回歸，樓市會更加接近主流消費(fèi)人群，產(chǎn)品會更加體現(xiàn)實(shí)用性，主打戶型100平米左右，這對于開發(fā)商主導(dǎo)與消費(fèi)者投資、居住的需求上也得到了某種平衡。到2008年奧運(yùn)會舉辦之前，除奧運(yùn)會本身所需要場館外，其他直接需求不會增多，但潛在客戶大大增加，辦奧運(yùn)會使北京的全面核心地位得到加強(qiáng)，國際化程度提高，城市功能得到加強(qiáng)，環(huán)境得到改善，會吸引更多的國內(nèi)外人士來北京觀光、旅游、工作、生活、學(xué)習(xí)，集聚了人氣，帶動經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，整個城市購買力上升，這些必然會引致對各類房地產(chǎn)物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加。北京辦奧，奧運(yùn)村及奧運(yùn)設(shè)施是北京房地產(chǎn)市場新的需求。這將大大提升該片區(qū)市場知名與認(rèn)同度，提升該片區(qū)的居住環(huán)境質(zhì)量，是朝陽區(qū)乃至北京市的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，是未來北京市的風(fēng)水寶地。市場預(yù)測：（1） 熱點(diǎn)區(qū)域 北城繼續(xù)升溫。綜上所述，目前的房地產(chǎn)開發(fā)無論是政策環(huán)境還是供需市場，都是十分有利的。 （3）市政建設(shè)進(jìn)一步完善，逐漸消除距離對居住的影響北京現(xiàn)代化交通提速表日前對外公布：公路總里程達(dá)到14700公里；新開辟公共電、汽車線路200條左右；環(huán)保型運(yùn)營車輛達(dá)到80％以上。有關(guān)部門于2003年1月又出臺了降低住房公積金貸款利率的新措施。但由于嚴(yán)控土地出讓的政策出臺，也限制了未來市場商品房的供應(yīng)量，從而在后期會帶動房價的發(fā)展。 市場利好 （1）政策向消費(fèi)者傾斜，利好措施不斷出臺 為了使廣大市民盡快改善居住條件，提高生活質(zhì)量，政府近年來連續(xù)出臺了一批鼓勵消費(fèi)者購房置業(yè)的政策和措施，如先后出臺了《關(guān)于北京市城鎮(zhèn)廉租家庭申請租金補(bǔ)貼還貸購房有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)問題補(bǔ)充通知》，《關(guān)于商品房銷售有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傆嘘P(guān)問題的通知》等，為消費(fèi)者創(chuàng)造了一個極為有利的置業(yè)環(huán)境。市場的發(fā)展將是某幾個項(xiàng)目的熱銷，而不是整體的熱銷。（2）商品房需求2003年，比去年同期增長了19%。大量的供給，增加了市場競爭，必然帶來相應(yīng)的風(fēng)險。這種總量供應(yīng)充足，供給結(jié)構(gòu)多元化的趨勢，對廣大消費(fèi)者來說，2004年無疑是購房置業(yè)的好時候。 l 供給結(jié)構(gòu)多樣化政府及有關(guān)部門根據(jù)中低收入人群需要，下大力狠抓了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。由于近兩年已經(jīng)形成北京房地產(chǎn)投資的峰值年，根據(jù)建設(shè)周期，從2003年起商品房竣工面積將會逐年迅速提高。北京奧林匹克項(xiàng)目策劃書北京誠必達(dá)房地產(chǎn)投資咨詢有限公司二零零四年三月三日目錄48 / 49一、 市場分析二、 本項(xiàng)目分析三、 市場產(chǎn)品對比分析四、 市場調(diào)查結(jié)論五、 目標(biāo)客戶群定位六、 營銷建議七、 廣告宣傳八、 銷售管理九、 營銷服務(wù)承諾及售后服務(wù)十、結(jié)束語 引言受開發(fā)公司的委托，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在對本項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對此項(xiàng)目市場定位分析建議如下：一、 市場分析（一） 北京大市場分析 市場供需分析(1) 商品房供給l 投資持續(xù)增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資和當(dāng)年新開工商品房屋面積是反映房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況的兩項(xiàng)重要指標(biāo)，據(jù)北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2003年，北京市的房地產(chǎn)開發(fā)情況如下：開發(fā)總金額比上年同期增長開發(fā)總面積比上年同期增長