【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。第四章 組織結(jié)構(gòu)與管理架構(gòu) 股權(quán)關(guān)系某置業(yè)有限公司是證大集團(tuán)住宅房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)旗下的骨干企業(yè)，積聚了一支高素質(zhì)、高效率、專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)。本項(xiàng)目地塊基地已完成“三通一平”，具備計(jì)劃立項(xiàng)和開發(fā)建設(shè)條件；周遍已砌圍墻；面向展覽中心已立一塊大型廣告牌。表31 項(xiàng)目主要建設(shè)技術(shù)指標(biāo)序號名稱單位數(shù)量一總用地面積m231500二總建筑面積m2150899其中：地上建筑面積m2108000五星級酒店m274171藝術(shù)中心m215829商務(wù)辦公樓m218000地下建筑面積m242899三容積率四建筑高度m100 其中酒店為五星級標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)有850間客房，國際商務(wù)樓為18000平方米，當(dāng)代藝術(shù)中心因規(guī)劃限制，不能轉(zhuǎn)讓。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃要求，本項(xiàng)目擬建五星級酒店、當(dāng)代藝術(shù)博覽館、國際商務(wù)樓、城市文化廣場等業(yè)態(tài)建筑，總建筑面積150899m2，其中地上建筑面積108000m2，地下建筑面積42899m2。 現(xiàn)有規(guī)劃條件——地塊規(guī)劃用途：商辦；——項(xiàng)目總占地面積31500平方米，；——地塊使用年限50年，建筑物限高100米。 項(xiàng)目地塊位置本項(xiàng)目地塊（花木地區(qū)A911地塊）位于上海浦東花木行政區(qū)內(nèi)，與上海新國際博覽中心隔路相對。該酒店擬投資約14億元人民幣，規(guī)劃中擬建造一座五星級酒店和當(dāng)代藝術(shù)館，規(guī)劃建筑面積9萬平方米，方案設(shè)計(jì)面積約11萬平方米。該項(xiàng)目毗鄰世紀(jì)公園，位于浦東國際博覽中心對面。未來五年證大集團(tuán)將著力實(shí)現(xiàn)“投資經(jīng)營物業(yè)概念”——不單自己開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，也會(huì)收購具有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)投資項(xiàng)目，自己經(jīng)營管理，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)商的角色轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營管理的角色，并形成連鎖經(jīng)營模式。如今的證大，已做好了對正在從事的房地產(chǎn)業(yè)再加以升級的準(zhǔn)備，即升級為對酒店、旅游、商城等的投資。既有多元的理念，又有強(qiáng)烈的專業(yè)意識(shí)，并不斷地使多元理念服務(wù)于專業(yè)的發(fā)展。 發(fā)展戰(zhàn)略證大的業(yè)務(wù)是與時(shí)俱進(jìn)、因勢利導(dǎo)的。目前正在開發(fā)和即將開發(fā)的項(xiàng)目主要有證大2003年、 2004年，證大集團(tuán)連續(xù)兩屆獲得上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)授予的“上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)”稱號。至今，集團(tuán)完成各類中高檔住宅房產(chǎn)品近100萬平方米，具備了逾40萬平方米的年開發(fā)能力。集團(tuán)目前主營業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，由住宅房產(chǎn)開發(fā)和商用房產(chǎn)開發(fā)兩大板塊組成。2004年，上海市著名商標(biāo)認(rèn)定委員會(huì)授予證大集團(tuán)注冊擁有某商標(biāo)為“上海市著名商標(biāo)”。 ％虧損區(qū)100％（服務(wù)能力）0固定成本總成本付稅后銷售收入金額盈利區(qū)盈虧平衡圖第二章 公司 公司簡介某集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營及實(shí)業(yè)投資為主營業(yè)務(wù)的大型綜合性民營企業(yè)。盈虧平衡分析結(jié)果可見，%時(shí)，即可保本。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析計(jì)算指標(biāo)序號財(cái)務(wù)指標(biāo)單位計(jì)算結(jié)果1內(nèi)部收益率%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元171059 3靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年 4動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年 5全部投資利潤率%6全部投資利稅率%7資本金利潤率%以上財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目投資回報(bào)率搞，投資回收期短，極具投資價(jià)值和升值潛力。建設(shè)周期30個(gè)月。上海2010年舉辦世博會(huì)的概念，以及政府將會(huì)展業(yè)作為上海重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來旅游業(yè)的興旺，使得上海酒店長期處于熱租狀態(tài)。此外，2010年在上海舉辦的世博會(huì)，將有近百個(gè)國家設(shè)立大型展覽，這將會(huì)大大促進(jìn)商辦、會(huì)展業(yè)的發(fā)展，由此帶來賓館、會(huì)展、辦公類房地產(chǎn)的投資和需求。 市場與競爭房產(chǎn)建筑作為城市實(shí)體硬件的主要組成部分，其發(fā)展空問直接決定于所在的城市發(fā)展的潛力與空間。 組織結(jié)構(gòu)某藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年7月于上海市浦東新區(qū)注冊成立，注冊資金1000萬元，主要股東為某置業(yè)有限公司和某某投資有限責(zé)任公司，其中某某信托投資有限責(zé)任公司代某置業(yè)有限公司持股，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。該酒店擬投資約14億元人民幣，規(guī)劃中擬建造一座五星級酒店和當(dāng)代藝術(shù)館，規(guī)劃建筑面積9萬平方米，方案設(shè)計(jì)面積約11萬平方米。該項(xiàng)目毗鄰世紀(jì)公園，位于浦東國際博覽中心對面。集團(tuán)擁有從事各類業(yè)務(wù)的子公司15家，業(yè)務(wù)分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有各類專業(yè)性人才約800人。某藝術(shù)大酒店商業(yè)計(jì)劃書某藝術(shù)大酒店商業(yè)計(jì)劃書目 錄第一章 摘要 公司概況 項(xiàng)目概況 組織結(jié)構(gòu) 市場與競爭 投資估算及經(jīng)濟(jì)評價(jià)第二章 公司 公司簡介 發(fā)展戰(zhàn)略第三章 項(xiàng)目 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊位置 現(xiàn)有規(guī)劃條件 建設(shè)方案 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建成后的經(jīng)營模式第四章 組織結(jié)構(gòu)與管理架構(gòu) 股權(quán)關(guān)系 管理團(tuán)隊(duì) 人才戰(zhàn)略第五章 市場與競爭 市場分析 目標(biāo)市場 銷售策略 競爭分析 競爭策略第六章 投資估算及經(jīng)濟(jì)評價(jià) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 投資估算 資金籌措及使用計(jì)劃 資金籌措及使用計(jì)劃 財(cái)務(wù)評價(jià) 清償能力分析 敏感性分析 盈虧平衡分析 綜合評價(jià)第七章 風(fēng)險(xiǎn)因素與風(fēng)險(xiǎn)管理 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范 26 第一章 摘要 公司概況某集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營及實(shí)業(yè)投資為主營業(yè)務(wù)的大型綜合性民營企業(yè)。2004年，上海市著名商標(biāo)認(rèn)定委員會(huì)授予證大集團(tuán)注冊擁有某商標(biāo)為“上海市著名商標(biāo)”。 項(xiàng)目概況某藝術(shù)大酒店是某集團(tuán)打造上海新地標(biāo)的得力之作。這個(gè)由日本的磯崎新大師設(shè)計(jì)的建筑，是一個(gè)極具特色的五星級大酒店和世界級的當(dāng)代藝術(shù)博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。該酒店預(yù)計(jì)于2006年年初動(dòng)工，2009年開業(yè)經(jīng)營。本公司設(shè)立主要目標(biāo)是開發(fā)和經(jīng)營某藝術(shù)大酒店。上海作為未來的國際大都市國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)中心，外商最看好的投資場所和居民消費(fèi)增長較快的城市，無論是舊城改造、城市擴(kuò)建、新城建設(shè)、郊縣開發(fā)等方面都有著巨大的發(fā)展空間，這就在宏觀環(huán)境上為上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了根本性條件。世博會(huì)之后，相關(guān)場館作為對外商貿(mào)的永久性場所，從而保持商貿(mào)、金融等相關(guān)功能的發(fā)展活力。 投資估算及經(jīng)濟(jì)評價(jià)本項(xiàng)目總建筑面積150,899M2（地上建筑面積108,000M2，地下建筑面積42,899M2），經(jīng)測算，本項(xiàng)目總投資為138880萬元，其中：土地成本15860萬元，建設(shè)費(fèi)用115338萬元，建設(shè)期貸款利息7682萬元。根據(jù)項(xiàng)目的投資估算，收入和成本測算編制本項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表并計(jì)算本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下。敏感性分析結(jié)果認(rèn)為，影響內(nèi)部收益率最大的因素是投資，在項(xiàng)目建設(shè)過程應(yīng)加強(qiáng)對投資的控制和核算，注意節(jié)約建設(shè)成本；其次是收入，在運(yùn)營過程中需注意對營運(yùn)收入方面的風(fēng)險(xiǎn)控制和管理。因此本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。伴隨著中國資本市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，憑借對市場的高度敏感和深刻理解，以及高素質(zhì)、高效率、專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，集團(tuán)的核心競爭能力不斷提高，目前已成為總資產(chǎn)逾40億的大型企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)擁有從事各類業(yè)務(wù)的子公司15家，業(yè)務(wù)分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有各類專業(yè)性人才約800人。上海證大三角洲置業(yè)有限公司 住宅房產(chǎn)開發(fā)板塊上海證大置業(yè)有限公司上海證大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（上海證大0755 HK）嘉善證大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海門證大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海證大物業(yè)管理有限公司住宅房產(chǎn)開發(fā)板塊結(jié)構(gòu)圖住宅房產(chǎn)開發(fā)板塊在香港主板市場成功上市，即某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（某，）。自2000年以來，每年保持30%的增長。上海證大商業(yè)旅游投資發(fā)展有限公司 商用房產(chǎn)開發(fā)板塊上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海證大五道口房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海證大水清木華酒店管理有限公司上海證大置業(yè)（意大利）有限公司揚(yáng)州證大商旅發(fā)展有限公司商用房產(chǎn)開發(fā)板塊結(jié)構(gòu)圖商用房產(chǎn)開發(fā)板塊主要參與商業(yè)房地產(chǎn)、賓館酒店、旅游業(yè)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的競爭, 旗下企業(yè)以某商業(yè)旅游投資發(fā)展有限公司（原名某商誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）為首。大拇指廣場，以及證大藝術(shù)大酒店、證大五道口金融中心、揚(yáng)州教場地段整治與改造項(xiàng)目和意大利卡省中國花園度假村項(xiàng)目等。既有一以貫之的主線，又有圍繞著這一主線多樣性的展開。起步階段，證大主要從事證券投資，并投資于多家上市公司，后來基于對經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢的判斷，又將投資加以集中化，即集中投資于房地產(chǎn)。至于文化產(chǎn)業(yè)，則作為上述所有這些產(chǎn)業(yè)的副線，作為對上述所有這些產(chǎn)業(yè)在文化上的提升，貫穿于所有投資活動(dòng)的始終。第三章 項(xiàng)目 項(xiàng)目概況某藝術(shù)大酒店是某集團(tuán)打造上海新地標(biāo)的得力之作。這個(gè)由日本的磯崎新大師設(shè)計(jì)的建筑，是一個(gè)極具特色的五星級大酒店和世界級的當(dāng)代藝術(shù)博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。該酒店預(yù)計(jì)于2006年年初動(dòng)工，2009年開業(yè)經(jīng)營。四至范圍：東，芳甸路；南，櫻花路；西，石楠路；北，梅花路。 建設(shè)方案經(jīng)過多次評審，本項(xiàng)目選擇磯崎新設(shè)計(jì)方案，并擬請現(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán)作為磯崎新的國內(nèi)協(xié)助方，參與藝術(shù)大酒店項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，選擇美國Innova酒店管理公司擔(dān)任本項(xiàng)目的前期策劃顧問。主要建設(shè)技術(shù)指標(biāo)見表31所示。圖31 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)簡圖 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度2001年4月20日，某置業(yè)有限公司與上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司簽訂該地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；2002年10月18日，上海市浦東新區(qū)規(guī)劃管理局下發(fā)《關(guān)于“證大藝術(shù)中心”項(xiàng)目規(guī)劃意見的批復(fù)》（浦規(guī)規(guī)[2002]180號），核定本項(xiàng)目地塊地上建筑面積為91400平方米，；2003年7月31日，注冊成立某藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目地塊的開發(fā)建設(shè)；2003年10月27日，某置業(yè)有限公司、上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司、某藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方簽署《關(guān)于“花木地區(qū)A911地塊國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的補(bǔ)充協(xié)議》，將原轉(zhuǎn)讓協(xié)議中受讓方——某置業(yè)有限公司的一切權(quán)益、責(zé)任轉(zhuǎn)至某藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下；2004年1月9日，取得本項(xiàng)目地塊土地證，使用期限50年，土地面積28893平方米，其中土地面積與轉(zhuǎn)讓協(xié)議中31500平方米差異部分為政府綠化用地。 項(xiàng)目建成后的經(jīng)營模式本酒店擬采取產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營方式，向重要商務(wù)客人銷售酒店客房產(chǎn)權(quán)，平均每個(gè)客房預(yù)計(jì)售價(jià)300萬元，然后根據(jù)分時(shí)度假的經(jīng)營模式對酒店進(jìn)行經(jīng)營管理，業(yè)主享有酒店客房的所有權(quán)和收益權(quán)，經(jīng)營權(quán)由證大集團(tuán)選定的酒店管理公司經(jīng)營。公司名列首屆（2003年）、第二屆（2004年）上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)，擁有“上海市著名商標(biāo)”。本公司設(shè)立主要目標(biāo)是開發(fā)和經(jīng)營某藝術(shù)大酒店。1985年畢業(yè)于中國人民大學(xué)，1987年畢業(yè)于中國人民銀行研究生部，1987年起先后任職于中信實(shí)業(yè)銀行、德國德累斯登銀行和海南省證券公司，1992年創(chuàng)建富島投資基金，1994年創(chuàng)建證大集團(tuán)。xx先生，畢業(yè)于清華大學(xué)，2001年加入某集團(tuán)。曾任職于國泰證券有限公司，1998年加入證大集團(tuán)，歷任某投資管理有限公司副總經(jīng)理、某投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理。隨著舉辦世博會(huì)對上海城市地位的提升，隨著本市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對人才的需求將越來越迫切。企業(yè)的效益才能提高，企業(yè)才能長盛不衰。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須樹立人才發(fā)展新理念。二是加大人才培訓(xùn)力度。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)的多門類、跨專業(yè)、綜業(yè)性的特點(diǎn)，大力培養(yǎng)復(fù)合型房地產(chǎn)人才。證大將結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，建立一套科學(xué)的、客觀的、可操作的績效考核體系，并做到考核工作的規(guī)范化，調(diào)動(dòng)人才的積極性。從趨勢看，延續(xù)了2002年以來經(jīng)濟(jì)增長率逐年提高的趨勢。圖51 上海市生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢圖從生產(chǎn)總值的絕對額來看，從1999年的4000多億元到2001年接近5000億元用了2年時(shí)間，千億元的跨越均只用了1年時(shí)間。上海作為未來的國際大都市世界第六大城市群中的中心城市，不僅對整個(gè)長江三角洲，而且對全國、對世界一些國家和地區(qū)都起著非常明顯的“聚集”與“擴(kuò)散”效應(yīng)。上海發(fā)展的潛力，從構(gòu)成城市實(shí)體的角度來講。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為上海國民經(jīng)濟(jì)的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一并且是同城市空間結(jié)構(gòu)、城市形象及居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)提升直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與上海發(fā)展的互動(dòng)作用日趨明顯并不斷加強(qiáng)。以上這些因素對社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活有長期的作用。所以說房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)地區(qū)乃至一個(gè)國家國民經(jīng)濟(jì)中永久性基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。再以房地產(chǎn)增加值增長速度與上海GDP的增長速度相比，除1990年房地產(chǎn)增加值增長速度出現(xiàn)負(fù)數(shù)，1988年低于GDP的增長速度以外，其它年份均高于GDP的增長速度，2002年高出GDP增長速度7個(gè)百分點(diǎn)。（3）政策調(diào)整規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展2004年被房地產(chǎn)業(yè)稱為“政策年”，在這一年里，與房地產(chǎn)有關(guān)的大大小小的政策層出不窮，有關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展的土地、金融政策；有與百姓生活密不可分的拆遷、經(jīng)濟(jì)適用住房、工程建設(shè)管理政策；還有房地產(chǎn)有關(guān)的鋼材、水泥政策。國內(nèi)推行的宏觀調(diào)控措施，將對未來上海中高檔物業(yè)發(fā)展帶來長遠(yuǎn)好處。同時(shí)宏觀調(diào)控將為行業(yè)帶來并購機(jī)會(huì)。另外，由于證大集團(tuán)擁有較多在建及在售項(xiàng)目，受益于房價(jià)上漲的影響，集團(tuán)整體銷售毛利率將有所提高。根據(jù)權(quán)威部門預(yù)測，2010年,預(yù)計(jì)有7000萬人次來參觀世博會(huì)。按現(xiàn)在的發(fā)展速度分析測算。因此，未來幾年上海有必要規(guī)劃建設(shè)一定數(shù)量的酒店床位。上海2010年舉辦世博會(huì)的概念，以及政府將會(huì)展業(yè)作為上海重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來旅游業(yè)的興旺，使得上海酒店長期處于熱租狀態(tài)。（1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為上海六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，%的增長率，而且為1997年以來最高的一年，房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)功不可沒。從國外房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r看，美國、日本、%, %, %；美國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的幾個(gè)州，房地產(chǎn)增加值占GDP