【正文】 某藝術(shù)大酒店商業(yè)計劃書某藝術(shù)大酒店商業(yè)計劃書目 錄第一章 摘要 公司概況 項目概況 組織結(jié)構(gòu) 市場與競爭 投資估算及經(jīng)濟(jì)評價第二章 公司 公司簡介 發(fā)展戰(zhàn)略第三章 項目 項目概況 項目地塊位置 現(xiàn)有規(guī)劃條件 建設(shè)方案 項目實施進(jìn)度 項目建成后的經(jīng)營模式第四章 組織結(jié)構(gòu)與管理架構(gòu) 股權(quán)關(guān)系 管理團(tuán)隊 人才戰(zhàn)略第五章 市場與競爭 市場分析 目標(biāo)市場 銷售策略 競爭分析 競爭策略第六章 投資估算及經(jīng)濟(jì)評價 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 投資估算 資金籌措及使用計劃 資金籌措及使用計劃 財務(wù)評價 清償能力分析 敏感性分析 盈虧平衡分析 綜合評價第七章 風(fēng)險因素與風(fēng)險管理 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 投資風(fēng)險識別與防范 26 第一章 摘要 公司概況某集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營及實業(yè)投資為主營業(yè)務(wù)的大型綜合性民營企業(yè)。2004年，上海市著名商標(biāo)認(rèn)定委員會授予證大集團(tuán)注冊擁有某商標(biāo)為“上海市著名商標(biāo)”。集團(tuán)擁有從事各類業(yè)務(wù)的子公司15家，業(yè)務(wù)分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有各類專業(yè)性人才約800人。 項目概況某藝術(shù)大酒店是某集團(tuán)打造上海新地標(biāo)的得力之作。該項目毗鄰世紀(jì)公園，位于浦東國際博覽中心對面。這個由日本的磯崎新大師設(shè)計的建筑，是一個極具特色的五星級大酒店和世界級的當(dāng)代藝術(shù)博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。該酒店擬投資約14億元人民幣，規(guī)劃中擬建造一座五星級酒店和當(dāng)代藝術(shù)館，規(guī)劃建筑面積9萬平方米，方案設(shè)計面積約11萬平方米。該酒店預(yù)計于2006年年初動工，2009年開業(yè)經(jīng)營。 組織結(jié)構(gòu)某藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年7月于上海市浦東新區(qū)注冊成立，注冊資金1000萬元，主要股東為某置業(yè)有限公司和某某投資有限責(zé)任公司，其中某某信托投資有限責(zé)任公司代某置業(yè)有限公司持股，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。本公司設(shè)立主要目標(biāo)是開發(fā)和經(jīng)營某藝術(shù)大酒店。 市場與競爭房產(chǎn)建筑作為城市實體硬件的主要組成部分，其發(fā)展空問直接決定于所在的城市發(fā)展的潛力與空間。上海作為未來的國際大都市國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)中心，外商最看好的投資場所和居民消費(fèi)增長較快的城市，無論是舊城改造、城市擴(kuò)建、新城建設(shè)、郊縣開發(fā)等方面都有著巨大的發(fā)展空間，這就在宏觀環(huán)境上為上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了根本性條件。此外，2010年在上海舉辦的世博會，將有近百個國家設(shè)立大型展覽，這將會大大促進(jìn)商辦、會展業(yè)的發(fā)展，由此帶來賓館、會展、辦公類房地產(chǎn)的投資和需求。世博會之后，相關(guān)場館作為對外商貿(mào)的永久性場所，從而保持商貿(mào)、金融等相關(guān)功能的發(fā)展活力。上海2010年舉辦世博會的概念，以及政府將會展業(yè)作為上海重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來旅游業(yè)的興旺，使得上海酒店長期處于熱租狀態(tài)。 投資估算及經(jīng)濟(jì)評價本項目總建筑面積150,899M2（地上建筑面積108,000M2，地下建筑面積42,899M2），經(jīng)測算，本項目總投資為138880萬元，其中：土地成本15860萬元，建設(shè)費(fèi)用115338萬元，建設(shè)期貸款利息7682萬元。建設(shè)周期30個月。根據(jù)項目的投資估算，收入和成本測算編制本項目全部資金的現(xiàn)金流量表并計算本項目的財務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下。 項目財務(wù)分析計算指標(biāo)序號財務(wù)指標(biāo)單位計算結(jié)果1內(nèi)部收益率%2財務(wù)凈現(xiàn)值萬元171059 3靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年 4動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年 5全部投資利潤率%6全部投資利稅率%7資本金利潤率%以上財務(wù)指標(biāo)顯示，本項目投資回報率搞，投資回收期短，極具投資價值和升值潛力。敏感性分析結(jié)果認(rèn)為，影響內(nèi)部收益率最大的因素是投資，在項目建設(shè)過程應(yīng)加強(qiáng)對投資的控制和核算，注意節(jié)約建設(shè)成本；其次是收入，在運(yùn)營過程中需注意對營運(yùn)收入方面的風(fēng)險控制和管理。盈虧平衡分析結(jié)果可見，%時，即可保本。因此本項目風(fēng)險較小。 ％虧損區(qū)100％（服務(wù)能力）0固定成本總成本付稅后銷售收入金額盈利區(qū)盈虧平衡圖第二章 公司 公司簡介某集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營及實業(yè)投資為主營業(yè)務(wù)的大型綜合性民營企業(yè)。伴隨著中國資本市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，憑借對市場的高度敏感和深刻理解，以及高素質(zhì)、高效率、專業(yè)化的團(tuán)隊，集團(tuán)的核心競爭能力不斷提高，目前已成為總資產(chǎn)逾40億的大型企業(yè)集團(tuán)。2004年，上海市著名商標(biāo)認(rèn)定委員會授予證大集團(tuán)注冊擁有某商標(biāo)為“上海市著名商標(biāo)”。集團(tuán)擁有從事各類業(yè)務(wù)的子公司15家，業(yè)務(wù)分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有各類專業(yè)性人才約800人。集團(tuán)目前主營業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，由住宅房產(chǎn)開發(fā)和商用房產(chǎn)開發(fā)兩大板塊組成。上海證大三角洲置業(yè)有限公司 住宅房產(chǎn)開發(fā)板塊上海證大置業(yè)有限公司上海證大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（上海證大0755 HK）嘉善證大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海門證大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海證大物業(yè)管理有限公司住宅房產(chǎn)開發(fā)板塊結(jié)構(gòu)圖住宅房產(chǎn)開發(fā)板塊在香港主板市場成功上市，即某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（某，）。至今，集團(tuán)完成各類中高檔住宅房產(chǎn)品近100萬平方米，具備了逾40萬平方米的年開發(fā)能力。自2000年以來，每年保持30%的增長。2003年、 2004年，證大集團(tuán)連續(xù)兩屆獲得上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會授予的“上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)”稱號。上海證大商業(yè)旅游投資發(fā)展有限公司 商用房產(chǎn)開發(fā)板塊上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海證大五道口房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海證大水清木華酒店管理有限公司上海證大置業(yè)（意大利）有限公司揚(yáng)州證大商旅發(fā)展有限公司商用房產(chǎn)開發(fā)板塊結(jié)構(gòu)圖商用房產(chǎn)開發(fā)板塊主要參與商業(yè)房地產(chǎn)、賓館酒店、旅游業(yè)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的競爭, 旗下企業(yè)以某商業(yè)旅游投資發(fā)展有限公司（原名某商誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）為首。目前正在開發(fā)和即將開發(fā)的項目主要有證大大拇指廣場，以及證大藝術(shù)大酒店、證大五道口金融中心、揚(yáng)州教場地段整治與改造項目和意大利卡省中國花園度假村項目等。 發(fā)展戰(zhàn)略證大的業(yè)務(wù)是與時俱進(jìn)、因勢利導(dǎo)的。既有一以貫之的主線，又有圍繞著這一主線多樣性的展開。既有多元的理念，又有強(qiáng)烈的專業(yè)意識，并不斷地使多元理念服務(wù)于專業(yè)的發(fā)展。起步階段，證大主要從事證券投資，并投資于多家上市公司，后來基于對經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢的判斷，又將投資加以集中化，即集中投資于房地產(chǎn)。如今的證大，已做好了對正在從事的房地產(chǎn)業(yè)再加以升級的準(zhǔn)備，即升級為對酒店、旅游、商城等的投資。至于文化產(chǎn)業(yè)，則作為上述所有這些產(chǎn)業(yè)的副線，作為對上述所有這些產(chǎn)業(yè)在文化上的提升，貫穿于所有投資活動的始終。未來五年證大集團(tuán)將著力實現(xiàn)“投資經(jīng)營物業(yè)概念”——不單自己開發(fā)房地產(chǎn)項目，也會收購具有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)投資項目，自己經(jīng)營管理，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)商的角色轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營管理的角色，并形成連鎖經(jīng)營模式。第三章 項目 項目概況某藝術(shù)大酒店是某集團(tuán)打造上海新地標(biāo)的得力之作。該項目毗鄰世紀(jì)公園，位于浦東國際博覽中心對面。這個由日本的磯崎新大師設(shè)計的建筑，是一個極具特色的五星級大酒店和世界級的當(dāng)代藝術(shù)博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。該酒店擬投資約14億元人民幣，規(guī)劃中擬建造一座五星級酒店和當(dāng)代藝術(shù)館，規(guī)劃建筑面積9萬平方米，方案設(shè)計面積約11萬平方米。該酒店預(yù)計于2006年年初動工，2009年開業(yè)經(jīng)營。 項目地塊位置本項目地塊（花木地區(qū)A911地塊）位于上海浦東花木行政區(qū)內(nèi)，與上海新國際博覽中心隔路相對。四至范圍：東，芳甸路；南，櫻花路；西，石楠路；北，梅花路。 現(xiàn)有規(guī)劃條件——地塊規(guī)劃用途：商辦；——項目總占地面積31500平方米，；——地塊使用年限50年，建筑物限高100米。 建設(shè)方案經(jīng)過多次評審，本項目選擇磯崎新設(shè)計方案，并擬請現(xiàn)代設(shè)計集團(tuán)作為磯崎新的國內(nèi)協(xié)助方，參與藝術(shù)大酒店項目的設(shè)計，選擇美國Innova酒店管理公司擔(dān)任本項目的前期策劃顧問。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃要求，本項目擬建五星級酒店、當(dāng)代藝術(shù)博覽館、國際商務(wù)樓、城市文化廣場等業(yè)態(tài)建筑，總建筑面積150899m2，其中地上建筑面積108000m2，地下建筑面積42899m2。主要建設(shè)技術(shù)指標(biāo)見表31所示。表31 項目主要建設(shè)技術(shù)指標(biāo)序號名稱單位數(shù)量一總用地面積m231500二總建筑面積m2150899其中：地上建筑面積m2108000五星級酒店m274171藝術(shù)中心m215829商務(wù)辦公樓m218000地下建筑面積m242899三容積率四建筑高度m100 其中酒店為五星級標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計有850間客房，國際商務(wù)樓為18000平方米，當(dāng)代藝術(shù)中心因規(guī)劃限制，不能轉(zhuǎn)讓。圖31 項目結(jié)構(gòu)簡圖 項目實施進(jìn)度2001年4月20日，某置業(yè)有限公司與上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司簽訂該地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；2002年10月18日，上海市浦東新區(qū)規(guī)劃管理局下發(fā)《關(guān)于“證大藝術(shù)中心”項目規(guī)劃意見的批復(fù)》（浦規(guī)規(guī)[2002]180號），核定本項目地塊地上建筑面積為91400平方米，；2003年7月31日，注冊成立某藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，具體負(fù)責(zé)本項目地塊的開發(fā)建設(shè)；2003年10月27日，某置業(yè)有限公司、上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司、某藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方簽署《關(guān)于“花木地區(qū)A911地塊國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的補(bǔ)充協(xié)議》，將原轉(zhuǎn)讓協(xié)議中受讓方——某置業(yè)有限公司的一切權(quán)益、責(zé)任轉(zhuǎn)至某藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下；2004年1月9日，取得本項目地塊土地證，使用期限50年，土地面積28893平方米，其中土地面積與轉(zhuǎn)讓協(xié)議中31500平方米差異部分為政府綠化用地。本項目地塊基地已完成“三通一平”，具備計劃立項和開發(fā)建設(shè)條件；周遍已砌圍墻；面向展覽中心已立一塊大型廣告牌。 項目建成后的經(jīng)營模式本酒店擬采取產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營方式，向重要商務(wù)客人銷售酒店客房產(chǎn)權(quán)，平均每個客房預(yù)計售價300萬元，然后根據(jù)分時度假的經(jīng)營模式對酒店進(jìn)行經(jīng)營管理，業(yè)主享有酒店客房的所有權(quán)和收益權(quán)，經(jīng)營權(quán)由證大集團(tuán)選定的酒店管理公司經(jīng)營。第四章 組織結(jié)構(gòu)與管理架構(gòu) 股權(quán)關(guān)系某置業(yè)有限公司是證大集團(tuán)住宅房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)旗下的骨干企業(yè)，積聚了一支高素質(zhì)、高效率、專業(yè)化的團(tuán)隊。公司名列首屆（2003年）、第二屆（2004年）上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)，擁有“上海市著名商標(biāo)”。某藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年7月于上海市浦東新區(qū)注冊成立，注冊資金1000萬元，主要股東為某置業(yè)有限公司和上海愛建信托投資有限責(zé)任公司，其中上海愛建信托投資有限責(zé)任公司代某置業(yè)有限公司持股，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。本公司設(shè)立主要目標(biāo)是開發(fā)和經(jīng)營某藝術(shù)大酒店。 管理團(tuán)隊xx先生，董事長。1985年畢業(yè)于中國人民大學(xué)，1987年畢業(yè)于中國人民銀行研究生部，1987年起先后任職于中信實業(yè)銀行、德國德累斯登銀行和海南省證券公司，1992年創(chuàng)建富島投資基金，1994年創(chuàng)建證大集團(tuán)。xx先生，畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)建筑系，曾供職于上海市浦東新區(qū)城市規(guī)劃局，2000年加入某置業(yè)有限公司，2001年起擔(dān)任上海新世紀(jì)水清木華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理、某三角洲置業(yè)有限公司副總經(jīng)理。xx先生，畢業(yè)于清華大學(xué)，2001年加入某集團(tuán)。孫 博先生，公司董事，畢業(yè)于中國人民銀行研究生部。曾任職于國泰證券有限公司，1998年加入證大集團(tuán)，歷任某投資管理有限公司副總經(jīng)理、某投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理。 人才戰(zhàn)略上海正加速朝著國際化大都市方向邁進(jìn)。隨著舉辦世博會對上海城市地位的提升，隨著本市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對人才的需求將越來越迫切。只有通過教育、培訓(xùn)和開發(fā)等活動提高人力資源的品質(zhì)，企業(yè)的核心競爭力才能增強(qiáng)。企業(yè)的效益才能提高，企業(yè)才能長盛不衰。證大集團(tuán)實施的人才戰(zhàn)略：一是樹立人才發(fā)展新理念。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須樹立人才發(fā)展新理念。牢固確立“人才是第一資源”的人才觀念，把人才工作納人企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有目的、有計劃、有重點(diǎn)地開發(fā)人才，才能確保證大長盛不衰。二是加大人才培訓(xùn)力度。重視房地產(chǎn)開發(fā)實務(wù)培訓(xùn)，通過設(shè)計、施工、市場營銷等方面具體案例，提高員工從事房地產(chǎn)開發(fā)的實戰(zhàn)能力。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)的多門類、跨專業(yè)、綜業(yè)性的特點(diǎn)，大力培養(yǎng)復(fù)合型房地產(chǎn)人才。三是往重人才績效考核和激勵。證大將結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，建立一套科學(xué)的、客觀的、可操作的績效考核體系，并做到考核工作的規(guī)范化，調(diào)動人才的積極性。第五章 市場與競爭 市場分析 （1）上海宏觀經(jīng)濟(jì)形勢向好2004年，按可比價格計算，%。從趨勢看，延續(xù)了2002年以來經(jīng)濟(jì)增長率逐年提高的趨勢。2002年和2003年，，經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)到自1996年以來的最高增長水平，并連續(xù)第13年保持兩位數(shù)增長。圖51 上海市生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢圖從生產(chǎn)總值的絕對額來看，從1999年的4000多億元到2001年接近5000億元用了2年時間，，千億元的跨越均只用了1年時間。因此，無論從速度還是從規(guī)模看，近幾年來上海經(jīng)濟(jì)都是在一個相對高位的基數(shù)平臺上保持著穩(wěn)健的增長步伐。上海作為未來的國際大都市世界第六大城市群中的中心城市，不僅對整個長江三角洲，而且對全國、對世界一些國家和地區(qū)都起著非常明顯的“聚集”與“擴(kuò)散”效應(yīng)。這種“內(nèi)推”“外拉”式的發(fā)展動能，使得上海經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展更具潛力。上海發(fā)展的潛力，從構(gòu)成城市實體的角度來講。也就是上海城建發(fā)展的潛力，房產(chǎn)經(jīng)擠發(fā)展的潛力。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為上海國民經(jīng)濟(jì)的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一并且是同城市空間結(jié)構(gòu)、城市形