【正文】 強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路部分費用；　　(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用　　E、室外智能化系統(tǒng)費　　(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；　　(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；　　(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；　　(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；　　(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；　　(6) 電子公告屏費用　　 園林環(huán)境工程費　　指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：　　A、綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；　　B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；　　C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；　　D、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；　　E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；　　F、室外背景音樂；　　G、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等?！　?主體安裝工程費　　A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費；　　(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水／排水／直飲水／熱水）；　　(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱／電熱膜／分戶燃氣爐／管道系統(tǒng)／暖氣片）；　　(3) 室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費；　　(4) 室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋　　B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費　　(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；　　(2) 電梯及其安裝費；　　(3) 發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；　　(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；　　(5) 人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等?！　、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。　　B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）?！　?主體建筑工程費　　指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。　　(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。　　D、臨時設(shè)施費　　(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用?！　?3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。　　(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費　　C、“三通一平”費：　　(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。　　(3) 建筑研究用房費：包括材料及施工費　　B、報批報建增容費　　(1) 報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。　　設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等?！　?開發(fā)前期準(zhǔn)備費：　　指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。　　C、紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。成本項目一般包括下列八項：　　 土地獲得價款　　 開發(fā)前期準(zhǔn)備費　　 主體建筑工程費　　 主體安裝工程費　　 社區(qū)管網(wǎng)工程費　　 園林環(huán)境工程費　　 配套設(shè)施費　　 開發(fā)間接費　　 各成本項目的核算內(nèi)容　　 土地獲得價款　　指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：　　A、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本?！　?同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象?！　?成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象?！　? 成本核算對象的確定　　 成本核算對象的確定原則　　 滿足成本計算的需要；　　 便于成本費用的歸集；　　 利于成本的及時結(jié)算；　　 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求?！　?正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本?！　?編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。　　 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)?！　?. 方法和過程控制　　 成本核算的基本程序　　成本核算的一般步驟依次如下：　　 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象?！　。哼m用于集團內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如果建房過程中借款很少，利息費用很低，則可故意不計算應(yīng)分攤的利息支出，或不提供金融機構(gòu)的貸款證明，這樣可以多扣除費用，減輕稅負。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)按規(guī)定扣除?！　》椒?：確定利息扣除方式　　按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。　　通過使用分拆法和稅率差異法，對稅基進行準(zhǔn)確劃分，區(qū)別了兩種不同的生產(chǎn)行為，分別適用各自稅率，既準(zhǔn)確反映了經(jīng)營狀況，又降低了公司的稅負　　方法3：改變收費主體的納稅籌劃　　稅法規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收項目應(yīng)并入營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅，而對獨立核算的物業(yè)公司稅法規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)稅的計稅金額。　　方法2：精裝修房屋納稅籌劃　　稅法規(guī)定，納稅人兼營不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額，然后按各自適用稅率計算應(yīng)納稅額；未分別核算的，將從高適用稅率計算應(yīng)納稅額。實行比例稅率的稅種常有多種比例稅率，通過