房地產(chǎn)成本控制管理培訓(xùn)-文庫(kù)吧資料
2025-04-18 03:29本頁(yè)面
【正文】 管理，減少不必要的費(fèi)用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。對(duì)于沒(méi)有圖紙或預(yù)計(jì)圖紙變化較大的工程，為趕工程進(jìn)度，建議承包方式選擇社會(huì)公認(rèn)的計(jì)算方法，例如按定額，投標(biāo)時(shí)報(bào)下浮比例。 230。 總價(jià)包干但留個(gè)別活口?；蚩缧袠I(yè)工程，外電、外水等，可防止其提出我們不了解的理由在施工過(guò)程中要求增加造價(jià)。 條件具備時(shí)盡量總價(jià)包干。 ④ 根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點(diǎn)和項(xiàng)目的具體情況合理選擇承包方式，重點(diǎn)考慮施工推進(jìn)和成本控制之間的矛盾和平衡。 需要重新編制標(biāo)底的情況。例如,基本同期招標(biāo)的天利廣場(chǎng)和科貿(mào)園均為按定額計(jì)價(jià)，但一為上浮約3%，一為下浮5%，我們均認(rèn)為其合理。230。同時(shí)認(rèn)真組織考察評(píng)審，以項(xiàng)目管理組織認(rèn)定為主，公司資質(zhì)為次的考察觀念。 ② 管理程序到位選擇有實(shí)力守信用的施工或供貨單位。例如白蟻防治、土壤氡濃度、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)和基坑監(jiān)測(cè)、沉降觀測(cè)、工程樁檢測(cè)等檢測(cè)項(xiàng)目。 年度標(biāo)因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。公司招投標(biāo)管理規(guī)定中要求，單項(xiàng)目投標(biāo)單位至少3家以上。230。如何在招標(biāo)階段有效控制工程造價(jià)① 形成有效競(jìng)爭(zhēng)。230。230。230。230。230。項(xiàng)目建設(shè)階段控制的六大渠道：230。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量選用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，非標(biāo)準(zhǔn)門(mén)因需要重新開(kāi)模較標(biāo)準(zhǔn)門(mén)費(fèi)用高出較多。 230。230。230。 230。230。主要優(yōu)化工作為：對(duì)從底到頂保持同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約5000噸，在鋼支撐的設(shè)計(jì)中，通過(guò)復(fù)核SOM提供的計(jì)算，在國(guó)家規(guī)范許可的范圍內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約2000噸，合計(jì)約7000噸，按每噸約1萬(wàn)元計(jì)算，減少造價(jià)約七千萬(wàn)元。按每平米2500元估算，總價(jià)減少約6250萬(wàn)元，現(xiàn)正進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，通過(guò)抬高地下室標(biāo)高等方法，減少支護(hù)和土方工程量進(jìn)一步節(jié)約造價(jià)。 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選材用料。 傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的成本！中國(guó)大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概算指標(biāo)等各方面的控制。 （國(guó)際廣場(chǎng)案例）230。 所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)。 在同一城市也應(yīng)特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地塊（如西子灣）的差別。 產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關(guān)注核算和控制的前提下，可以進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新。 成本型城市（如武漢、長(zhǎng)沙、南昌等）要永遠(yuǎn)關(guān)注核算和控制，對(duì)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化要放在第一位?？朔丶夹g(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的思想。這個(gè)階段要特別注意以下幾點(diǎn)：230。深入應(yīng)用價(jià)值工程原理。實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。 土地價(jià)格無(wú)論以何種方式取得，均應(yīng)事先做到心中有數(shù)。土地獲取成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目成功之本。230。 重點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)行售價(jià)和預(yù)期走勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價(jià)。230。230。230。成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門(mén)成本控制溝通的平臺(tái)，是對(duì)手研究的執(zhí)行沉淀。并且通過(guò)多個(gè)項(xiàng)目積累，形成企業(yè)成本管理知識(shí)庫(kù)沉淀下來(lái)，不因人員的流動(dòng)而流失。做到動(dòng)態(tài)成本一月一清，設(shè)計(jì)變更、工程簽證均當(dāng)月結(jié)清，填報(bào)成本月報(bào)表，形成動(dòng)態(tài)管理的好習(xí)慣。“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量與動(dòng)態(tài)成本對(duì)比，可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度。把目標(biāo)成本分解到合同中去，形成合同目標(biāo)成本。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。其“高變性”決定了它是成本控制的重中之重。如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控？概括為：“一個(gè)中心，三條線(xiàn)”。如果只能在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才得到數(shù)據(jù)，實(shí)際上只有基本的成本核算功能，對(duì)成本控制都沒(méi)有任何幫助。230。動(dòng)態(tài)成本是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助有關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。 保利地產(chǎn)成本管理制度文件（鏈接）230。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的成本管理分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過(guò)程，并為每個(gè)作業(yè)過(guò)程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)定義每個(gè)作業(yè)過(guò)程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這樣我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本過(guò)程控制，真正將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線(xiàn)。 明確了“責(zé)任成本體系”，按部門(mén)/崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的責(zé)任范圍進(jìn)行合并，我們就可以得到部門(mén)/崗位的成本、目標(biāo)集合。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)到責(zé)任人，最大程度的減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責(zé)明晰”有據(jù)可依。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？責(zé)任成本體系包含四大要素：即責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén)/相關(guān)部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén)。 責(zé)任成本體系目標(biāo)是明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋，考核評(píng)價(jià)各職能履行情況。 合同分判的策劃建
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