物業(yè)管理中的法律關(guān)系分析14-文庫吧資料
2024-08-09 23:38本頁面
【正文】 。17這是因為物業(yè)公司一般作為分支機構(gòu)，依據(jù)民事訴訟法不具備完整意義上的訴訟主體資格。如，前述個案一期業(yè)主數(shù)量達200之眾，訴訟時必須采取代表訴訟制度。15 第四，物業(yè)合同雙方法律關(guān)系的主體數(shù)量明顯不相稱：依據(jù)物業(yè)合同所確立的雙方法律關(guān)系的主體呈現(xiàn)出明顯的不對稱一方面是物業(yè)公司，另一方面是業(yè)主。國家還沒有相應(yīng)的條例和法律法規(guī)。以前是通過居民委員會調(diào)解，1995年頒布實施的《城市房地管理法》僅僅是規(guī)范城市房地管建設(shè)，幾乎不涉及物業(yè)管理。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。11就服務(wù)和消費的關(guān)系上講，由于服務(wù)產(chǎn)生時同時被消費，物業(yè)管理公司和業(yè)主形成一種互動關(guān)系，只要業(yè)主依次繳費，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)較長時間的合同責(zé) 任和法律責(zé)任。如社區(qū)保安義務(wù)本是公安機關(guān)的義務(wù)。⑧ 一方不履行或者履行不合約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。依法成立的合同有法律約束利。物業(yè)管理合同涉及雙方的權(quán)利和義務(wù)。隨著房改的深化，福利房逐步取消，新型的住房消費關(guān)系逐步確立?！ 。ǘ?、物業(yè)糾紛的法律特征 依據(jù)最高人民法院2000年下發(fā)的[2000]26號文件的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)的法律⑦，如《合同法》，物業(yè)糾紛本質(zhì)是一合同糾紛。⑥ 當(dāng)然，司法訴訟實踐中還有其他的類型?！ 〉谒摹⒔ㄖ|(zhì)量問題導(dǎo)致的物業(yè)管理糾紛：業(yè)主喬遷之后，相關(guān)的管理服務(wù)有時轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理公司，開發(fā)商延續(xù)建筑開發(fā)所獲取的后續(xù)利益。但是受計劃經(jīng)濟體制的影響，物業(yè)管理有時顛倒市場主體的位置和應(yīng)承但的義務(wù)，管而不理，一致于業(yè)主享受不到繳費后的服務(wù)。 第三，物業(yè)管理不作為導(dǎo)致的合同糾紛：依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。簽訂合同之前，開發(fā)商往往承諾過多，有些已經(jīng)超越了開發(fā)商的能力范圍，如三通的問題，有些是政府壟斷行業(yè)的行為。一旦房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)時予以注明合相關(guān)的測量計算有誤，公攤面積不清就導(dǎo)致的糾紛，業(yè)主訴訟將開發(fā)商告上法庭。早在1995年建設(shè)部就發(fā)文成立專門的機構(gòu)進行商品房的公攤面積計算分擔(dān)測量。因此，反映在司法訴訟實踐中的問題對人們而言也是全新的。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理公司與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請管委會審議。其他相關(guān)機構(gòu)管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機構(gòu)，建筑維修部門等。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當(dāng)保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會的監(jiān)督。承租人（房屋租用人）承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是顯主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。如果是發(fā)展商自己充當(dāng)管理者的話，也要經(jīng)過房地局的批準(zhǔn)，并禽《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。等召開業(yè)主大會，業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽委托管理合同。物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責(zé)的。開發(fā)和拆遷都是一時性的工作，幾個月或幾年就可以完成，而物業(yè)管理卻是延續(xù)性的，可延續(xù)幾十年。它是執(zhí)行信托職能的服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理委員會一般應(yīng)設(shè)常務(wù)工作人員一至兩名，費用一般應(yīng)從管理啟動基金里撥付。物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理公司之間是聘用關(guān)系。所以建議管理委員會成立后應(yīng)該到房屋管理機構(gòu)備案，并到民政部門社團法人機構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。同時管理委員會也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參加。（七）批準(zhǔn)管委會章程。業(yè)主可將
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