【正文】 工程竣工與否，但因已有部分 銷售收入，需繳交與銷售有關(guān)稅費。計算過程詳見下表；表 814 本項目經(jīng)營所得稅一覽表 經(jīng)營所得稅(按銷售額 33%之 10%計提) % 83,174 萬元 2,745 萬元資料來源：受托方研究部 靜態(tài)開發(fā)總投資綜述綜合上述，得出本項目開發(fā)的靜態(tài)投資成本（不包含財務(wù)成本），為：58,685 萬元，以本開發(fā)項目總建筑面積 305,712m2分攤，則靜態(tài)總投資的單方成本，為：1,920 元/m 2；以本開發(fā)項目實際可銷售面積的總建筑面積 285,052m2分攤，則靜態(tài)總投資的單方成本，為：2,059 元/m2；18 / 46表 815 靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分攤）一覽表序號 項目名稱 總建筑面積 按總建筑面積分攤單價 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 土地成本 305,712 平方米 621 元 19,000 萬元 % 政府地價 305,712 平方米 304 元 9,289 萬元 % 其它土地成本 305,712 平方米 318 元 9,711 萬元 % 建安工程費用 305,712 平方米 1,115 元 34,100 萬元 % 土建工程造價（含豪華裝修） 305,712 平方米 875 元 26,750 萬元 % 機電設(shè)備安裝 305,712 平方米 240 元 7,350 萬元 % 前期費用 305,712 平方米 35 元 1,055 萬元 % 項目不可預(yù)見費 305,712 平方米 22 元 680 萬元 % 開發(fā)期稅費 305,712 平方米 80 元 2,460 萬元 % 紅線內(nèi)外工程費 305,712 平方米 45 元 1,390 萬元 % 靜態(tài)總投資 305,712 平方米 1,920 元 58,685 萬元 %資料來源：受托方研究部19 / 46表 816 靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總可售面積分攤）一覽表序號 項目名稱 總可售面積 按總可售面積分攤單價 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 土地成本 285,052 平方米 667 元 19,000 萬元 % 政府地價 285,052 平方米 326 元 9,289 萬元 % 其它土地成本 285,052 平方米 341 元 9,711 萬元 % 建安工程費用 285,052 平方米 1,196 元 34,100 萬元 % 土建工程造價 285,052 平方米 938 元 26,750 萬元 % 機電設(shè)備安裝 285,052 平方米 258 元 7,350 萬元 % 前期費用 285,052 平方米 37 元 1,055 萬元 % 項目不可預(yù)見費 285,052 平方米 24 元 680 萬元 % 開發(fā)期稅費 285,052 平方米 86 元 2,460 萬元 % 紅線內(nèi)外工程費 285,052 平方米 49 元 1,390 萬元 % 靜態(tài)總投資 285,052 平方米 2,059 元 58,685 萬元 %資料來源：受托方研究部 項目全部開發(fā)總投資綜述表 817 項目全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分攤）一覽表序號 項目名稱 總建筑面積 按總建筑面積分攤單價 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 土地成本 305,712 平方米 621 元 19,000 萬元 % 政府地價 305,712 平方米 304 元 9,289 萬元 % 其它土地成本 305,712 平方米 318 元 9,711 萬元 % 建安工程費用 305,712 平方米 1,115 元 34,100 萬元 % 土建工程造價 305,712 平方米 875 元 26,750 萬元 % 機電設(shè)備安裝 305,712 平方米 240 元 7,350 萬元 % 前期費用 305,712 平方米 35 元 1,055 萬元 % 項目不可預(yù)見費 305,712 平方米 22 元 680 萬元 % 開發(fā)期稅費 305,712 平方米 80 元 2,460 萬元 % 紅線內(nèi)外工程費 305,712 平方米 45 元 1,390 萬元 % 靜態(tài)總投資 305,712 平方米 1,920 元 58,685 萬元 % 各功能物業(yè)總銷售收入 305,712 平方米 2,721 元 83,174 萬元 物業(yè)銷售有關(guān)稅費 305,712 平方米 147 元 4,500 萬元 % 銷售費用(按出租收入 %計算) 305,712 平方米 109 元 3,327 萬元 % 財務(wù)費用(按銀行利息 %計算) 305,712 平方米 106 元 3,255 萬元 % 稅前開發(fā)毛利潤 305,712 平方米 439 元 13,408 萬元 稅前資本收益率 305,712 平方米 % 經(jīng)營所得稅(按銷售額 33%之 10%計提) 305,712 平方米 90 元 2,745 萬元 %20 / 46序號 項目名稱 總建筑面積 按總建筑面積分攤單價 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 稅后開發(fā)凈利潤 305,712 平方米 349 元 10,663 萬元 稅后資本收益率 305,712 平方米 1 元 % 稅后開發(fā)收益(元/平方米計算） 305,712 平方米 349 萬元 開發(fā)總成本 305,712 平方米 2,372 元 72,512 萬元 %資料來源：受托方研究部表 818 項目全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總可售面積分攤）一覽表序號 項目名稱 總可售面積 按總可售面積分攤單價 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 土地成本 285,052 平方米 667 元 19,000 萬元 % 政府地價 285,052 平方米 326 元 9,289 萬元 % 其它土地成本 285,052 平方米 341 元 9,711 萬元 % 建安工程費用 285,052 平方米 1,196 元 34,100 萬元 % 土建工程造價 285,052 平方米 938 元 26,750 萬元 % 機電設(shè)備安裝 285,052 平方米 258 元 7,350 萬元 % 前期費用 285,052 平方米 37 元 1,055 萬元 % 項目不可預(yù)見費 285,052 平方米 24 元 680 萬元 % 開發(fā)期稅費 285,052 平方米 86 元 2,460 萬元 % 紅線內(nèi)外工程費 285,052 平方米 49 元 1,390 萬元 % 靜態(tài)總投資 285,052 平方米 2,059 元 58,685 萬元 % 各功能物業(yè)總銷售收入 285,052 平方米 2,918 元 83,174 萬元 物業(yè)銷售有關(guān)稅費 285,052 平方米 158 元 4,500 萬元 % 銷售費用(按出租收入 %計算) 285,052 平方米 117 元 3,327 萬元 % 財務(wù)費用(按銀行利息 %計算) 285,052 平方米 114 元 3,255 萬元 % 稅前開發(fā)毛利潤 285,052 平方米 470 元 13,408 萬元 稅前資本收益率 285,052 平方米 %經(jīng)營所得稅(按銷售額 33%之 10%計提)285,052 平方米 96 元 2,745 萬元 % 稅后開發(fā)凈利潤 285,052 平方米 374 元 10,663 萬元 稅后資本收益率 285,052 平方米 % 稅后開發(fā)收益(元/平方米計算） 285,052 平方米 12 元 349 萬元 開發(fā)總成本 285,052 平方米 2,544 元 72,512 萬元 %資料來源：受托方研究部21 / 46 可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 小區(qū)物業(yè)管理費的收入與支出根據(jù)目前國內(nèi)物業(yè)管理業(yè)界發(fā)展的現(xiàn)狀，地產(chǎn)開發(fā)商一般要求物業(yè)管理公司保持收支平衡，并不作盈利打算，本項目在銷售完畢，住客入住和小區(qū)經(jīng)營期間，物業(yè)設(shè)備維護、人員支出等費用中抵扣，原則 上管理費收入與支出基本平衡，故該部分不作為項目投資效益測算內(nèi)容，效益分析時也不列出此兩項。 % 58 萬元資料來源：受托方研究部 本項目銷售費用本項目物業(yè)銷售費用為：3,327 萬元。 5% 4,159 萬元 營業(yè)稅附加:包括教育附加費等按營業(yè)稅額 5%計算 % 208 萬元 防洪費：按營業(yè)額 %計算。17 / 46 物業(yè)銷售有關(guān)稅、費本項目物業(yè)銷售有關(guān)稅費為：4,500 萬元。據(jù)此，假定建設(shè)期內(nèi)貸款利率維持 %不變，并 維持整個開發(fā)期。利息費用的計算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟評價標準按如下方法確定：假定貸款發(fā)生在當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計算，還貸 當(dāng)年按年末償還，照全年計息，即：每年 應(yīng)計 利息= （年初借款本息累計+本年借款額247。預(yù)售房主要安排在靜態(tài)總投資已 經(jīng)達到 25%時，但由于 該部分收入不穩(wěn)定，原則 上只用于還貸，而不作為投資資金的來源。按照總可售面積 285,052 平方米進行分攤，則單方成本：2,059 元/平方米；本項目各類靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成，詳見下表：表 811 本項目靜態(tài)總投資構(gòu)成一覽表（按總建筑面積分攤）序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(萬元) 按總建面積分攤 備注 靜態(tài)投資總額 （+～） 　 　 58,685 萬元 1,920 元/平方米 2,059 元/平方米資料來源：受托方研究部 資金籌措計劃及財務(wù)費用 資金籌措本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：首先，是企業(yè)自有資金；其二是銀行貸款；第三，是預(yù) 售樓花。按照總可售面積 285,052 平方米進行分攤，則單方成本：49 元/平方米；詳見下表：表 810 紅線 內(nèi)、外市政及公建配套工程 費構(gòu)成一覽表序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(萬元) 按總建面積分攤 備注 紅線內(nèi)、外工程成本（ +～） 　 　 1,390 萬元 45 元/平方米 49 元/平方米外 電工程費(含新裝變電設(shè)備及小區(qū)范圍電纜溝敷埋挖掘) 305,712 平方米 65 元 萬元 20% 按實際工程個案估算 臨時施工用電費 305,712 平方米 元 萬元 25% 按實際工程個案估算小區(qū)紅線范圍內(nèi)道路設(shè)施及標牌工程費 120,890 平方米 55 元 萬元 30% 按實際經(jīng)驗估算外水工程費(包含大廈內(nèi)上下水管道敷埋挖掘) 305,712 平方米 90 元 萬元 15% 按實際工程個案估算 臨時施工用水費 305,712 平方米 元 萬元 25% 按實際工程個案估算 環(huán)境美化及園林綠化工程費 120,890 平方米 60 元 萬元 30% 按實際經(jīng)驗估算紅線內(nèi)市政及公建配套設(shè)施零星工程費 120,890 平方米 25 元 萬元 10% 按實際經(jīng)驗估算紅線外市政及公建配套設(shè)施零星工程費 120,890 平方米 25 元 萬元 10% 按實際經(jīng)驗估算資料來源：受托方研究部16 / 46 靜態(tài)總投資額本項目靜態(tài)開發(fā)總投資（+～）：58,685 萬元。按照總可售面 積 285,052 平方米進行分 攤，則單方成本：37 元/ 平方米；詳見下表：表 87 本項目前期費用構(gòu)成一覽表序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計( 萬元) 按總建面積分攤 備注 前期費用（+++ ） 　 　 1,055 萬元 35 元/平方米 37 元/平方米 場地三通一平、砌筑 圍墻等工程費 120,890 平方米 元 萬元 市場調(diào)查及項目可行性研究費 ‰ 34,100 萬元 萬元建筑規(guī)劃方案研究費、建筑模型制作費 305,712 平方米 元 萬元 工程勘探 120,890 平方米 元 萬元 建筑設(shè)計費 305,712 平方米 元 萬元 籌建開辦費及項目管理費 % 34,100 萬元 萬元 按本項 目建安工程造價 %資料來源：受托方研究部 項目其它不可預(yù)見費本項目項目其它不可預(yù)見費：680 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進行分攤，則單方成本：22 元/平方米；按照總可售面積 285,052 平方米 進行分攤，則單方成本：24 元/ 平方米；詳見下表：表 88 項目其它不可預(yù)見費計算表序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(萬元) 按總建面積分攤 備注14 / 46序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(萬元) 按總建面積分攤 備注 項目不可預(yù)見費 （%） % 26,750 680 萬元 22 元/平方米 24 元/平方米資料來源：受托方研究部 應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、費本項目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、費：2,460 萬元，按照 總建筑面積 305,712 平方米進行分攤， 則單方成本：80 元/平方米。地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費約為 萬元。即：本項目土地出讓金：11,116 萬元，按照 總建筑面積 305,712 平方米進行分攤， 則單方成本為：364 元/平方米。8 / 46表 81 本項目建筑技術(shù)參數(shù)一覽表序號 本項目基本經(jīng)濟技術(shù)指標 參數(shù) 備注1 實際可開發(fā)總占地面積 120,890 平方米 總占地面積 126,000 平方米2 項目可開發(fā)總建筑面積 305,712 平方米 總可售建筑面積 285,052 平方米 多層住宅總建筑面積 17,790 平方米 住宅總建筑面積 232,002 平方米 高層住宅總建筑面積 214,212 平方米 車位數(shù)約為 500 個 商場總建筑面積 30,550 平方米 有經(jīng)營性收益之商業(yè)場所 會所及公建配套設(shè)施總建筑面積 15,260 平方米 機電設(shè)備及大廈管理用房等 地下室總建筑面積 27,900 平方米 每個停車位約占地 45 平方米3 容積率(地上總建筑面積除總占地面 積) 總?cè)莘e率 4 建筑密度(首層建筑面積除以總占地面 積) % 按照住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求5 綠地率 % 按照一般城市規(guī)劃細則要求