【正文】 15,248 19,999 14,456 97,10625 / 50 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 項(xiàng)目總投資預(yù)測(cè)總投資額 單位成本序號(hào) 項(xiàng)目名稱（萬(wàn)元） （元 /平方米）1 土地費(fèi)用 6, 2 前期工程費(fèi)用 3, 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4, 4 建筑安裝工程費(fèi) 21, 1,5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 7 管理費(fèi)用 5, 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6, 9 銷售費(fèi)用 10 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 5, 項(xiàng)目總投資 53, 3, 成本利潤(rùn)表項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入 97, 萬(wàn)元，扣除成本、稅金，預(yù)計(jì)銷售利潤(rùn) 43, 萬(wàn)元、稅后利潤(rùn)32, 萬(wàn)元。銷售方案項(xiàng)目總體銷售將分為五個(gè)階段：預(yù)熱期、開(kāi)盤期、熱銷期、持銷期、尾盤期，具體如下表所示：推盤時(shí)間 產(chǎn)品類型 價(jià)格策略 階段銷售目標(biāo)開(kāi)盤期2022 年 5 月 住宅 中開(kāi) 銷售率 20%熱銷期2022 年 9 月 住宅 高走住宅銷售率 20%（累計(jì)銷售率40%）持銷期2022 年 11 月—2022 年 9 月 住宅、車位 高走住宅銷售率 50%（累計(jì)銷售率90%） ；車位銷售率 45%尾盤期2022 年 10 月—2022 年 12 月 住宅、車位 /住宅銷售率 10%（累計(jì)銷售率100%） ；車位銷售率 55%（累計(jì)銷售率 100%）銷售渠道本項(xiàng)目銷售渠道以當(dāng)代湖南自行銷售，自行銷售可以直接控制項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，嚴(yán)格控制項(xiàng)目銷售節(jié)奏，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最優(yōu)化。隨著黃興北路商圈復(fù)興和新河三角洲的開(kāi)工，舊城改造盤活長(zhǎng)沙北城板塊已是大勢(shì)所趨，濱江舊城改造項(xiàng)目引起了許多外來(lái)資本的興趣，使得外來(lái)資本加速在此片區(qū)的布局，已成為眾多投資商的首選，從而帶動(dòng)本項(xiàng)目的順利運(yùn)作。二是跳出長(zhǎng)沙做市場(chǎng)。本項(xiàng)目的銷售不局限于項(xiàng)目周邊區(qū)域，將實(shí)施“跳出區(qū)域做市場(chǎng)，跳出長(zhǎng)沙做市場(chǎng)”的銷售戰(zhàn)略：一是跳出區(qū)域做市場(chǎng)。開(kāi)盤之后，逐步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格，最終實(shí)現(xiàn)6800 元 /平方米的均價(jià)。（1）前期產(chǎn)品中開(kāi)，樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，同時(shí)中間價(jià)位拉動(dòng)銷售，炒熱市場(chǎng)；項(xiàng)目整體可實(shí)現(xiàn)的均23 / 50價(jià)為 6800 元/平方米，入市以 6500 元/㎡ 的價(jià)格來(lái)拉動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤的熱銷。將以北城板塊的未來(lái)發(fā)展為推廣前提，以主題概念營(yíng)銷和預(yù)期營(yíng)銷為脈絡(luò)，以公司品牌和項(xiàng)目品牌為先導(dǎo)，打造滿足客戶需求的核心產(chǎn)品，依據(jù)產(chǎn)品制定出最佳的定位、定價(jià)和銷售策略，并依托項(xiàng)目周邊優(yōu)越的自然資源，以人、建筑、環(huán)境相互尊重和融合為使命，建立起長(zhǎng)沙市全新的居住文化和居住生活模式，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客戶群渴望已久的需求。WT 戰(zhàn)略戰(zhàn)略說(shuō)明：充分利用優(yōu)越的自然資源設(shè)計(jì)出高品質(zhì)的差異化產(chǎn)品，以北城板塊良好的發(fā)展前景吸引目標(biāo)客戶群。WO 戰(zhàn)略戰(zhàn)略說(shuō)明：倡導(dǎo)全新的自然生活方式，重點(diǎn)抓住片區(qū)發(fā)展?jié)摿捅卷?xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，弱化自身劣勢(shì)。②長(zhǎng)沙制定相關(guān)宏觀政策，本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型供應(yīng)以中大戶型號(hào)為主，面積區(qū)間在 110—160 平方米，三房、四房是供應(yīng)的主流產(chǎn)品，與周邊項(xiàng)目戶型相似（多為三房、四房） ，在項(xiàng)目將來(lái)銷售中存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)威脅。③項(xiàng)目屬于長(zhǎng)沙市最適宜居住板塊之一，具有較大的市場(chǎng)潛力。（3）機(jī)會(huì)分析(O)①長(zhǎng)沙市及開(kāi)福區(qū)2022年大力打造城市形象， “兩館一廳”及“新河三角洲”的開(kāi)發(fā)，將大力提升片區(qū)形象，打造北城高尚人居片區(qū)。（2）劣勢(shì)分析（W）①項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙北城區(qū)域，人氣有待進(jìn)一步提高。⑤配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目自身配套已在 2022 年下半年到 2022 年度陸續(xù)開(kāi)發(fā)并投入使用，包括小學(xué)、中學(xué)、幼兒園約 萬(wàn)平米；協(xié)助開(kāi)福區(qū)政府新建漁業(yè)路；地鐵一號(hào)線臨近項(xiàng)目用地；項(xiàng)目對(duì)面的洪山公園也將列入了政府的開(kāi)發(fā)計(jì)劃；周邊沃爾瑪超市等其他項(xiàng)目大規(guī)模入駐以后帶來(lái)的人流和商業(yè)價(jià)值也會(huì)大大提升。區(qū)域內(nèi)“一江兩河十湖”貫穿而過(guò)，未來(lái)將會(huì)是全市公園數(shù)量最多的生態(tài)家居區(qū)。項(xiàng)目采用當(dāng)代置業(yè)擁有的最先進(jìn)技術(shù)組合，一期、二期節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到 60%，未來(lái)后期的建筑設(shè)計(jì)預(yù)期節(jié)能達(dá)到 80%以上，高級(jí) MOMA 將全面實(shí)施“恒溫恒濕恒氧、新風(fēng)置換、地源熱泵”等技術(shù)。區(qū)域內(nèi)建筑面積百萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目目前只有湘江世紀(jì)城和珠江花城，這兩個(gè)樓盤距本項(xiàng)目都比較近，雖互相競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也互為補(bǔ)足，為項(xiàng)目所處的區(qū)域提高了關(guān)注熱度，也有利于在消費(fèi)者心目中形成大型住宅項(xiàng)目聚集、未來(lái)配套完善、發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U的城市新片區(qū)。20 / 50珠江花城鳥(niǎo)瞰效果圖珠江花城交通圖（3）萬(wàn)科城萬(wàn)科城由深圳萬(wàn)科集團(tuán)投資，項(xiàng)目位于本項(xiàng)目西南側(cè)，具體為開(kāi)福區(qū)一環(huán)和二環(huán)之間，芙蓉北路與福元路交匯處，總占地面積約 400 畝，總建筑面積約 50 萬(wàn)平方米，目前銷售均價(jià) 7200元/㎡ 。本項(xiàng)目周邊樓盤情況如下：（1）湘江世紀(jì)城湘江世紀(jì)城由世紀(jì)金源集團(tuán)投資興建，位于開(kāi)福區(qū)五合垸湘江東岸湘江濱江風(fēng)光帶一段，總占地面積約 1700 畝，總建筑面積約 400 萬(wàn)平方米，目前均價(jià) 8000 元/㎡，已基本售罄。19 / 50 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本項(xiàng)目西面為珠江花城，靠近開(kāi)福區(qū)政府和汽車北站，西南面是萬(wàn)科城項(xiàng)目，東南面為洪山公園。長(zhǎng)沙萬(wàn)國(guó)城項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，一期于 2022 年開(kāi)盤銷售，截止 2022 年 7 月 31 日，一期、二期具體銷售情況如下：分期 總可售面積（㎡） 實(shí)際銷售面積（㎡） 銷售率 住宅銷售額(萬(wàn)元)一期 233, 211, 90% 87,二期 186, 184, 99% 99,從已售項(xiàng)目情況可以看出，一期因有 2 棟高科技節(jié)能住宅于 2022 年新開(kāi)盤外，其余樓盤及二期項(xiàng)目基本售罄。圖 32 項(xiàng)目區(qū)位圖本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 43, 平方米，規(guī)劃總建筑面積為 178, 平方米，其中住宅建筑面積 131, 平方米，配套建筑面積 平方米，地下車庫(kù)面積 47, 平方米。地理位置優(yōu)越，交通便捷。 項(xiàng)目分析一標(biāo)段二標(biāo)段三標(biāo)段萬(wàn)國(guó)城二期項(xiàng)目18 / 50本項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)政府東南面，位于長(zhǎng)沙市新世紀(jì)大道片區(qū)，雙河路以西，漁業(yè)路以北，原開(kāi)福區(qū)綜合農(nóng)場(chǎng)漁業(yè)分場(chǎng)。氣候特征是：氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明。17 / 50開(kāi)福區(qū) 2022 年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) 32%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，增長(zhǎng) 19%；地方財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) %，一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)到 27311元、18243 元，增長(zhǎng) %、12%。京廣鐵路和 107 國(guó)道穿城而過(guò)，距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 20 公里。東西長(zhǎng)約 230 公里，南北寬約 88 公里。~28176。北緯27176。~114176。地理坐標(biāo)為東經(jīng) 111176。長(zhǎng)沙市位于湖南省東部，湘江下游長(zhǎng)瀏盆地西緣。長(zhǎng)沙市總面積 萬(wàn)平方千米，總16 / 50人口 萬(wàn)人；其中長(zhǎng)沙市區(qū)面積 969 平方公里，長(zhǎng)沙市區(qū)人口 萬(wàn)〈2022 年〉 。②固定資產(chǎn)投資增幅較大，城市化進(jìn)程加速圖長(zhǎng)沙市歷年固定資產(chǎn)投資走勢(shì)隨著長(zhǎng)沙地鐵 2 號(hào)線的開(kāi)工建設(shè)，南湖路過(guò)江隧道、城際輕軌、火車北站片區(qū)整改等大型項(xiàng)目的相繼開(kāi)工建設(shè)，長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資總額不斷增長(zhǎng)，2022 年長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)累計(jì)投資達(dá) 3510 億元，同比增長(zhǎng) 26%，長(zhǎng)沙城市建設(shè)正進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)代。（6） 社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀①GDP 保持較快增速，經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭良好15 / 50長(zhǎng)沙市歷年 GDP 走勢(shì)自 2022 年以來(lái)，長(zhǎng)沙市 GDP 一直穩(wěn)定增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度穩(wěn)定在 14%以上的水平，長(zhǎng)沙 2022 年全市實(shí)現(xiàn) GDP 總量達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) %。而購(gòu)買力方面，從發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，長(zhǎng)沙市民的收入水平一直呈上升趨勢(shì)，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高了市民的收入，也為樓市發(fā)展提供了堅(jiān)強(qiáng)保障和動(dòng)力支持。規(guī)劃顯示，到 2020 年，全市總?cè)丝?688萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口 482 萬(wàn)，城市化水平達(dá)到 70%。2022 年 3 月2022 年 7 月長(zhǎng)沙市商品房成交量（5） 市場(chǎng)需求和購(gòu)買力情況分析房地產(chǎn)作為滿足人們衣食住行中比較重要的一塊，今后仍是人們消費(fèi)的主要產(chǎn)品。（3） 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況分析截至 2022 年 6 月底，全市開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)如下表所示：全市商品房（住宅）數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表時(shí)間項(xiàng)目2022 年 16 月 2022 年 16 月 同比增減%新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米） %施工面積（萬(wàn)平方米） 4, 5, %竣工面積（萬(wàn)平方米） %銷售面積（萬(wàn)平方米） %可售庫(kù)存面積（萬(wàn)平方米） %銷售額（億元） %銷售價(jià)格（元/平方米） 5, 5, %開(kāi)發(fā)投資額（億元） %除開(kāi)發(fā)投資額與銷售價(jià)格相比同期略有上升外，其余指標(biāo)均較同期呈下降趨勢(shì)，反映出受宏14 / 50觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)同全國(guó)整體趨勢(shì)較為一致。此外，目前長(zhǎng)沙市的按揭政策為首套首付 3 成，利率方面部分銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)下浮 10%，部分銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率；二套首付 6 成，各行均是執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮 10%。本項(xiàng)目可銷售總套數(shù)為 1270 套，地上可售面積 131,㎡，其中 90 平方米(含)以下商品住房 515 套，面積 46,㎡，占總可售面積的 35%。政策解讀：A、限購(gòu)政策只針對(duì) 90 平方米（含）以下新建商品住房進(jìn)行限購(gòu)，90 平方米以上不限購(gòu)。下同)已擁有 1 套住房的家庭，限購(gòu) 1 套 90 平方米(含) 以下新建商品住房；對(duì)在本市市區(qū)無(wú)住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購(gòu) 1 套 90 平方米( 含)以下新建商品住房；對(duì)在本市市區(qū)，已擁有 2 套( 含) 以上住房的家庭、擁有 1 套( 含)以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區(qū)購(gòu)買 90 平方米(含)以下新建商品住房。詳細(xì)的進(jìn)度安排如下表所示：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 預(yù)計(jì)時(shí)間簽署土地協(xié)議或合同 申領(lǐng)土地證 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證 主體工程開(kāi)工 主體工程封頂 申領(lǐng)銷售許可證 銷售開(kāi)盤 竣工驗(yàn)收 交房 由于項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)周期需要，目前本項(xiàng)目?jī)H 28樓取得了《建筑工程施工許可證》，其余7樓 —12樓等 6 棟住宅預(yù)計(jì)將于 2022 年 9 月底取得《 建筑工程施工許可證》。 項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目已經(jīng)取得的相關(guān)資質(zhì)證書情況如下：11 / 50當(dāng)代湖南與長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局簽訂的編號(hào)為 2022000006 號(hào)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；長(zhǎng)沙市人民政府頒發(fā)的編號(hào)為長(zhǎng)國(guó)用（2022）第 002747 號(hào)、長(zhǎng)國(guó)用（2022 ）第 002748 號(hào)《國(guó)有土地使用證》 ；長(zhǎng)沙市規(guī)劃局頒發(fā)的編號(hào)為出[2022]0025 號(hào)、出[2022]0208 號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ；長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒發(fā)的編號(hào)為建字第建 1[2022]0210 號(hào)、建字第建 2[2022]0157 號(hào)、建字第建 2[2022]0158 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 ；長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的編號(hào)為 430101202207260101 號(hào)《建筑工程施工許可證》 ；長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳頒發(fā)的編號(hào)為湘建房（長(zhǎng)）字第 115 號(hào)的貳級(jí)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》 。由 1 棟 4 層商業(yè)中心（28樓）、1 棟 5 層精裝公寓（8樓）、1 棟 30 層住宅（7 樓）、1 棟 18 層住宅（10樓）、3 棟 34 層住宅（9 樓、11樓、12樓）共 7 棟建筑及地下車庫(kù)組成。學(xué)校：社區(qū)內(nèi)：第一教育長(zhǎng)沙萬(wàn)國(guó)城 MOMA 雙語(yǔ)幼兒園、長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)清水塘第三小學(xué)；周邊：周南中學(xué)、長(zhǎng)大附中、長(zhǎng)沙大學(xué)、國(guó)防科大；醫(yī)院：湘雅醫(yī)院、163 醫(yī)院。三期項(xiàng)目占地面積 43, 平方米，總建筑面積 178, 平方米。注：長(zhǎng)沙標(biāo)志性建筑群“兩館一廳”(博物館、圖書館、音樂(lè)廳)長(zhǎng)沙萬(wàn)國(guó)城項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，目前一期、二期大部分已交房入住。項(xiàng)目位于撈刀河與瀏陽(yáng)河兩河流域的中心位置，坐擁一江兩河的中心地帶，與地鐵一號(hào)線的“福元路站”相鄰，距離開(kāi)福區(qū)政府約 1 公里，距離市中心 5 公里。 借款人綜合評(píng)價(jià)借款人主體資質(zhì)合法合規(guī)，具備房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；借款人具有一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及管理能力，經(jīng)營(yíng)狀況較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。8 / 50衡量指標(biāo) 數(shù)量貸款余額 無(wú)保函余額 無(wú)保證擔(dān)保金額 無(wú)抵押擔(dān)保金額 【30000】萬(wàn)元質(zhì)押擔(dān)保金額 無(wú)貸 款 情 況經(jīng)查詢貸款卡，共有【1】筆對(duì)外擔(dān)保信息，抵押擔(dān)保余額總計(jì)約 【30000】 萬(wàn)元，該筆系為中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司提供的抵押擔(dān)保。 借款人主要為單一項(xiàng)目公司，2022 年、2022 年由于償還銀行借款，導(dǎo)致當(dāng)期現(xiàn)金流出較大，但公司仍具備一定的盈利能力、融資能力。由于項(xiàng)目公司當(dāng)期并未計(jì)提所得稅，在考慮配比原則的情況下，我部對(duì)銷售凈利率和凈資產(chǎn)收益率的計(jì)算過(guò)程中，扣除了所得稅因素的影響，結(jié)果顯示盈利能力尚可。其他應(yīng)收款前五名明細(xì)如下：債務(wù)人 金額（元） 備注中國(guó)建筑一局（集團(tuán)）有限公司 4,896, 預(yù)付工程款湖南省長(zhǎng)沙電業(yè)局 1,848, 預(yù)存用電款湖南沙坪建筑有限公司 1,405, 預(yù)付工程款湖南第一物業(yè)服務(wù)有限公司 974, 往來(lái)款上海光野水景工程有限公司 258, 預(yù)付工程款其他應(yīng)付款前五名明細(xì)如下：債權(quán)人 金額（元） 備注當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司 68,614, 股東借款長(zhǎng)沙瑞寶汽車銷售服務(wù)有限公司 399, 未付購(gòu)車款安全文明措施費(fèi) 177, 未付款項(xiàng)湖南嘉仕迪律師事務(wù)所 75, 未付款項(xiàng)中建五局第三建設(shè)有限公司 70, 未付款項(xiàng) 盈利能力評(píng)價(jià)