房地產(chǎn)前期工作-文庫吧資料
2024-08-02 01:01本頁面
【正文】 相互影響的特性也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部性。以住宅為例，普通老百姓購買一套商品房差不多要花費(fèi)一生的積蓄，因此人們在選擇房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)總是慎之又慎。針對不同的消費(fèi)群體和不同的項(xiàng)目特點(diǎn)，房地產(chǎn)營銷策略也要有所差別?？梢哉f沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的，即使外觀一樣，但由于坐落位置的不同，周圍環(huán)境、景觀也會(huì)有所不同。所以房地產(chǎn)市場不存在全國性市場，更不存在全球性市場，而是一個(gè)地區(qū)性市場?！ ocation,location,location是房地產(chǎn)的黃金法則(對于房地產(chǎn)最重要的三點(diǎn):第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位)。[編輯]房地產(chǎn)營銷的特殊性[1] 固定性也稱不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)產(chǎn)品從生產(chǎn)、使用直至壽命終結(jié)都與土地緊緊相連。同時(shí)，每一個(gè)環(huán)節(jié)中又包含許多子系統(tǒng)。 第五階段：立體營銷 所謂立體營銷，就是必須要做到“五位一體”，即要有一個(gè)好的樓盤產(chǎn)品、一支好的銷售隊(duì)伍、一個(gè)好的市場環(huán)境、一個(gè)好的推廣策略和一個(gè)好的物業(yè)管理。復(fù)合地產(chǎn)并不是適合所有地段的樓盤，需要研究地段的關(guān)聯(lián)性，并挖掘出其最大的開發(fā)價(jià)值。如住宅與寫字樓復(fù)合形成SOHO，住宅、寫字樓、酒店復(fù)合形成商務(wù)型社區(qū)，住宅與體育復(fù)合形成運(yùn)動(dòng)型社區(qū)，住宅與學(xué)校復(fù)合形成學(xué)習(xí)型社區(qū)，住宅與文化藝術(shù)復(fù)合形成文化藝術(shù)社區(qū)等等?！ 〉谒碾A段：泛地產(chǎn)復(fù)合階段 概念地產(chǎn)的片面性不可能使一個(gè)社區(qū)有較強(qiáng)的競爭力與生命力，這樣，就出現(xiàn)了一個(gè)新的名詞——泛地產(chǎn)營銷。實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)一部分購房者是盲目的，其需求是模糊的，這就需要通過引導(dǎo)去發(fā)掘、創(chuàng)造需求價(jià)值。是否根據(jù)客戶的需求進(jìn)行針對性、滿足性開發(fā)，這是一個(gè)根本性的問題。然而，將樓盤的完美性提高，造出精品，也并不是一定就能暢銷，精品主要的表現(xiàn)就是增加成本?！ ∫粋€(gè)好樓盤的標(biāo)準(zhǔn)是要達(dá)到“五好”原則，即位置好；戶型、外立面、布局好；環(huán)境好；配套設(shè)施好；物業(yè)管理好。這就進(jìn)入了第三個(gè)階段。 在前期，“概念”在營銷中起到了巨大作用，但隨著發(fā)展其問題也越來越多。 概念房地產(chǎn)可概括為“跳出房地產(chǎn)圈子搞房地產(chǎn)”，也就是除了房子本身外，再賦予房地產(chǎn)一個(gè)附加的東西，形成一種概念?！ “b地產(chǎn)出現(xiàn)后確實(shí)收到了比較明顯的效果，尤其是一些多年滯銷積壓的樓盤經(jīng)過重新定位包裝后取得了較好的銷售業(yè)績?！ ∈紫瓤窗b地產(chǎn)的運(yùn)作：，形成一種市場推廣主題；，尤其是煽情式廣告作用較大；；；?！ 〉诙A段：概念包裝階段 隨著市中心的位置越來越少，相對差的或者郊區(qū)化的土地開始熱起來；同時(shí)，還有一大批房屋銷售不出去。在樓盤的緊縮階段，樓盤的銷售呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，價(jià)位的提高一方面可以緩解供求關(guān)系的平衡，另一方面使樓盤得到升值，第三方面提升了發(fā)展商的品牌價(jià)值系統(tǒng)，增加了發(fā)展商的品牌崇信度，使樓市潛在客戶的置業(yè)有了可以依靠的品牌樓盤。在理性分析當(dāng)前樓市銷售狀況的前提下，第三輪營銷攻勢將是為實(shí)現(xiàn)樓盤開發(fā)的終極目標(biāo)而努力，樓盤開發(fā)的終極目標(biāo)表現(xiàn)為使置業(yè)主的投資得到最大的回報(bào)和生活環(huán)境的最優(yōu)化?！ 》康禺a(chǎn)營銷的后期控制主要是對樓盤價(jià)位的控制和形象整合的控制?！ ?，“中介熱銷”，即介紹客戶購房給予提成等 在廣州，深圳等沿海開放城市甚至有購房送工作等營銷手法，其本質(zhì)都是使客戶能得到最大實(shí)惠一原則，但在實(shí)施此戰(zhàn)術(shù)時(shí)要充分地考慮客戶的實(shí)惠需要?！ ?，分期付款，N年免息。 5，購房送金卡，指定處購物享受優(yōu)惠服務(wù)?！ ?，購房送接受優(yōu)質(zhì)教育，培訓(xùn)機(jī)會(huì)。伴隨著房地產(chǎn)營銷走向成熟階段，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中比較流行的營銷優(yōu)惠戰(zhàn)術(shù)可歸結(jié)為以下幾類： 1，購房送物業(yè)管理費(fèi)。讓客戶能感受到購房放心，稱心，舒心，從而達(dá)
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