【正文】 通過生活調查，以此作為招商的依據。推廣策略（1）通過廣告宣傳的配合，正式啟動項目推廣。（2）銷售目標完成大量蓄客。詳見上文。媒介配合時間媒體形式主題8月3—6日北京青年報、新京報、北京樓市硬廣整版軟文半版產品推介會+項目的優(yōu)勢8月10—13日8月17—20日（二）、C棟開盤銷售：8月28日階段目標形成更為強勁的銷售旺勢；到年底完成60%的銷售。產品推介會場所的選擇。物料準備折頁、樓書的完成。16:3010:50投資專家從審視北京整個房地產前景的角度，結合亞奧板塊商機進行凱旋中心投資引導。15:50—16:10物業(yè)管理公司向目標群體宣讀其服務特色。15:10—15:30歐陸經典總經理致辭，對與會人員表示忠心感謝，宣布此次活動的安排，整體介紹凱旋中心項目建設成果。8月121日下午14:30—14:55嘉賓簽到、入座。10:3010:50投資專家從審視北京整個房地產前景的角度，結合亞奧板塊商機進行凱旋中心投資引導。9:50—10:10物業(yè)管理公司向目標群體宣讀其服務特色。9:10—9:30歐陸經典總經理致辭，對與會人員表示忠心感謝，宣布此次活動的安排，整體介紹凱旋中心項目建設成果。 8月121日上午8:30—8:55嘉賓簽到、入座。要點：每一場推介會均針對邀請的行業(yè)特點進行設計，要求分三大類進行投資引導準備，以促成各類企業(yè)的進駐。每次邀請與會企業(yè)數(shù)量：40家目的：由于項目地處亞運村，入駐的企業(yè)皆為對奧運商機敏感的企業(yè)，因此，舉行產品推介會，使目標客戶的針對性很強，有利于項目信息的有效傳播。推廣策略（1）通過廣告宣傳的配合，正式啟動項目推廣；（2）通過產品推介會，全面展示項目，掀起項目推廣的第一輪高潮；（3）向參加推介會者發(fā)放VIP卡，憑此卡可參加開盤抽獎活動，為開盤聚集旺盛人氣。投資推介會；收取誠意金；選鋪大會流程開盤現(xiàn)場布置及活動的組織拍賣場地、流程和人員的確定；拍賣現(xiàn)場的布置；與北京青年報確定“巴洛克情景生活街”專欄合作事宜現(xiàn)場的布置，邀請函，操作流程事件推廣產品推介會開盤儀式生活調查投資推介會選鋪大會招商會暨主力店簽約儀式；商機網絡論壇；參加房展會5層小樓及臨街商鋪拍賣會；“巴洛克情景生活街”專欄業(yè)主答謝酒會廣告配合 產品推介會+項目介紹開盤信息生活調查+項目介紹促銷信息+投資推介會選鋪大會+開盤信息熱銷炒作；活動炒作熱銷炒作+專欄+拍賣會酒會+項目整體炒作三、各階段推廣執(zhí)行計劃（一）、C棟蓄客期：8月1日——8月27日階段目標（1）推廣目標啟動市場，引起廣泛關注；導入項目形象，初步建立項目在亞運村純寫字樓標志性地位?，F(xiàn)場的布置。通過業(yè)主答謝酒會，回饋業(yè)主并與之聯(lián)絡感情，鞏固項目口碑。不斷挖掘新的炒作點，形成持續(xù)的輿論焦點。采取強勢開盤，塑造旺盛人氣，形成熱銷；成功商家現(xiàn)身說法，激發(fā)投資者的購買興趣。以廣告、事件等手段啟動項目推廣；借助主力店造勢；發(fā)行VIP卡，發(fā)動社區(qū)業(yè)主購鋪；炒作調查活動。商業(yè)街完成15%的銷售商業(yè)街銷售10%，C棟銷售20%商業(yè)街銷售10%，C棟銷售10%消化持幣待購的客戶策略以密集的廣告啟動項目推廣；通過產品推介會掀起項目的推廣高潮。保溫期：2005年1月1日——春節(jié)主要工作：業(yè)主答謝酒會、少量廣告宣傳。旺銷期：10月2日——10月31日主要工作：商業(yè)街與寫字樓同時推；參加北京房展會；經營管理公司簽約；招商推介會暨主力店簽約儀式。商業(yè)街內部認購期：9月18日——9月30日主要工作：投資推介會，大量收取誠意金。C棟開盤銷售：8月28日主要工作：C棟正式公開發(fā)售。各類紅酒等的準備。專欄稿的準備。音響、電腦等配套在拍賣會前一天準備妥當。樓書、折頁在拍賣會會前一天準備妥當。論題稿和每期論題的準備。邀請函在招商推介會前一周完成。招商資料在招商推介會前準備妥當。推介會前一天音響等道具準備妥當。推介會準備妥當投資、招商手冊。7月底完成商業(yè)街介紹影音資料。7月底完成投資、招商手冊制作。（二）商業(yè)街各階段所需要的主要物料商業(yè)街蓄客期（生活調查）：7月底完成問卷設計。產品推介會場所的選擇及布置在舉行的前一天完成。折頁、樓書在產品推介會前制作完成。（四）、商業(yè)街開盤策略：項目現(xiàn)場及房展會兩地同時開盤商業(yè)街開盤正值國慶房展會，因此可借助房展會熱勢，采取項目現(xiàn)場及房展會兩地同時開盤策略，最大限度地擴大項目影響，在開盤當天將更多的人流引導到本項目。本卡不記名，可轉讓，以刺激更多的人參與到項目推廣中。發(fā)行VIP卡本卡僅限在購買凱旋城商業(yè)街商鋪時使用。價格公布策略內部認購前一周公布具體價格、面積及單位。二層的均價在15000元/平方米。（三）商業(yè)街價格策略整體均價：15000元/平方米參照目前市場在售商業(yè)物業(yè)的售價情況，充分地分析項目核心的競爭優(yōu)勢，在考慮到發(fā)展商的預期利潤的基礎上，將項目的均價定為15000元/平方米(按建筑面積計)。開盤一周內購鋪，可獲得總價98折優(yōu)惠。第三級客戶再介紹第四級客戶購鋪，則第一級客戶不再享受獎勵。同時對北京市現(xiàn)有的各類辦公樓實施覆蓋策略，即將項目資料直投至各類辦公樓前臺。（4）與北京青年報合辦“巴洛克情景生活街專欄”與北京青年報合辦“巴洛克情景生活街專欄”，邀請大學教授、投資專家為專欄撰文，引導投資。邀請專家和由開發(fā)商領導定時發(fā)表文章引導論壇，為論壇提供論題。通過邀請專家講解項目相關投資優(yōu)勢，促成客戶下定金，同時為下午的內部認購聚集旺盛人氣。借小樓拍賣事件進行媒體炒作，從而借此提升整個項目的影響力。（三）包裝方案將該小樓包裝成為含金量最高的獨立辦公樓或大型餐飲機構，吸引外資企業(yè)或國內具有相當實力的大型企業(yè)作總部駐地或作經營餐飲用途。（二）促銷措施整體購買的買家享有冠名權。開盤前第31—50名買家給予10000元優(yōu)惠。（三）促銷措施：“50000——30000——10000”開盤前20名買家給予50000元優(yōu)惠。（二）單位控制建議以單層和雙層整層來進行控制，即先推單層，后推雙層。各單元的定價原則：綜合考慮各單元的樓層、方向、布局、戶外景觀等因素，制定合理的寫字樓銷售價格。在宣傳推廣當中，在保持整體造勢節(jié)奏的同時，注意控制把握時間節(jié)點，使市場推廣保持持續(xù)的熱度。（八）推盤時機的把握商鋪與C棟分階段推出：由于商業(yè)街與C棟是不同類型的產品，因此銷售手段和銷售時機的選擇都具有很大的差異和差別。諸多經驗表明，這種方式是比較容易讓目標群體接受的。采取大商鋪面積分割策略能有效地降低單鋪的總價，有利于商鋪的快速銷售，實現(xiàn)資金的迅速回籠?？們r控制原則：原則上按現(xiàn)有商鋪自然間隔進行銷售。同時，商業(yè)經營管理公司每年將定期特別聘請業(yè)內專家、學者、成功人士，定期對商戶進行包括市場、經營、管理、商業(yè)行業(yè)信息等方面的專業(yè)培訓、學習及交流，讓每一位商戶不斷提高自身在市場經營及行業(yè)管理方面的專業(yè)水平，使得自身的經營實力能夠長盛不衰，從而形成競爭、合作互存的良性經營格局。聘請專業(yè)的商業(yè)經營管理公司由實力卓著的商業(yè)經營管理公司對項目進行前期的統(tǒng)一規(guī)劃和后期的統(tǒng)一招商、經營管理及宣傳推廣，使得商業(yè)街的整體經營達到高度的科學化和規(guī)范化。專項基金的統(tǒng)一推廣充分考慮到項目的長久經營，必須出資成立專項推廣基金，對項目進行定期的科學、有效的宣傳推廣，不斷提升項目的知名度和整體形象，為商戶創(chuàng)建一個堅實的做大做強的品牌平臺。充分地考慮到這一點，商業(yè)街在項目銷售的前期由項目的商業(yè)經營管理公司負責項目的統(tǒng)一招商與管理，使項目的整體經營達到高度的規(guī)范化，從而保證進駐商的最優(yōu)組合、形成商品供應互補、經營互利的良性經營格局。操作方式：由發(fā)展商或商業(yè)經營管理公司牽頭組織成立商會，然后由會員自由選舉出會長等商會管理班子，由該班子負責商會的日常運營。商會組織主要擔當起自我管理、自我服務、自我協(xié)調、自我約束及自我教育等多種職能。以此，確保本項目整體做旺，避免少數(shù)經營不善或知名度不高的商家影響整體的經營素質。（五）永續(xù)經營策略開業(yè)前，高標準選擇入駐商家入駐標準：開業(yè)前，對進商業(yè)街的商家，提出必須在北京經營三年以上，擁有良好的信譽保證，方可具有入駐資格。第二、有意向在內地開連鎖店的港臺明星。通過明星店的入駐，為項目吸引更多的人氣，同時充分發(fā)揮社區(qū)的明星資源，使項目成為北京明星聚集之地。（四）招商主力店和明星店雙管先行策略通過主力店招商，提升項目整體形象，吸引更多散戶進駐，從而提高項目的人氣指數(shù)，增強投資者的信心，帶動項目的銷售。但通常主力店面積大，總價高，因而較難以整體出售，因此建議對主力店采用租賃的形式。業(yè)態(tài)分布建議：區(qū)域功能業(yè)態(tài)種類一層精品生活長廊銀行、郵局、旅游票務、主力店、數(shù)碼店、名牌專賣店、休閑餐飲、家政中心二層名流生活館主力超市、精品長廊、書吧、網吧、形象設計、咖啡廳、茶室、美容美發(fā)等；（引入明星店）三層時尚生活廣場布藝、床上用品、家具、自助式KTV、視聽室、棋牌室、健身中心及其他各類型休閑設施（三）贏利模式選擇：以銷售為主，部分租賃。業(yè)態(tài)闡述： 項目周邊業(yè)態(tài)規(guī)劃單一（以餐飲為主），同時社區(qū)人口少，整體經營人氣不旺，相對于社區(qū)的人口來說，項目的規(guī)模相對顯得有點大，要想使項目迅速擺脫上述的劣勢，我們必須首先立足于解決區(qū)域的人氣問題。形象定位：時尚資訊超級櫥窗闡述：如今人們逛街不像過去那樣只是為了購買東西，而是從逛街中獲取更多的生活信息，因此，現(xiàn)代意義上的商業(yè)街除了具有傳統(tǒng)的購買場所職能外，更多時候還肩負起人們獲取時尚資訊的發(fā)布櫥窗；通過新穎、簡潔、易記的“櫥窗”把商業(yè)街的性質表現(xiàn)出來；同時“超級”說明了商業(yè)街的規(guī)模是巨大的，時尚的信息是豐富的。由于項目所在社區(qū)和周邊的消費群體主要以白領、金領等有產階層為主，這類消費者的消費能力強，講究生活格調。（二）商業(yè)街定位市場定位：亞奧板塊有產階級生活樣板闡述：2008年北京申奧成功，商業(yè)街所處的亞運村將升級為奧運村，將得到政府的大力規(guī)劃與建設，這里將成為投資者夢寐以求的理想投資之地，借助奧運的東風，商業(yè)街將成為亞奧板塊輻射范圍最廣，影響力最大的商業(yè)項目之一。同時，“凱旋大道”還包含兩層意思：第一、從古至今，凱旋大道皆是用來迎接英雄歸來用的，因此以“凱旋大道”為