【正文】 圈經(jīng)營(yíng)指數(shù)、銷售及價(jià)格公告、商業(yè)動(dòng)態(tài)、專家點(diǎn)評(píng)、客戶點(diǎn)評(píng)、主題新聞及專題新聞、硬廣告等。概念傳播示意圖三銷售進(jìn)度控制依據(jù)大十字商業(yè)街的工程進(jìn)度及市場(chǎng)推廣時(shí)機(jī)，我們制訂了詳細(xì)的銷售進(jìn)度計(jì)劃，形成重點(diǎn)突破，有張有弛，互動(dòng)互促的良性銷售局面。規(guī)劃概念文化的、特色的、現(xiàn)代的商業(yè)街間間門面房、戶戶沿街鋪強(qiáng)調(diào)大十字商業(yè)街集文化性、特色性、現(xiàn)代性于一體的規(guī)劃理念；以及店鋪形式，獨(dú)門獨(dú)戶招牌店，終身經(jīng)營(yíng)的特征。強(qiáng)調(diào)投資經(jīng)營(yíng)各取所需，投資財(cái)富經(jīng)營(yíng)前景在大十字商業(yè)街得以最佳現(xiàn)體。消費(fèi)概念定位集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀賞、旅游于一體的大型商業(yè)街精神消費(fèi)帶動(dòng)物質(zhì)消費(fèi)的消費(fèi)理念，強(qiáng)調(diào)在休閑、觀光、旅游中去購(gòu)物、去消費(fèi)，并充分享受一站式消費(fèi)的樂(lè)趣，成為周末必去，百逛不厭的消費(fèi)天堂。形象概念定位：哈密之窗——大十字商業(yè)街突出文化特色，濃縮哈密文化，并在傳播中強(qiáng)調(diào)政府形象工程及政策支持力度，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對(duì)商業(yè)街良好投資前景的預(yù)期。六、營(yíng)銷推廣策略一原則充分利用差異化營(yíng)銷及政府支持進(jìn)行營(yíng)銷突破；注重整體推廣的系統(tǒng)性及節(jié)奏性，有張有弛，重點(diǎn)突破；八九月份全面造勢(shì)，力爭(zhēng)十月份形成銷售高潮；二概念定位A、核心概念定位核心概念起著總括項(xiàng)目特征，給目標(biāo)客戶強(qiáng)有力的利益承諾，并對(duì)分概念起著統(tǒng)歸作用，它是我們傳播的核心，因此，我們確定了如下核心概念：財(cái)富顛峰功能完善，一站消費(fèi)步行街功能分區(qū)明晰，擁有多種商業(yè)形態(tài)，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游于一體，是休閑的最佳去處，購(gòu)物的理想選擇，充分享受一站式消費(fèi)的樂(lè)趣。商業(yè)形態(tài)創(chuàng)新傳統(tǒng)的商場(chǎng)或集貿(mào)市場(chǎng)，為目標(biāo)性購(gòu)物的商業(yè)形態(tài)。即突出大十字商業(yè)街的特色，以差異化營(yíng)銷建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，商業(yè)街是最具文化特色的商業(yè)形態(tài)，擁有最可逛的資本，是周未休閑購(gòu)物的最佳去處，是人潮錢潮匯聚的地方。找到了哈密的文化特征，這種文化特征最佳體現(xiàn)的景點(diǎn)也出現(xiàn)了——她就是大十字商業(yè)街，無(wú)與倫比的的文化優(yōu)勢(shì)將使她成為哈密市的象征；成為哈密市政府重點(diǎn)支持的項(xiàng)目；成為本地市民及外來(lái)人必去的地方；大十字商業(yè)街也因此成為哈密市最靚麗的一條風(fēng)景線，哈密市也因此提升了自身形象。六 品牌形象對(duì)城市形象的提升哈密市一直缺乏文化特征，我們提出的文化融合這思想，為哈密市找到了很好的形象定位。五 品牌文化形成對(duì)市民的強(qiáng)在感召力大十字商業(yè)街是以休閑消費(fèi)為主要特征的商業(yè)街，以此為定位點(diǎn)，必須為哈密市民找到了精神文化的寄托。四 主題雕塑凸顯品牌內(nèi)涵我們找到了大十字商業(yè)街的文化內(nèi)涵——融合的文化特質(zhì)——宗教文化、民族文化、歷史文化、商業(yè)文化、旅游文化、景觀文化、休閑文化，如此豐富的文化內(nèi)涵，有賴于建筑風(fēng)格對(duì)它外在的延伸。風(fēng)水財(cái)富融合的地方文化載體——大十字曾是哈密的經(jīng)濟(jì)文化中心，未來(lái)必然會(huì)承接這一歷史使命。佛教和伊斯蘭宗教融合的特色市場(chǎng)文化載體——哈密少數(shù)民族500年前還信仰佛教，這是一個(gè)時(shí)代文化融合的地方。三 品牌文化內(nèi)質(zhì)我們既然確立了以品牌帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)的發(fā)展思路，那幺尋求品牌文化的特質(zhì)，找出符合大十字商業(yè)街的文化靈魂成為我們首要的任務(wù)，那幺哈密的文化到底是什幺呢？作為哈密市而言，自古就是中國(guó)與西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)文化交匯的地方，歷史文化的重要性是這個(gè)城市的特征，文化交融導(dǎo)致這個(gè)城市缺乏文化個(gè)性，既不象甘肅敦煌以佛教文化著稱，也不就烏魯木齊等新疆多數(shù)城市擁有明顯的伊斯蘭文化特性，那幺我們能不能從哈密文化融合的現(xiàn)象中找出城市文化的亮點(diǎn)呢？通過(guò)我們反復(fù)考慮，文化融合不正是這個(gè)城市的特色嗎？以此為出發(fā)點(diǎn)，我們總結(jié)出以下文化特征，并充分賦予大十字商業(yè)街，以增加大十字商業(yè)街的品牌文化魅力。二 品牌文化對(duì)商業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)商業(yè)的興旺來(lái)源于人氣的興旺，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)說(shuō)穿了就是品牌文化間的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)品牌文化有兩大特征：其一是以價(jià)格優(yōu)勢(shì)為依托的現(xiàn)代商業(yè)文化，其二是以文化優(yōu)勢(shì)為依托的休閑商業(yè)文化。七、物業(yè)服務(wù)定位 為使大十字商業(yè)街更具競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，建議前期即引入對(duì)商業(yè)步行街有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)駐，為商戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并通過(guò)軟環(huán)境的營(yíng)造為商戶提供良好的服務(wù)，吸引廣大顧客光臨大十字商業(yè)街。投資客戶這部分客戶以投資為主要目的，主要是一些專門的投資戶和資金較為寬裕的經(jīng)營(yíng)戶。4號(hào)街區(qū)西側(cè)二層商業(yè)鋪面主要經(jīng)營(yíng)布料、針紡織品、手工藝品及裁縫店?！?號(hào)街區(qū)：以民族特色餐飲為主，穿叉一些娛樂(lè)場(chǎng)所；西側(cè)一層鋪面主要經(jīng)營(yíng)食品、日用百貨、小商品及低檔服飾?！?號(hào)街區(qū)：2號(hào)街區(qū)東側(cè)一層經(jīng)營(yíng)服裝服飾，二層經(jīng)營(yíng)鞋、帽、箱包、精品，化妝品及婦女兒童用品。B、街區(qū)劃分 街區(qū)圖示以中心花園為中心，依據(jù)由北向南，由東到西的格局，我們將商業(yè)街劃分為四個(gè)街區(qū)，分別稱為4號(hào)街區(qū)。五、街區(qū)功能定位A、軸線劃分以中心轉(zhuǎn)盤為軸線的南北劃分以中心轉(zhuǎn)盤為軸錢，形成民漢融合，南北分治的商業(yè)格局，即軸線以北以漢族商戶為主，民族商戶為輔；軸線以南以民族商戶為主，漢族商戶為輔；形成各具特色，不同風(fēng)格，整體統(tǒng)一相對(duì)獨(dú)立的兩條商業(yè)街。B、商業(yè)街與小區(qū)的融合在后期住宅開發(fā)中，應(yīng)充分考慮與商業(yè)街景觀與小區(qū)的融合，構(gòu)成一個(gè)大的景觀區(qū)，形成對(duì)哈密市場(chǎng)及外來(lái)旅游者強(qiáng)大的吸引力。環(huán)境在環(huán)境布置上應(yīng)提供大片綠地及休閑座椅，為市民提供一個(gè)良好的休閑場(chǎng)所。雕塑、小品雕塑建議從新設(shè)計(jì)理念上突出哈密之窗，濃縮哈密歷史及民俗文化，并形成南有哈密之窗，北有瓜鄉(xiāng)少女的對(duì)應(yīng)格局，代表哈密市兩大最具特色的商圈。二層商業(yè)空間設(shè)計(jì)為充分盤活二層商業(yè)空間，我方建議除中間的二層商鋪進(jìn)行改造，形成前樓道，自成一體的商業(yè)信道，并充分利用二層的便利條件，針對(duì)性展開招商，二層鋪面以西側(cè)為宜設(shè)計(jì)二層信道，與西區(qū)形成對(duì)應(yīng)格局。如何適應(yīng)不同經(jīng)營(yíng)面積商戶的需求針對(duì)商戶對(duì)面積需求的差異性，我方建議除對(duì)大面積用戶向中間商鋪引導(dǎo)的同時(shí)，還應(yīng)考慮建筑結(jié)構(gòu)上中間隔墻的拆除問(wèn)題， 以適應(yīng)大商戶對(duì)面積的不同要求。其次，從哈密市商業(yè)戶獨(dú)門獨(dú)戶的經(jīng)營(yíng)思想而言，商業(yè)街的招牌店滿足了市場(chǎng)需求，且更容易形成地方商業(yè)特色及文化特色，具備了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α４虡I(yè)成熟后，實(shí)行全封閉式步行街。停車位大十字商業(yè)街規(guī)劃有出租車停車位，解決了機(jī)動(dòng)車停車問(wèn)題，建議建設(shè)自行車及摩托車停車區(qū)，充分解決停車問(wèn)題。建筑內(nèi)的垂直人流和水平人流為促進(jìn)一層人流進(jìn)入二層，形成垂直人流并在二層形成水平人流，建議對(duì)商業(yè)街建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行改變，形成二層獨(dú)立的上下信道和水平信道，帶動(dòng)二層人流形成，并在二樓廊閑處設(shè)休閑觀景區(qū)，延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間，詳細(xì)建議及依據(jù)后案詳述。商業(yè)符號(hào)定位A、總目標(biāo)成為哈密市商圈中最可逛的地方B、分目標(biāo)集購(gòu)物、觀光、餐飲、娛樂(lè)、旅游于一體的商業(yè)街。招牌店經(jīng)營(yíng)的必要性。建筑風(fēng)格定位A、建筑風(fēng)格定位民族化特色，招牌店經(jīng)營(yíng)B、定位依據(jù)特色化經(jīng)營(yíng)的必要性哈密市迄今尚無(wú)民族建筑風(fēng)格特色明顯的市場(chǎng)，民族特色可充分凸顯商業(yè)街風(fēng)格。提高顧客消費(fèi)水平目標(biāo)特色市場(chǎng)對(duì)高收入顧客及旅游客戶有極強(qiáng)的吸引力，并因此帶動(dòng)了市場(chǎng)的消費(fèi)水平。C、定位目標(biāo)吸引人流目標(biāo)以特色市場(chǎng)為炒作點(diǎn)，借政府支持進(jìn)行炒作，將大十字商業(yè)街包裝為哈密地區(qū)文化的縮影——“哈密之窗”，以文化吸引本地消費(fèi)人群及外來(lái)旅游者。大十字商業(yè)街建設(shè)成本由于大十字商業(yè)街整體定位較高，不同于以往的普通集貿(mào)市場(chǎng)具有較低的成本優(yōu)勢(shì)，價(jià)格大幅下調(diào)的空間不大，在這種情況下，吸引漢族商戶進(jìn)駐，提高整體市場(chǎng)的檔次，提高商鋪銷售價(jià)格成為必須，民漢融合成為解決價(jià)格問(wèn)題的主要手段。一、建筑部分建筑的整體定位 A、整體定位：民漢融合的特色商業(yè)街 B、定位依據(jù) 商業(yè)環(huán)境問(wèn)題大十字商業(yè)街地處老城區(qū)，是哈密市以前商業(yè)最繁華的區(qū)域，但隨著城市向北向西發(fā)展，大十字片區(qū)形成了以維吾爾族為主的居住區(qū)，并形成以維吾爾商業(yè)為主的商業(yè)格局，隨著大十字片區(qū)的整體改造，大十字周邊將形成民族融合的商業(yè)及居住格局，商業(yè)環(huán)境決定了大十字商業(yè)街的民漢融合的商業(yè)定位。伴隨市民經(jīng)濟(jì)水平的提高和休閑文化的盛行，商業(yè)步行街獨(dú)有的規(guī)劃特色和其集購(gòu)物、休閑、觀賞、旅游為一體的特點(diǎn)，必將深受市民親睞，成為哈密市一道靚麗的風(fēng)景線。大型超市及品牌店發(fā)展看好，步行街將成為城市靚麗的風(fēng)景線隨著市民消費(fèi)水平的提高，對(duì)品牌的追求將愈來(lái)愈突出，品牌店必然獲得良好的發(fā)展。商鋪產(chǎn)權(quán)銷售形式更為普遍，商鋪供應(yīng)是大增，價(jià)格下滑隨著舊城改造及市中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，新的商業(yè)樓盤將會(huì)大量涌現(xiàn)，伴隨而來(lái)的產(chǎn)權(quán)銷售也將借勢(shì)而上，商鋪供應(yīng)量的大增，必將加劇商鋪供應(yīng)商間的競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)成為主流，整體價(jià)格走低將不可避免。缺點(diǎn)認(rèn)為大十字商業(yè)片區(qū)位置稍偏，現(xiàn)有的商業(yè)氛圍不足，整個(gè)小區(qū)的開發(fā)需要2—3年時(shí)間，對(duì)該區(qū)域商業(yè)的帶動(dòng)有限，需假以時(shí)日，在整個(gè)舊城改造中，施工場(chǎng)地對(duì)商業(yè)環(huán)境的影響較大。對(duì)價(jià)格敏感性較大的是少數(shù)民族商戶，幾乎所有的少數(shù)民族商戶都反映價(jià)格過(guò)高，這主要和他們的資金實(shí)力及斤斤計(jì)較的民族個(gè)性有關(guān)，這一點(diǎn)，我們以后主要針對(duì)民族人士喜歡扎堆的商業(yè)經(jīng)營(yíng)特性解決，以整體介入許以小利刺激該部分人群購(gòu)買。意向客戶經(jīng)營(yíng)行業(yè)對(duì)所有意向客戶的訪問(wèn)中，經(jīng)營(yíng)食品百貨的占25%，美容服務(wù)的占25%，餐飲業(yè)的占25%，投資類的占16%，其它為民族特色經(jīng)營(yíng)約占8%，由此可見，食品百貨、美容服務(wù)及餐飲業(yè)是我們銷售的主體，其次為投資類和民族特產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。在家庭結(jié)構(gòu)上以三口之家居多，現(xiàn)在商鋪大部分為租賃。1經(jīng)營(yíng)商戶獲取商鋪信息的途徑在獲取商鋪信息途徑的選擇上主要為報(bào)紙和電視媒體；宣傳單和戶外廣告名列第二；余朋好友的人際傳播名列第二，反映出哈密市商戶在商鋪信息的獲取方面仍以報(bào)紙及電視為主。1哈密市漢族和少數(shù)民族商業(yè)消費(fèi)額所占比例在被問(wèn)及哈密市漢族和少數(shù)民族商業(yè)消費(fèi)額所占比例時(shí)，大部分商戶選擇了7：3，也有部分商戶選擇了8：2或6：4，選擇6：4的商戶普遍認(rèn)為少數(shù)民族在節(jié)日及結(jié)婚期間消費(fèi)力較強(qiáng)，部分商業(yè)從中受益較大。1經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)哈密市商業(yè)房產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期60%以上的商戶認(rèn)為哈密市商業(yè)房產(chǎn)價(jià)格未來(lái)幾年內(nèi)會(huì)基本持平，而認(rèn)為價(jià)格上漲和下跌則各占一半，這也反映出商戶對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期普遍不佳。在付款方式選擇上，大部分客戶選擇按揭和分期付款，也有部分各戶選擇建筑分期付款，一次性付款的比例極低。在庫(kù)房需求上，大部分商戶均無(wú)庫(kù)房需求，只有少數(shù)經(jīng)營(yíng)日用百貨、超市、建材、家電、家俬等行業(yè)商戶有庫(kù)房需求，在庫(kù)房的租或買的選擇中，所有的商戶都選擇了租。在商鋪更換時(shí)間安排上，大部分商戶選擇今明兩年，反映出大量新的商業(yè)物業(yè)對(duì)整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)形成的巨大壓力，迫使商戶從經(jīng)營(yíng)不佳的市場(chǎng)轉(zhuǎn)出。哈密市商戶投資意向在涉及商鋪投資意向時(shí)，幾乎60%以上的商戶都有更換商鋪的意向，反映出商戶對(duì)市場(chǎng)的忠誠(chéng)度較低，且大部分商戶均以1——3年租賃期為多，反映出大部分商戶對(duì)生意的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期不佳，隨時(shí)準(zhǔn)備更換商鋪或改行經(jīng)營(yíng)。哈密市最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài)在所有被訪者中，大型