【正文】 預(yù)訂行為的通知》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房?jī)r(jià)的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià)。如收受預(yù)付款一方違約，只須返還所收款項(xiàng)，而無(wú)須雙倍返還。：是一種支付手段，其目的是解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺。是指項(xiàng)目在尚未完全取得銷售手續(xù)之前的預(yù)訂銷售方式。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋。如果把開發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成后的果實(shí)，那么開發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看做這一果實(shí)的花。兩書是《住宅質(zhì)量 保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。房屋銷售： 1.五證、兩書：“五證”包括：《國(guó)有土地使用證》、是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。14. 房地產(chǎn)抵押：指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供 債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)收益是房地產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)在固有的要求，它是所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要途徑之一。所謂收益，是指房地產(chǎn)所有權(quán)人按照法律規(guī)定，從履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系中得到的收益。房地產(chǎn)的權(quán)屬所有人可以自己行使使用權(quán)，如自住、自用等；也可以依一定的條件把房地產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，如出租、出借、抵押等。占有是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本內(nèi)容，占有房地產(chǎn)的可以是所有者本身，也可以是非所有者通過(guò)合法手續(xù)對(duì)房地產(chǎn)的占有。所謂占有，是合法取得和擁有的意思。這種權(quán)利包括直接的物權(quán)，也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有絕對(duì)性和排他性?！　‖F(xiàn)在，開發(fā)商銷售現(xiàn)房已經(jīng)不需要辦理《銷售許可證》了，而判定是否現(xiàn)房的依據(jù)就是要看開發(fā)商是否擁有所售房屋的“大產(chǎn)權(quán)證”，這一點(diǎn)是購(gòu)買現(xiàn)房的朋友們尤其要注意的。屆時(shí)，開發(fā)商與買房人一同到北京市房地產(chǎn)交易中心（外銷房）或各區(qū)縣的房地產(chǎn)交易部門（內(nèi)銷房），繳納相應(yīng)的契稅、手續(xù)費(fèi)等，取得賣契后，到產(chǎn)權(quán)登記部門申請(qǐng)辦理買房人的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。只有在上述內(nèi)容全部審核無(wú)誤后，才能確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋所有權(quán)證，即俗稱的開發(fā)商的“大產(chǎn)權(quán)”。購(gòu)房者買了房子后能否順利取得合法的房屋所有權(quán)證，關(guān)鍵在于開發(fā)商能否首先取得房屋所有權(quán)證。一般把開發(fā)商取得的房屋所有權(quán)稱為“大產(chǎn)權(quán)”，把買房人取得的房屋所有權(quán)稱之為“小產(chǎn)權(quán)”，這種分法主要是從數(shù)量上來(lái)界定的，在實(shí)際的權(quán)利行使上，兩者沒(méi)有質(zhì)的區(qū)別。那么，究竟什么是“大產(chǎn)權(quán)”，什么是“小產(chǎn)權(quán)”呢？其實(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，是指對(duì)房屋的行使占有、實(shí)用、處分、收益的權(quán)利，從概念上講是沒(méi)有大小之分的。這期間，需要交納土地出讓金等稅費(fèi)。：鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)在農(nóng)村，土地歸集體所有，在其中的宅基地上，居民修建房屋居住，這種房屋也不用交納土地出讓金等，房屋所有人對(duì)房屋享有所有權(quán)?！安糠之a(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之處在于，“部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時(shí)要與原售房單位分割收益?！安糠之a(chǎn)權(quán)”：是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住宅?！叭慨a(chǎn)權(quán)”：是指按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買的房屋，購(gòu)房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。例如，房屋出租，就將房屋一定時(shí)期內(nèi)的占有、使用權(quán)讓渡給承租人來(lái)行使。通過(guò)一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償。房屋的處分權(quán)由房主行使。承典人除占有房屋供自己使用外，在典權(quán)存續(xù)期內(nèi)，還可以將房屋轉(zhuǎn)典，或出租給他人，并且可以典權(quán)作為抵押權(quán)的標(biāo)的物。典價(jià)無(wú)利息，房屋無(wú)租金。承典人與出典人（房屋所有人）要訂典契，約定回贖期限（即存續(xù)期），一般期限是3年到10年不等。：是指房屋所有權(quán)擁有者有將其房屋典當(dāng)給他人以獲得利益的權(quán)利。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。：綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)超高。建筑用地面積。：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造?！?。 住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。在１９８７年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)。：是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。3A（ AAA ）為最高級(jí)，由國(guó)家建設(shè)部指定的機(jī)構(gòu)認(rèn)定。房屋數(shù)據(jù)： ：指按照住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)對(duì)住宅進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，表明該住宅性能達(dá)到的高低程度。共用墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 ：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積，由三部分組成：　　（1）套內(nèi)使用面積：A，臥室、起居室、餐廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；B，躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；C，不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計(jì)入使用面積。商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。計(jì)算住宅租金；都是按使用面積計(jì)算。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。：是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有的房屋建筑面積。當(dāng)分戶門內(nèi)的廳和過(guò)道的面積超過(guò) 6平方米時(shí)，可按其面積的二分之一計(jì)算在居住面積內(nèi)。房屋面積：：是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。42. 戶室比和戶型比：戶室比又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室或四室戶）占28%。通常來(lái)說(shuō)，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個(gè)一室，612平方米房間稱為半室，小于6規(guī)定了不同住宅套型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 　　對(duì)于住宅套型的大小，一般都是用面積指標(biāo)來(lái)規(guī)定。住宅的套型也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。41. 住宅的套型和戶型：套是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。盡管復(fù)式住宅有些缺點(diǎn)，但近年來(lái)建筑師通過(guò)不斷改進(jìn)、完善，不斷探索，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，設(shè)計(jì)更加合理的結(jié)構(gòu)?！　痈哌^(guò)低，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，很難充分利用?！　∩喜繆A層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。 　　復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：　　平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%70%。一層的廚房高2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì)隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。：也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。由于抗震的要求，磚混結(jié)構(gòu)住宅一般在五至六層以下。“混”指的是由鋼筋、水泥、沙石和水，按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、挑檐。磚混結(jié)構(gòu)是指小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。作用在縱墻上的水平荷載（如風(fēng)荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過(guò)屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最后傳給地基，承重墻的厚度及長(zhǎng)度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過(guò)計(jì)算來(lái)確定的?？蚣芙Y(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。：是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來(lái)的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。板樓的平面圖上，長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。：可以從樓房的平面圖上理解塔樓和板樓。有單元式、外廊式和點(diǎn)（塔）式等多種類型。從尺度上說(shuō)具有多層住宅同樣的氛圍，而又是較低的高層住宅，故稱為小高層。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。智能小區(qū)由眾多智能樓宇組成，其旨在通過(guò)高度集成的通訊和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，把社區(qū)的保安、物業(yè)、服務(wù)及公共設(shè)施連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)智能化和最優(yōu)化管理，使小區(qū)內(nèi)居民可以24小時(shí)與社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、超市、娛樂(lè)場(chǎng)所等處聯(lián)絡(luò)。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。商辦綜合樓與商住綜合樓均分別被上海市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定例為建設(shè)用地適建范圍四十二種建設(shè)項(xiàng)目名稱之一。八層以上可稱大樓。雖然其為居民所喜愛(ài)，但受到土地價(jià)格與利用效率、市政及配套設(shè)施、規(guī)模位置等客觀條件的制約，在供應(yīng)總量上有限。：指1至3層高的住宅，主要指（一戶）獨(dú)立式住宅、（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶）聯(lián)排式（Townhouse）住宅。：是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。一般由國(guó)有單位出面組織并提供自有的國(guó)有劃撥土地用作建房用地，國(guó)家予以減免部稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對(duì)外出售。購(gòu)房者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。所謂現(xiàn)房是指已經(jīng)完工的房地產(chǎn)項(xiàng)