【房地產】重慶城市心語家園項目核心戰(zhàn)略報告doc-文庫吧資料
2024-07-30 13:44本頁面
【正文】 時代豪苑：由于解放碑步行街中心的絕版地段、開發(fā)商九龍倉的品牌和雄厚實力、在解放碑是絕無僅有的一梯4戶的平面布局、良好的設計和高檔的配置，雖以5000元/平米的均格開盤發(fā)售，仍形成搶購局面，9天即基本售磬，是對投資者又一次大規(guī)模的檢閱，該項目從其業(yè)主構成來看，投資客戶達到80%，并且大量投資客戶的投資需求未得到滿足。一期銷售三個月即達70%，二期雖價格上漲幅度較大，但仍銷售情況良好。但其面積119平米的二室銷售明顯滯后，主要作為辦公用途逐步消化。因位于解放碑中心商圈，并有裙樓新東方女人廣場的市場依托，銷售情況佳。32002．52002．6．27 天倫華苑：該項目戶型一改解放碑住宅物業(yè)形象，面積配比合理，配置、配套高，性價比高。其情況見下表：解放碑新銳住宅概況案名天倫華苑恒通云鼎時代豪苑大同方地址解放碑大同路民權路51號鄒容路100號解放碑大同路開發(fā)商大信房地產開發(fā)公司恒通房地產開發(fā)公司龍慶牧業(yè)發(fā)展有限公司重慶典華物業(yè)住宅體 量 160套建面4萬平米306套288套規(guī) 劃型 態(tài)530F為住宅一梯八戶A、 B兩幢塔樓各29F為住宅A幢：1梯10戶B幢：1梯12戶A、B、C三幢塔樓商務公寓分別為38F、35F、32F，均為1梯4戶8F商聲、924F住宅、1梯18戶戶 型面 積配 比2R2L：119平米占15%3R2L：1414158平米占38%4R2L：15162平米占28%躍層7R3L：279平米占19%1R1L：56平米 10%1R2L：75平米占20%2R2L：77平米占40%2R2L：99平米占20%3R2L：127平米占10%1R1L：%2R2L：90110平米占46%3R2L：110130平米占46%豪華層：%1R1L:5062平米占17%1R2L：%2R2L:8391平米占40%3R2L：%4R2L：15168平米占11%產 品配 置三菱電梯3臺，中空玻璃窗豪華裝修大堂、八部瑞士迅達電梯、生態(tài)窗、每三層一代中花園3．2米層高中空玻璃五星級大堂4部電梯產 品配 套屋頂花園歐美園林造景會所、室內泳池、運動房、餐娛中心裙樓頂花園、泳池、會所室內游泳池、會所、10米層高屋頂茶樓價格（元/平米）均價3700躍層45002001年11月：均價37002002年4月：均價4300均價5800天盤均價33002天后漲至3600付款方式（按揭）七成20年七成20年八成30年七成20年發(fā)售時間2002．3A幢：2001。（三）2001年后推出樓盤簡析 2001年以來解放碑的住宅開發(fā)量較為平穩(wěn)，一年推出的樓盤總體量不大，產品質素進一步提升，戶型面積向緊湊型發(fā)展，整體銷售速度較快，而投資性公寓住宅的開發(fā)成為渝中區(qū)房地產新的亮點。 除了著力強調解放碑概念外，兩個樓盤主要以江景為賣點，著力對品牌進行塑造，超越了解放東、西路一線如星辰花園、南濱大廈等江景樓盤。一是開發(fā)資金銜接不上，嚴懲影響工程進度，給消費者的購房信心帶來嚴懲打擊；二是缺乏整合推廣概念，缺乏品牌意識；三是對市場一廂情愿，缺乏深刻的認識，對存在的風險缺乏清醒的認識。開發(fā)商在開盤銷售取得一定業(yè)績后，抱著“皇帝的大兒不愁嫁”的思想，沒有乘勝追擊，坐失銷售良機。工期拖得太長，導致開發(fā)成本變高。但最終到了現房而被拍賣的境地，主要原因如下： a 資金因難。恒利房價定得較高，住宅多為31004000元/平方米，這在19951999年間應屬高價位。 恒利大廈：該項目于97年初面市，時機是十分有利的，比地王廣場、大都會還早。 C 忽視品牌建設。失敗的原因分析： a年整頓“三金三亂”即陷于停工狀態(tài)。 失敗原因分析： a 對市場把握不準，定位撥得過高，對目標客戶缺乏深入的了解，從裝修房概念不為目標 客 戶接受可說明問題；在缺乏足夠市場分析的前提下，盲目提高價位也作繭自縛； b 高檔次裙樓經營低檔百貨，給投資者帶來的負面作用直接影響了住宅的品牌形象； c 工程進度緩慢，給消費者的信心不足，也造成了品牌傷害； d 營銷推廣無序，忽冷忽熱，沒有形成充分的市場認知度。經過3年的銷售，迄今僅銷售20余套。（一）滯銷、爛尾住宅樓盤簡析表一：2002年9月解放碑主要滯銷、爛尾住宅概況案名地王名仕閣瑞麒名都恒利大廈地址民族路164號新華路421號五四路江家巷交匯開發(fā)商渝海實業(yè)瑞奇物業(yè)恒利物業(yè)體量建面6萬平米建面3萬平米建面3萬平米規(guī)劃形態(tài)41F高檔商住樓33F商住樓32F商住辦樓主力戶型3R2L2T+保姆房4R2L2T+保姆房4R2L5R2L2R2L、3R2L躍層主力面積（平方米）14119390120130158躍：276362價格（元/平米）68007500800038885210付款方式（按揭）七成20年交一緩二貸七七成15年七成20年發(fā)售時間95（內部認購）擬定2000、1297年初地王名仕閣：在解放碑高品質房最高均價4000元/平米的基礎上，跳高3000元/平米開盤，并將裝修房概念作為一大賣點。 這一時期少數開發(fā)商對市場缺乏清楚的認識，并抱有急功近利的思想，總的來說處于探索階段，因而造成這一時期住宅產品幾家歡樂幾家愁的局面，住宅產品空置率相對較高。 重慶房地產界對九七直轄經濟啟動速度期望過高，開
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