金海灣項目整合營銷操盤方略-文庫吧資料
2025-07-06 10:20本頁面
【正文】 上。同檔次廣場麗園欽州灣廣場30畝1320三~四房今年七月三十日30%人居的新典范該項目區(qū)位較好，規(guī)劃設(shè)計有鮮明的特點(diǎn)，中央花園景觀成為該樓盤一道靚麗的風(fēng)景。景湖花園銀河街24畝1290三~四房樓中樓110~280今年3月底入住35%蔚藍(lán)湖畔景湖家園項目現(xiàn)已處于準(zhǔn)現(xiàn)房銷售狀況，戶型較好，交通較便利，但缺乏市場配套設(shè)施，周邊環(huán)境較差，多為私宅，治安狀況不住，市場接受度不強(qiáng)。華信花園商城文鋒南路52畝1100二~三房65~420今年底入伙80%臨海工業(yè)城市的花園式商城項目以商為主，占天占地型建筑居多，深受本地人喜愛，位置較好，但商住混雜，不利純居住，周邊設(shè)施不足，交通不是十分便利。萬國廣場欽州灣大道3萬m2未出臺二~四房樓中樓主推三房120今年7月8號底開盤未售體驗式商業(yè)廣場項目集購物、休閑、娛樂、居住這一體，規(guī)劃設(shè)計超前、時尚、觀感性強(qiáng)，生態(tài)景觀設(shè)計，自有配套齊全、高檔，電梯、空中花園、地下停車場一應(yīng)俱全，位置好，處交通要地，市政設(shè)施齊全。三、本項目競爭性樓盤分析（一）本項目競爭性樓盤概述項目名稱位置規(guī)模均價(元/m2)主力戶型面積范圍(m2)關(guān)鍵時間銷售情況營銷主題對 比分 析同檔次新澳花園文峰南路100畝1400二~四房樓中樓80~210一期已入住一期售完，二期50套左右我的花園，我的家項目規(guī)劃設(shè)計具較高水準(zhǔn)，建筑群分布合理，小區(qū)景觀建設(shè)較優(yōu)，在市場上已形成一定的口碑，易于二期售銷的推進(jìn)；戶型多樣，供選擇性大，配有陽臺，但周邊市政配套不足。（二）項目綜述項目概述：項目處于人民南路與五馬路交匯處，占地30畝，總建筑面積約3萬平方米，由八棟6層的多層住宅組成，建筑密度為384%、%、室外停車場為26個，項目除中央花園和生活市場外，無別的配套設(shè)施和規(guī)劃特色，與其他項目相比、產(chǎn)品質(zhì)量處于不利的態(tài)勢，要想項目發(fā)揮其最大的綜合效益，必需采用非常規(guī)的手段和具有差異性的特色定位，才能使項目有效規(guī)避風(fēng)險、爭取項目的推廣成功。故，在項目操作過程中應(yīng)當(dāng)注重調(diào)研、尊重市場、適應(yīng)市場。舊城改造：近年來，欽州市政府加大改造力度，城市化建設(shè)速度加快；住房改革：政府廢除“批地建房制度”，改革住房制度； 消費(fèi)提高：部分高收入層對居住環(huán)境有了新 的需要，開始喜愛有品牌和品味的住宅。競爭較大：由于附近的新奧花園開發(fā)較早，項目比較成熟，且項目規(guī)模大，配套全，對我項目直接競爭較大。配套不足：周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，購物場所缺乏；地勢較低：由于地勢較低，歷史上此地塊有被洪水淹沒過的記載，這阻礙客戶購買此項目物業(yè)的最大心理障礙。 人文環(huán)境：東面近靠劉永福故居，永福公園，英雄氣息濃。二、本項目概述（一）本項目SOWT分析S—優(yōu)勢分析 區(qū)位優(yōu)勢：地處城邊緣、自然條件和人文條 件比較好，升值潛力；地理優(yōu)勢：靠近在建的三橋和高速公路路口，處于城市前沿。因此，從某種意義上可以說，這是一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，關(guān)鍵是看指揮的“將軍”。因此，在這種市場環(huán)境下，如何避免市場同質(zhì)化，找到市場的空間，以自己獨(dú)特的運(yùn)營理念和產(chǎn)品氣質(zhì)（即產(chǎn)品差異化）贏得消費(fèi)者認(rèn)同，獨(dú)步市場是解決本項目市場定位的關(guān)鍵所在。而根據(jù)欽州市政府規(guī)劃對欽城區(qū)的定位和大力開發(fā)“一江兩岸”的政策的驅(qū)動下，將引發(fā)更多的開發(fā)商介入。在目前市場上，已有世紀(jì)新城、御景華庭、廣廈花苑、新澳花園、景湖花園、幸福苑、福寧花園、斯壯世紀(jì)金灣廣場、華信花園商城、萬國廣場、廣場麗園、廣場公寓、榮達(dá)榮花園、新隆市場、協(xié)盛商業(yè)廣場、大世界商業(yè)廣場等數(shù)個樓盤在不同時機(jī)推出了不同層次、不同規(guī)模的產(chǎn)品。因此，在這樣的一種市場環(huán)境下，盡管其商品房的年成交面積和總金額都不足以與南寧的一些樓盤相比，但其城市經(jīng)濟(jì)市場經(jīng)濟(jì)的熏陶對居住的概念已發(fā)生了深刻的變化，其主體的消費(fèi)意識和需求水平正在逐步形成。（三）欽州市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢理性地審視欽州市的商品房供求市場，我們不難發(fā)現(xiàn)其城市化的發(fā)展水平和商品化（房）概念的深入浸透著無奈。在這種良好的發(fā)展氛圍下，今年欽州房地產(chǎn)業(yè)的投資和銷售將出現(xiàn)一個新高潮。當(dāng)然，居民直接可支配收入的增加和生活條件的改善與提高，從而引發(fā)的“需求”因素拉動也較以往明顯。據(jù)一份統(tǒng)計資料顯示，2003年銷售均價達(dá)1150元/平方米。（二）欽州房地產(chǎn)市場供求狀況據(jù)一份資料顯示，欽州市2000年全市完成房地產(chǎn)投資4297萬元，2001年完成房地產(chǎn)投資5578萬元，2002年完成房地產(chǎn)投資10319萬元，同比增長185%，與此同時，商品房的銷售也持續(xù)旺盛發(fā)展勢頭，實現(xiàn)商品房銷售總額2855萬元。其購買力和購買欲望經(jīng)一定時間的聚集和累積，將在市場良好的培育下，形成“井噴”。盡管其GDP總量排在全區(qū)十二個地級行政區(qū)規(guī)劃中靠后，發(fā)展水平也較低，但發(fā)展速度較快，潛力較大。（一）經(jīng)濟(jì)性因素根據(jù)欽州市統(tǒng)計局的一份統(tǒng)計資料顯示，2000年欽州市城鎮(zhèn)居民可支配收入為5192元，2001年城鎮(zhèn)居民可支配收入為5872元，2002年城鎮(zhèn)居民可支配收入為6014元，2003年城鎮(zhèn)居民可支配收入為6742元，盡管近4年收入增長幅度達(dá)10%左右，但由于其基礎(chǔ)薄弱，基數(shù)低，且多以自然性基礎(chǔ)資源開發(fā)為主，%，非市區(qū)人口絕大部分都依托第一產(chǎn)業(yè)。一、欽州市房地產(chǎn)調(diào)研分析欽州市位于廣西南部沿海，南臨北部灣和南中國海，背靠大西南，東臨粵港澳，西向東南亞，是一個具有2000多年歷史的古城，現(xiàn)轄欽南、欽
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