【正文】 議配置原因:普通多層示意圖高層示意圖 電梯洋房示意圖二、戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)建議u 空中庭院:入戶花園設(shè)計(jì)，成為未來(lái)戶型中的亮點(diǎn)。 項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新性。 風(fēng)向、氣候等自然因素； 市民的整體欣賞角度；素雅型主要表現(xiàn)：色彩搭配較少，主要以淺灰、淺綠等色彩為主。三、項(xiàng)目形象定位（一）形象概念推導(dǎo)思路市場(chǎng)導(dǎo)向性：市場(chǎng)需求品牌需求形象概念結(jié)合自身推導(dǎo)步驟：確定目標(biāo)客戶群研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往的生活方式了解本項(xiàng)目的獨(dú)特點(diǎn)體現(xiàn)項(xiàng)目品牌深層含義的精髓得出符合市場(chǎng)需求的關(guān)鍵詞得出符合項(xiàng)目品牌要求的關(guān)鍵詞總結(jié)項(xiàng)目形象定位形象定位將指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)，并提升品牌影響力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)線發(fā)展的目標(biāo)（二）從市場(chǎng)需求推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞高品味生活良好的居住環(huán)境核心目標(biāo)客源對(duì)產(chǎn)品的需求完善的配套子女教育 質(zhì)樸舒適享受延伸目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求（三） 產(chǎn)品自身特色推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞自然清新尊貴典雅離塵不離市舒適安逸自身特色（四） 從天河品牌推導(dǎo)關(guān)鍵詞天河的品牌口號(hào)：“建筑上層生活”天河的品牌核心：“以改變客戶的居住形態(tài)為本”天河的品牌個(gè)性：“創(chuàng)新產(chǎn)品、文化底蘊(yùn)、關(guān)心體貼”天河的品牌主張：“給您一個(gè)展現(xiàn)自我價(jià)值的夢(mèng)想生活”天河品牌精髓品牌利益高性價(jià)比產(chǎn)品，不斷提升的上層生活品牌價(jià)值品牌文化 創(chuàng)新、品味、積極、健康、貼心品牌個(gè)性天河品牌的關(guān)鍵詞高品味生活高性價(jià)比創(chuàng)新健康顧客為本貼心天河品牌（五）本項(xiàng)目形象概念的推出產(chǎn)品自身特色天河品牌要求核心客戶需求延伸客戶需求高品味生活完善的配套良好的居住環(huán)境子女教育 本項(xiàng)目形象概念關(guān)鍵詞品質(zhì) 典雅 創(chuàng)新 自然 健康 現(xiàn)代 本項(xiàng)目形象概念描述體現(xiàn)：給您一個(gè)享受純粹生活的空間質(zhì)樸舒適享受自然清新尊貴典雅離塵不離市舒適安逸純美生活高素質(zhì)生活高性價(jià)比創(chuàng)新健康顧客為本貼心第四部分：項(xiàng)目產(chǎn)品建議〖說(shuō)明〗從本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位出發(fā)，并結(jié)合目前平頂山房地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀，本著差異化策略、創(chuàng)新策略，彌補(bǔ)平頂山市場(chǎng)空白，在普通多層、高層的基礎(chǔ)上，設(shè)置電梯花園洋房、風(fēng)情復(fù)式樓等創(chuàng)新產(chǎn)品。（三）檔次提升的演繹隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)深入，各類配套設(shè)施逐步完善，居住人氣提升，可以帶動(dòng)西部板塊的整體區(qū)位價(jià)值，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格也會(huì)隨之升高。 二、項(xiàng)目檔次定位（一）定位推導(dǎo)采用排除法：結(jié)論：不支持結(jié)論：不支持結(jié)論：支持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論：中檔價(jià)格、中檔成本、中高檔形象（二）檔次定位本項(xiàng)目定位為“中檔、高素質(zhì)的精品社區(qū)”。（七）目標(biāo)客戶群的拉升從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，伴隨著本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的深入，居住人氣逐漸形成，各類配套設(shè)施完善，必然帶動(dòng)西北板塊整體區(qū)位價(jià)值的提升。216。216。需求：216。 置業(yè)在地域上沒(méi)有太多的約束，比較理性，講求最高性價(jià)比。 他們是新人類，生活節(jié)奏快，時(shí)間觀念強(qiáng)，生活注重品位和細(xì)節(jié)。 外地人為主，文化素質(zhì)高，融合各區(qū)域文化特征明顯。收入穩(wěn)定且較高，但積蓄有限。 企業(yè)白領(lǐng)特征：216。 以大戶型、大面積為主。 對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)要求比較高，體現(xiàn)其身份。 優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿足社交的需求。 要求教育配套完善，注重子女教育。 人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，多散居在個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，置業(yè)在地域上沒(méi)有明確的要求，大多是為子女教育才置業(yè)城區(qū)，希望將來(lái)子承父業(yè)、后繼有人，望子成龍心切。 雖然文化素質(zhì)不高，但由于營(yíng)商的原因，接觸新鮮事物多且觀念超前。 全市私營(yíng)企業(yè)主，數(shù)目龐大，資本雄厚，收入高，購(gòu)買能力強(qiáng)。216。216。 要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級(jí)的不同，一、二次置業(yè)的可能性均等。216。 追求較舒適的生活環(huán)境，生活講究品質(zhì)。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物。 行政事業(yè)單位公務(wù)員特征：216。 私營(yíng)企業(yè)主 思想開(kāi)放、有追求的年青族（五）職業(yè)分類 接觸外界信息較多的企業(yè)主 哪個(gè)類群體比較容易接受新興事物？（三）定位結(jié)論結(jié)論：城市新奢適階層（四）特征分析 消費(fèi)觀念因素 覆蓋的客戶群有條件在全市范圍內(nèi)輻射 購(gòu)買力因素針對(duì)消費(fèi)能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長(zhǎng)最迅速的群體177。176。（如下圖所示） 【小結(jié)】通過(guò)平頂山市整體市場(chǎng)分析，結(jié)合項(xiàng)目本身存在的優(yōu)劣勢(shì)，我們公司建議對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)一步挖掘，提升項(xiàng)目固有的價(jià)值，增加附加價(jià)值，做到揚(yáng)長(zhǎng)弊短，強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、淡化劣勢(shì)，力爭(zhēng)把本項(xiàng)目打造成為城市西北部板塊一道靚麗的風(fēng)景線，成為區(qū)域地標(biāo)性的城市建筑。216。216。216。（二）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析216。近鄰天鷹廣場(chǎng)，33路、1路、8路等多條公交線路途經(jīng)此地。 投放量增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。 特色、規(guī)模樓盤缺乏，操盤手法，所走路線偏于中庸；216。戶型以中大面積為主力戶型：三房：130150平方米〖小結(jié)〗通過(guò)對(duì)老區(qū)在售樓盤的調(diào)查與分析可以得出：216。戶型面積：二房：84平方米 三房：101135平方米 四房：157165平方米（五）常綠桃花源位置：光明路與南環(huán)路交叉口南開(kāi)發(fā)商：河南常綠集團(tuán)置業(yè)有限公司均價(jià)：2450元/平方米樓盤概況：；整體走江南建筑風(fēng)格，以此提升其小區(qū)的整體品質(zhì)，戶型多樣，融入了部分體量的緊湊戶型，面積從80145平方米二房：8088平方米三房：89138平方米 四房：145平方米（六）東鑫苑位置：建設(shè)路東段移動(dòng)公司斜對(duì)面開(kāi)發(fā)商：河南鷹城集團(tuán)有限公司均價(jià)：多層已售罄，高層價(jià)格尚未確定樓盤概況：，現(xiàn)代的簡(jiǎn)約主義風(fēng)格，一號(hào)樓為高層住宅，一、二層為底商，三至十九層為住宅，二至五號(hào)為多層，住宅商鋪兩用，－ 高層戶型面積：102150平方米。四、 區(qū)域個(gè)案掃描（一）聯(lián)盟鑫城 位 置： 聯(lián)盟路與體育路交匯處西100米開(kāi) 發(fā) 商：河南鷹城集團(tuán)有限公司均 價(jià)： 未 定（預(yù)計(jì)將在3500元/平方米）樓盤概況：15萬(wàn)平米集住宅、8棟高層建筑、抗震6度設(shè)防、+商業(yè)步行街+純高層住宅，縱向空間分隔，動(dòng)靜分區(qū)，布局緊湊層高3米。高層價(jià)格自07年以來(lái)競(jìng)爭(zhēng)逐漸顯化，增長(zhǎng)幅度略顯低于多層漲幅，價(jià)格維持在3250元/平方米左右，由于高層市場(chǎng)投放量與往期相比，明顯加大，在價(jià)格上競(jìng)爭(zhēng)也較為的明顯，如蝶湖灣等項(xiàng)目，均價(jià)不到2900元/平方米。但隨著老城區(qū)新開(kāi)項(xiàng)目增多，新城區(qū)個(gè)案銷售已進(jìn)入尾聲，因此在2007年第四季度和2008年上半年在新城區(qū)新開(kāi)個(gè)案不多的狀況下，老城區(qū)房地產(chǎn)銷售狀況將占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。 老城區(qū)：老城區(qū)受到平頂山市工業(yè)、地理?xiàng)l件、政策導(dǎo)向、整體環(huán)境等方面的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目與新區(qū)項(xiàng)目相比，在品質(zhì)上、產(chǎn)品上都遜色于新區(qū)。（8）新、老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)差別明顯平頂山新城區(qū)在平頂山市委市政府提出的“優(yōu)化東區(qū)功能、改善投資環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”城市發(fā)展思路指引下，逐漸成為平頂山市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土。在新老城區(qū)都形成了中高檔住宅的消費(fèi)熱潮，千田公司推出的平頂山首家山水園林式小區(qū)——優(yōu)詩(shī)美地花園，建業(yè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的建業(yè)森林半島，浪漫房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的0375（6）形象包裝、市場(chǎng)推廣日益專業(yè)化：在售新開(kāi)個(gè)案逐步注重項(xiàng)目包裝和產(chǎn)品包裝，從其銷售中心的布置和裝修風(fēng)格就可見(jiàn)一斑；市場(chǎng)推廣方面大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇專業(yè)的營(yíng)銷策劃公司進(jìn)行全程的營(yíng)銷策劃。首府3期、建業(yè)森林半島2期高價(jià)高層住宅的拉升，下半年高層住宅整體市場(chǎng)價(jià)位仍有上升空間。