【正文】 密集，商業(yè)氛圍與生活氛圍濃厚，整體定位中端，業(yè)態(tài)以百貨零售與專業(yè)市場為主。?？谏虡I(yè)現(xiàn)狀處于百貨、商超為主的集中化商業(yè)發(fā)展模式下，隨著城市擴(kuò)容，以省府、市府板塊為代表的離散化城市副中心、綜合體發(fā)展模式將逐步成型。?？谑性谑蹖懽謽莾r(jià)格情況項(xiàng)目銷售報(bào)價(jià)（元/㎡）優(yōu)惠折扣海南大廈均價(jià)26500一次性95折，分期97折海航國際廣場均價(jià)31000一次性95折，分期98折商業(yè)地產(chǎn)市場分析根據(jù)城市發(fā)展階段與商業(yè)現(xiàn)狀來看，海口正處于規(guī)?；虡I(yè)的大型百貨、綜合商超向大型購物中心、SHOPPINMALL的商業(yè)轉(zhuǎn)型期。2011年以前價(jià)格上漲原因主要是市場供求關(guān)系及國際旅游島概念影響，其后價(jià)格依然保持大幅上漲的主要原因是成交結(jié)構(gòu)因素，高端寫字樓成交占比增加拉高整體價(jià)格水平。未來?？趯懽謽堑墓?yīng)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，故推出的寫字樓基本都是混合業(yè)態(tài)形式的，但高端寫字樓市場空白仍將持續(xù)一段時(shí)間。海口高品質(zhì)寫字樓市場有較大的機(jī)會(huì)機(jī)遇。同時(shí)， “海南國際旅游島”和海口“3+1”的規(guī)劃將帶動(dòng)旅游業(yè)、旅游地產(chǎn)和旅游服務(wù)業(yè)的發(fā)展，會(huì)吸引想到海南開發(fā)市場的公司在此落戶作為總部輻射其他城市。這些都使得?？趯懽謽莾r(jià)格逐年快速上升，其中高端寫字樓成交占比增加拉高整體價(jià)格水平。另外，隨外來資金不斷涌入，企業(yè)加快成長，對(duì)高品質(zhì)寫字樓存在潛在需求。成交量出現(xiàn)大幅萎縮。板塊項(xiàng)目名稱工程進(jìn)度預(yù)計(jì)上市時(shí)將體量（萬㎡）大英山片區(qū)潛在供應(yīng)日月廣場尚未動(dòng)工待定㎡，㎡，其中一棟7層寫字樓?？谒形磩?dòng)工待定㎡，㎡，擬建一棟94層集超五星級(jí)酒店、SOHO式住宅、精品商業(yè)、高級(jí)寫字樓等大英山片區(qū)在售項(xiàng)目海南大廈在售41061總面積238998㎡，銷售3367㎡，在售235631㎡④其他區(qū)域未來發(fā)展：未來寫字樓供應(yīng)主要分布在大英山和西海岸板塊，目前基本尚未動(dòng)工，全市潛在供應(yīng)量超過150萬㎡。③大英山片區(qū)今后將發(fā)展為商務(wù)行政辦公、商業(yè)零售、文化娛樂、旅游服務(wù)加配套居住的現(xiàn)代化綜合型城市中心區(qū)。西海岸目前以商品住宅市場為主，但受新?？谑姓呀?jīng)遷入，政府辦公環(huán)境已經(jīng)形成。板塊名稱客戶群硬件設(shè)置板塊印象濱海大道板塊大企業(yè)、高端客戶群中高端配套設(shè)置高端形象 視覺沖擊力強(qiáng)國貿(mào)板塊各種企業(yè)類型，以中小型企業(yè)為主傳統(tǒng)老式寫字樓、缺乏高端商務(wù)配套形象陳舊世貿(mào)板塊多集中于高增長型和高附加值行業(yè)，如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、銀行等商住兩用型為主，商務(wù)配套缺乏商務(wù)辦公氛圍較弱②西海岸片區(qū)寫字樓市場：西海岸以商品房市場為主，辦公環(huán)境尚不成熟，但受市政西遷影響，未來將促進(jìn)片區(qū)商務(wù)環(huán)境形成。（1）?？趯懽謽乾F(xiàn)狀分布目前?？趯懽謽侵饕性邶埲A區(qū)的金貿(mào)片區(qū)，未來將向大英山和西海岸長流起步區(qū)兩個(gè)區(qū)域發(fā)展。LOFT產(chǎn)品在?？谑袌隹瞻?，發(fā)展機(jī)會(huì)較大，但也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。業(yè)主訂會(huì)議或團(tuán)隊(duì)房享受團(tuán)體價(jià)，同時(shí)可獲得5%訂房傭金。三亞紅樹林酒店為第三方獨(dú)立財(cái)務(wù)，年終按業(yè)主所購房屋的分紅指數(shù)，自動(dòng)分享酒店利潤，酒店運(yùn)營第二年起即每月分紅。免費(fèi)居住使用完后，業(yè)主在紅樹林系列酒店訂房均自動(dòng)享受業(yè)主房價(jià)。自酒店運(yùn)營第二年起，業(yè)主未使用完的免費(fèi)居住天數(shù)，將按平均業(yè)主價(jià)折返現(xiàn)金。②三亞灣紅樹林度假酒店三亞灣紅樹林度假酒店位于三亞市三亞灣鳳凰路沿線，2012年開業(yè)，擁有504間客房。①明光海航大酒店明光海航大酒店位于?？谑心虾４蟮?號(hào)，開業(yè)時(shí)間2009年，擁有客房數(shù)量331套，主要以小戶型房產(chǎn)為主，面積58m2左右，套房116 m2。東部沿線的?？谑?、三亞市等地的旅游度假房產(chǎn)得到成片開發(fā)。政府的大力支持，與投資者和開發(fā)商的踴躍投資，加上國際旅游島的建設(shè)進(jìn)程加快，海南離島免稅、離境退稅等各項(xiàng)利好政策的扶持，由此可預(yù)見海南產(chǎn)權(quán)式酒店未來的發(fā)展之路十分可觀。（2）海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展?fàn)顩r海南的產(chǎn)權(quán)式酒店基本都屬于投資型酒店。通常不足50平方米的一件客房售價(jià)可能高達(dá)八十至上百萬元左右，但一經(jīng)開盤便被購房者爭相搶購。此外，產(chǎn)權(quán)式酒店都會(huì)規(guī)定一個(gè)退出或回購機(jī)制，在規(guī)定年限后，投資者可以繼續(xù)租賃或是以原價(jià)出售給開發(fā)商，保證投資者資金的變現(xiàn)能力，大大降低投資。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店最大的投資優(yōu)勢在于高回報(bào)率和低投資。另外，伴隨著旅游消費(fèi)能力的提高，旅游度假區(qū)的以及分時(shí)度假觀念日益深入人心，市場氛圍業(yè)已形成。項(xiàng)目名稱濱江海岸裝修情況毛坯占地面積174000㎡當(dāng)前價(jià)格均價(jià)11000元/㎡二期6號(hào)樓認(rèn)籌交1萬獲家電大禮總建筑面積600000 ㎡容積率綠化率%項(xiàng)目地址?？谑泻５閸u東南角和平大橋東側(cè)建筑特色江景地產(chǎn)，復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目開盤時(shí)間開發(fā)商海南德坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海南匯都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海南永業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)。西接海南大學(xué)，東望國際化旅游休閑海島新埠島，兩面環(huán)水，與東西主干道濱海大道隔江相對(duì)。數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)。項(xiàng)目名稱海闊天空國瑞城裝修情況毛坯占地面積近300畝當(dāng)前價(jià)格均價(jià)14500元/平方米， 全款97折，按揭98折總建筑面積超100萬平方米容積率綠化率40%項(xiàng)目地址②海闊天空國瑞城海闊天空國瑞城位于?？诰G色CBD中心區(qū)原大英山機(jī)場內(nèi)，南鄰國興大道，西側(cè)與海南省政府辦公群樓隔路相望，背臨現(xiàn)有居住區(qū)及成熟商圈，是?？谑兄行膮^(qū)域碩果僅存的大型商住 綜合項(xiàng)目建設(shè)用地，也是?？谑惺讉€(gè)具有百萬㎡建筑規(guī)模的城市新地標(biāo)，被譽(yù) 為海南的“魅力之城”和“新財(cái)富之都”。項(xiàng)目名稱?？谌诤暇肪频?、尖端辦公、濱海商業(yè)、海景住宅，并特別打造280樽泊位游艇碼頭。?？谕鉃┲行恼嫉孛娣e約340畝，總建筑面積約120萬平方米。①?？诒卷?xiàng)目用地毗鄰麗晶路，所在區(qū)域利用自然環(huán)境優(yōu)勢擬打造高起點(diǎn)、高規(guī)格地建設(shè)集居住、商務(wù)、娛樂、休閑為一體的海口大型濱海度假城市綜合體。（4）本項(xiàng)目所在區(qū)域本項(xiàng)目位于?？谑行阌^(qū)麗晶路原秀英港碼頭，屬秀英港秀英片區(qū)。隨著一些大型房企紛紛在海南加快布局以及大型企業(yè)操作效率快，可以承擔(dān)較低的售價(jià)，再加上本身的存量空間，2014年?？谧≌績r(jià)整體將趨于平穩(wěn)或維持平穩(wěn)狀態(tài)。三中全會(huì)后全國房地產(chǎn)調(diào)控政策放眼長效機(jī)制，整個(gè)市場表現(xiàn)理性回歸的狀態(tài)。2014年1—5月?？谑蟹渴泻灱s面積為106萬㎡，%；；成交金額同比下跌21%。2013年?？谑谐山涣壳闆r穩(wěn)定，同時(shí)達(dá)到了2006年來成交量的最高值，成交價(jià)并未受到增多的保障房較大影響，漲幅明顯。但由于政府加大力度推動(dòng)保障房項(xiàng)目建設(shè)，以及房企在資金鏈緊張情況下開始“以價(jià)換量”的情況下，致使成交價(jià)格出現(xiàn)下跌。隨著新東大橋的興建，將拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值，是未來的高質(zhì)居住區(qū)。作為成熟的沿海部分發(fā)展低密度高檔住宅，島中心部分主要發(fā)展多層中密度住宅。該組團(tuán)中西海岸片區(qū)主要以發(fā)展低密度的高檔住宅為主。（2）海口市住宅市場開發(fā)片區(qū)①主城區(qū)，該片區(qū)市政配套設(shè)施成熟，發(fā)展不同類型的住宅產(chǎn)品。?？谑凶≌a(chǎn)市場分析?？诰哂邪l(fā)展第二居家的巨大潛力，其良好的自然環(huán)境和美麗的熱帶風(fēng)光吸引了眾多旅游觀光者，同時(shí)也吸引了海內(nèi)外人士在此尋求休閑養(yǎng)生、旅游度假和置業(yè)投資，而其中住宅投資更是?？诜康禺a(chǎn)投資的主力。進(jìn)入2013年，“調(diào)控”政策日趨平緩，㎡，同比上漲32%的佳績，直逼2010年“國際旅游島”大利好下創(chuàng)造的成交量885萬㎡。為控制海南房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康的發(fā)展隨后國家和海南省相繼出臺(tái)一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，海南省的房地產(chǎn)市場漸漸回歸理性。加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。在經(jīng)歷了20世紀(jì)九十年代的房地產(chǎn)市場泡沫之后，海南省的房地產(chǎn)市場發(fā)展逐步回歸理性。?？谑?0082013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長速度及20082013年農(nóng)村居民人均純收入及其增長速度詳見下圖：以上數(shù)據(jù)表明，?？谑薪?jīng)濟(jì)正在快速發(fā)展，城市化明顯加快，居民收入不斷提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額的大幅增長。%。%，%。20082013年海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資與增長速度見下圖：固定資產(chǎn)投資分析2013年?？谑兄攸c(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利。%。下圖為20112014年14月海口市接待游客及旅游收入情況表。其中，%；，%；。旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)近年?？谑新糜无D(zhuǎn)型升級(jí)初見成效。建筑業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。增長6%。20082013年?？谑泄I(yè)增加值及其增長速度見下圖：，%。工業(yè)和建筑業(yè)工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化初見成效。近年來，?？谑薪?jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)發(fā)展。隨著海南宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境的進(jìn)一步改善，?？谟瓉硇乱惠喌陌l(fā)展機(jī)遇。得益于三次產(chǎn)業(yè)增速全面提高的推動(dòng)，2014年上半年海南省經(jīng)濟(jì)增長企穩(wěn)回升。第三產(chǎn)業(yè)中，基礎(chǔ)設(shè)施投資增速比去年同期明顯提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也高于去年同期。海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢。近幾年，海南省委、省政府帶領(lǐng)全省各族人民，緊緊抓住以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，從海南實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持“一省兩地”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，大力實(shí)施“大企業(yè)進(jìn)入、大項(xiàng)目帶動(dòng)”的發(fā)展戰(zhàn)略，著力推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，取得了經(jīng)濟(jì)建設(shè)的巨大成就。作為全國唯一沒有冬天的熱帶海島和健康島，海南的濱海旅游和休閑度假市場潛力巨大，隨著休閑旅游在中國的迅速崛起，海南旅游將迎來一個(gè)前所未有的市場機(jī)會(huì)，這一得天獨(dú)厚的優(yōu)勢也是海南房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要原因之一。海南是全國第一個(gè)生態(tài)示范省，一流的人居環(huán)境成為居民“二次置業(yè)”的選擇。另外，海南作為熱帶島嶼，決定了海南房地產(chǎn)在全國具有唯一性、稀缺性和不可再生性。目前海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u入佳境，房地產(chǎn)投資市場漸漸趨于成熟化，與目前全國一線城市房地產(chǎn)相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。作為全國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，國家先后批準(zhǔn)海南省成立了洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、?？诒６悈^(qū)、亞龍灣國家級(jí)旅游度假區(qū)。建議對(duì)銷售加大投入，采用多種營銷手段促進(jìn)銷售進(jìn)度，加快資金回籠，同時(shí)密切關(guān)注政府對(duì)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，及時(shí)調(diào)整市場營銷策略，保障項(xiàng)目的順利銷售。項(xiàng)目需根據(jù)工程的進(jìn)度嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目資金，加快籌集項(xiàng)目所需資金，避免因?yàn)橘Y金不足影響生產(chǎn)進(jìn)度，從而影響項(xiàng)目銷售收入的實(shí)現(xiàn)。要進(jìn)一步落實(shí)好規(guī)劃論證和施工圖設(shè)計(jì)，做到精心設(shè)計(jì)、精心組織、精心施工，爭取按計(jì)劃開工，確保工程的順利進(jìn)行。國家和海南省出臺(tái)一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策平抑房價(jià)。目前，海南省的房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)調(diào)整時(shí)期。通過項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析可知，本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率下，具備良好的可行性，但是項(xiàng)目的運(yùn)行也存在以下幾方面的問題：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，投資大，項(xiàng)目建設(shè)所需資金的及時(shí)到位是項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行的必要保障。項(xiàng)目的建設(shè)有助于提升海口市秀英區(qū)的整體形象，在一定程度上推動(dòng)?？谑行阌^(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，項(xiàng)目的建設(shè)具有顯著的社會(huì)效益。根據(jù)財(cái)務(wù)分析后得出，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為56%，大于基準(zhǔn)收益率12%；；%；。除了郵輪?？扛鄞a頭、國內(nèi)短途客運(yùn)碼頭、公共交通場站，該片區(qū)還將建設(shè)3處社會(huì)停車場、游艇碼頭、公園綠地和廣場等。其中，港口職能將用以發(fā)展國內(nèi)短途客運(yùn)、郵輪?？亢秃Ｉ现С窒到y(tǒng)服務(wù)。該控規(guī)參考原控規(guī)功能定位，結(jié)合?？谑泻？诟坌阌⑵瑓^(qū)的實(shí)際情況，本次控規(guī)修改的功能定位為：?？诟坌阌⑵瑓^(qū)是集商務(wù)辦公、郵輪?？?、國內(nèi)短途客運(yùn)、公共游艇碼頭、生活居住于一體的濱海商務(wù)綜合區(qū)。2014年7月10日，《海口港秀英片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(修改)》已編制完成。當(dāng)前，?？谑姓谡J(rèn)真貫徹落實(shí)國家和海南省一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，積極調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，全面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，合理引導(dǎo)市場預(yù)期。2014年5月29日，海口市政府常務(wù)會(huì)審議通過了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》（以下簡稱《意見》），《意見》根據(jù)海南省委省政府的部署，結(jié)合黨的群眾路線，海口市委市政府堅(jiān)持以改革來激發(fā)市場活力，從審批提速提效、探索戶籍制度改革等方面入手，提出了一系列值得關(guān)注的促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施，以促進(jìn)?？谑蟹康禺a(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。隨著海口免稅店開張、東環(huán)鐵路開通，西環(huán)鐵路開工建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，加之海口市存在大量的剛需一族，房地產(chǎn)市場仍然存在一定的成交需求，發(fā)展前景仍然較為明朗。進(jìn)入2012年以來，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場表現(xiàn)平穩(wěn)，根據(jù)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)調(diào)查顯示，2012年2月份?？谑行陆ㄗ≌⒍肿≌瑑r(jià)格指數(shù)紛紛跌停。?？谧鳛楹Ｄ鲜∈?huì)城市，具有生活舒適，交通便捷等優(yōu)勢，而且?？谠诮ㄔO(shè)國際旅游島政策背景下，提出陽光之城、娛樂之都的建設(shè)口號(hào)，充分發(fā)揮?？谧陨沓鞘袃?yōu)勢，與三亞等自然資源強(qiáng)勢的城市差異化發(fā)展。2014年4月2日，海南省召開重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)會(huì)。同時(shí)嚴(yán)禁以城鎮(zhèn)化為名，變相進(jìn)行土地成片開發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)。”而在海南省，僅有省會(huì)海口市涉及這條政策，這意味著海南省將在一定程度上放寬對(duì)其他市縣調(diào)控政策。2012年，是海南省全面實(shí)施《海南省十二五規(guī)劃綱要》的第二年，是國際旅游島建設(shè)全面推進(jìn)的重要一年，省委、省政府把2012年確定為“項(xiàng)目建設(shè)年”，海南在重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)上擴(kuò)大投資，努力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，抓住房地產(chǎn)市場調(diào)控契機(jī)，推動(dòng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，控制普通商品住房開發(fā)和岸線房地產(chǎn)規(guī)模，重點(diǎn)發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等高檔經(jīng)營性項(xiàng)目，優(yōu)化空間布局，提高檔次水平，加大房地產(chǎn)促銷力度，逐步消化保有量，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。隨著國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，海南省迎來了新的開發(fā)熱潮，房地產(chǎn)市場受到空前的關(guān)注，商品房成交價(jià)量齊升。2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施（下稱“新國八條”），要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。2010年6月8日，《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》（以下簡稱《綱要》）獲得國家發(fā)改委正式