【正文】 而不是100（1＋2%）/100評估價值：交易實例C的價值＝被評估價值（1－3%），得于是修正系數(shù)是100/100（1－3%），而不是100（1＋3%）/100我們怎么理解這兩種做法的不同：前者是把被評估資產(chǎn)所處的交易條件（一般是合理公正的）為基礎(chǔ)，把交易實例的交易價格調(diào)整到評估資產(chǎn)所處的交易條件之下（即將不合理交易情況下的價格調(diào)整到合理交易情況下的價格。則各交易實例的交易情況修正率為：交易實例A：0%；交易實例B：2%；交易實例C：3%；交易實例D：0%。③進行交易情況修正。②搜集有關(guān)的評估資料。①選擇評估方法。評估該地塊2007年10月3日的公平市場交易價格。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。①原理：參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價格為3800元/平方米，運用公式（2－6－1）則評估對象于2006年6月30日的價值接近于：『正確答案』【例2－6】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下：2006年1－%、%、%%。表4－1（教材98頁）年 份該類設(shè)備實際均價　　定基物價指數(shù)＝當年實際物價/基年物價　　定基價格變動指數(shù)＝（當年實際物價－基年物價）/基年物價1999（基年）50100%　2000103%＝*100%3%＝（－50）/50*100%200153106%＝53/50*100%6%＝（53－50）/50*100%200254108%＝54/50*100%8%＝（54－50）/50*100%200355110%＝55/50*100%10%＝（55－50）/50*100%200456112%＝56/50*100%12%＝（56－50）/50*100%2005115%＝*100%15%＝（－50）/50*100%Ⅱ、定基價格變動指數(shù)與定基價格指數(shù)的關(guān)系某年的定基價格指數(shù)＝1＋該年的定基價格變動指數(shù)Ⅲ、物價指數(shù)與定基價格指數(shù)關(guān)系比如上表中，2004年相對于2001年的價格指數(shù)＝112/106＝%Ⅳ、物價變動指數(shù)與物價指數(shù)關(guān)系物價指數(shù)＝1＋物價變動指數(shù)比如上表中，2004年相對于2001年的價格變動指數(shù)＝112/106－1＝%Ⅴ、環(huán)比物價指數(shù)（教材37頁公式2－7－2，99頁公式4－3）：本年的定基物價指數(shù)與上年定基物價指數(shù)的商Ⅵ、環(huán)比物價變動指數(shù)（記做a1,a2……,an教材36頁公式2－6－2和57頁）本年的定基物價指數(shù)比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指數(shù)的商環(huán)比物價指數(shù)＝1＋環(huán)比物價變動指數(shù)年 份定基物價指數(shù)（%）環(huán)比物價指數(shù)（%）環(huán)比變動物價指數(shù)1999100　　2000103103＝103/1003%＝（103－100）/1002001106＝106/103%＝（106－103）/1032002108＝108/106%＝（108－106）/1062003110＝110/108%＝（110－108）/1082004112＝112/110%＝（112－110）/1102005115＝115/112%＝（115－112）/112　?、蹆r格指數(shù)法在評估中運用的計算公式為：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格（2－7－1）＝參照物成交價格（2 －6－1）＝參照物成交價格價格指數(shù) （2－－7）＝參照物成交價格（1＋物價變動指數(shù)） （2－－6）＝參照物成交價格（2－7－2）（4－3）＝參照物成交價格（1＋a1）（1＋a2）……（1＋an）（2－6－2）④適用條件評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長。例如某類設(shè)備的定基物價指數(shù)計算過程如下，經(jīng)過統(tǒng)計得到了第二列的該類設(shè)備的市價平均價格。②物價（價格）指數(shù)的各種表述方法Ⅰ、定基物價指數(shù)：是以固定時期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。120＝（萬元）[例2－3]被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，,『正確答案』資產(chǎn)評估價值＝10（90247。換句話說：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價值就越大②分類根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：Ⅰ、資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法數(shù)學(xué)表達式一般表述為：所以：被評估資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格Ⅱ、資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法數(shù)學(xué)表達式一般表述為：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）^ｘ（2－5）[例2－2]被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元。而實際評估工作中，并不能夠這么肯定。②數(shù)學(xué)式表達資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格（1－價格折扣率）（2－3）[例2－1]評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于6萬元。－－僅僅一個可比因素不一致或者完全一致直接比較法主要包括但不限于以下評估方法：⑴現(xiàn)行市價法【參照物與評估對象完全一致】當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值?！?77?；咎卣鞑铑~1177。⑶參照物與被評估對象有n個可比因素不一致。：⑴如果參照物與被評估對象可比因素完全一致評估對象價值＝參照物合理成交價格⑵參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致公式①評估對象價值＝參照物成交價格評估對象可比因素特征值247。：該方法直觀簡潔，便于操作。交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。一般情況下，供不應(yīng)求時，價格偏高；供過于求，價格偏低。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等。資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價值的主體，是影響資產(chǎn)價值的重要因素之一。注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評估值的，主要取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認識。⑵如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽。一般情況下，運用市場法評估的初步結(jié)果在3個以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個，如何確定那一個結(jié)果最合理呢。選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：⑴參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同⑵參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等⑶參照物成交時間與評估基準日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的三、市場法的基本程序及有關(guān)指標㈠通過市場法進行評估大體要經(jīng)歷以下程序：關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相同的或類似的）。，最具說服力的評估方法之一。第一節(jié)　市場法一、市場法含義：利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。在考試中應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)評估的各種方法公式的理解和運用。（2）便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。而市場價值以外的價值的相對合理公平性是受到某些條件嚴格限制的。我們可以從以下4個方面來理解市場價值對公允價值的意義。相對于公允價值而言，市場價值更為具體，條件更為明確，在實踐中評估人員更易把握。資產(chǎn)評估中的公允價值與市場價值是兩個不同層次的概念。在資產(chǎn)評估實踐過程中還需將其具體化。不同的評估特定目的、不同的市場條件等因素使得同一資產(chǎn)有不同的合理價值，但是該價值相對于他們各自面對的條件都是合理和公允的。【】（2008年考題）資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的主要作用表現(xiàn)在（ ）。（3）影響資產(chǎn)評估值的外因：評估時的市場條件。（或者說資產(chǎn)評估價值類型的確定需要考慮的因素）（1）影響資產(chǎn)評估價值的基礎(chǔ)條件：資產(chǎn)評估特定目的。其一要從正確選擇價值類型的角度，來關(guān)注資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件對所選擇價值類型的影響。②以保險為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)該根據(jù)保險法等相關(guān)法律、法規(guī)和契約的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價值類型，例如課稅價值保險價值：評估對象根據(jù)保險合同或協(xié)議中規(guī)定的價值定義所具有的價值相關(guān)法律、法規(guī)和契約沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為保險標的物評估結(jié)論的價值類型③以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)會計計量屬性及價值定義包括公允價值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)價值、重置成本在符合會計準則計量屬性規(guī)定的條件下，會計準則的公允價值等同于資產(chǎn)評估中的市場價值，而會計準則設(shè)計的現(xiàn)值、可變現(xiàn)價值、重置成本等可以理解為資產(chǎn)評估中的市場價值或者市場價值以外的價值類型。課稅價值：評估對象根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價值定義所具有的價值。③清算價值④殘余價值：機器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值的估計數(shù)。（3）評估實務(wù)中使用頻率高的市場價值以外的價值類型①在用價值：企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按照其正在使用的方式和程度，對其所屬企業(yè)貢獻價值的估計數(shù)，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或變現(xiàn)的情形②投資價值：資產(chǎn)對于具有明確的投資目標的特定投資者或某類投資者具有的價值?！　　　　? 　　　『正確答案』A（又叫非市場價值、其他價值）（1）定義凡不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型都屬于市場價值以外的價值。市場價值對于整體市場上潛在的買者和賣者來說是相對公平合理的。（2）市場價值有區(qū)域性。（1）定義《國際評估準則》中，市場價值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當進行交易的價值的估計數(shù)額，當事人雙方應(yīng)當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫和壓制。（2）資產(chǎn)評估時的資產(chǎn)的使用狀態(tài)：正常使用（最佳使用）還是非正常使用。資產(chǎn)評估特定目的劃分，評估的價值類型分為：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。資產(chǎn)的市場價值是資產(chǎn)公允價值的基本表現(xiàn)形式，市場價值以外的價值則是資產(chǎn)公允價值的特殊表現(xiàn)形式。（2）從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括公開市場價值、繼續(xù)使用價值和清算價值。（2）資產(chǎn)評估報告的使用者能夠正確理解和恰當使用資產(chǎn)評估結(jié)果。不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。它是對資產(chǎn)評估的一個質(zhì)的規(guī)定。（2）但是評估的時間、地點、評估時的市場條件、資產(chǎn)業(yè)務(wù)個當事人的狀況，以及資產(chǎn)的自身狀態(tài)等，都可能對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型產(chǎn)生影響。它是評估時必須首先明確的基本事項。（二）資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用，它對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型都有重要的影響。⑩債務(wù)重組。⑧擔保。⑥中外合資、合作。④企業(yè)聯(lián)營。②企業(yè)出售。資產(chǎn)評估的特定目的實質(zhì)上是判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價值。（1）含義：資產(chǎn)評估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)（指的是引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為，即被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為）對評估結(jié)果用途的具體要求。（2）資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化。本原則要求資產(chǎn)評估必須要有評估基準日，評估值就是評估基準日的資產(chǎn)價值。這是市場法評估的理論基礎(chǔ)假定在其他條件不變的提下，商品價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價值。（1）是預(yù)期收益原則的一種具體化；（2）主要適用于。收入越多價值越高。是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其價值的最基本的決定因素?？茖W(xué)性原則要求資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員必須：（1）遵循科學(xué)的評估標準；（2）以科學(xué)的態(tài)度制定評估方案；（3）采用科學(xué)的評估方法進行資產(chǎn)評估。獨立性原則包含兩層含義：（1）評估機構(gòu)的獨立性；（2）評估機構(gòu)和評估人員在評估工作始終堅持獨立的第三者地位。（四）清算假設(shè)清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明；清算評估值通常要低于公開市場假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評估值。持續(xù)使用假設(shè)是在一定市場條件下對被評估資產(chǎn)使用狀態(tài)的假設(shè)，其評估結(jié)果使用范圍常常使用限制的，他只對特定的買者或者賣者是公平合理的。：其他假設(shè)（持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)）都是以公開市場假設(shè)為基本參照。（4）資產(chǎn)的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定，而不是由個別交易決定。（2）公開市場的含義：指充分發(fā)達與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和買者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場信息的機會和時間，買賣雙發(fā)的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制，或不受限制者的條件下進行的。：（1）為資產(chǎn)評估得以進行創(chuàng)造了條件；（2）限定了資產(chǎn)評估的外部環(huán)境：資產(chǎn)是被至于市場交易之中，不能夠脫離市場條件而孤立的進行資產(chǎn)評估。第二節(jié)