【正文】 9走廊是指房屋套外使用的水平交通空間。9標準層是指平面布置相同的房屋樓層。 9公用建筑面積分攤系數將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。90、違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。開發(fā)商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。 8內銷房內銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業(yè)單位和居民。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 8二手房 即舊房。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。 8期房 是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。8現房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。第四考慮區(qū)位價值。第三考慮未來交化。第二是居住環(huán)境。首先是房屋價格。但錯層式房屋不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數少、面積大的高檔房屋。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式房屋，可以減少挖土的土方量。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式房屋豐富的空間感。（含）部分不足房間總面積的2倍計入使用面積。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計算標準：如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風）外，還應同時具備以下兩個條件，方能計入使用面積： （含）： 使用房間凈面積的一半（含）（含）。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復式房屋的空間是兩種不同的類型。復式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。建造空間靈活多變的房屋建筑，采用承重結構骨架固定不變，分隔構建則可根據房屋要靈活布置，以形成多樣化的內部空間。（5） 滿足房屋功能多樣化個性要求原則。（4） 滿足現代生活的健康衛(wèi)生原則。（3） 滿足現代生活設施進步原則。（2） 滿足使用方便和安全原則。（l） 滿足分戶獨立性和保護隱私性原則。80、局住功能的國際標準是什么按照國際文明房屋標準，房屋功能不僅要滿足最基本的寢、食功能，更要從自然、生態(tài)、社會、人文等方面滿足現代人對婚姻、家庭、工作、學習、子女教育、休閑娛樂、身心健康、人際關系等多方面的需要。（3） 信息服務系統(tǒng)增加實現電子購物、電子圖書館、遠程醫(yī)療登記等功能。甲級標準除了乙級標準所有的功能外，另需增加一些功能，同時整個系統(tǒng)應是一個由中央控制中心附帶數個分控中心構成的集散控制系統(tǒng)，（1） 安全保安系統(tǒng)實現可視對講功能，門禁系統(tǒng)功能，家庭智能化報警增加的功能有：可進衍程序自動化控制功能、可實現室內無線遙控功能、通過電話進行遠程遙控功能、電源控制及調光功能。實現三表遠程計量，計算機網絡功能及一些物業(yè)管理功能。（2） 通訊系統(tǒng)實現住戶的至少兩對電話線和一個寬帶國際互聯(lián)網絡（Internet）插口，可接收有線電視網節(jié)目。7智能化房屋如何分類像所有消費品一樣，智能化房屋也會根據軟硬件的品質不同，而分出不同標準。另外，除了房間布置，好的戶型設計還會充分考慮現有備種家用電器如冰箱、電視、洗衣機、空調、電話的設置，還要考慮將來不斷涌入家庭的各種新的家用電器如電腦網絡、新的電炊具、新的保健娛樂設施、新的安全防衛(wèi)設施、救生設施等等的配置，有合理的空間安排和電氣設計。房間的內部凈高要合適，現在。臥室的合理面積一般應為13至14平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風良好。從居室功能分析，廚房合理的面積一般為4平方米至5平方米之間，廚房不能過于狹小，應有最小寬度。單元內不同空間要有相對合理的面積。戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。從習慣上看，居住的空間應給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的平層戶型，此外還有躍式房屋、復式房屋、高檔的花園別墅等。7如何進行戶型評判整體而言：（1）景觀；（2）朝向；（3）單元戶數；（4）人文環(huán)境；（5）方正實用。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。較低的起步價容易引起消費者的注意。7起步價：某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。7基價：經過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。7房屋單方綜合造價每平方米房屋建筑面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用。70、拆建比新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。6建筑小品既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑，游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。6建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。6公共活動中心配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。6配建設施與房屋規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地總稱。6公共綠地滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憨綠地。5組團級路上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。在大城市中通常與城市支路同級。5道路用地居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。5房屋用地房屋建筑基底占地及其四周合理間距內的用地，含宅間綠地和宅間小路等的總稱。5居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。50、城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。4什么是花園式房屋？花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。對垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與房屋環(huán)境息息相關。如采用大面積玻璃，設計明廳、明衛(wèi)、明廚等，能節(jié)約大量的電能；盡可能采用太陽能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。充分利用自然資源。如現在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強度在8兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強度上均超過了一般紅磚。新型建材、新型墻體的采用是“綠色房屋”的構成內容。它是既適應地方生態(tài)又不破壞地方生態(tài)的建筑。4什么是綠色房屋？“綠色房屋”不是一般人認為的綠化較好的房屋。這里的環(huán)境不僅涉及房屋區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源等，也涉及房屋區(qū)的人文環(huán)境、經濟系統(tǒng)和社會環(huán)境。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現代人交流的心理需要。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。4層高：房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。目前我國大量城鎮(zhèn)房屋房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。4房屋的進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。－。當然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結構面積構成。 4建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算房屋使用面積，在過去主要用來計算和征收公共房屋房租時使用。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。對購房者而言，綠化率高為好。綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內的綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。3建筑密度居住區(qū)用地內，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。3建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積（項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區(qū)內的道路面積、綠她面積、建筑物（構筑物）所占面積、運動場地等等）之比。而多層房屋基本不存在上述問題，即便有些多層房屋有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。3怎樣計算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要指標。 第2步：各套房的公用分攤面積＝分攤系數各套內建筑面積。（3）各戶分攤公用建筑面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤：第1步：計算分攤系數。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總和。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。公有面積的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進行分攤。公有建筑面積的計算和分攤：一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。（3）套內陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計算規(guī)定計算，套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計算。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計人套內墻體面積。（1）套內房屋的使用面積：套內房屋的使用面積為套內房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計算：它包含了套內臥室、起居室、衛(wèi)廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；套內樓梯按自然層數的面積總和計算；套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積，內墻面裝飾厚度亦計入使用面積。2套內建筑面積的計算：房屋為了滿足各種需求和結構上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進行測算。（10）突出房屋墻面的構件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。與室內不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護結構的外圍水平投影面積的一半計算。（6）有柱或有圍護結構的門廊，門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。（5）與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結構和柱的外圍水平投影面積計算。（3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內的回廊部分。（2），包括房屋內的夾層、插層，技術層（即管道層，儲藏室等）、電梯間、均按一層計算建筑面積。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有：（1）作為永久性結構的房屋按外圍水平投影面積計算。由于房屋使用要求、結構形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。即：商品房銷售面積＝套內建筑面積十分攤的公用建筑面積。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。磚木結構：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構成的房屋。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。2房屋的結構形式：主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構。（3）物業(yè)維修基金：房屋為總房款的2％（多層）和3％（高層）；商鋪為總金額的5％。B、交易費：在房產大證時間一年以內的由開發(fā)商支付：房屋3元/㎡、商鋪5元/㎡；在房產大證時間一年以外的開發(fā)商與客戶各承擔一半：房屋6元/㎡、商鋪10元/㎡。C、公證費：以借款人所申請貸款額為基數收取，1—3萬元（不含3萬元）收取100元；3—5萬元（不含5萬元）收取150元；5—10萬元（不含10萬元）收取200元；10—20萬元（不含20萬元）收取300元。2房屋買賣所需費用(1) 按揭手續(xù)費：A、財產保險費：總房