【正文】 如何招商和區(qū)域規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視展示地域文化特色，對于商品同、業(yè)態(tài)同的商業(yè)區(qū)對顧客是沒有吸引力的，以連云港南京中央門百貨投資所建購物中心來看，我個人認為是失敗的，錯誤在于商品的來源與步行街同化，商品結(jié)構(gòu)不清晰，商場定位存在誤區(qū)。四、項目實際操作中需要處理的關(guān)系與招商簡述面臨的投資客戶a) 品牌生產(chǎn)廠b) 生產(chǎn)基地生產(chǎn)經(jīng)營戶c) 專業(yè)招商機構(gòu)d) 投資散戶e) 當?shù)赝顿Y戶面臨的租賃戶a) 大型連鎖企業(yè)（超市、體育館）b) 服飾日化品牌代理商c) 休閑餐飲等經(jīng)營戶d) 部分生產(chǎn)廠家必須考慮的問題根據(jù)連云港消費的特點和我項目所處地理位置及客戶群，必須考慮以下幾個問題。服務(wù)設(shè)施包括理發(fā)店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在商業(yè)房地產(chǎn)項目中占的比例很小，不超過2％。禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音響制品店和照相機商店通常只能由地方經(jīng)營者經(jīng)營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。快餐為員工和購物者提供餐飲。家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業(yè)層只需要小面積展示空間。對于服飾店的布局要盡量創(chuàng)造好的購物環(huán)境，大的女裝店和男裝店是重要成員。單位面積的銷售額非常低，但是它卻非常重要。除了超級市場之外，還有風(fēng)味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，它們面積從50～200m2，并且有較好的銷售額。超級市場提供的是方便購物，研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大。超級市場是商業(yè)房地產(chǎn)的重要補充，多數(shù)情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店。小型百貨商店則往往成為大型商業(yè)房地產(chǎn)的次級核心經(jīng)營主體。如果商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模比較大，則可以考慮安排百貨商店。一些商店類型適合分散布置，例如，服裝店和外賣快餐和冷飲應(yīng)該分開，原因很明顯，而且，把服裝和食品分開也有利于組織人流，因為在這兩種類型的商店中，購物者的步行速度完全不同。第三類是食品零售店，包括肉店、魚店、熟食店、面包店等等，聚集不僅給購物者帶來方便，而且還能有效的增加銷量。第一類是男士用品商店，男鞋、男裝、運動用品應(yīng)當集中布置。商店之間的位置關(guān)系受承租政策決定，研究發(fā)現(xiàn)，商店銷售額和經(jīng)過商店的人流數(shù)量有一定的比例關(guān)系，這個結(jié)果常常用于確定微觀經(jīng)營主體的布置，一個基本規(guī)則就是微觀經(jīng)營主體的布置必須能夠加強商店之間的交流。對于一些大型商業(yè)房地產(chǎn)項目微觀經(jīng)營主體布局需要統(tǒng)一規(guī)劃和布置。集中布置有利于擴大商品覆蓋范圍，提供與城市商業(yè)區(qū)一樣的競爭性和便利性，創(chuàng)造”購物氣氛”。核心微觀經(jīng)營主體的位置需要最先確定，大型商業(yè)房地產(chǎn)的核心商店適合放在線性步行街的端點，不宜集中布置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。在整合中還應(yīng)該注意一些問題。 需要商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在綜合平衡各種關(guān)系的基礎(chǔ)上制定招商政策，對微觀商業(yè)經(jīng)營主體進行控制，最基本的目標是微觀商業(yè)經(jīng)營主體在商業(yè)上能夠生存，有足夠的回報，讓整個商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)能夠獲得效益。在執(zhí)行招商計劃前必須先確定各種微觀商業(yè)經(jīng)營主體的組成和數(shù)量、占整個可出租面積的比例以及所處的地位與位置。微觀經(jīng)營主體選擇的依據(jù)是建筑特點和建筑條件、商業(yè)地產(chǎn)的類型和特點、商業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)營定位。 項目中經(jīng)營主體選擇和配合的要素相對整個商業(yè)項目，我們把百貨店、專賣店、餐飲店、娛樂以及其他可出現(xiàn)在商業(yè)項目中規(guī)模略小的業(yè)態(tài)稱為微觀經(jīng)營主體。計算回報率：初步?jīng)Q定投資目標后，擬定計劃的出租經(jīng)營業(yè)態(tài)，然后去拜訪商戶，通過商戶拜訪即調(diào)查，了解相近經(jīng)營商戶的經(jīng)營要求、承受租金水平，來計算實際可行的回報率。應(yīng)盡量購買準現(xiàn)房或現(xiàn)房物業(yè)。通過此方法進行投資項目的初步篩選。計算商鋪回報的方式有很多種，最簡單實用的一種是看總售價與總年收益的比值倍數(shù)，如果大于15說明投資收益較低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考慮投資，如果小于10則說明，你碰到了很不錯的鋪位?；貓笥嬎悖嘿徺I商鋪的最終目的是通過租賃實現(xiàn)預(yù)期利潤，再低的回報總應(yīng)該比銀行利息要高，這是一個原則性的問題。住宅底商投入成本低，在有針對地經(jīng)營也能獲得長期的回報，風(fēng)險低收益穩(wěn)定但投資回報率低。但一般商廈商鋪劃分的出售單元面積較大，多在120平米以上，總投資額度也較高。底商從專業(yè)投資眼光看是非常模糊的概念，商業(yè)街的臨街商鋪也是底商，普通住宅下的商業(yè)也是底商，底商是房地產(chǎn)開發(fā)概念，而不是商業(yè)分類。但是從市場經(jīng)驗來看此類型的商鋪承擔(dān)的風(fēng)險也是較高的，因為它需要發(fā)展商進行準確的市場定位、完善的經(jīng)營管理，有力的市場推廣等，如果缺乏準確的市場分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經(jīng)營租戶支持，致使項目建成后無法正常開業(yè)或虧損經(jīng)營，這樣投資就會失敗。Ⅱ、購物中心、專業(yè)市場席位型商鋪此類商用物業(yè)多將整層購物中心、大市場分隔成20~30平米甚至幾平米的鋪位，然后進行小單元零售或長期出租。但這樣傳統(tǒng)的商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資機會非常小。之后則須進行重新裝修，價值降低。 而分散型的物業(yè)則不具備價值的相互提升，因而區(qū)域商業(yè)物業(yè)集中化，綜合化將是影響因素之一。而珠寶首飾、化妝品、女子時裝在各類商店的收益能力排比中則最高。同一個城市的不同區(qū)位，具有不同的級差地租，直接影響商業(yè)地產(chǎn)的土地成本。其中影響投資的性價比可以從影響商業(yè)地產(chǎn)價值的主要因素、投資特點和商鋪選擇的技術(shù)條件來看待這些問題。我國部分城市人均GDP已達數(shù)千美元，繁華商業(yè)區(qū)的停車和購物環(huán)境遠遠不能滿足顧客特別是高收入者的需求，加上年均100天的節(jié)假日如何休閑等因素，正呼喚MALL類的多功能大商場的萌生，但需要考慮的是：即使2010年，我們?nèi)司鵊DP預(yù)計也只有2000美元，少數(shù)大城市或特區(qū)可能達到500010000美元；同時考慮到國家可建商業(yè)土地的建立寬敞停車場、綠地園林式MALL的可行性，操作MALL還應(yīng)當采取務(wù)實做法，采取循序漸進和變通的辦法進行。MALL作為一種商業(yè)零售企業(yè)群體，是20世紀中葉在美國開始出現(xiàn)的，當時美國人均GDP已達一萬美元以上，家庭汽車化和住宅郊區(qū)化已基本形成，購物和吃喝娛樂有新的需求，這是產(chǎn)生MALL的重要條件。SHOPPING MALL（銷品茂）SHOPPING MALL簡稱MALL，與購物中心、商業(yè)街不能等同，美國對MALL的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，它擁有大型核心店、多樣化商業(yè)街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購物需求和日常生活的商業(yè)場所。專賣店的經(jīng)營方式可分為廠家直營和加盟代理，區(qū)別對待這兩種方式可以執(zhí)行不同的招商策略。其中服裝專賣店是專賣體系中范圍最廣，變化最多的一種類型。從國內(nèi)出現(xiàn)的案例來看沒有特色不具備引導(dǎo)消費的商業(yè)街門可羅雀。綜合下來可以看到商業(yè)街的形成和最終發(fā)展規(guī)模與地域（遠期規(guī)劃）人口流量密切相關(guān)。內(nèi)為觀賞、服務(wù)、飲食、商業(yè)等綜合方式，行業(yè)以高檔商店、高檔餐飲、高級娛樂中心，行業(yè)數(shù)目為300個，核心為高級時裝店、大型游樂場所、各類專業(yè)服務(wù)店、貿(mào)易洽談場所、汽車商店等。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。Ⅳ.大型商業(yè)街地處大城市中心或交通便捷處，街區(qū)長度為10005000M，商業(yè)設(shè)施為6層或6層以上，商業(yè)密度為80%100%。商店數(shù)目10003000家，行業(yè)數(shù)目200家，核心為百貨、服裝、五金交電等專營商店。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公交車、地鐵等交通工具。該街區(qū)采購單次購物數(shù)額大，而且周頻率高。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量為1萬人，來此購物的比例大于閑逛的客流比例。該街區(qū)采購單次數(shù)額低，但較頻繁。來此區(qū)域購物的人群主要依靠步行和自行車，目的是單純購物。從此特性看與SHOPPING MALL的功能還是有相通的部分。商業(yè)街商業(yè)街是指為數(shù)眾多的零售商店集中在一個區(qū)域內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的商業(yè)群體。馳名商品常年打折是折扣店的主要法寶。最有代表的是2002年上海東路外灘的友誼商店引進DISCOUNT SHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS—燕莎．奧特萊斯購物中心。折扣店折扣店是由英文”O(jiān)UTLETS”的音譯，其含義為出路、銷路、市場。人均GDP和周圍人口密度是便利店能否