【正文】 點。 項目在新市區(qū)中心,又可利用的文化資源,在概念選擇上,“水”的主題不可或缺,盡可能拉大與同區(qū)域競爭對手定位概念上的差距,強化浪漫而典雅項目形象。 由于當?shù)啬茉垂I(yè)發(fā)達,產生大批富裕的企業(yè)主,這些人的投資和居住觀念發(fā)生了很大的變化,不在滿足于老城區(qū)的居住和經營條件,看到西區(qū)的商機和發(fā)展前景,轉而傾向于有完善的生活配套、精致的園林綠化、城市景觀,優(yōu)秀的物業(yè)管理,更重要的是他們也以能擁有知名樓盤的物業(yè)感到榮耀。本地塊商業(yè)和住宅開發(fā)市場定位 目標客戶確定 主要客戶設定為當?shù)?、外來經商人員和蘭州的富裕人群,在xx經濟技術開發(fā)區(qū)工作的白領階層及管理人員。建議在項目開發(fā)中,盡可能體現(xiàn)自然生態(tài)風貌。 從“影響購買因素”統(tǒng)計結果反映消費者對“樓宇質量”、“物業(yè)管理與服務”及“周邊環(huán)境及景觀”最為關注,體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質量和環(huán)境的特點。突出“方便”“舒適”等因素。 在目前商鋪和住宅市場來看,仍以自用和自住為主,以投資為目的購置商鋪和住房的比重只有35%,說明消費者對投資物業(yè)升值的期望較低。在產品設計中應關注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結構特征。 一部分購房者受教育程度高,對居住文化和經營文化有自己的獨到見解,屬于“行為積極”型消費者,為他們設計商鋪和住宅產品時,應注重社區(qū)文化和經營文化的營造,分期分批開發(fā),實現(xiàn)產品差異化和精品化,迎合不同品位的需求。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,我們可以把握到樓盤潛在購買者和租賃者的一些特征,作為目標市場定位及方案設計的參考。為此,蘭州市潛在的購房者的基本情況值得我們關注。 ,如果本項目不在環(huán)境建設上獨樹一只,開創(chuàng)自己的特點,不在價格上占有優(yōu)勢地位,將面臨較為嚴峻的市場風險。 售后服務及物業(yè)管理到位。東南片區(qū)的“新世紀花園”占地15萬平方米,均是較大規(guī)模房地產開發(fā)項目,其商鋪價格在2400元/平方米到3500元/平方米左右,住宅價格在980 元/平方米到1250元/平方米之間,特別是進入九月份以來,依靠優(yōu)質低價吸引了大批客戶。54 萬平方米,其中商鋪面積58000平方米,是集商貿、娛樂、餐飲于一體的大型綜合批發(fā)市場。xx西區(qū)截止2004年7月共有5家房地產企業(yè)參與新城區(qū)的開發(fā)建設,各競爭樓盤情況詳見表2,實際住宅銷售率達60%,商業(yè)鋪面銷售率達70%。項目開發(fā)競爭對手分析 四年來,先后有23家房地產開發(fā)企業(yè)進入XX進行商品房開發(fā),截止2003年12月各類商品房竣工面積13萬平方米,住宅實際銷售13萬平方米,。 劣勢 西區(qū)綠化面積較低,與老城區(qū)的樓盤相比有一定差距,增加了建設開發(fā)成本。 ,可征地面積近150畝,項目投資額大,本研究報告初步估算,吸引數(shù)百名經營者遷入,對于吸引投資、解決就業(yè)、帶旺一方經濟都有不可估量的作用。形成別具一格的競爭優(yōu)勢。 ,規(guī)劃布置商業(yè)街和住宅組團。注重品牌開發(fā),打動消費群,并給他們產生物業(yè)可以保值增值的期望。 目前西區(qū)的房地產市場豪強林立,有些開發(fā)商以很快的速度實施擴張,往往容易是消費者產生“粗制濫造”的印象。這些設施的存在,將直接為區(qū)域內,尤其是道路沿線樓盤帶來升值空間。國道109線、白(銀)劉(柯寨)高速公路,鐵路、公路之行任其選擇,南來北往,東去西出。 鐵路 白(銀)寶(積山)、蘭(州)包(頭)鐵路貫穿全境,日過境客貨列車達55列。 公路和航空 xx西區(qū)公路交通四通八達,主要干線公路有國道109線,312線、309線以及省道靖天公路、營蘭公路、海古公路等擦區(qū)而過,xx到蘭州的高速公路已經開通,至蘭州中川機場僅有40多公里。把經濟開發(fā)區(qū)建成XX乃至西部地區(qū)重要的高科技產業(yè)開發(fā)高地。地下水資源較豐富。地塊屬溫帶大陸氣候,℃,一月平均氣溫11℃,℃。由于“西部大市場”與本項目距離近,且項目類型相似,可以認為本項目的投建受此影響最大。隨著位于東南片區(qū)的“國芳百盛xx商貿中心”的繼續(xù)建設,供應量在可預見的未來將進一步放大。位于西北片區(qū)的“西部大市場”。較大的樓盤有:位于東南片區(qū)的“新世紀花園”、“西苑小區(qū)”。西北片區(qū)將建設為xx制造業(yè)的基地及生產中心和xx21世紀經濟增長的核心區(qū)域之一。而項目所在的西南片區(qū),依托東翼大組團,以外向型工業(yè)為主要發(fā)展方向。 本項目分析的區(qū)域可分屬四個片區(qū),即東南片區(qū)、西南片區(qū)、西北片區(qū)和東北片區(qū)。在西區(qū)經濟開發(fā)區(qū)的影響和帶動下,毗鄰西區(qū)建立了“中科院xx高技術產業(yè)園”、“XX省稀土高技術產業(yè)園”等項目。鑒于區(qū)域交通特點及已經逐步形成的西區(qū)房地產開發(fā)板塊,現(xiàn)對本區(qū)域內有關規(guī)劃及房地產供應狀況作分析如下。東南板塊,緯二路與經七路一線,多以一層是商鋪,二層以上是住宅分布。這些品牌在消費者心目中留下了深刻的印象,成為他們在購買商品房時首選的因素之一。 (3)、品牌因素日益走強:歷經10余年的xx房地產業(yè),隨著外地房地產開發(fā)企業(yè)的進駐,帶入了先進的經營和管理理念,近兩年已形成了一些著名的品牌。前幾年是西區(qū)東部(東部板塊),近兩年是西南(西南板塊)和西北(西北板塊)的發(fā)展引人注目。各樓盤均面臨巨大的價格與營銷競爭壓力,但適銷對路,質量上乘,環(huán)境和品牌優(yōu)勢明顯的樓盤會暢銷無阻。西區(qū)住宅空置率達40%,商鋪空置率達30%。居民收入排名全省第三位,生活水平不斷提高,為當?shù)胤康禺a業(yè)的發(fā)展奠定了有力的基礎。同時也要看到,目前xx房地產開發(fā)一再升溫,而且將出現(xiàn)激烈的競爭。調查資料顯示,有近80%的居民都選擇了在西區(qū)購買住房,而購買商鋪的人只占10%,并且只選擇一層商鋪。在一定程度上緩解了單位和個人的用房困難。商品房將成為居民主要的房屋來源。根據(jù)XX2003年房屋普查資料顯示,在現(xiàn)有的經營商鋪中,已被購買的占85%。XX的住房供需矛盾仍十分突出。據(jù)調查,城市居民家庭中居住在單元配套式住房的家庭占85%。 2000年以來,XX的城市建設規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展,城鎮(zhèn)住宅和商業(yè)鋪面大幅度增長,住宅和商業(yè)鋪面建設投資平均每年以18%的速度增長。這為承接省會城市的輻射,利用蘭州的各類要素市場,構建蘭白核心經濟區(qū),以及利用xx的資源和堅實的物質技術基礎,從整體上提升經濟發(fā)展水平,奠定了扎實的基礎。優(yōu)勢資源銳減的現(xiàn)實迫使進行經濟結構轉型,而發(fā)展接續(xù)產業(yè)必將對XX的經濟帶來新的機遇。特別把xx西區(qū)作為對外開放的窗口和新的經濟增長點,經過十多年的開發(fā)建設,基礎設施趨于完善,投資環(huán)境日益改觀,已被公認為發(fā)展前景最廣闊的開發(fā)區(qū)。2003年全市個體工商業(yè)戶18234戶,從業(yè)人數(shù)26871人,%。xx區(qū)于1997年整體實現(xiàn)了小康。,位于全省第三位。農民人均純收入達到1785元,其中xx區(qū)達到3214元,%。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長,人民生活水平不斷提高,2003年城鎮(zhèn)居民人均收入達到 11623元。