【正文】 車停放收費管理辦法》第12條規(guī)定：機動車停放服務收費實行明碼標價制度。公司應在登記的范圍內從事經營活動。或者根據(jù)《物業(yè)管理條例》第44條的規(guī)定，與需要提供停車服務的業(yè)主單獨簽訂停車管理服務協(xié)議，就停車服務項目性質、費用進行約定。 結合所住小區(qū)的實際情況，談談物業(yè)管理企業(yè)如何做好小區(qū)的車輛管理工作。（2） 如果裝修行為人是房屋的部分產權人，那么裝修行為應當尊重其他部分產權人的權利。 結合你了解的情況，談談通常裝飾裝修行為會涉及哪些民事責任。依據(jù)民法基本原理，物權優(yōu)先與債權，因此，共有人的優(yōu)先權優(yōu)先于承租人的優(yōu)先權。（2） 優(yōu)先購買權 共有房屋出賣時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權。（一） 在租賃期限內，由于房屋租賃關系的存在，承租人享有以下權利：（1） 繼續(xù)承租權 在租賃期間內，房屋出租人出賣房屋，承租人可以繼續(xù)按照原租賃合同的規(guī)定承租房屋，新的房屋所有權人，應當遵守原租賃合同的規(guī)定，不不得改變租賃期限，不的提高租金。（4） 物業(yè)抵押的目的在于控制抵押物的交換價值，當債權逾期不得清償時，房地產抵押權人，能以其交換價值優(yōu)先受償。未經抵押權人同意，物業(yè)所有權人不得將已設定抵押部分另行再設抵押。（2） 物業(yè)抵押是以物業(yè)作為標的物的抵押，這就決定了抵押物不能轉移地方，仍為物業(yè)所有人占有、使用。（2） 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓條件（1） 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，保佑批準權的人民政府審批。 業(yè)主大會 是指由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主行使本區(qū)域物業(yè)管理權利的自治組織。它是特定物業(yè)的歸屬或管主合法管轄、支配、保護該宗物業(yè)的獨立性權利， 物業(yè)抵押 是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。一、 名詞解釋 物業(yè)管理 是指物業(yè)服務企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)服務合同，以及國家有關的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。事后，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稱：下水管道是暢通的，因此不負管理責任；物業(yè)建設單位則稱：此樓已經通過綜合驗收，是合格的，所以也無責任。（二）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下。物業(yè)管理企業(yè)應承擔賠償責任，賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指導租金為限。三個月過后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其房屋使用權為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企業(yè)賠償因停水停電導致其物業(yè)無法使用的經濟損失。張某以陽臺屬自有部位，物業(yè)企業(yè)無權干涉為由，仍拒不改正。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。4年多的實踐證明，建立專項維修資金，對保證物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護，保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必要的。為了解決在住房產權結構多元化情形下，住房共用部位、共用設施設備發(fā)生大修、中修及更新、改造時，如何在多個業(yè)主之間及時籌集所需費用的問題，《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)[1998]23號）規(guī)定：“加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設備和小區(qū)公共設施專項維修資金，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度”。七是，住房專項維修資金制度。因此，《條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。不少發(fā)達國家以及香港、臺灣地區(qū)等都通過對物業(yè)管理專業(yè)人員進行職業(yè)資格的認證以及繼續(xù)教育制度，來實現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項目經理）等，作為物業(yè)管理活動的直接組織者，其業(yè)務能力和素質高低，直接關系物業(yè)的承接驗收、維修養(yǎng)護以及物業(yè)管理服務水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關系到業(yè)主共同利益和社會公共利益。六是，物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度?；谝陨险J識，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場，《條例》規(guī)定：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長時間保持密切聯(lián)系的特點，企業(yè)的素質及其管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質量。物業(yè)管理服務實質上是對業(yè)主共同事務進行管理的一種活動，帶有公共產品的性質。 五是，物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度。對業(yè)主的投訴，房地產開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。由于建管不分，依附于房地產開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無法進行嚴格的物業(yè)承接驗收。物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理的基礎工作。并對住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)作了明確規(guī)定。為了扭轉房地產開發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權利，同時也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會，《條例》突出了推行招投標對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。三是，物業(yè)管理招投標制度。業(yè)主管理規(guī)約是多個業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準則。建設單位制定的業(yè)主臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關系屬于民事關系，不宜采取行政手段進行管理，《條例》對各地實施物業(yè)管理中已具有一定實踐基礎的業(yè)主管理規(guī)約制度進行了確認，規(guī)定業(yè)主管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)管理往往涉及到多個業(yè)主，業(yè)主之間既有個體利益，也有共同利益。為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作，加強監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，可以在業(yè)主大會的授權范圍內就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的物業(yè)管理事項的決定只能由業(yè)主大會作出。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益。在實踐中，有少數(shù)業(yè)主委員會成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會作出換聘物業(yè)管理企業(yè)或同意利用公共設施經營的決定，但遭到大多數(shù)業(yè)主反對，導致矛盾產生。從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到過一定的促進作用。（14分）答：一是，業(yè)主大會制度。隨著社會經濟體制的轉形，社區(qū)建設越來越受到各界的關注，成為城市建設與管理的基礎性工作，物業(yè)管理是社區(qū)服務的重要組成部分，對于維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有重要作用。我國正處于城市化高速發(fā)展時期，農村勞動力向非農產業(yè)的轉移，加之我國正處于經濟調整時期，就業(yè)結構處于調整期中，大量的下崗失業(yè)問題，就業(yè)形勢極為嚴峻和復雜，必須增加就業(yè)機會，物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)有重要的作用。經濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平，隨著第一步和第二步戰(zhàn)略目標的順利實現(xiàn)，人民生活實現(xiàn)了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越，居民消費由追求基本生活資料的滿足向注重生活質量轉變。隨著我國城市化進程的加快，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內生產總值將會越來越多。住房消費是今后相當長一段時期居民消費的熱點，住宅與房地產業(yè)是全面建設小康社會時期國民經濟增長的持續(xù)推動力。 D．處分 業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權的專有部分所應承擔的義務為（ ABCDE ）。A. 物業(yè)區(qū)域內經持有20%以上投票權業(yè)主提議的 B. 20%以上業(yè)主提議的C. 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的 D. 業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況建筑物區(qū)分所有權是由區(qū)分所有建筑物（ AC ）所構成。A. 本物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主 B. 熱心共益事業(yè)、責任心強 C. 經濟實力雄厚 D. 具有一定組織能力 E．具備必要工作時間業(yè)主委員會委員有下列（ACDE）情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止。三、多項選擇題 ：（每題2分，共10題）我國物業(yè)管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(guī)（ ABD ）以及國際公約。A、2年 B、5年 C、10年 D、合同約定期間在物業(yè)管理活動中，以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)的合法權益（ C ）。A、直接影響著 B、都不影響 C、部分影響 D、削弱了1物業(yè)管理企業(yè)的資質審批應由當?shù)兀?B ）負責。A、業(yè)主的人數(shù) B、入住時間長短 C、物業(yè)使用人數(shù)比例 D、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)1棄權或投反對票的業(yè)主（ C ）業(yè)主大會做出的各項決議。A、主導 B、次要 C、服從 D、協(xié)助1在房屋保修期內，竣工驗收與交付業(yè)主使用前的時間差而產生的修繕責任，由（ C ）承擔。A、權利與義務 B、服務與被服務C、管理與被管理 D、委托與被委托1一個物業(yè)管理區(qū)域內，具有物業(yè)管理重大事項最終決定權的是：（ C ）A、業(yè)主委員會 B、居委會 C、業(yè)主大會 D、其他組織。A、不得隨意 B、允許根據(jù)自己的需要 C、可以任意 D、能擅自業(yè)主或物業(yè)使用人對其他業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)管理企業(yè)的合理使用、維護、修繕和改良行為，彼此間（ C ）相互容忍。A、住戶 B、租戶 C、業(yè)主 D、物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理區(qū)域內的共用部分的經營性收益屬于（ A ）所有。A、所有物業(yè) B、住宅物業(yè) C、住宅規(guī)模較小的 D、前期管理的住宅物業(yè)從事物業(yè)管理的人員應當按照國家的有關規(guī)定，取得（ D ）A、上崗證書 B、職稱證書 C、執(zhí)業(yè)資格證書 D、職業(yè)資格證書物業(yè)管理的權利基礎來源于（ B ）A、委托管理 B、建筑物區(qū)分所有權 C、政府的分配 D、居民委員會的授權 物業(yè)管理對公共秩序的作用是（ B ），屬于安全防范性質。（ Χ ）物權是指直接支配物并具有排他性的民事財產權利。（ Х ）1由國務院頒布的、于2003年9 月1日實施的全國《物業(yè)管理條例》是目前我國物業(yè)管理行業(yè)第一個具有最高法律效力的行政規(guī)章。（ √ ）1行政法規(guī)是由最高國家權力機關依法制定和變動的，有關行政管理和管理行政事項的規(guī)范性文件的總稱。（ √ ）1憲法是我國的根本大法，在國家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物業(yè)管理的法律淵源。( √ ) 1建設單位應當在銷售物業(yè)之后，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約。( √ ) 業(yè)主委員會應當向所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。( √ ) 業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益。（ √ ）《物業(yè)管理條例》不適用建設單位自建自用，不聘請物業(yè)管理企業(yè)的情況。（ Х ）業(yè)主是物業(yè)所有權人。（ Х ）物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對業(yè)主臨時公約予以書面承諾。目的：讓業(yè)主了解費用收取的使用方法及物業(yè)的各項工作，讓業(yè)主切身明白物業(yè)是真心的站在業(yè)主的角度來考慮問題、來開展各項工作的。環(huán)境好了，