【正文】 每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均擁有的資產(chǎn)為4948萬(wàn)元，%，增速遠(yuǎn)低于同期國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力弱 目前山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)水平在全國(guó)處于下游水平，融資水平偏低、單位平均開(kāi)發(fā)總量明顯偏小，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)管理人才，經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)也普遍不高，與資金密集、管理密集的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)不相適應(yīng)。 二、山西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題 根據(jù)對(duì)山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位的進(jìn)一步分析表明，山西房地產(chǎn)業(yè)在“十五”期間雖然得到長(zhǎng)足的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)山西社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了一定作用，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中仍然存在著結(jié)構(gòu)不合理、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快過(guò)高、空置面積增加等突出問(wèn)題。 綜合上述比較分析，“十五”期間，山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)與全國(guó)和中部省份比較，存在著開(kāi)發(fā)投資規(guī)模小，占全社會(huì)投資的比重低，投資增長(zhǎng)速度起伏波動(dòng)大，商品房?jī)r(jià)格增幅大等問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在拉動(dòng)全社會(huì)投資增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中的作用未能得到充分發(fā)揮。五年間山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)全社會(huì)投資的貢獻(xiàn)率比中部六省排位第一的省份分別低1，、。 （六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，在中部六省中居下游水平 “十五”時(shí)期，山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)雖然有了長(zhǎng)足的發(fā)展，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)全社會(huì)投資和GDP的貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，在中部六省中居下游水平。 （五）商品房銷(xiāo)售價(jià)格明顯高于中部其他五省，價(jià)格增幅居中部六省首位 “十五”期間，山西商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格（平均價(jià)格=銷(xiāo)售額/銷(xiāo)售面積）從2000年的1118元/平方米，上漲到2005年的2210元/平方米，%，居中部六省首位。 另外，從按城鎮(zhèn)人口計(jì)算的人均竣工房屋面積與全國(guó)和中部六省的比較來(lái)看，山西仍處于落后地位。同時(shí)山西商品房年竣工面積絕對(duì)值在中部六省中也是最小的。反映出“十五”期間山西商品住宅投資不足、所占比重較低。 （三）商品住宅投資所占比重低，在中部地區(qū)居末位 從商品住宅投資占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重與全國(guó)和中部六省的比較來(lái)看，“十五”，%，%，%。只有2004年山西的開(kāi)發(fā)投資增幅居六省第一位。2002003和2005年山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅較低，、在中部六省中分別排第五、第四和第五位?！笆濉睍r(shí)期，%，居中部六省第五位，比湖北（%）。 上述比較結(jié)果充分表明：山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模小，占全社會(huì)投資和全國(guó)的比重小，仍有著較大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊前景。 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資總額的比重來(lái)看， %，%提高了3個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢(shì)，%，%，在中部六省排位第五；。2001和2002年。但與中部省份比較，山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模在中部六省中始終排末位。 第四部分 山西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要差距與問(wèn)題 “十五”時(shí)期，山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，但是與中部六省以及全國(guó)平均發(fā)展水平比較，存在的差距和問(wèn)題是比較突出的。%。因此可以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)稅收的稅種主要是地稅，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以有效增加地方財(cái)政收入。根據(jù)2004年稅收收入分產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)報(bào)表顯示，其中國(guó)稅收入為2103萬(wàn)元，%。其中，除企業(yè)所得稅的一部分和外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅兩項(xiàng)為國(guó)稅稅種外，其他諸如營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等均為地稅稅種。1994年分稅制改革以后，地方政府針對(duì)財(cái)權(quán)控制能力下降，不得已便開(kāi)始努力培養(yǎng)與地稅相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)的稅種恰恰屬于地稅，并且還具有提高城市形象、實(shí)現(xiàn)土地增值等性質(zhì)，因此便成為政府重點(diǎn)保護(hù)和扶持的對(duì)象。 從不良貸款余額來(lái)看，2005年不良貸款余額出現(xiàn)下降，%%，%，即便如此，個(gè)人貸款依然是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，不良率依然居所有貸款項(xiàng)目的末位。 從房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資額的增長(zhǎng)情況來(lái)看。其中，%，%，%。 根據(jù)《2005年山西省金融運(yùn)行報(bào)告》資料：到2005年末，%，%。 根據(jù)《2004年山西省金融運(yùn)行報(bào)告》資料：2004 年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款以及其他房地產(chǎn)貸款118 億元；個(gè)人房地產(chǎn)貸款165 億元。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系主要體現(xiàn)在通過(guò)多種金融方式和金融工具籌集、融通資金，支持房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)，以便促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。通過(guò)初步估算，2005年房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)所能夠提供的就業(yè)崗位達(dá)11萬(wàn)余人，占到當(dāng)年新增就業(yè)人口的1/4左右，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、社會(huì)安定祥和提供了有力的保障。根據(jù)測(cè)算，2005年全省僅新建住宅的物業(yè)管理一項(xiàng)就可以新增就業(yè)4000多人，并且隨著房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的不斷加大，所能夠提供的就業(yè)崗位將會(huì)更多。 此外，房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)還將帶來(lái)一系列的就業(yè)增加。根據(jù)山西2002年的投入產(chǎn)出直接消耗系數(shù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，間接帶動(dòng)了其他行業(yè)就業(yè)人數(shù)的增加，極大地促進(jìn)了工業(yè)行業(yè)中的就業(yè)增加，諸如鋼鐵、水泥等行業(yè)。山西每年都要新增勞動(dòng)力20多萬(wàn)人，而且這些新增勞動(dòng)力大部分來(lái)自農(nóng)村。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的測(cè)算，每?jī)|元建筑工程投資與施工面積比為1∶，而且每增加10億元建筑工程投資，就可以增加167萬(wàn)平方米的施工面積，而完成1萬(wàn)平方米的施工面積需要從業(yè)人員167人。 從第二個(gè)層面來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)必然會(huì)給相關(guān)產(chǎn)業(yè)，特別是建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)帶來(lái)直接的就業(yè)。此外，從下圖所示來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的工資始終處于上升的趨勢(shì)，但是根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，從2001年以來(lái)，全省房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的工資開(kāi)始低于全省平均工資水平。 從第一個(gè)層面上看，房地產(chǎn)業(yè)由于整體規(guī)模較小，在經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)時(shí)對(duì)從業(yè)人員的能力要求比較高，所能夠提供的就業(yè)機(jī)會(huì)和就業(yè)崗位比較少。 第三，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和理論分析，房地產(chǎn)業(yè)的投資不能完全轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)增加值，其中的原因一方面是房地產(chǎn)業(yè)的投資中有相當(dāng)一部分為土地投資，這部分投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)增加值的影響不大，幾乎沒(méi)有作用，另一方面房地產(chǎn)業(yè)投資具有一定的滯后期，在當(dāng)期一般不能夠全部他出體現(xiàn)來(lái)。同時(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，涉及到40多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)，據(jù)測(cè)算，每100億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可以誘發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)的產(chǎn)出286億元。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有明顯的投資拉動(dòng)作用，是固定資產(chǎn)投資中比較特殊的行業(yè)之一。 根據(jù)模型顯示出的數(shù)量關(guān)系，可以得出以下幾個(gè)結(jié)論： 首先，房地產(chǎn)業(yè)是消費(fèi)行業(yè)。根據(jù)現(xiàn)有資料，通過(guò)建立國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè)投資的基本模型，可以得到以下方程： GDP= + （固定資產(chǎn)投資） （方程一） (t=) (t=) F= R2= Y（房地產(chǎn)業(yè)增加值）= + （房地產(chǎn)業(yè)投資） （方程二） (t=) (t=) F= R2= 從方程一、方程二來(lái)看，通過(guò)檢驗(yàn)t統(tǒng)計(jì)值和F統(tǒng)計(jì)值，二者均遠(yuǎn)大于標(biāo)準(zhǔn)值，并且修正自由度的可決系數(shù)R2==，整體顯著性明顯滿足。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)投資和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值都是以不變價(jià)格表示的流量指標(biāo)，一般情況下屬于一階單整。建立經(jīng)濟(jì)學(xué)模型的傳統(tǒng)方法主要是以理論為導(dǎo)向，依據(jù)某種已經(jīng)存在的經(jīng)濟(jì)理論或者已經(jīng)提出的對(duì)經(jīng)濟(jì)行為規(guī)律的某種解釋設(shè)定模型的總體結(jié)構(gòu)，這種建模途徑對(duì)先驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)理論有很強(qiáng)的依賴(lài)性。房地產(chǎn)業(yè)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是指以一定速度增長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)投資所拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)量或增長(zhǎng)率。 同期，房地產(chǎn)業(yè)的投資也連年上升，%%，投資效應(yīng)明顯顯現(xiàn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用不斷加大。 如圖31所示，“十五”時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)投資增速明顯高于同期全省GDP、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速以及房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長(zhǎng)速度。 房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的數(shù)量關(guān)系分析 “十五”期間，隨著山西經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇和快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了持續(xù)、快速的發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)業(yè)作為消費(fèi)終端產(chǎn)業(yè)，從生產(chǎn)角度分析已不具有供給效應(yīng)，但通過(guò)商品房消費(fèi)者的消費(fèi)作用則提供了一定的供給效應(yīng)，如裝飾業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、衛(wèi)生、教育等第三產(chǎn)業(yè)，從而產(chǎn)生持續(xù)性的消費(fèi)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這些需求通過(guò)關(guān)聯(lián)效應(yīng)反映到國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的各個(gè)部門(mén)，使各部門(mén)現(xiàn)有生產(chǎn)能力得到充分利用，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的循環(huán)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，主要表現(xiàn)在其投資所產(chǎn)生的消費(fèi)需求效應(yīng)和供給效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)作為消費(fèi)終端產(chǎn)業(yè)，與投資和消費(fèi)兩大因素密切相關(guān)，即一面是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，另一面則是人民安居樂(lè)業(yè)的重要消費(fèi)需求之一，因此是啟動(dòng)內(nèi)需，拉動(dòng)投資的主要行業(yè)之一，對(duì)經(jīng)濟(jì)的健康、平穩(wěn)和持續(xù)發(fā)展有著重要的作用。在經(jīng)濟(jì)全球化的影響下，凈出口的不確定因素較大。（一）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有推動(dòng)作用作為生產(chǎn)要素的固化載體，房地產(chǎn)業(yè)的投資帶有明顯的最終消費(fèi)特征，其投資通過(guò)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和乘數(shù)效應(yīng)，推動(dòng)了地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，特別是在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)是擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)走出低谷的重要產(chǎn)業(yè)之一。一、房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)作為消費(fèi)終端產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有十分重要的位置，而且房地產(chǎn)作為一切活動(dòng)的空間保障，其發(fā)展?fàn)顩r與廣大人民的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保障社會(huì)穩(wěn)定的重要產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)發(fā)展較快。主營(yíng)成本為19715萬(wàn)元。從業(yè)人員共計(jì)21133人，人均年報(bào)酬5358元。其中，二級(jí)企業(yè)6戶(hù)，三級(jí)及其他企業(yè)459戶(hù)。隨著山西房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮、保障房地產(chǎn)交易的安全、節(jié)約房地產(chǎn)交易成本、商品房售后管理和服務(wù)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用，為居民提供了便捷的服務(wù)和準(zhǔn)確的信息，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的較快發(fā)展。四、物業(yè)管理和中介服務(wù)組織發(fā)展迅速2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為8%，比2000年提高4個(gè)百分點(diǎn)，已成為促進(jìn)山西經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。在2001年至2005年間，山西國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長(zhǎng)12%，%。城鎮(zhèn)住宅成套率超過(guò)了80%?！笆濉逼陂g，是“九五”，、%、%、%、%%?！笆濉睍r(shí)期，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)快速發(fā)展，保持了開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)工面積、竣工面積、商品房銷(xiāo)售的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，對(duì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做出了積極貢獻(xiàn)。目前個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋的主要類(lèi)型還是以住宅為主。個(gè)人成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主體。住宅占了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的主要份額。%、%。%、%、%、%%。（四）房地產(chǎn)消費(fèi)需求旺盛，個(gè)人成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體全省城鎮(zhèn)居民的居住水平和居住質(zhì)量也得到很大的改善，人均住房面積由“九五”，增加到“十五”。其中，%。是“九五”；%，比“九五”。（三）商品房新開(kāi)工規(guī)模不斷擴(kuò)大，一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)顯著增加商品住宅的主體地位得到明顯加強(qiáng)。、?！笆濉?；；?！笆濉睍r(shí)期，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抓住機(jī)遇，調(diào)整結(jié)構(gòu)，商品住宅建設(shè)的主體地位得到有效加強(qiáng)。%。其中2005年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是“九五”?！笆濉逼陂g，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模逐步擴(kuò)大，是“九五”，%，比“九五”，；占全社會(huì)投資總額的比重，由“九五”%%。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模迅速擴(kuò)張，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)主體發(fā)生深刻變化房地產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍的壯大，為山西房地產(chǎn)業(yè)今后的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從事物業(yè)管理的單位450多家，資產(chǎn)總計(jì)達(dá)15億元，從業(yè)人員近2萬(wàn)人；房地產(chǎn)中介服務(wù)單位230多家，從業(yè)人員3000多人，從事其他房地產(chǎn)活動(dòng)的單位有200多家，從業(yè)人員6000多人。到2005年底，全省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到1243家，比2000年增加500多家。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速壯大，開(kāi)發(fā)實(shí)力有效增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展在山西社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展中，發(fā)揮了不可替代的作用。第二部分 山西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得的主要成就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，已成為拉動(dòng)山西固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量?！笆濉逼陂g，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模逐步擴(kuò)大，是“九五”，%，比“九五”。（四）第四階段（1998年2005年）：房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段全省各地還興起設(shè)立與建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)的熱潮，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了較快發(fā)展時(shí)期。這一時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐年擴(kuò)大，覆蓋全省，各類(lèi)房地產(chǎn)公司數(shù)量增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較快增長(zhǎng)。80年代中期，省、市（地區(qū)）陸續(xù)組建了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造公寓和工業(yè)廠房為主的城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司，規(guī)模很小。這些措施主要集中在城鎮(zhèn)土地使用制度和居民