【正文】 月13日鴻基國(guó)際117071——————萬嘉花園綠園132009年2月13日雙龍A1A1A1A1AA2A2A2BBBBBBB1B1B1BB2B2BB1318561159301039和黃大頂山凈月142009年2月13日和記黃埔B31B3186286282314萬科洋浦花園經(jīng)開152009年2月25日萬潤(rùn)5,15,182750526937256亞泰櫻花苑二道162009年3月5日亞泰334274394336金達(dá)萊家園綠園172009年3月11日吉林省延房置業(yè)集團(tuán)有限公司93236323650倚瀾觀邸高新182009年3月12日長(zhǎng)春市僑興房屋建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司101572014943356澳海東方一號(hào)經(jīng)開192009年3月18日長(zhǎng)春澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4,5,6,7,121996519965192和黃大頂子山住宅項(xiàng)目?jī)粼?02009年3月20日和記黃埔地產(chǎn)（長(zhǎng)春）有限公司B227,B228,B314,B315,B316,C112,C114,C115,C116,C117,C118,C119,C1b1,C1b13,C1b2,C1b3,C1b4,C212,C216,C217,C218,C230,C236,C237,C238,C2b13,C2b19,C2b316806680628243東田青年城寬城212009年3月24日星火房地產(chǎn)A1/32,A8/33,A9/3514474110255東田青年城寬城222009年3月26日星火房地產(chǎn)A21/35,A341721411880144一汽45街區(qū)汽車廠232009年3月25日一汽名仕房地產(chǎn)1商品房?jī)r(jià)格預(yù)期：總體趨于穩(wěn)定，小幅度上下波動(dòng)中運(yùn)行。需求量預(yù)期：經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、城市人口增加、09年下半年市場(chǎng)的熱銷，上半年需求量將會(huì)維持熱銷狀態(tài)，下半年成交量將會(huì)略有下降。預(yù)測(cè)二：土地價(jià)格可能會(huì)保持穩(wěn)定，城市邊緣性區(qū)域依舊成為土地供應(yīng)的主陣地。長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)測(cè)成長(zhǎng)型經(jīng)濟(jì)，發(fā)展機(jī)遇多，預(yù)計(jì)未來高速發(fā)展的長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)初期強(qiáng)勁狀況勢(shì)不可擋，房地產(chǎn)行業(yè)也將會(huì)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境大好中登上一個(gè)更高的臺(tái)階。土地政策方面，將會(huì)進(jìn)一步加大地方政府的監(jiān)管，針對(duì)“國(guó)11條”的要求，出臺(tái)2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的建設(shè)規(guī)模。第五章：2010年度總體情況預(yù)期整合一、2010年大勢(shì)取向宏觀政策層面預(yù)期 通過對(duì)政策的梳理比較，以及中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境走勢(shì)，2010年依然實(shí)行積極地財(cái)政政策合適度寬松的貨幣政策，但會(huì)但會(huì)增加針對(duì)性和靈活性。供求關(guān)系預(yù)期：整體市場(chǎng)供求經(jīng)過009年的洗禮，市場(chǎng)逐漸趨于理性，上半年供求平衡，下半年供求將會(huì)有所縮減 但在經(jīng)歷了幾次房產(chǎn)調(diào)整后，政府更加注重的是對(duì)供應(yīng)關(guān)系的引導(dǎo)調(diào)整，在強(qiáng)勢(shì)的政策引導(dǎo)下以及人們對(duì)于房地產(chǎn)的理解——“不再可能大起大落”下，預(yù)計(jì)市場(chǎng)供求關(guān)系將會(huì)是比較穩(wěn)定的。五、年度銷售TOP排行2009年112月份長(zhǎng)春市商品房銷售面積前十強(qiáng)2009年112月份長(zhǎng)春市商品房銷售金額前十強(qiáng)2009年112月份長(zhǎng)春市商品房銷售套數(shù)前十強(qiáng)2009年112月份長(zhǎng)春市商品房銷售均價(jià)前十強(qiáng)六、長(zhǎng)春市商品房市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期供應(yīng)量預(yù)期：上半年供應(yīng)量充足，下半年供應(yīng)量將會(huì)進(jìn)一步減少。最高點(diǎn)出現(xiàn)10月份4840元/㎡，最低點(diǎn)在2月份3980元/㎡。三、商品房市場(chǎng)供求比走勢(shì)從09年全年看，只有在9月份市場(chǎng)供應(yīng)量放量集中，供求指數(shù)供大于求，其余月份均處于供小于求局面，影響這種局面的原因主要是受到08年年底世界經(jīng)濟(jì)大環(huán)境所致，各開發(fā)商拿地，開發(fā)量均在不斷減少，而長(zhǎng)春市從年初的小陽春，5月份房交會(huì)剛性需求的集中放量，8月份的持續(xù)升溫，改善性需求的不斷抬頭，銷售量是一度的攀升，而導(dǎo)致商品房市場(chǎng)供小于求的局面。進(jìn)入冬季，受工程不能施工影響，新增供應(yīng)有所下降。預(yù)測(cè)二：土地價(jià)格可能會(huì)保持穩(wěn)定，城市邊緣性區(qū)域依舊成為土地供應(yīng)的主陣地 城市中心開發(fā)的成熟，土地的集中供應(yīng)出現(xiàn)在城市邊緣性區(qū)域是必然趨勢(shì)，而土地的價(jià)格是因?yàn)榈貕K的位置、周邊的生活機(jī)能不完善等等不成熟的原因，地塊相對(duì)的價(jià)值不是很高，因此土地價(jià)格有大的上揚(yáng)比較困難，10年隨著南部新城城市副中心的啟動(dòng)，長(zhǎng)春市高新區(qū)北區(qū)的啟動(dòng)，城市邊緣區(qū)將會(huì)成為土地市場(chǎng)供應(yīng)的主角，這主要是受政府規(guī)劃方向所影響。二、2010年度長(zhǎng)春市土地市場(chǎng)預(yù)期預(yù)測(cè)一：土地成交量將會(huì)保持平穩(wěn)走勢(shì)，地王頻出局面將會(huì)得到壓制，本土小型土開發(fā)商悄然出末08年下半年到09年上半年土地市場(chǎng)一片荒涼，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，縮手縮腳，到現(xiàn)在大品牌開發(fā)商的大手筆拿地，壓抑了部分本土小型開發(fā)商的拿地步伐，對(duì)于本土小型開發(fā)商是一次小型洗牌，對(duì)于開發(fā)商資質(zhì)要求進(jìn)一步提升。年度各月份土地市場(chǎng)成交走勢(shì)——2009年112月年長(zhǎng)春市土地市場(chǎng)成交詳細(xì)概況——09年是長(zhǎng)春市房地產(chǎn)土地市場(chǎng)動(dòng)蕩的一年，地王頻出的一年，特別是到了四季，土地市場(chǎng)供應(yīng)量加大，品牌開發(fā)商拿地速度加快，未來2年內(nèi)商品房市場(chǎng)供應(yīng)量充足，同時(shí)品牌開發(fā)商大量拿地。年度各區(qū)域總體數(shù)據(jù)情況——20082009年長(zhǎng)春市各區(qū)域土地市場(chǎng)詳細(xì)概況——08年、09年長(zhǎng)春市全市各區(qū)域土地成交區(qū)域以外城邊緣居多，市中心位置、朝陽、綠園、寬城、南關(guān)土地成交量少，更多的成交量還是集中在凈月、經(jīng)開、二道和汽車區(qū)。四、2010年長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境預(yù)期+各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后續(xù)的定性預(yù)測(cè)：2009年長(zhǎng)春市GDP值發(fā)展“節(jié)節(jié)高”，達(dá)到2929億，保持15%高速增長(zhǎng)率＞全國(guó)不足10%的增長(zhǎng)率，發(fā)展勢(shì)頭銳不可擋社會(huì)固定資產(chǎn)投產(chǎn)09年已達(dá)到2300億，近幾年保持31%以上的特別增長(zhǎng)率，持續(xù)高速增長(zhǎng)率投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已似成定局財(cái)政實(shí)力近450億，“杠桿性”原理，穩(wěn)定促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府的集中性投入作用不容忽視政府的各種聲音：中央人民政府關(guān)于穩(wěn)定汽車行業(yè)及鋼鐵生產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)決定，車城長(zhǎng)春，面臨著新的機(jī)遇 長(zhǎng)吉圖發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的逐步實(shí)施，長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)將會(huì)邁入新的歷程長(zhǎng)春市政府目標(biāo)：地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)期增長(zhǎng)15%，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)30%左右，實(shí)際增加值會(huì)超越硬性指標(biāo)成長(zhǎng)型經(jīng)濟(jì)，發(fā)展機(jī)遇多，預(yù)計(jì)未來高速發(fā)展的長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)初期強(qiáng)勁狀況勢(shì)不可擋第三章：年度土地市場(chǎng)行情表現(xiàn)一、年度土地市場(chǎng)總體趨勢(shì)表現(xiàn)年度總體數(shù)據(jù)情況截止2009年12月底，全市經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量同比小幅下降，共推出國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地60宗，工業(yè)用地供應(yīng)量同比大幅度下降，推出工業(yè)用地68宗。可見，長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭依然良好。長(zhǎng)春市固定資產(chǎn)走勢(shì)同經(jīng)濟(jì)走勢(shì)保持一致，固定資產(chǎn)投資額增速明顯。長(zhǎng)春是成長(zhǎng)型城市是東北經(jīng)濟(jì)重要增長(zhǎng)極之一。第二章：年度宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、長(zhǎng)春市GDP值的發(fā)展及演變過程2001年2009年長(zhǎng)春市GDP數(shù)據(jù)變化表年 份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年（預(yù)估）GDP(億元)10031150133815351675208925882929同比增長(zhǎng)(%)15總體形勢(shì)分析：從右側(cè)圖表可以看出，從05年開始長(zhǎng)春市GDP連年處于穩(wěn)定增長(zhǎng)上升趨勢(shì)，08年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，長(zhǎng)春市GDP仍然是保持穩(wěn)定增長(zhǎng)之勢(shì)，率先走勢(shì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的城市之一，可見其城市實(shí)力強(qiáng)，未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆ａ槍?duì)“國(guó)11條”的要求，出臺(tái)2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的建設(shè)規(guī)模。對(duì)于房地產(chǎn)而言，“國(guó)11條”已經(jīng)嚴(yán)格了二套房貸政策，在加息的預(yù)期背景下，住房信貸政策將更趨緊縮，開發(fā)貸也將會(huì)緊縮。第二，金融信貸進(jìn)一步收緊，如果該數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，%，央行明顯對(duì)如此之快的信貸增長(zhǎng)表示憂慮。房地產(chǎn)調(diào)控政策：“有保有壓”，從“無為”到“有為”第一，加快推進(jìn)物業(yè)稅全國(guó)范圍空轉(zhuǎn)運(yùn)行從穩(wěn)定樓市價(jià)格，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)的角度看，開征物業(yè)稅是一個(gè)比較有效的政策手段，但目前我國(guó)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不具備開征物業(yè)稅的條件，存在很多現(xiàn)實(shí)的困難。二、2010年度政策環(huán)境預(yù)期2010年房地產(chǎn)政策：調(diào)控將會(huì)由“無為”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝袨椤焙暧^經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策：繼續(xù)實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”從宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向看，2010年依然實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，但會(huì)增加針對(duì)性和靈活性。對(duì)于“超過兩年未開工的已出讓土地應(yīng)收回”政策的執(zhí)行，2009年從中央到地方政府都在積極推進(jìn)，但效果并不理想。從土地資源角度看，我國(guó)城市土地供應(yīng)與未來市場(chǎng)需求是不對(duì)應(yīng)的，人多地少是現(xiàn)狀，因此，我國(guó)的土地政策必須是進(jìn)行土地科學(xué)利用規(guī)劃，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，打擊囤地，最大限度開發(fā)利用閑置用地，用價(jià)格和稅收的手段科學(xué)配置土地資源，在一定程度上向住房保障用地傾斜?！暗赝酢钡某霈F(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)預(yù)期過于樂觀的表現(xiàn)。由于央企入市，大量的流動(dòng)性推助了地價(jià)上漲，一時(shí)間各地不斷爆出“地王”。政策評(píng)析：土地政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最重要的政策之一，土地政策的主要內(nèi)容是調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏，以及土地出讓金繳交規(guī)則的相關(guān)制度。政策四：12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過一年。政策二：5月15日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快編制、修編2010至2011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，分類確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等3類保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及時(shí)序，并落實(shí)到具體地塊。土地政策盤點(diǎn)政策一：4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)工作電視電話會(huì)議在京召開。從目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市場(chǎng)化發(fā)展相結(jié)合的體制，首要任務(wù)是解決低收入家庭的住房問題，這個(gè)問題已經(jīng)逐步提升到了政治高度。2009年住房政策就是圍繞如何解決中低收入階層住房困難，以及國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造展開。政策評(píng)析：我國(guó)住房政策幾經(jīng)變遷，由福利分房到貨幣化改革是一個(gè)巨大的飛躍，但在轉(zhuǎn)變過程中，住房政策過度鼓勵(lì)了市場(chǎng)化走向，導(dǎo)致部分城市房?jī)r(jià)高，房?jī)r(jià)與收入的比例失調(diào)，形成所謂的住房民生問題。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題”。進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度，并以此為重點(diǎn)加快城市住房保障體系建設(shè)，完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策?？傮w而言，稅收是政府進(jìn)行房地調(diào)控的重要手段，使用得當(dāng)可以起到促進(jìn)樓市發(fā)展，穩(wěn)定樓市價(jià)格的良好作用，但如果使用不當(dāng)，則往往效果與期望差距甚遠(yuǎn)。物業(yè)稅雖然短期內(nèi)難以出臺(tái)，但物業(yè)稅是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終繞不過去的一個(gè)彎1， 政府在物業(yè)稅上的任何動(dòng)作和進(jìn)展都會(huì)引起市場(chǎng)的騷動(dòng)。由于下半年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，部分城市的房?jī)r(jià)和成交量已經(jīng)超越了歷史最高紀(jì)錄，樓市投機(jī)盛行，市場(chǎng)已顯過熱跡象，在這樣的情況下，房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策就要適當(dāng)退出，從而起到降溫樓市的作用。政策是為市場(chǎng)服務(wù)的，反過來，如果市場(chǎng)情況發(fā)生了根本性的改變，相應(yīng)的政策也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖在相當(dāng)程度上促進(jìn)了宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)?！闭咴u(píng)析：由于2009年是房地產(chǎn)政策相對(duì)寬松的一年，房地產(chǎn)稅收政策總體而言是圍繞著促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)布局的。政策四：12月23日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，這是落實(shí)12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議相關(guān)政策。國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施,只有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消,契稅、個(gè)人買賣印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。此前，北京、遼寧等10多省(市)開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，有關(guān)物業(yè)稅的開征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為今年上半年樓市的焦點(diǎn)話題之一。根據(jù)《規(guī)程》，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。稅收政策盤點(diǎn)政策一：5月21日，為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定?！皣?guó)四條”的出臺(tái)表明，國(guó)家要切實(shí)收緊房地產(chǎn)信貸，特別是二套房貸政策。因此，進(jìn)入下半年，銀監(jiān)會(huì)開始強(qiáng)調(diào)第二套房（及以上）信貸的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入下半年，我國(guó)樓市出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，特別是在一線城市，樓市投機(jī)明顯抬頭，這引起了中央的高度重視。2009年房地產(chǎn)信貸政策總的看是相對(duì)寬松的。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。“公積金”和“保障房”實(shí)現(xiàn)“對(duì)接”。堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策開始“松