【正文】 潔工作由之前的外包模式轉(zhuǎn)為自主經(jīng)營(yíng)，以此提升入住客戶和業(yè)主的認(rèn)同感和優(yōu)越感。與此同時(shí)，B座的銷(xiāo)售也進(jìn)入尾房階段。美林公寓主要客戶則是擁有高學(xué)歷的企業(yè)白領(lǐng)職員。在實(shí)際的服務(wù)管理中，美林酒店式公寓不僅提供品牌的傳統(tǒng)服務(wù)，還更加人性化，并且服務(wù)附加值也十分可觀，例如酒店會(huì)不定期地舉辦不同的活動(dòng)，增加交流。有數(shù)據(jù)顯示，美林酒店式公寓的入住率都在90%左右，在有些城市，客人入住甚至需要等待。 酒店式公寓的盈利性分析美林酒店式公寓的運(yùn)營(yíng)是采用合作的運(yùn)營(yíng)管理模式?，F(xiàn)存的酒店星評(píng)標(biāo)準(zhǔn)是酒店式公寓惟一可參照的質(zhì)量控制體系，套用的直接弊端就是難以在嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的酒店服務(wù)和溫馨居家氣氛間找到平衡點(diǎn)。規(guī)格不一。性質(zhì)混雜。一是稱“酒店公寓”，如新黃浦酒店公寓；二是稱“酒店式公 寓”，如盛捷酒店式公寓；三是稱“公寓”，如紅典公寓；四是稱“酒店服務(wù)式公 寓”，如香港廣場(chǎng)酒店服務(wù)式公寓；五是稱“服務(wù)式酒店公寓”，如天賜服務(wù)式酒 店公寓；六是稱“花園”“大廈”“廣場(chǎng)”“別墅”之類(lèi)，如羅馬花園、古北太陽(yáng)廣 場(chǎng)、華泰大廈、文華別墅等；七是另冠其名，如雅詩(shī)閣、名仕苑等；八是別名疊加，如“京華酒店式公寓”又名“金橋花園酒店式公寓”。因?yàn)槊Q不統(tǒng)一，不僅無(wú)法直觀的判斷其性質(zhì)，更不利于市場(chǎng)監(jiān)管。但最終決定酒店式公寓核心競(jìng)爭(zhēng)力的是經(jīng)營(yíng)，酒店式公寓更應(yīng)該努力提高經(jīng)營(yíng)管理水平，不斷增強(qiáng)企業(yè)的專業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)值，提高品牌的保值增值能力。在產(chǎn)品檔次方面，由最初的推崇時(shí)尚、簡(jiǎn)潔回歸到古典、豪華，如外部裝修經(jīng)歷了從玻璃幕墻（紐約客）寬幅玻璃（新中關(guān)）面磚（遠(yuǎn)中悅?cè)R)，內(nèi)部裝修也經(jīng)歷了簡(jiǎn)約型裝修（紐約客）藝術(shù)加工后的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)間（新中關(guān)）精雕細(xì)琢的具有家庭生活氛圍的套間（遠(yuǎn)中悅?cè)R)；服務(wù)方面，為了提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，各酒店式公寓不斷完善和發(fā)展自己的服務(wù)項(xiàng)目，提供較為齊備的配套設(shè)備；物業(yè)管理方面，從開(kāi)始由不知名的住宅物業(yè)管理公司管理，發(fā)展到啟用專業(yè)的、有外資背景的專業(yè)酒店物業(yè)管理公司進(jìn)行管理；供應(yīng)量方面，國(guó)內(nèi)酒店式公寓在瘋狂搶占市場(chǎng)占有率，不斷推出自己項(xiàng)目的同時(shí)，Oakwood、萬(wàn)豪集團(tuán)、雅詩(shī)閣等世界級(jí)巨頭紛紛逐鹿中國(guó)市場(chǎng)，使中國(guó)酒店式公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)白熱化。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析酒店式公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，除同類(lèi)產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)之外，還包括與酒店、寫(xiě)字樓、普通住宅等非同類(lèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)。在這四類(lèi)顧客群體中，長(zhǎng)期駐外的商務(wù)人士，包括國(guó)內(nèi)的商務(wù)人士和國(guó)外的商務(wù)人士，在酒店式公寓的顧客群體中占有最大的比重。他們主要是出差、旅游、會(huì)議或者短期租 賃人士，在外地停留的時(shí)間短，一般要求較高的居住舒適度及服務(wù)性高、交通便利，具有商務(wù)配套設(shè)施和服務(wù)等。酒店式公寓既能提供網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)施，滿足正常工作的需 要，又能夠提供家電生活設(shè)備滿足生活的需要，有的還備有廚房，工作、生活兩不誤。而一些買(mǎi)不起房的新婚夫婦也選擇租住酒店式公寓, 既不影響他們的生活，又不會(huì)加重他們的負(fù)擔(dān)。(2)年輕人。他們大多數(shù)是高學(xué)歷、 高素質(zhì)人士，對(duì)居住文化、辦公環(huán)境有獨(dú)特的理解和需求，在外逗留612個(gè)月，甚至更長(zhǎng)時(shí)間，追求住宿方便、快捷與舒適。酒店式公寓的顧客群體主要包括以下幾部分：(1)長(zhǎng)期駐外商務(wù)人士，他們成為國(guó)內(nèi)酒店式公寓的主要業(yè)務(wù)來(lái)源?？梢?jiàn)受一系列利好消息的影響，上海酒店式公寓供應(yīng)近兩年又起小高潮。2002年黃浦區(qū)的威斯汀公寓、盧灣的希爾福公寓，長(zhǎng)寧區(qū)嘉里華庭二期、瑞峰公寓酒店和柏華麗豪華公寓的上市，使全年的供應(yīng)達(dá)到1200個(gè)單位。包括上海盛捷、香港廣場(chǎng)世紀(jì)閣、嘉里公寓、衡山等幾個(gè)大型樓盤(pán)。 供應(yīng)（1）供應(yīng)量出現(xiàn)波動(dòng) 近兩年逐漸提高近年上海酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)波動(dòng)較大。從上海酒店式公寓歷年的發(fā)展情況來(lái)看，90年代中期是較為集中的供應(yīng)期，1998年達(dá)到頂峰， 90年代末開(kāi)始轉(zhuǎn)淡，目前年供應(yīng)量基本徘徊在10萬(wàn)平方米左右。鑒于當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)對(duì)酒店式公寓這種產(chǎn)品類(lèi)型還不是很熟悉，因此要想提高市場(chǎng)知名度，開(kāi)拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，就需要酒店式公寓自身提高專業(yè)化水平。酒店式公寓是一種收益性的物業(yè)，涉及到投資、評(píng)估、經(jīng)營(yíng)、管理、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、服務(wù)等專業(yè)領(lǐng)域，涉及的專業(yè)理論、專業(yè)知識(shí)和專門(mén)技能非常廣泛，因此，要經(jīng)營(yíng)好酒店式公寓，應(yīng)該招聘專業(yè)化的管理機(jī)構(gòu)和職業(yè)經(jīng)理人來(lái)運(yùn)作。下面將提供10家門(mén)店2012年1—5月租金收入走勢(shì)圖： 業(yè)務(wù)拓展方向的選擇酒店式公寓在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間還不是很長(zhǎng)，因此其發(fā)展的市場(chǎng)空間比較大。已有拓展隊(duì)伍入駐的拓展區(qū)域有：北京、上海、廣州和杭州等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地區(qū)。房間總數(shù)為2768間；其中961間已經(jīng)投入使用；且有1807間在建。 美林酒店現(xiàn)基本信息：成立時(shí)間為2010年8月，公司總部設(shè)立在江蘇南京；目前選擇的商業(yè)發(fā)展模式為連鎖經(jīng)營(yíng)公寓租賃；員工規(guī)模截止2012年6月底一頭68人；融資情況為B輪融資。主要研究方法及內(nèi)容有（1）研究現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)狀況；（2）研究業(yè)務(wù)拓展的方向；（3）研究和分析其可進(jìn)入性、成長(zhǎng)性和盈利性。在我國(guó)整個(gè)城市化的大背景的發(fā)展下，我國(guó)白領(lǐng)，學(xué)生青年的居住方式的變化主要表現(xiàn)在從原先簡(jiǎn)單的對(duì)居住面積的需求到現(xiàn)在的對(duì)房屋的管理、權(quán)益等附加值的追求。一般地，一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，對(duì)于住房的需求就越大且要求也越高。這里所指的經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素主要是指城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。微觀地來(lái)說(shuō)，這些基礎(chǔ)設(shè)施及其相關(guān)配套設(shè)施條件往往與白領(lǐng)，學(xué)生青年的生活質(zhì)量息息相關(guān)。 研究方法所謂的社會(huì)發(fā)展因素包括了資金因素和技術(shù)因素的綜合反映，具體的表現(xiàn)為城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件和相關(guān)配套設(shè)施條件。 美林酒店式公寓經(jīng)營(yíng)管理方案策劃過(guò)程分析本部分主要就美林酒店式公寓經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)方案的策劃進(jìn)行過(guò)程分析，通過(guò)財(cái)務(wù)效果分析反映的問(wèn)題找出相應(yīng)的對(duì)策。 美林酒店式公寓市場(chǎng)定位與營(yíng)銷(xiāo)方案策劃過(guò)程分析本部分主要針對(duì)美林酒店式公寓市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)方案策劃過(guò)程進(jìn)行剖析，包括了市場(chǎng)分析、產(chǎn)品定位、推廣定位等。 美林酒店式公寓開(kāi)發(fā)方案策劃過(guò)程針對(duì)酒店式公寓開(kāi)發(fā)模式的不同選擇，該部分再現(xiàn)了美林酒店式公寓開(kāi)發(fā)方案策劃的整個(gè)過(guò)程，就其開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行比選。主要針對(duì)濱海鎮(zhèn)CBD商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀的分析，并利用SWOT的方法對(duì)整個(gè)酒店式公寓的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)。 酒店式公寓經(jīng)營(yíng)策劃的基礎(chǔ)研究該部分主要研究了酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)策劃的理論依據(jù)。 研究?jī)?nèi)容和邏輯框架作為該項(xiàng)目的組織者和重要參與者，負(fù)責(zé)對(duì)美林酒店式公寓項(xiàng)目進(jìn)行策劃研究，利用攻讀碩士期間所學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析、項(xiàng)目融資、市場(chǎng)預(yù)測(cè)等理論與技術(shù)較成功地分析該項(xiàng)目，并從實(shí)踐中對(duì)該一類(lèi)型項(xiàng)目的策劃進(jìn)行了較為深刻的思考。為了達(dá)到所要求的綜合評(píng)價(jià)目的，將建立酒店式公寓價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用多層次模糊綜合評(píng)價(jià)模型運(yùn)用到實(shí)際當(dāng)中。對(duì)酒店式公寓經(jīng)營(yíng)的影響因素研究大都停留在地段、經(jīng)營(yíng)服務(wù)和配套等方面，認(rèn)為酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該選擇傳統(tǒng)的高尚地段，具有較強(qiáng)的低于升值潛力：經(jīng)營(yíng)服務(wù)要達(dá)到具有品牌的管理水平：設(shè)施配套要齊全，安全。為了進(jìn)一步研究酒店式公寓，本文以青年公寓為目標(biāo)，對(duì)酒店式公寓進(jìn)行分析。 研究問(wèn)題和目的（1）自旅游地產(chǎn)產(chǎn)生以來(lái)，酒店式公寓就作為一種特殊的產(chǎn)品，引進(jìn)了理論界和實(shí)業(yè)界的重視。汪麗(2007)分析北京市酒店式公寓時(shí)指出，應(yīng)用靈活的對(duì)策來(lái)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的不同,一些酒店式公寓打算長(zhǎng)期發(fā)展并以此獲得相應(yīng)回報(bào)，這一部分產(chǎn)品將在2008年之后成為酒店式公寓市場(chǎng)的主力軍；而另一部分則是采取“暫時(shí)持有，將來(lái)發(fā)售”的策略，奧運(yùn)期間以酒店式公寓為主，奧運(yùn)過(guò)后再根據(jù)市場(chǎng)需要調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向。并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出了分散風(fēng)險(xiǎn)的辦法。肖小平（2006)認(rèn)為影響酒店式公寓發(fā)展的因素包括：外部因素，如深圳的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與經(jīng)濟(jì)地位，香港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及深港一體化進(jìn)展等；自身因素，包括地理位置，建筑設(shè)計(jì)，內(nèi)部裝修，管理等等。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在區(qū)域 位置的選址上，應(yīng)當(dāng)從產(chǎn)品的功能出發(fā)，明確項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分化定位，以滿足各 類(lèi)商旅人士和中小型服務(wù)企業(yè)的需要。所以購(gòu)房者選擇投資時(shí)要注意：地段是首要的考察因素，要選擇具有品牌的四五星級(jí)酒店管理公司管理酒店式公寓，還要注意自身配套與周邊配套齊全，銷(xiāo)售價(jià)格不能過(guò)高。張浩（2005)進(jìn)一步指出判斷一處酒店式公寓投資價(jià)值大小的三要素：區(qū)域價(jià)值決定投資價(jià)值、物業(yè)管理質(zhì)量決定客戶去留、合理的價(jià)格決定受益水平?！蔽拟?(2004)總結(jié)了選好高檔酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)：優(yōu)越的地段；真正的星級(jí)酒店服務(wù)。并提出其發(fā)展對(duì)策：建立行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮紐帶作用；加強(qiáng)法規(guī)建設(shè)，推動(dòng)規(guī)范化管理；編制發(fā)展規(guī)劃，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展；采取有效措施，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。指出現(xiàn)行國(guó)內(nèi)高校酒店式公寓管理模式存在的缺陷：產(chǎn)權(quán)界定不清，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)未實(shí)現(xiàn)分離，經(jīng)營(yíng)管理仍沿用事業(yè)化管理模式，客房利用率低。劉厚良（2004)從種類(lèi)、空間區(qū)位發(fā)展、物業(yè)品質(zhì)來(lái)分析上海酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀，并指出上海酒店式公寓的發(fā)展在供應(yīng)量、高品質(zhì)服務(wù)、投資和回報(bào)率等方面存在障礙，最終為上海酒店式公寓指明發(fā)展思路：要在交通成本、身份感、稀缺性收益率和空置率等方面來(lái)規(guī)避其發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。隨著2008年奧運(yùn)的到來(lái)，酒店式公寓也迎來(lái)了最好的發(fā)展契機(jī)，從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，大小經(jīng)營(yíng)者都很看好這塊市場(chǎng)。另一方面是酒店式公寓市場(chǎng)狀況研究。酒店式公寓消費(fèi)者的特征為：他們都是高素質(zhì)、高學(xué)歷、對(duì)居住生活高要求的人。張捷平等（2007)在分析酒店式公寓與 商業(yè)房地產(chǎn)的關(guān)系時(shí)指出酒店式公寓是商業(yè)地產(chǎn)的一種，“酒店式公寓”主要包括以下目標(biāo)市場(chǎng)：投資者，長(zhǎng)期出國(guó)的生意人（即外籍工作人員），長(zhǎng)期在外的高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理者，大企業(yè)的企劃思想者，以及正在度長(zhǎng)假的家庭。陳靜（2006)在總結(jié)和比較國(guó)內(nèi)外酒店式公寓的發(fā)展歷程和發(fā)展?fàn)顩r時(shí)指出，我國(guó)酒店式公寓今后應(yīng)注重產(chǎn)品差異化，提高專業(yè)化程度，項(xiàng)目定位要明確。石揚(yáng)（2005)指出高檔酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)前景之所以看好，其因素為：經(jīng)營(yíng)具有回報(bào)率穩(wěn)定的特點(diǎn)，客源以外企高層管理人員為主，上海對(duì)外經(jīng)濟(jì)交往的增多，對(duì)其需求將增多，人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈等等。同時(shí)他們指出“未來(lái)高檔服務(wù)式公寓將更加注重服務(wù)，注重增加服務(wù)的文化內(nèi)涵，著重致力于增強(qiáng)客戶的熟悉和認(rèn)同感，將向?qū)俚鼗?、?guó)際化和人性化的方向發(fā)展”。酒店式公寓發(fā)展前景研究陳靜（2007)明確指出酒店式公寓的發(fā)展前景是相當(dāng)廣闊的，因?yàn)椤澳壳皣?guó)內(nèi)各大、中型城市己經(jīng)形成了高級(jí)商務(wù)人士階層，有相當(dāng)可觀的消費(fèi)能力；來(lái)自國(guó)外的一些跨國(guó)公司紛紛在我國(guó)設(shè)立總部、分部；酒店式公寓自身的優(yōu)勢(shì)，是一種嶄新的模式。中國(guó)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，據(jù)查可追溯到1994年，之后在上海、北京等地迅速發(fā)展。20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，在旅游創(chuàng)新過(guò)程中，第一批酒店式公寓在法國(guó)阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開(kāi)來(lái)。在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，酒店式公寓通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑，度假，娛樂(lè)為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類(lèi)，它與旅游經(jīng)濟(jì)，貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)會(huì)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。最早提出“時(shí)權(quán)酒店”概念的是瑞士企業(yè)家亞歷山大。酒店式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)， 由專門(mén)的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。還有學(xué)者從社會(huì)方面來(lái)研究酒店式公寓，如Hugh Gantzer等（1983)指出在印度要使外國(guó)旅游者和當(dāng)?shù)鼐用竦男枨笙嘁恢拢浞椒▽?duì)于酒店式公寓來(lái)說(shuō)可以通過(guò)允許當(dāng)?shù)鼐用駞⑴c提供給旅游者服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。Klemm(1996)指出在法國(guó)的海邊旅游度假地，多產(chǎn)權(quán)旅游住宿房產(chǎn)（酒店式公寓）的發(fā)展也在迅速的擴(kuò)展，尤其是在朗格克魯西榮地區(qū)。Cassidy and Guilding(2007)指出了多產(chǎn)權(quán)旅游住宿房產(chǎn)（酒店式公寓）呈 現(xiàn)出了操作和管理上的一些特殊問(wèn)題，如住房單位因裝修水平不一致而引起競(jìng)爭(zhēng)、 住房定價(jià)問(wèn)題，旅游者和住房所有者潛在的矛盾。Warnken等（2003)指出了股票持有者的類(lèi)型，包括企業(yè)、私人占有者、公司、 住房經(jīng)理人和房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)。Hobson(2002)分析了多產(chǎn)權(quán)旅游住宿房產(chǎn)（酒店式公寓）和分時(shí)度假的區(qū)別。Higley (2005)則認(rèn)為酒店式公寓是由私人擁有，按“天”租給暫住的客人的酒店。并指出了酒店式公寓的選址靠近主要旅游區(qū)或CBD區(qū)，以及出租管理和建筑的維持等問(wèn)題。Jan Warnken等(2004)在研究多產(chǎn)權(quán)旅游住宿房產(chǎn)的性質(zhì)和增長(zhǎng)時(shí)指出酒店 式公寓屬于分層所有權(quán)一類(lèi)，和多產(chǎn)權(quán)旅游住宿房產(chǎn)是一致的。本文旨對(duì)酒店式公寓這一物業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行研究，致力于分析歸納酒店式公寓的主要影響因素，探求不同類(lèi)別酒店式公寓的成功模式，并對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，以求有助于對(duì)酒店式公寓的定位開(kāi)發(fā)。而美林式酒店公寓將滿足上述所需，為在滬的青年們提供居家的住所。上海做為一線城市，市場(chǎng)需求量較大，越來(lái)越多的來(lái)滬求學(xué)的莘莘學(xué)子、應(yīng)屆畢業(yè)生和想在上海打出一片天地的都市白領(lǐng)，都需要一個(gè)價(jià)格相對(duì)合理，環(huán)境相對(duì)單純和簡(jiǎn)單，以及住所相對(duì)舒適的棲息地。與傳統(tǒng)的酒店式公寓不同，C家白領(lǐng)公寓除了提供高質(zhì)量的居住環(huán)境，同時(shí)還為租客用心打造良好的居住氛圍。同時(shí)，酒店式公寓又以其出色的市場(chǎng)表現(xiàn)，客觀的回報(bào)，成為目前市場(chǎng)的新寵。2002年，上海金融中心地位的進(jìn)一步確立，眾多外資公司的中國(guó)區(qū)總部乃至亞太區(qū)總部紛紛遷往上海，同年，上海取得2010年世博會(huì)的舉辦權(quán)，這些因素都促進(jìn)了酒店式公寓市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。其后3年，繼續(xù)著這一趨勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)處于盤(pán)整階段，出租率保持在較低的水平。此后，酒店式公寓的供應(yīng)量逐年增加，到1998年，供應(yīng)量達(dá)到了頂峰。對(duì)于當(dāng)時(shí)尚處于起步階段的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，酒店式公寓是一個(gè)嶄新的概念，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)接納酒店式公寓需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，在1990年以后的整整兩年中，酒店式公寓沒(méi)有任何增量！發(fā)展階段（19931998年）： 1993年開(kāi)始，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)逐漸走向低迷，新建的商品房銷(xiāo)售情況不佳。1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，標(biāo)志著上海酒店式公寓的興起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家。 1 緒論 研究背景酒店式公寓最早出現(xiàn)在歐洲，當(dāng)時(shí)指旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門(mén)的管理公司統(tǒng)一上門(mén)管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”，這種物業(yè)就是酒店式公寓的雛形。服務(wù)式公寓在服