【正文】 13－2006）；b)《室外排水設(shè)計規(guī)范》 （BJ50014－2006）；c)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB500152003）；d)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 （GB50045－95，2005年版）；e)《自動噴水滅火設(shè)計規(guī)范》　?。℅B500842005 ）；f)《氣體滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》　?。℅B503702005）；g)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 （GB50140—2005）；h)《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》(GB5006797)；i)建設(shè)方提供的有關(guān)設(shè)計資料及現(xiàn)狀和有關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計資料和要求。 結(jié)構(gòu)體系的確定結(jié)構(gòu)設(shè)計以簡潔、安全、便宜為前提，結(jié)構(gòu)形式多層住宅為磚混結(jié)構(gòu)，小高層住宅、商鋪為框剪結(jié)構(gòu)，商鋪采用這種結(jié)構(gòu)形式既能滿足結(jié)構(gòu)受力要求，同時又能很好滿足用戶靈活分割空間的要求。按照《建筑抗震設(shè)防分類標準》的要求，本工程按照7度抗震設(shè)防。居住區(qū)內(nèi)的公共綠地，根據(jù)居住區(qū)不同的規(guī)劃布局形式，設(shè)置了相應(yīng)的中心綠地，以及老年人、兒童活動場地和其它的塊狀、帶狀公共綠地等， 綠地至少有一個邊與相應(yīng)級別的道路相鄰；塊狀帶狀公共綠地寬度大于8m，符合居住區(qū)內(nèi)公共綠地的總指標（）。 綠地系統(tǒng)規(guī)劃 本項目的綠地率為46%，根據(jù)居住區(qū)的規(guī)劃布局形式、環(huán)境特點及用地的具體條件，采用集中與分散相結(jié)合，點、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標準規(guī)劃，小區(qū)的主要道路寬9m，,消防車道為6m。地下部分為765個，占地26775㎡。本項目小區(qū)內(nèi)的停車位分為地上跟地下兩部分，共設(shè)置865個停車位。、。一期建設(shè)118，占總住宅建筑面積的46%。本小區(qū)設(shè)計包括3種戶型，囊括了二房、三房等戶型，具體戶型圖見附錄2。在房屋空間上，不但滿足了人的生理特點，而且考慮了人們的私密空間、活動空間、視覺空間等。在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)實際情況，項目建設(shè)以三房為主的時尚住宅區(qū)。針對居民的多種需求，小區(qū)按國家有關(guān)政策及設(shè)計規(guī)范要求，配置了足夠的物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等，為住戶提供便利的生活居住環(huán)境。組團綠地與小區(qū)綠地相呼應(yīng)，既給居民帶來了方便，并有高品質(zhì)人居環(huán)境的表現(xiàn)。同時，幾何化得布置和優(yōu)雅建筑小品的加入，使得中心綠地在較高的視點看來更是別具一格。 綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠化設(shè)計在基本的要求如有沒、活潑、親切、有特色的基礎(chǔ)上，還追求藝術(shù)感。次干道與宅前小道曲徑通幽，盡顯園林特色。 總體規(guī)劃 總平面布局與交通流線規(guī)劃充分利用規(guī)劃地原有的地形地貌進行總平面設(shè)計。 綜合考慮項目的經(jīng)濟性力求找到人的需求與建筑、環(huán)境與經(jīng)濟的最佳平衡點，使項目不但滿足市場需求，同時取得良好的環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。 享有安全、衛(wèi)生、舒適的生活環(huán)境本社區(qū)遠離鬧市，周圍環(huán)境優(yōu)雅、空氣清新。社區(qū)中心有文化休閑廣場，在每個組團中建立一個社區(qū)景觀廣場；社區(qū)內(nèi)設(shè)計有羽毛球場以及成人運動設(shè)施；有兒童娛樂設(shè)施；有適合老年人談天休閑的亭閣等；還設(shè)有會所等。規(guī)劃及建筑設(shè)計注重可操作性，關(guān)注市場需求，在開發(fā)定位上，配合不同層次客戶的需求進行綜合考慮。因地制宜，充分利用項目地塊優(yōu)勢，借岳麓山山景，優(yōu)化小區(qū)內(nèi)聲、光、熱環(huán)境，精心營造綠化景觀，合理組織交通網(wǎng)絡(luò)，完善公建配套設(shè)施。采用新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、倡導(dǎo)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保，加大住宅產(chǎn)業(yè)化、模塊化和智能化的設(shè)計力度。創(chuàng)造富有時代特色、具有超前意識、產(chǎn)品實用性強的高尚社區(qū)與區(qū)域標志性樓盤。 設(shè)計理念本設(shè)計將以如下設(shè)計理念，體現(xiàn)住宅以人為本、為人服務(wù)的思想。第5章 項目規(guī)劃設(shè)計方案項目的規(guī)劃設(shè)計方案從設(shè)計指導(dǎo)思想、設(shè)計理念、總平面設(shè)計以及建筑設(shè)計、專項設(shè)計等幾方面進行說明，最后對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標進行闡述。 項目威脅分析(T)目前，房地產(chǎn)市場政策日新月異，國家通過宏觀政策來打壓房價過高，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。隨著人口、投資增加，未來一定時期內(nèi)住房需求會不斷增長。2）競爭激烈由于地段的交通便利、文化底蘊深厚，所以開發(fā)商蜂擁而至，在建和已建成的競爭對手很多，競爭激烈。3）開發(fā)商實力分析開發(fā)商在工程施工、工程管理、成本控制方面有豐富經(jīng)驗，可以實現(xiàn)對工程進度進行有效控制以配合上市計劃，對產(chǎn)品質(zhì)量進行有效控制，達到較高的品質(zhì)。 項目SWOT分析 項目優(yōu)勢分析（S）1）區(qū)域環(huán)境分析項目所在的岳麓區(qū)區(qū)域整體環(huán)境優(yōu)良，文化底蘊濃厚，位于長沙市政府斜對面，是居家的理想之地；項目依托于岳麓區(qū)的整體大環(huán)境，對市民有較強的吸引力。經(jīng)過測試，項目住宅平均價格定為6467元/㎡，臨街商鋪平均價格定為18000元/㎡，車位平均價格定為12萬元/個。 價格定位本項目的價格定位主要采用市場比較法。項目出色的規(guī)劃，完美的建筑設(shè)計和精細的園林設(shè)計，每個細節(jié)都濃縮著歐洲對個國家的建筑和園林精華，更是在每個細節(jié)處承載著歐洲對個國家的人文風情，在這里展示給業(yè)主的是一幅精美的歐洲小城風情畫，社區(qū)的每位業(yè)主不必遠走歐洲，就能享受歐洲的異域風情，全新體驗歐洲的浪漫、休閑生活。項目綜合歐洲各流派建筑風格可引用的元素，進行改良創(chuàng)新，以現(xiàn)代人喜愛的簡約手法，采用現(xiàn)代建筑科技和建筑材料，多變的里面造型，少而淡雅的色彩，建設(shè)具有古典美感的現(xiàn)代建筑風格，突顯其高雅的審美品位，使之與項目所倡導(dǎo)的生活方式相和諧。推廣包裝上盡量提高項目形象，給市場一份期盼，然后以具有高實用性的終端產(chǎn)品超值價格入市，給消費者一個高性價比樓盤印象和一種“物超所值”的驚喜。河?xùn)|消費群：企業(yè)白領(lǐng)。 項目消費群定位項目目標消費群以岳麓區(qū)本地消費群為主，包括部分來自市中心區(qū)的消費區(qū)。隨著經(jīng)濟水平的進一步發(fā)展，目前消費者對住宅品質(zhì)需求不斷提高。 項目周邊配套設(shè)施學(xué)校：師范大學(xué)醫(yī)學(xué)院丶中南大學(xué)湘雅醫(yī)學(xué)院 幼兒園：咸嘉湖幼兒園丶博才幼兒園商場：沃爾瑪丶華銀旺和公園：湘麓公園、王陵公園醫(yī)院： 中南大學(xué)湘雅附三醫(yī)院、長沙協(xié)盛醫(yī)院銀行：中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、工商銀行、交通銀行。 項目建設(shè)的市政配套條件本處市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項目開發(fā)需要的市政接駁點可從鄰近已建成的道路接駁。綠地率為45%左右。規(guī)劃要求對該區(qū)域建筑高度沒有特別限制,地塊內(nèi)天然山巒、水面、森林，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)當充分利用。 項目建設(shè)的用地條件項目建設(shè)用地占地面積約為112畝。 工程地質(zhì)條件長沙市地域結(jié)構(gòu)屬于長衡丘陵盆地，以平崗為主，山丘兼而有之，呈弧型狀態(tài)、背東朝西分布。8) 降水天數(shù)：132天 。20 % ,一月 nw春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴寒少。氣候特征是：氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明。地下部分約829個，大約占地面積㎡。 樓型及比例:住宅類型百分比多層（6層內(nèi)）%小高層（714層）%高層（14層以上）%合計100% 面積及比例：住房建筑面積百分比90120平方米%120150平方米%合計100% 戶型及比例:戶型房間類型百分比二房二室二廳%三房三室二廳%合計100% 車位設(shè)計：本項目小區(qū)內(nèi)的停車位設(shè)置929個左右停車位，分兩部分。 內(nèi)容分析結(jié)論為迎合廣大目標客戶需求，從而打造長沙金科地產(chǎn)品牌。由此可以看出，由于受90/70政策、小戶型產(chǎn)品逐漸飽和以及小戶型投資價值降低等影響，曾經(jīng)風光無限的小戶型產(chǎn)品正在走向衰落。隨著居民對生活舒適度的要求進一步提高，環(huán)境因素將逐漸成為后續(xù)住宅產(chǎn)品營銷的重要因素。5)地段、價格、環(huán)境、交通狀況是置業(yè)者選房依次考慮的重要因素，也是開發(fā)商產(chǎn)品定位的重要參考依據(jù)。長沙的房價在一線城市中算是比較低的，這在以后的幾年內(nèi)會有更大的漲幅。3)總體來看，市場需求繼續(xù)保持旺盛。生活節(jié)奏的加快，對物質(zhì)的需求也在增加。2)人們的生活質(zhì)量提高了，對房屋不僅僅是生理及安全要求了，更有自我實現(xiàn)的需求，別墅，花園洋房的選購者也在逐漸增多。一、 對此次調(diào)查結(jié)果的一些基本判斷通過此次市場調(diào)研對消費者的基本情況、購房意向、購房信息來源的市場調(diào)查，總體把握目前長沙市居民的住房消費需求，對房地產(chǎn)市場管理、政府決策以及開發(fā)商產(chǎn)品定位都具有非?，F(xiàn)實的指導(dǎo)意義。由圖15數(shù)據(jù)可知，%的被調(diào)查者傾向于分期付款，減少壓力；%選擇一次性付款，其次，%的被調(diào)查者選擇銀行按揭貸款。從圖14數(shù)據(jù)可知，關(guān)于住房的裝修情況，%的被調(diào)查者傾向于毛坯房，他們希望可以按著自己的方式個性化裝修，%的被調(diào)查者傾向于購買現(xiàn)成的精裝修房，省時又省心，拿到房門鑰匙就可以直接搬進去住，不用花時間和心思來操心裝修過程中的各種問題。由此可見，潛在置業(yè)者的購買力并沒有增強，另一方面也說明，置業(yè)者對今年的房價預(yù)期不高。以及10500元/ｍ178。和75009000元/ｍ178。的住房價格，占48%，其次是住房價格承受能力子在45006000元/ｍ178。對置業(yè)區(qū)域的調(diào)查顯示，岳麓區(qū)仍然是購房者的首選，達39%，居第二位的是開福區(qū)，比例為26%，第三位是芙蓉區(qū)，比例達13%，剩下的是雨花區(qū)、星沙、天心區(qū)以及高新區(qū)，比例分別為9%、9%、5%和2%，省府南遷以及“長株潭”一體化的輻射，帶來南城區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善、配套設(shè)施的齊全，成為置業(yè)者的首選，河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)和岳麓學(xué)府良好的人文環(huán)境和自然環(huán)境，越來越備受置業(yè)者的青睞，東城隨著區(qū)位的交通升級、舊城區(qū)的改造，居住品質(zhì)也在改善；總的看來，南城是首選，河西、北城的宅居地位得到了進一步強化，東城的宅居影響力在下降。4．建筑類型選擇從圖9來看，將近一半的人群選擇小高層（812層），占比47%，其次為高層（13層以上），占比21%，還有一部分人群選擇多層（7層以下），占比9%，小高層仍然是長沙市民最受歡迎的住宅產(chǎn)品類型，相對高層可以節(jié)省大量占地面積，方便的電梯上下；另外還有選擇別墅和花園洋房的，分別占比10%、13%，相對而言，別墅和花園洋房居住舒適度較高，使用率低。區(qū)間的四居室也占有較大的比例，分別為19%、%，而今年住房面積偏好在90 m178。區(qū)間的三居室的比例最大，分別占60%、%，其次是住房面積為6080 m178。這也說明長沙房地產(chǎn)的需求主要以自住性需求為主，改善性需求和投資性需求為輔，反映當前房地產(chǎn)市場投機性小、泡沫少，比較合理健康，對市場的預(yù)期將是穩(wěn)健合理的。（二）被調(diào)查者購房意向1．購房計劃圖5顯示，被調(diào)查者中有33%有買房的打算，有67%的被調(diào)查者沒有購房的打算，這些數(shù)據(jù)表明，長沙房地產(chǎn)呈現(xiàn)回暖跡象，這是需要市場需求支撐的，33%就是最好的證明，同時仍有大部分置業(yè)者處于觀望態(tài)度，近期內(nèi)不計劃買房置業(yè)。另外平均月收入10000元以上者占14%，該消費群體所占的比例增長較快，說明隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，居民收水平得到了較大提升，住房消費能力也同步得到提升，中、高品質(zhì)樓盤的未來需求有較大的空間。另外在已婚者當中，已婚有小孩者所占比例依然較高。從圖3可知，本次受訪者未婚人士居多，約占總量的39%，已婚人士合計占總量的61%，其中，兩口之家占總數(shù)的比例為15%，兩代家庭占調(diào)查人數(shù)的28%，三代家庭同樣占總?cè)藬?shù)的28%。50歲以上占總數(shù)的3%；由此表明，在當前房地產(chǎn)市場銷售比較樂觀的情況下，年輕人購房愿望日益迫切，購房需求者有日趨年輕化的趨勢。本次調(diào)研期間共發(fā)放問卷100份，收回100份，回收率為100%，其中有效問卷100份，有效率為100%。作為中國發(fā)展最具活力的地區(qū)—長沙，長沙市政府結(jié)合本地的實際情況，出臺例如“經(jīng)濟適用房貨幣化補貼”等政策，啟動大面積棚戶區(qū)改造，加快城市化的進程，促進本地的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。而因美國次貸危機引發(fā)的世界金融危機，造成了我國2008年地產(chǎn)業(yè)的寒冬，對我國國民經(jīng)濟的快速、健康發(fā)展也帶來一定的影響。 房地產(chǎn)問卷調(diào)查分析 調(diào)查內(nèi)容分析市場需求是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根源，充分掌握市場需求動向，把握市場脈搏，才能更好的推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。新增供應(yīng)以6090㎡兩房及小三房為主，銷售備案則以90120平方米的三房為主，供銷主力有一定程度的錯位。 住宅市場的戶型特點就長沙整體房地產(chǎn)市場而言，目前樓市的產(chǎn)品需求特征依然以剛需為主，新增供應(yīng)以兩房和小三房為主，90120㎡的三房依然深受剛需的青睞。報告顯示，有22%的開發(fā)商反映其所在的城市一手房降價已經(jīng)高達10%，80%的開發(fā)商仍然認為房價會繼續(xù)下滑，50%的被調(diào)查對象認為20%的降價足以觸發(fā)銷售回升。與此同時，商品住宅待售面積攀升至19350萬平方米，%。而與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市也增加到9個，比11月份增加了5個，漲幅回落的城市有55個。12月份，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格與上月相比，出現(xiàn)下降的城市有52個，持平的城市有16個。 長沙房地產(chǎn)價格分析國家統(tǒng)計局發(fā)布2011年12月份70個大中城市房價變化情況，52個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降，比上月增加3個，%。2012年將是調(diào)控政策繼續(xù)貫徹落實的一年，但并不排除一些合理的微調(diào)，即政策會根據(jù)經(jīng)濟形勢變化，有針對性的適時適度進行預(yù)調(diào)微調(diào)，預(yù)計長沙樓市政策也將在調(diào)控政策基本方向不動搖的前提下，或有合理的調(diào)整。商品房施工面積約7670萬㎡，其中新開工面積約2300萬㎡，同比增長約15%；竣工面積1570萬㎡，同比增長約13%?？偟膩砜矗{(diào)整、回歸是2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要特征。有鑒于此，現(xiàn)在正是政府、開發(fā)企業(yè)、銀行等相關(guān)各方思考中長期變革及應(yīng)對策略的時機。但另一方面，影響行業(yè)發(fā)展的長效機制將逐步建立：保障房制度不斷完善，建設(shè)計劃逐步落實，對商品房市場的分流作用將逐漸顯現(xiàn)；房產(chǎn)稅改革試點范圍