【正文】 綜合性公司。 依托目前已形成的春城湖畔高爾夫球場和柏聯(lián)集團ＳＰＡ溫泉，陽宗海旅游度假高端客源市場正逐步形成，以此進行高水平規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)，未來陽宗海旅游度假區(qū)將形成投資者開發(fā)和休閑度假旅游的熱土。據(jù)悉，未來的陽宗海將建成國際會議、休閑、康體、旅游、度假勝地。預(yù)計12月可以動工，明年完成；（2）海濱大道兩側(cè)建筑物拆遷已經(jīng)完成，春節(jié)前可完成海濱大道的建設(shè)及綠化美化工作；計劃開發(fā)水上游艇俱樂部，改型工作與生態(tài)休閑公園建設(shè)同步進行；（3）接待設(shè)施改造方面，主樓五星級改造已經(jīng)完畢，明年進行度假別墅三星改五星工作。提供就業(yè)崗位1380個。韓國錦湖集團投資2700 萬元人民幣，用地200畝，在草甸建成錦湖花卉基地。整個項目投資建設(shè)期限為10至15年，現(xiàn)已完成投資9800萬美元。其中,引進三資企業(yè)7戶，協(xié)議總投資8000多萬美元，實際利用外資近1億美元。三、昆明陽宗海國際休閑康體度假旅游區(qū)陽宗海開發(fā)始于1991年，1993年被省政府批準為全省第一家省級旅游度假區(qū)。充分保持和利用地塊周邊的自然和人文資源，建立兼具休閑、景觀、文化、自然特征與生態(tài)環(huán)境于一體的現(xiàn)代溫泉度假村是度假村建設(shè)規(guī)劃的思想宗旨和建設(shè)理念。在設(shè)計方案中，大理圖：大理鳳凰溫泉度假村項目位置圖杭州千島湖鳳凰度假村于2003年3月17日向大理市專家組提交了大理度假村占地90畝，綠化面積達65%，14幢純歐式的高級別墅，300多間客房。據(jù)測，下關(guān)溫泉水質(zhì)優(yōu)良，水溫在75℃左右，水量豐富。鳳凰溫泉度假村。投資總額及構(gòu)成：項目總投資4億元人民幣。項 目 名 稱：大理感通高級休閑度假別墅 項目內(nèi)容及規(guī)模：項目擬建成低層、獨立或聯(lián)排式別墅以及產(chǎn)權(quán)酒店。在大理州市政府直接推薦下，世界500強駐中國區(qū)代表集體購房團20幢單體別墅在州市人民政府的直接指導下，已在具體的辦理之中。圖：大理感通國際別墅實景照片另外，依據(jù)將昆明大理打造成國際性會都的總體思想，開發(fā)商獨秀地產(chǎn)抓住機遇，大力發(fā)展會務(wù)經(jīng)濟，為別墅的潛在增值創(chuàng)造良機，將在感通別墅北區(qū)設(shè)立國際會都和產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，為旅游者提供度假休閑的勝地。為了讓感通國際別墅更加名副其實，通過招商引資的形式，開發(fā)商與奧地利客戶沙姆斯先生合作，組建占地30畝的中外合資大理感通國際網(wǎng)球俱樂部。感通別墅的外立面是白族民居典型的青瓦白墻，點綴在青山綠水間，藍天白云下，格外清新明快與和諧。每戶都有180平方米到400平方米不等的大花園，整個社區(qū)綠樹成蔭，層次分明。圖：大理東海岸國際生態(tài)花園規(guī)劃圖大理感通國際別墅整個感通別墅占地約500畝，規(guī)劃戶數(shù)為300多戶，綠化率66%。大理東海岸國際生態(tài)花園。從城市運營的高度來看，大理蒼海高爾夫別墅所帶來的價值，已決不僅僅是云南旅游地產(chǎn)經(jīng)濟國際化的一個代表之作而已。其中，項目可建設(shè)用地1000畝左右，包含酒店、會所、住宅及商業(yè)等多種物業(yè)。此外，別墅的交通也很便利，出門即上“大麗”高速公路。由于具備各種資源，占盡天時地利人和，“滇西明珠”有望成為國內(nèi)全產(chǎn)權(quán)式分時度假酒店和別墅的樣板。酒店將設(shè)計成庭院式，每個院落有標準間、單間、商務(wù)套房及活動空間等綜合性服務(wù)設(shè)施。圖：麗江官房大酒店花園別墅照片別墅區(qū)相關(guān)概況——面積：280平方米；產(chǎn)權(quán)：70年酒店式別墅產(chǎn)權(quán)；售價：150萬人民幣（可首付40%十年按揭）；現(xiàn)由云南官房集團經(jīng)營管理，每年出租收益不低于6萬元人民幣，同時享有28天官房集團下屬所有酒店免費入住權(quán)（如未入住可再收益1000元/天人民幣）。B區(qū)即“酒店別墅”，為納西民居風格的聯(lián)排別墅共147棟組成，每幢別墅設(shè)計三個雙人標間。其中，“花園別墅”“酒店別墅”由A、B兩大經(jīng)營功能區(qū)構(gòu)成。產(chǎn)權(quán)式酒店位于香格里拉大道中段，北靠玉龍雪山，南依麗江古城，距麗江官房大酒店旗店三公里，距麗江古城五分鐘車程，依托麗江官房大酒店國際五星級酒店管理平臺，采用國內(nèi)首創(chuàng)的“五星級管家式”服務(wù)模式與流程，成為云南省乃至國內(nèi)首家獨樹一幟的個性化酒店。在項目設(shè)計上融入了非常濃郁的納西文化，以納西民居風格小院組成聯(lián)排別墅及單體院落。按既建規(guī)模,花園別墅項目將擁有庭院式五星級客房332間(套),別墅型五星級客房607間,商務(wù)別墅122棟。下面是部分地區(qū)的一些產(chǎn)權(quán)式別墅或酒店的相關(guān)情況。房屋轉(zhuǎn)讓后租賃關(guān)系的轉(zhuǎn)移應(yīng)在合同中明確1）、在與酒店管理公司簽訂委托管理合同時需要詳細約定物業(yè)管理的擔保和退出機制；2）、需要明確在物業(yè)交由酒店管理公司管理期間，酒店物業(yè)的管理、運營、維修成本由誰來承擔；第五章為酒店管理公司履約進行監(jiān)督、擔保，以及無法履約時的代付賠償。投資者（權(quán)益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔保公司（保證人）出具的擔保函以保障權(quán)益。因此，在租賃合同中對此加以明確，最好能引入審計機構(gòu)定期出具審計報告作為投資者了解及評價酒店經(jīng)營狀況的依據(jù)。3）、進行購房者免費入住權(quán)的詳細約定，包括預(yù)約使用方式、免費使用時間、使用范圍、使用是否產(chǎn)生其他費用、使用可否轉(zhuǎn)讓、業(yè)主申請時間沒有客房如何處理等；4）、要明確投資者對酒店經(jīng)營管理的知情權(quán)。需要就租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責任等進行約定；租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)營、難以收回投資回報的不利情況。3）、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況不佳或合同租賃期滿后，需要明確推出機制，需要考慮續(xù)簽、回購、自用情況。2）、產(chǎn)權(quán)式酒店具有綜合服務(wù)功能，包括客房、餐飲、娛樂等配套設(shè)施，其中公共用房的產(chǎn)權(quán)歸屬與經(jīng)營收益歸屬在法律上存在模糊。投資產(chǎn)權(quán)式酒店常見法律問題國家尚無產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)專門法規(guī)，終端投資者（業(yè)主）的權(quán)利確定與權(quán)益保護問題是受人關(guān)注的問題，當前可資用于產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的法律主要有《合同法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《民法通則》等法律法規(guī)及有關(guān)司法解釋。90%客房收益（元）403206048025920凈收益70%（元）282244233618144合計年收益88704根據(jù)上表數(shù)據(jù)，*100%=%，與承諾年回報相差6%%=%；*%=280萬；如果酒店經(jīng)營狀況良好可滿足返租回報率；另酒店托管年費、維修風險準備金可以通過自持商業(yè)部分經(jīng)營收入所得進行支付。30%：以麗江一產(chǎn)權(quán)五星級酒店為例※ 開發(fā)面積：80畝（㎡）※ 容積率：※ 建筑面積：㎡※ 可銷售房屋面積：㎡※ 可銷售商業(yè)面積：㎡※ 持有經(jīng)營餐飲商業(yè)面積：㎡※ 持有經(jīng)營會所面積：㎡※ 持有經(jīng)營SPA酒店面積：㎡（未含貸款利息各項稅費、未計商鋪收益）：※ 旅游景區(qū)土地價格在：100萬/畝，酒店用地80畝，；※ 土建成本：，*1500元/平米=；※ 綠化、全裝修、酒店配套建設(shè)：%**2500元/平米=，※ *3000元/平米=，※ 酒店配套（含2000平米酒店會所），※ 其他（包括：市政費、設(shè)計費、環(huán)境、不可預(yù)見費、管理費、財務(wù)成本等）*950元/㎡=，估計開發(fā)投入：； 可銷售金額（按100%銷售率）※ 商品房：*2萬元/平米=； ※ 商鋪：*；估計銷售金額：；（其中未計自營商業(yè)年收益） 收益金額：=，收益率：（）/*100%=40%：酒店管理機構(gòu)年管理費用：國際酒店品牌委托管理費一般由基本管理費(約占營業(yè)額的2%至5%)和獎勵管理費(約占毛利潤的3%至6%)構(gòu)成。第三章其次，要加緊對產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假消費市場的規(guī)范和管理，相關(guān)法律法規(guī)的盡快頒布實施，使消費者心里更踏實，被更多的消費者接受。9）、強化政府的管理職能。8）、開展多元化經(jīng)營，盡一切可能滿足客人需要。7）、多多增添開放式娛樂設(shè)施。一般地處風景旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店，淡旺季很明顯，因此酒店管理人員除了應(yīng)該是本地化外，還不妨采取“季節(jié)工”。檔次太低，吸引不到客源；而檔次太高，高檔客源太少，酒店管理成本過高，得不償失。4）、開發(fā)商和代理商應(yīng)積極運用房地產(chǎn)業(yè)的一些運作模式，為消費者提供銀行按揭投資計劃。2）、開發(fā)商應(yīng)建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管理制度，加強企業(yè)的經(jīng)營獲利能力，同時增強企業(yè)運作的透明度，為投資者提供安全、可靠的投資保障，增強其投資的信心。需要先整合，再構(gòu)筑大的平臺，大家共同發(fā)展，中國人傳統(tǒng)經(jīng)營思想給公共化帶來困難。由于產(chǎn)權(quán)酒店需要發(fā)展商（或附屬的酒店管理公司）進行管理，客源是決定項目成敗的關(guān)鍵因素，專門的旅行社長期運營，是客源的基本保障。不管是否貼牌，發(fā)展商一定要成立自己的管理公司。業(yè)主大會、回報與支付方式、免費住宿天數(shù)與定義、財務(wù)賬目的公開與審計、維修與更新、管理期滿的續(xù)約等是容易出現(xiàn)法律漏洞的地方，應(yīng)加強研究。由于產(chǎn)權(quán)酒店的定價和銷售業(yè)績與“區(qū)域成熟度”、“成功案例”密切相關(guān)，在開工建設(shè)前，應(yīng)對市場進行深度試探，控制風險。一旦前期研究不足，日后的糾錯成本可能會很高。6）、租賃經(jīng)營過程中的風險，開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)，但一般委托酒店管理公司與購房者簽訂委托管理合同，其三方權(quán)利發(fā)生了轉(zhuǎn)移，容易產(chǎn)生法律糾紛。5）、購買者購買的是酒店的客房，除了客房以外，還有餐飲、娛樂等配套設(shè)施，離開這些配套設(shè)施，客房的獨立使用價值不大。3）、分時度假受限很多，業(yè)主使用時間段受限，國際化交換受限，交換費用昂貴等，以上因素造成購買者一般只能在自身購買的物業(yè)享受分時度假。由于房產(chǎn)銷售的溢價和實際客房出租收益的下降，投資回收期更長。如果經(jīng)營業(yè)績不好，會解聘管理公司；如果經(jīng)營業(yè)績不錯，業(yè)主會提出增加回報的要求。當酒店經(jīng)營回報不理想時，業(yè)主可能回收自住，當達到一定數(shù)量時，酒店將無法正常營業(yè)。國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)酒店管理幾乎都是發(fā)展商自己組建的管理公司，少量是同城的酒店負責管理。 產(chǎn)權(quán)酒店面臨的主要風險 對開發(fā)企業(yè)而言：1）、開發(fā)定位比較困難，主要表現(xiàn)在星級定位與客房出租價格、建造成本與銷售價格、管理成本與投資回報、短期開發(fā)收益與長期經(jīng)營回報之間的平衡。后兩種回報方式涉及到財務(wù)審計和信息公開，不便于操作。海航酒店集團的產(chǎn)權(quán)酒店可以在三亞、?？凇⑴d隆的酒店內(nèi)任意交換，在海航旗下的酒店住宿享受優(yōu)惠。為形成自身的核心競爭力，需要形成有自身特色的酒店主題（如：文化主題，娛樂主題、健康主題等）以對消費者形成持久吸引力； 分時度假的可交換性：業(yè)主購買某一物業(yè)后享受每年免費入住的權(quán)利，能過在多家酒店交換住宿，另外附加增值服務(wù)對消費者更有吸引力，例如也是最好能有多家酒店可以交換住宿。 具有品牌經(jīng)營管理：擁有成熟酒店開發(fā)經(jīng)驗和品牌管理的酒店集團更能獲得投資者的信賴。4）、客戶分析 ：產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60％是中產(chǎn)家庭投資，40％左右是企業(yè)集團購買。3）、發(fā)展現(xiàn)狀條件： 早期開發(fā)產(chǎn)品遭遇敗績：以海南為代表究其原因有三，一是當初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè)；二是海南當時作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受。目前世界上已有超過 100 個國家的 5000余家酒店（度假村）加入了分時度假交換聯(lián)盟。其三是一個重要因素就是國外分時度假消費的配套。其二是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假。 第二章 產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展概況降低交換費用的主要途徑是：售賣者自己的酒店資源十分豐富（售賣者系統(tǒng)內(nèi)交換比較便宜，有的甚至免費），中國擁有自己的交換系統(tǒng)，可以在國內(nèi)方便交換；或者售賣者的網(wǎng)絡(luò)還遍及世界上主要的度假地。即使當初購買的房間價格很便宜，加上交換費用、會員年費（通常也在1000元以上）等，所增加的成本竟高達300多元/天第六，交換費用高昂：由于國內(nèi)目前尚未建立自己的交換系統(tǒng)，消費權(quán)益全部都是在國外的交換系統(tǒng)中完成的，所以費用高昂，通常的交換費用都在1000元以上。在我國，目前家庭經(jīng)濟中最重要的三個問題是：養(yǎng)老、醫(yī)療和教育。然而，現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)內(nèi)資源的匱乏又使得酒店的價格優(yōu)勢不明顯，加上時間周期長和產(chǎn)品的抽象性，獲得消費者認可很困難。商務(wù)酒店面對的主要客人是商務(wù)客人，基本上是公款消費，分時度假這樣長時間的產(chǎn)品不會在企業(yè)的考慮之內(nèi)。第二，度假區(qū)資源匱乏：國內(nèi)目前的假期仍然還以觀光旅游為主，主題度假區(qū)為數(shù)甚少，度假區(qū)除風景優(yōu)美外，更多的是能夠為客人提供五天以上的娛樂活動，如高爾夫、滑雪、水上運動、攀巖、搏彩等，度假需求是多種多樣的，單一類型、單一區(qū)域的度假產(chǎn)品滿足不了20年的度假需求。度假酒店資源的缺失，就等于貧瘠的土地很難長出茂盛的植物。真正按照度假酒店規(guī)范設(shè)計、建造、經(jīng)營的酒店還為數(shù)不多。在房地產(chǎn)低落期，它更成為企業(yè)抵御風險的重要措施；第三，大的分時度假集團公司發(fā)展到現(xiàn)在，有不少已經(jīng)不是自己建房，而轉(zhuǎn)向銷售型與管理型，其它企業(yè)只有加盟它們，才能有良好的信譽度和交換前景，而這些集團則靠管理和銷售獲取超額利潤。按時間優(yōu)劣區(qū)分，好的時段賣價3－4 萬美元，差的時段只賣 1 萬美元，加上銀行還可以對此實行抵押貸款，大部分居民都能承受得起；第二，它創(chuàng)造出了新的消費市場，使得這些企業(yè)所建的房子容易銷售。2）、“分時度假”對于開發(fā)者的利益點： 第一，它可以使得這種房屋賣出更高的價格，在美國一般都相當于原來賣價的四倍，如一套原來只能賣25 萬美元的連體別墅，按時間分割以后的賣價一般要高達 100萬美元，購買者還不覺得貴。如果沒有這種銷售方式，有的人買了別墅實際上一年也只能住幾個星期，其它時間都是空置，還要雇人看房。在中國發(fā)展“分時度假”對買房人和開發(fā)商來說，將會是一個雙贏的結(jié)局。房東卡的銷售收入再通過協(xié)議銀行和新旅網(wǎng)的結(jié)算中心，根據(jù)消費者在各加盟飯店的實際使用數(shù)撥付給飯店。 北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)有限公司（：// ）是國內(nèi)一家利用分時度假概念再創(chuàng)新形成的分時營銷公司，他們將分時度假的點數(shù)制