【正文】 居住用地D22文化體育設(shè)施用地D23居住用地天馬家私廣場(chǎng)D34商貿(mào)金融辦公用地D32億寶裝飾材料城D3D3D36珠江新城廣場(chǎng)及停車場(chǎng)（現(xiàn)易名為“維家思博覽中心”）B2B211商務(wù)金融辦公用地B26商務(wù)金融辦公用地汽車專業(yè)市場(chǎng)晶都汽車城D12居住用地D13文化體育設(shè)施用地D21教育設(shè)施用地D5D5D5D54住宅用地廣東國(guó)際車城D4D42商貿(mào)金融辦公用地D43住宅用地D34文化體育設(shè)施用地駕駛學(xué)校訓(xùn)練場(chǎng)D61行政辦公用地廣東名車市場(chǎng)I6I62商務(wù)金融辦公用地酒家汕尾漁港M1M18市政設(shè)施用地裙樓商場(chǎng)　　現(xiàn)裙樓商鋪以餐飲、政府機(jī)構(gòu)、銀行為主。專業(yè)市場(chǎng)　　從1992年政府決定開(kāi)發(fā)珠江新城以來(lái)，至2000年8月對(duì)珠江新城的規(guī)劃進(jìn)行檢討，由于種種原因，導(dǎo)致至今為止，珠江新城的多幅地塊未進(jìn)入開(kāi)發(fā)狀態(tài)，從而導(dǎo)致現(xiàn)在珠江新城多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)盤(pán)踞在原本用地性質(zhì)為住宅或商務(wù)金融的地塊，亦導(dǎo)致眾多屬于臨時(shí)建筑的專業(yè)市場(chǎng)的涌現(xiàn)，如高盛集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的美居中心，經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，在廣州家居業(yè)已形成家居航母的地位，并由此帶動(dòng)了一系列的相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)如南興裝飾材料城、億寶裝飾材料及、南天照明廣場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)的誕生。受五羊新城的輻射帶動(dòng)，珠江新城目前的開(kāi)發(fā)以西部較為成熟，各大高檔住宅、寫(xiě)字樓均以西部分布較為密集，而各大住宅及寫(xiě)字樓都附帶裙樓商場(chǎng)，致使珠江新城的商業(yè)氛圍亦形成東冷西熱的局面。（二）分布特點(diǎn)　　珠江新城東連員村，西通地下隧道與五羊新城接壤。月主要賣(mài)點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)地鐵三號(hào)線珠江新城站配套設(shè)施商業(yè)街三、珠江新城商鋪市場(chǎng)分析（一）商鋪概況　　從珠江新城規(guī)劃示意圖可以看出，珠江新城用地主要以住宅及商務(wù)辦公用地為主，而商場(chǎng)則依附于各大住宅及商務(wù)辦公樓的裙樓。月主要賣(mài)點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)每戶帶空中花園、一梯兩戶配套設(shè)施恒溫泳池、會(huì)所、保齡球館、網(wǎng)球場(chǎng)　　星匯園位置珠江新城金穗路規(guī)模占地28927平方米，總建筑面積21萬(wàn)平方米發(fā)展商越秀城建主力戶型100150平方米三房裝修標(biāo)準(zhǔn)500元/平方米成交價(jià)格8000元/平方米管理費(fèi)珠江新城天河北東風(fēng)東濱江東區(qū)域特點(diǎn)規(guī)劃前景好，道路綠化環(huán)境好，各項(xiàng)配套暫未成熟發(fā)展成熟，商務(wù)氣氛濃厚，配套完善，交通條件一般名校匯聚，配套成熟，交通條件優(yōu)越環(huán)境和景觀優(yōu)勢(shì)明顯，配套不足，交通條件一般供應(yīng)狀況一、二手住宅供應(yīng)充足一手基本少有供應(yīng)量，以二手供應(yīng)為主一手供應(yīng)不足，未來(lái)有幾個(gè)項(xiàng)目推出一手供應(yīng)有限，以二手供應(yīng)為主產(chǎn)品類型三房或以上大戶型為主，配以部分公寓式住宅三房或以上大戶型和中小戶型相結(jié)合三房和四房戶型為主三房或以上大戶型為主，小戶型較少價(jià)格范圍一手9000元/平方米以上；二手70009000元/平方米一手6000元/平方米以上；二手500010000元/平方米一手和二手都在8000元/平方米以上一手7000元/平方米以上；二手500010000元/平方米客戶群特點(diǎn)二次以上置業(yè)人士為主，生意人及企業(yè)高層管理人員企業(yè)管理人員，年輕白領(lǐng)，外籍人士及中小企業(yè)東山原居民，企業(yè)高收入人士從普通白領(lǐng)到中高收入人士代表性樓盤(pán)碧海灣、凱旋新世界、金碧華府、星匯園、利雅灣金?；▓@、帝景苑、中怡城市花園、芳草園東風(fēng)廣場(chǎng)、錦城花園、東山雅筑海珠半島花園、珠江廣場(chǎng)、金海灣、藍(lán)色康園　　附：代表性住宅個(gè)案　　凱旋新世界位置天河珠江新城花城大道（珠江公園南門(mén)對(duì)面）規(guī)模，共由三個(gè)組團(tuán)組成發(fā)展商新翊房地產(chǎn)、新世界中國(guó)地產(chǎn)主力戶型150200平方米的大面積戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯成交價(jià)格11000元/平方米管理費(fèi)而珠江新城無(wú)論是江景還是非江景樓盤(pán)都普遍以高檔豪宅定位，針對(duì)的是高端客戶群。而珠江新城除了西區(qū)個(gè)別樓盤(pán)規(guī)模較小外，大多都是大規(guī)模樓盤(pán)項(xiàng)目?！　〗煌▎?wèn)題也是濱江東的軟肋之一，公交線路的不足和地鐵的缺乏使濱江東到其他區(qū)域都略嫌不便，而珠江新城的交通現(xiàn)狀和發(fā)展前景都較之為好?！　∨c珠江新城對(duì)比　　江景是濱江東板塊的最大特色，與珠江新城臨江樓盤(pán)的南向望江相比較，濱江東板塊的江景從朝向和視野的開(kāi)闊程度來(lái)講都稍為遜色?！　≡谝痪€江景盤(pán)得以充分發(fā)展的同時(shí)，二線江景盤(pán)也趁著江景盤(pán)興起的東風(fēng)開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，二線江景盤(pán)現(xiàn)有金雅苑、嘉仕花園、琴海居、天立俊園、浪琴居、江畔華庭、藍(lán)色康園和城建芭堤水岸等，其中藍(lán)色康園和城建芭堤水岸仍不斷有新產(chǎn)品推出市場(chǎng)。以后陸續(xù)有中海錦苑、新理想華庭、麗景灣、珠江廣場(chǎng)和匯美景臺(tái)等一線江景盤(pán)，現(xiàn)在售的還有金海灣和中信君庭。尤其在海印公園以東到廣州大橋的一段，由于開(kāi)發(fā)較晚，少有成片的房改房，經(jīng)過(guò)近幾年的開(kāi)發(fā)已聚集了多個(gè)一、二線臨江樓盤(pán)。但珠江新城整個(gè)板塊都處于發(fā)展階段，各個(gè)樓盤(pán)的樓價(jià)都在不停上漲，有些樓盤(pán)的租金均價(jià)比東山雅筑的高，此處的投資回報(bào)空間里有很大的發(fā)展。而珠江新城各區(qū)都不斷有新的樓盤(pán)和單位推出，從兩房到四房不等，選擇的單位類型有很多。但是珠江新城現(xiàn)在仍是建設(shè)中，雖然現(xiàn)在的交通線路未如理想，但在規(guī)劃的時(shí)候會(huì)有更多的發(fā)展空間。　　與珠江新城對(duì)比　　與珠江新城相比，東風(fēng)東板塊無(wú)論在交通和商業(yè)氛圍中都差不多，但是在生活配套方面東風(fēng)東板塊就顯得更優(yōu)越。東風(fēng)廣場(chǎng)的成交則比錦城花園要遜色一點(diǎn)，銷售成交均價(jià)在55000－7500元/平方米，而且普遍成交價(jià)都是6000元/平方米左右?！　∮捎阱\城花園和東風(fēng)廣場(chǎng)是東山區(qū)早期的豪宅，其當(dāng)時(shí)一手的成交價(jià)錢(qián)比該區(qū)其他的同檔次的樓盤(pán)都要高，就算經(jīng)過(guò)數(shù)次的二手交易，其成交價(jià)格也沒(méi)有太大的變動(dòng)。這三大住宅樓盤(pán)戶型與早期珠江新城的相似，都是以大單位為主，沒(méi)有一房單位；而三房和四房單位約占這三個(gè)小區(qū)的總套數(shù)的70％。東山區(qū)是廣州著名的教育強(qiáng)區(qū)，東風(fēng)東路附近就有眾多名校，此外周邊的飲食、醫(yī)療、娛樂(lè)、購(gòu)物場(chǎng)所和交通等都設(shè)備齊全。東風(fēng)東板塊　　板塊現(xiàn)狀　　東山區(qū)傳統(tǒng)上是政府機(jī)關(guān)及高官、名人府邸的所在地，位置卓越。由于市場(chǎng)上一手住宅供應(yīng)量少，天河北的樓盤(pán)銷售率較高。珠江新城有多個(gè)大型樓盤(pán)，居住的條件和小區(qū)環(huán)境都較為優(yōu)越，而且部分樓盤(pán)還擁有江景資源?！?天河北板塊在生活配套方面有著其它區(qū)域無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，而珠江新城的生活配套主要是依靠住宅裙樓配套?！　∨c珠江新城對(duì)比　　在交通方面，天河北交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，但由于車流量過(guò)大，經(jīng)常出現(xiàn)塞車現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了市民的正常出入。不過(guò)經(jīng)過(guò)幾年樓市的低迷，在2004年樓市則全面反彈，一些新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的二手成交價(jià)比一手的購(gòu)入價(jià)還要高，不少自住買(mǎi)家和投資者紛紛入市，帶旺了天河北的樓市。在戶型特點(diǎn)上，不再是當(dāng)初單一的大戶型設(shè)計(jì)，還出現(xiàn)了不少中小戶型設(shè)計(jì)，滿足年輕一族和單身人士的需求。而90年代末至今的豪宅樓盤(pán)則以高層建筑為主，同時(shí)由于附近的商務(wù)氣息濃厚，很多住宅的定位也是商住結(jié)合的綜合性物業(yè)。　　天河北早期的樓盤(pán)以多層住宅為主，如僑怡苑、名雅苑、金田花苑和南雅苑等。而在房地產(chǎn)方面，天河北板塊一直是廣州豪宅最集中的地區(qū)。（三）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較分析天河北板塊　　板塊現(xiàn)狀　　經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，天河北板塊已迅速變?yōu)閺V州最繁華的商業(yè)中心?！　≌雇榻鲁俏磥?lái)二手市場(chǎng)的發(fā)展，隨著多個(gè)住宅項(xiàng)目的動(dòng)工，在未來(lái)一段時(shí)間住宅供應(yīng)量都會(huì)相當(dāng)充足，有放盤(pán)計(jì)劃的業(yè)主也會(huì)將手中物業(yè)帶進(jìn)二手市場(chǎng)；珠江新城發(fā)展的完善也會(huì)對(duì)越來(lái)越多的置業(yè)者形成吸引力，需求量會(huì)進(jìn)一步加大。租賃方面同樣不遑多樣，眾多外籍人士和中小企業(yè)的需求也使珠江新城的租金水平不斷上升，三房單位月租金多在4000元以上，產(chǎn)品較為稀缺的小戶型公寓月租金則達(dá)到2000元上下，租金單價(jià)在3050元/平方米這批高薪人士對(duì)珠江新城二手需求的增大，間接上導(dǎo)致了二手樓價(jià)的提升?！　∧壳爸榻鲁堑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一、二手齊頭并進(jìn)，交易量齊頭并進(jìn)，成交價(jià)格也不相上下?！　‰m然現(xiàn)在珠江新城仍有幾個(gè)樓盤(pán)在售，一手單位仍有一定存量，但是對(duì)二手市場(chǎng)的影響卻不大。優(yōu)越的環(huán)境越來(lái)越吸引不少事業(yè)有成的人士前往置業(yè)，由此珠江新城的二手交易也不斷興旺?！　〈送?，珠江新城樓盤(pán)本來(lái)就定位為豪宅，而如有江景的話，價(jià)格就更加不菲了，都超過(guò)萬(wàn)元/平方米，如利雅灣南向江景單位均價(jià)一萬(wàn)多元/平方米，碧海灣更是達(dá)到了13000元/平方米，而凱旋新世界一線江景單位到時(shí)做好估計(jì)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)13000元/平方米。珠江新城中部是住宅用地最多的區(qū)域，但現(xiàn)在售的樓盤(pán)并不多，但價(jià)格都不菲，如新城海濱花園北向單位目前均價(jià)8000多元/平方米，凱旋新世界的售價(jià)也攀升到850013000元/平方米，珠江別墅408平方米的單位價(jià)格竟高達(dá)1288萬(wàn)元?！　‖F(xiàn)在在售的住宅樓盤(pán)，位于珠江新城西部的樓盤(pán)，受珠江新城西部商務(wù)氛圍形成快的影響，住宅樓盤(pán)的均價(jià)也比東部高，現(xiàn)西部在售樓盤(pán)都在9000元/平方米左右，如保利香檳、星匯國(guó)際公寓等。所以精明的投資者和置業(yè)者都把眼睛盯在這里，而開(kāi)發(fā)商在拿到住宅用地后，也都悉數(shù)將樓盤(pán)打造成一個(gè)個(gè)精品樓盤(pán)，使得珠江新城成為廣州樓價(jià)最高的板塊。　　而從現(xiàn)在在售的住宅樓盤(pán)來(lái)看，隨著珠江新城商務(wù)辦公開(kāi)始有形成的趨勢(shì)，各項(xiàng)配套也比以往更為完善，因此在售的單位面積也隨之發(fā)生了較大的變化，特別是配合商務(wù)辦公的60平方米以下的單身公寓有了極大的增長(zhǎng)，達(dá)到統(tǒng)計(jì)比例的二成半，而大戶型面積段分布也更趨多元化，其中又以150平方米以上為最多，而6080平方米這個(gè)區(qū)間卻比以往更小。而80平方米以下單位比重合計(jì)不到7%，由此可見(jiàn)，這個(gè)階段主要是有實(shí)力的成功人士或二次以上置業(yè)者為主的面積段，而首次置業(yè)面積段明顯較少。住宅產(chǎn)品面積分析　　在分析珠江新城住宅樓盤(pán)單位面積時(shí)，我們可以發(fā)現(xiàn)，已售完樓盤(pán)的單位面積呈現(xiàn)明顯的以大戶型為主，中小戶型較少的特點(diǎn)。這也直接拉動(dòng)了住宅產(chǎn)品的多元化，雖然還是以自住的三房和四房為主，但自住產(chǎn)品更為多元化，四房三廳、五房三廳和六房二廳等超大戶型日漸增多；隨著商務(wù)氛圍漸濃，導(dǎo)致公寓市場(chǎng)急劇上升，占了統(tǒng)計(jì)套數(shù)的二成以上，如雙城國(guó)際、馬賽國(guó)際公寓和星匯國(guó)際等都有大量的公寓產(chǎn)品。對(duì)比現(xiàn)在售的樓盤(pán)的戶型，我們可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在在售樓盤(pán)產(chǎn)品呈多樣化，分布也更為合理。由于此時(shí)的配套不好，買(mǎi)家多以看好此地的成功人士為主，交通和生活配套不行，但有車便無(wú)所謂，因?yàn)樘旌颖苯阱氤?。在早期開(kāi)發(fā)時(shí)，由于此時(shí)天河已逐漸成為新的城市中心，天河北也成為取代環(huán)市路的新的商務(wù)中心，而珠江新城離天河北僅一步之遙，因此誰(shuí)都不懷疑這是一塊居住寶地。如深入比較分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，如以2003年作為分界線，2003年前珠江新城可以說(shuō)是商務(wù)辦公氛圍最初時(shí)期，除了政府自用的辦公樓之外，沒(méi)有一棟落成的商務(wù)寫(xiě)字樓，珠江新城板塊只是住宅在作支撐，現(xiàn)在售完的樓盤(pán)大多是那時(shí)開(kāi)發(fā)的?！　‖F(xiàn)在售（包括尾貨單位）或在建的住宅樓盤(pán)有碧海灣、凱旋新世界、天駿花園、星匯園、珠江新城別墅、利雅灣、星辰大廈、馬賽國(guó)際公寓、保利香檳花園、新城雅居花園、珠江新城商住樓（D72）、商住樓（D76）、冼村村民商住樓（G21）、天河石東甲子村復(fù)建房（H31）等。發(fā)展商大多對(duì)住宅用地虎視眈眈，拿下后就會(huì)進(jìn)入開(kāi)發(fā)，加上當(dāng)時(shí)政府土地供應(yīng)政策的原因，導(dǎo)致現(xiàn)在這種土地供應(yīng)現(xiàn)狀。至此，政府在珠江新城已無(wú)住宅用地。3月8日，政府手中最后一幅珠江新城的住宅用地I12地塊拍出，容積率為8，最低交易價(jià)為11800萬(wàn)元，增價(jià)幅度每次100萬(wàn)元。此外還須說(shuō)明的是，在珠江新城內(nèi)還有冼村、獵德村和譚村三個(gè)城中村?！　‖F(xiàn)時(shí)珠江新城住宅用地的開(kāi)發(fā)率已超過(guò)50％，而政府手中的最后一塊住宅用地也在近期以高價(jià)拍出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，該區(qū)的住宅項(xiàng)目將會(huì)不斷減少?！　∧壳罢趧?dòng)工的也有幾個(gè)發(fā)展商的大型住宅項(xiàng)目，未來(lái)一年內(nèi)會(huì)陸續(xù)推出市場(chǎng)，為珠江新城帶來(lái)充足的住宅供應(yīng)。珠江新城發(fā)展至今，共推出住宅樓盤(pán)超過(guò)20個(gè)，住宅總建筑面積接近140萬(wàn)平方米，總套數(shù)也接近12000套單位，由于不少發(fā)展商預(yù)測(cè)樓盤(pán)未來(lái)的升值潛力，推貨速度會(huì)減慢，且時(shí)有保留部分單位待售。在打地基在建地上部分二、住宅市場(chǎng)分析（一）供應(yīng)量分析已售住宅項(xiàng)目項(xiàng)目名稱所處地塊位置住宅建筑面積（㎡）住宅供應(yīng)套數(shù)備注匯豪大廈D82359422882棟29層君怡大廈D82339082492棟30層金駿大廈D8298681201棟16層安駿大廈D82176502001棟28層麗晶華庭E12505944722棟30層漾晴居E14332343842棟33層星匯園E2E2215835015008棟33層南天廣場(chǎng)E53556905723棟33層雙城國(guó)際E5414624336公寓1棟26層名門(mén)大廈I11415364061棟32層1棟34層新大廈I15361802202棟29層遠(yuǎn)洋明珠I16311142602棟25層皓瀚華軒I35170561281棟24層金碧華府L59083085613棟新城海濱花園L9L9L14147942106612棟駿逸苑M44344306809棟9層南國(guó)花園N4N42179978124412棟總計(jì)9889268981在售住宅項(xiàng)目項(xiàng)目名稱所處地塊位置住宅建筑面積（㎡）住宅供應(yīng)套數(shù)備注星匯國(guó)際E1112837252公寓1棟28層保利香檳花園I3I3I3