區(qū)域市場綜合分析-文庫吧資料
2025-07-01 04:46本頁面
【正文】 9 年 12 月 31 日，約定竣工日期 2012 年 12 月 31 日。但有一宗地的體量卻達到了 33 萬平米。從政策趨勢來看，預計今后將不會再有以協(xié)議方式出讓的土地。 土地出讓方式土地出讓方式主要有三種，招拍掛、協(xié)議出讓和劃撥。從年份來看，2012年成交11宗，其實住宅用地2宗，工業(yè)與物流倉儲用地9宗。 表：成交客戶分析項目名稱購買者分析鵬潤水岸花城北京投資型、養(yǎng)老型占40%以上，其次本地二次置業(yè)客戶，再次本市首次購買客戶名流橄欖郡本地二次置業(yè)客戶及首次購買客戶為主，占50%左右，其次北京投資型、養(yǎng)老客戶金街財富中心北京投資型為主，占60%以上，其次為本地投資型客戶及本市二次購買客戶云景城積累以北京投資型、養(yǎng)老型客戶為主，其次本市首次購買客戶、本地二次置業(yè)客戶八、 近五年涿州土地出讓情況 土地出讓面積2009年以來，涿州市招拍掛及協(xié)議方式共出讓土地 61宗，其中住宅用地31宗，工業(yè)與倉儲物流用地25宗，總面積 4157985平方米。216。216。216。 養(yǎng)老型客戶（養(yǎng)老型） 北京在涿州購房的養(yǎng)老型客戶比例較大，這些客戶一般居住在北京西南方向，如房山區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)、 海淀區(qū)等。 l 北京客戶 約占購房總量的40%，預計隨著涿州住宅市場的成熟，高品質(zhì)項目的出現(xiàn)，北京購房客戶將進一步增加。216。216。216。l 涿州本地客戶216。一居小戶型產(chǎn)品主要出現(xiàn)在公寓項目中，比例在8%左右。p 結(jié)論三: 純塔樓社區(qū)比例僅占10%，只有匯元國際、金街財富中心2個項目， 戶型面積主力戶型面積集中在80140平米之間，以二居\三居為主，面積比達80%（6個項目）。p 結(jié)論二: 多層、小高層供應(yīng)少，僅有名流橄欖郡、云景城、鵬潤水岸花城3個項目。 六、 區(qū)域部分項目列表物業(yè)名稱建筑形式規(guī)模裝修標準均 價主力戶型物業(yè)費（㎡）（㎡）（元/平米/月）竹語堂聯(lián)排、雙拼獨棟12萬毛坯聯(lián)排9000元/平米240280雙拼9900元/平米獨棟10500元/平米金街財富中心酒店式公寓10萬精裝修裝修9000元/平米3080高層塔樓毛坯毛坯8200元/平米云景城多層板樓11萬毛坯多層4900元/平米90140多層：高層板樓高層4800元/平米高層：匯元國際酒店式公寓毛坯5000元/平米3080高層塔樓燕趙花園三期多層板樓12萬毛坯多層4600元/平米90140多層：高層板樓高層4100元/高層：中央公館小高層板樓5萬毛坯4950元/平米110170鵬潤水岸花城多層板樓48萬毛坯多層4100元/平米80120多層：高層板樓名流橄欖郡多層板樓50萬毛坯多層4600元/平米90130多層：高層板樓高層5000元/平米高層： 建筑形式在8個住宅項目中，建筑形式共有五種——別墅、多層板樓、小高層板樓、高層板樓、塔樓，面積所占比例分別為8%、40%、12%、30%、10%。v 20122015年價格上升潛力較大，上漲幅度將加大 經(jīng)過2010—2011年存量房消化以后，由于北京各項基礎(chǔ)建設(shè)逐步完善，尤其是軌道交通的建設(shè)，將促使20122015年北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)需大于供的局面，房價將進入新一輪快速上漲期。2010年以后，涿州住宅價格穩(wěn)中有升是發(fā)展趨勢，尤其是新城區(qū)中心的價格的上升趨勢將更加明顯。 隨著涿州住宅市場的逐漸成熟，城區(qū)中見縫插針式的開發(fā)方式已到了盡頭，按照現(xiàn)代生活方式，大規(guī)模地整合資源，締造成熟社區(qū)的“大盤開發(fā)模式”已成為開發(fā)商最大限度地發(fā)揮資源優(yōu)勢，降低成本的最有效途徑。v 新增住宅逐漸從以老城城區(qū)中心為主轉(zhuǎn)向以新城區(qū)為主。u 實行購房落戶政策，為購買商品住房的外地購房者辦理涿州城市戶口。對未繳存住房公積金的購房人，由正常繳存 住房公積金且未申請使用住房公積金個人住房貸款的職工（不少于2人）提供擔保，可申請住房公積金個人住房貸款。u 調(diào)整銷售住房繳納營業(yè)稅的時限2008年12月1日起，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時不負擔營業(yè)稅。 鼓勵房地產(chǎn)政策u 減免住房交易稅費 2008年11月1日起，對首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 因物業(yè)費高、通風、采光差，不符合當?shù)厝司幼×晳T，當?shù)厝苏J可度不高。2） 公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀及變化趨勢涿州公寓產(chǎn)品少，僅在建材、設(shè)施的配備上略高于普通住宅（如采用斷橋鋁合金窗、彩色可視對講等）。物業(yè)管理 物業(yè)管理皆為開發(fā)商成立物業(yè)公司自管，物業(yè)管理費很低，—。 配套設(shè)施在售住宅小區(qū)內(nèi)，商業(yè)、教育設(shè)施普遍不足，基本沒有會所概念；缺乏大型區(qū)域商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)較少，成為制約涿州住宅向高端發(fā)展的瓶頸。隨著市場競爭加劇，戶型設(shè)計將呈現(xiàn)與北京同步的潮流型，戶型設(shè)計將趨于多樣化、人性化、個性化發(fā)展方向。隨著市場競爭加劇，社區(qū)規(guī)劃會側(cè)重概念性、多樣性、復合性發(fā)展方向。隨著市場競爭加劇，園林景觀會呈現(xiàn)多樣化、主題化發(fā)展方向。隨著市場競爭加劇，居住品味提升，品牌開發(fā)公司、代理公司進入，建筑風格會向多樣化、個性化、差異化方向發(fā)展。 客戶擴大化 252。 項目大盤化252。 “人本化”拆遷安置堅持以人為本，探索實行了“30+10+10”和“30+10+20”拆遷補償機制： v “30+10+10”：對于“城中村”改造的拆遷房，評估作價貨幣補償給老百姓，每人無償給30平方米住房，還可以成本價每人再買10平方米住房，政府再給每人10平方米的商業(yè)門店v “30+10+20”：對于農(nóng)村新民居建設(shè)拆遷房，評估作價貨幣補償給老百姓，每人無償給30平方米住房（未婚子女每人多分給30平方米，為將來結(jié)婚留有生活空間），還可以成本價每人再買10平方米住房，并免除20年的物業(yè)費、取暖費四、 涿州房地產(chǎn)市場調(diào)查 概述u 涿州房地產(chǎn)開發(fā)處在初級階段 涿州住宅市場開發(fā)商專業(yè)性不強，產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計水平較低，戶型設(shè)計較差，園林景觀規(guī)劃缺乏新意，項目推廣包裝簡單，營銷手法單一，市場領(lǐng)導者優(yōu)勢不明顯，品牌影響力弱，整體房地產(chǎn)開發(fā)還處在初級階段，隨著涿州經(jīng)濟發(fā)展，人們收入穩(wěn)步增漲，房地產(chǎn)開發(fā)即將步入快速發(fā)展階段。三、 涿州市發(fā)展思路 “一二三四五六”發(fā)展思路確定一：建設(shè)“毗鄰北京的明星城市”的發(fā)展目標 （綠色低碳 宜居宜業(yè) 幸福舒適）二：“富民、強市”兩大中心任務(wù)三：三大園區(qū)——新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、涿州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、松林店工業(yè)聚集區(qū)三個經(jīng)濟——農(nóng)場經(jīng)濟、實體經(jīng)濟、總部經(jīng)濟三大中心——教育服務(wù)中心、健康服務(wù)中心、商貿(mào)旅游服務(wù)中心四：“統(tǒng)籌建市、產(chǎn)業(yè)立市、借京強市、文化靚市” 四大主體戰(zhàn)略五：“黨建是基礎(chǔ)、組織是保障、核心是土地、關(guān)鍵在干勁、實質(zhì)是思想”的工作理念六：做率先發(fā)展、對接北京、高端發(fā)展、優(yōu)化環(huán)境、城鄉(xiāng)一體化和履行護城河職責六個表率 “全域化”規(guī)劃布局堅持規(guī)劃引領(lǐng)，將全市742平方公里科學規(guī)劃為“一個中心、五個組團、四十九個特色風情小鎮(zhèn)”：n 一
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