房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程圖和流程控制-文庫吧資料
2024-11-15 07:21本頁面
【正文】 土地儲備和連續(xù)開發(fā)能力提出了新的挑戰(zhàn)，進一步要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從獲取土地信息到實施開發(fā)建設(shè)這個過程大幅縮短。 我們把房地產(chǎn)項目成果面市（開盤）之前，劃分為三個階段：土地獲取階段、項目策劃設(shè)計成果整合階段、開發(fā)建設(shè)及營銷執(zhí)行準備階段。 土地獲取之后，進入項目策劃設(shè)計成果整合階段。房地產(chǎn)的前期開發(fā)部門將立即進行土地確權(quán)，同時經(jīng)營決策部門則要求專業(yè)顧問公司對項目進行深層次的價值研判和策劃研究工作，策劃研究成果快速轉(zhuǎn)化為中標后的建筑設(shè)計院的規(guī)劃設(shè)計成果。 2 項目面市前，開發(fā)建設(shè)及營銷執(zhí)行準備階段的節(jié)點執(zhí)控，一定程度上決定了項目開發(fā)成效。 房地產(chǎn)開發(fā)： 房地產(chǎn)開發(fā)是對城鎮(zhèn)進行土地和房屋的建設(shè)開發(fā)。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預(yù)定的目的而進行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營管理活動過程。狹義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動。 根據(jù)劃分標準的不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式。是指從規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工驗收，直到建城商品房進行銷售、交付使用的整個過程。 3 （ 2）土地開發(fā)。它與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建設(shè)的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當時的市場價格，通過拍賣、招標的方式，把已開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進行房屋建設(shè)，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費。是在土地開發(fā)的基礎(chǔ)上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收、出售、租賃等經(jīng)營的全過程。即房地產(chǎn)開發(fā)公司自己負責從本項工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經(jīng)營的全過程。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受用戶或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進行規(guī)劃設(shè)計，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。 （ 3）分包開發(fā)。 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式： （ 1）前期開發(fā)。包括開發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點，向政府申請建設(shè)用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設(shè)計，制定建設(shè)方案，施工現(xiàn)場的 “三通一平 ”等工作。即指對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理過程。 （ 3）后期開發(fā)。包括房屋出售或租賃以后，對各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護管理工作。開發(fā)與購置，雖然二者在經(jīng)濟性質(zhì)上完全不同，但就經(jīng)營者來說，都是一種投資活動的起點，即由貨幣資金轉(zhuǎn)換為商品資金。購買的目的是為了出賣。 房地產(chǎn)品的銷售。開發(fā)與購置是和生產(chǎn)相連結(jié)而銷售是和消費相連結(jié)，它使商品資金通過出賣再轉(zhuǎn)換為貨幣資金，從而完成其流通功能。 房屋互換。就其性質(zhì)來說，它屬于物物交換的流通方式。所以在房屋互換中提供必要的場所、信息、中介和咨詢也成為房地產(chǎn)經(jīng)營的一項內(nèi)容。信托和咨詢是房地產(chǎn)經(jīng)營者利用自己的技術(shù)、管理、信用和信息等方面的優(yōu)勢，接受委托而進行的經(jīng)營和服務(wù)活動。信托的內(nèi)容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代辦其 他有關(guān)業(yè)務(wù)。信托和咨詢都是有償服務(wù)，經(jīng)營者通過經(jīng)營服務(wù)活動，獲得按規(guī)定收取的經(jīng)濟報償，也擴大了經(jīng)營范圍。這些不同的看法基本上是由于對房地產(chǎn)經(jīng)營存大廣義和狹義兩種不同的理解引起的。 狹義上的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售方式，也就是出售和出租的方式。房地產(chǎn)品作為商品，其價值的實現(xiàn)也要通過這種方式?，F(xiàn)貨出售就是所謂的現(xiàn)場選擇，拍板交易。期貨交易是指購買所謂 “樓花 ”，待竣工后再移交給買者。但在失控的情況下，也容易發(fā)生轉(zhuǎn)手倒賣的投機行為。訂購是買者為了確保貨源而采取的方式，先預(yù)付一部分訂金，當產(chǎn)品移交后再付清貨款。 （ 3）按付款期限可分為一次性付款和分期付款出售。 （ 5）按出售數(shù)量，可為為批量出售和單宗出售。就其經(jīng)濟性質(zhì)而言 ，它具有四重特性：首先，它只是出讓一定期限的使用權(quán)而不出讓所有權(quán)；其次，出租作為房地產(chǎn)交換的一種特殊形式，它要通過許多次交換，價值才能得到完全實現(xiàn)；再次，通過出租，購買者雖未得到房地產(chǎn)的所有權(quán)，但卻只需用房地產(chǎn)價值中的很小部分 ——租金，就可在規(guī)定的期限內(nèi)獲得它的全部使用價值；最后，出租使房地產(chǎn)品既處在流通中，又處在消費中，從而使它具有流通和消費二重性的特點。土地出租受各國土地制度影響很大。國家規(guī) 定國有土地可以有償出讓，轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。就房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，土地出租屬于轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，但轉(zhuǎn)讓的土地必須是已經(jīng)開發(fā)的土地，或連同地上建筑物的產(chǎn)權(quán)一同轉(zhuǎn)讓。 房產(chǎn)出租，需要通過簽訂契約以確立和明確租賃關(guān)系，以及出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)。房產(chǎn)出租的租金價格主要取決于同期銀行利息和房屋價格 第一步 房地產(chǎn) 開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立 公司 設(shè)立準備 申請資質(zhì)等級審批 申請辦理 企業(yè) 名稱預(yù)先核準 辦理工商注冊登記 辦理稅務(wù)登記 二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 申請批準 項目 建議 書 辦理企業(yè)名稱登記 8 送審合資或合作 合同 、章程 申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準證書 辦理企業(yè)登記 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費
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