【正文】 承包商而言，如果設(shè)計圖紙和技術(shù)說明書相當(dāng)詳細(xì)，市場上材料價格穩(wěn)定，并能據(jù)此比較精確地推算造價，則這種承包方式也是可以接受的。在合同執(zhí)行過程中，除非發(fā)展商要求變更原定承包內(nèi)容或者設(shè)計圖紙，承包單位一般不得要求變更承包價。固定總價合同就是按照商定的總價簽訂的承包合同。這些計價方法關(guān)系到發(fā)展商與承包商之間的切身利益，因而往往是雙方需要花費很大精力協(xié)商的問題。1．按計價方式不同劃分。按照是否包料的標(biāo)準(zhǔn)，可劃分為：包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同。按照計價方式不同，合同形式可分為：固定總價合同、固定單價合同與成本加酬金合同。（一）合同形式建設(shè)合同是發(fā)展商（發(fā)包方）與承建單位（承包方）為了完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一項旨在明確雙方權(quán)利和義務(wù)的有法律效力的協(xié)議。作為發(fā)展商，詳細(xì)了解合同形式以及合同條款，對編制招標(biāo)文件中的合同條件是有利的，對協(xié)商修訂合同具體條件也是具有極大幫助的。第三，討論某些局部變更，包括設(shè)計的局部變更、技術(shù)條件的變更。第二，發(fā)現(xiàn)標(biāo)書中某些建議（包括技術(shù)或商務(wù)上的建議）對發(fā)展商是有利而且是可以接受的。盡管招標(biāo)文件已經(jīng)對合同文件內(nèi)容作了明確規(guī)定，而且承包商在投標(biāo)時也表示愿意遵守，但是通常在簽訂正式合同之前，發(fā)展商和承包商仍需要一個商議階段。由于違約給對方造成經(jīng)濟損失，如果超過履約保證金的，還應(yīng)補償不足部分。如果發(fā)包、承包雙方對合同條款有爭議，應(yīng)由地方主管部門仲裁。中標(biāo)單位在接到通知后的一個月內(nèi)，同招標(biāo)單位共同簽訂承包合同。10．發(fā)出中標(biāo)通知書并簽訂承包合同。為保證招標(biāo)的公證性，可以招標(biāo)單位為主，邀請有關(guān)部門及專家組成評標(biāo)委員會（5人以上單數(shù)，專家不得少于2／3，且政府主管部門的人員不介／、）進(jìn)行評標(biāo)、決標(biāo)、確定中標(biāo)單位。開標(biāo)以后要根據(jù)招標(biāo)文件中規(guī)定的決標(biāo)原則，對各單位的標(biāo)書進(jìn)行評定。無論采取何種招標(biāo)方式，開標(biāo)都要公開進(jìn)行，當(dāng)眾啟封標(biāo)書，宣體各投標(biāo)企業(yè)的報價及其他主要內(nèi)容，各單位標(biāo)書全部宣布之后，由招標(biāo)單位及公證部門當(dāng)場檢驗標(biāo)書，如果發(fā)現(xiàn)有的單位標(biāo)書不符合招標(biāo)規(guī)定時，可以動員投標(biāo)單位撤回標(biāo)書或宣布無效。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向為其出具保函的單位索取投標(biāo)保證金。6．發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場踏勘和招標(biāo)文件答疑。主要指招標(biāo)單位要對申請參加投標(biāo)的單位進(jìn)行資格審查，其中包括企業(yè)等級、曾承擔(dān)過的工程范圍和社會信譽等。可由招標(biāo)單位根據(jù)工程要求和自身條件，研究確定采用招標(biāo)的具體方式。標(biāo)底編制后并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門或委托單位審查批準(zhǔn)后封存，嚴(yán)加保密，一件招標(biāo)工程只能編制一個標(biāo)底。標(biāo)底主要包括造價、工期和三材指標(biāo)。招標(biāo)文件由招標(biāo)單位或委托咨詢機構(gòu)代編。3．編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底，制定評標(biāo)、定標(biāo)方法。2．報批招標(biāo)申請書。招標(biāo)機構(gòu)的人員組成，通常是由發(fā)展商或其授權(quán)代表，發(fā)展商委托的專業(yè)咨詢機構(gòu)的專業(yè)技術(shù)人員（現(xiàn)在一般是委托監(jiān)理單位的人員），助理人員（即決策和專業(yè)技術(shù)人員的助手，包括秘書，資料檔案管理人員，計算和繪圖人員）組成。4．決標(biāo)并簽訂合同或協(xié)議。此時，包工包料是不完全的，發(fā)展商可在簽訂合同時與承包商商議具體承包條款。一般而言，發(fā)展商通常是選擇全部包工包料的總價合同方式。所謂招標(biāo)過程中的決策活動是指下列事項：1．確定開發(fā)項目發(fā)包的范圍，即決定建設(shè)項目全過程統(tǒng)包還是分階段發(fā)包，或者單項工程發(fā)包、分部工程發(fā)包、專業(yè)工程發(fā)包。一般房地產(chǎn)工程不屬此類。若發(fā)展商是國有企業(yè)，則可能會存在上級主管部門推薦或指定投標(biāo)單位的可能；若發(fā)展商是合資或獨資企業(yè)，則無上述可能性。議標(biāo)方式適用于少數(shù)保密性較強的工程項目。議標(biāo)也是非公開招標(biāo)方式的一種。一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目都不是上述類型的工程，所以發(fā)展商較少采用“邀請招標(biāo)”方式。邀請招標(biāo)方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊，要求有專門經(jīng)驗的技術(shù)人員和專用技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項目。采用邀請招標(biāo)方式，由于被邀請參加競爭的投標(biāo)單位有限，發(fā)展商不僅可以節(jié)省招標(biāo)費用，而且可以提高招投標(biāo)工作的效率，節(jié)省時間。被邀請參加投標(biāo)的單位通常在5至10個之間。邀請招標(biāo)也稱選擇性招標(biāo)，是由發(fā)展商或其委托的招標(biāo)單位向所信任的，具有相應(yīng)資格的建設(shè)單位發(fā)送招標(biāo)通知書或招標(biāo)邀請函，要求其參加開發(fā)項目建設(shè)投標(biāo)競爭的一種發(fā)包方式。這些缺點可由“邀請招標(biāo)”方式來彌補。需要說明的是，公開招標(biāo)過程需要經(jīng)歷相當(dāng)長的一段時間。總之，公開招標(biāo)是目前建筑市場所通行應(yīng)大力推行的招投標(biāo)方式。發(fā)展商若希望調(diào)整價格，只能在評選出中標(biāo)者后，在議標(biāo)和簽訂合同時，通過雙方協(xié)商，適當(dāng)調(diào)整最后的合同價。發(fā)展商的評標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)公允合理。開標(biāo)后，各投標(biāo)人的報價和投標(biāo)文件的有效性均應(yīng)公布，并由發(fā)展商或委托招標(biāo)單位負(fù)責(zé)人在承包商的每份標(biāo)書上的報價總表上簽字，從此時到授標(biāo)前任何人不得修改報價。此時發(fā)展商不易掌握確定的造價和控制工期，因而可以通過公開招標(biāo)方式，從中選擇提供合理標(biāo)價和較短工期的單位作為承包單位。這種公開競爭的方式會促使承包商努力提高開發(fā)項目的建設(shè)質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價。公開招標(biāo)是指發(fā)展商本身或其委托招標(biāo)單位，通過海報、報刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)（如全市、全國，大項目甚至可在全世界）公開發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)通告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的如單位前來投標(biāo)。對此，1998年建設(shè)部頒布了《關(guān)于進(jìn)一步加強工程招標(biāo)投標(biāo)管理的規(guī)定》。在市場經(jīng)濟的條件下，發(fā)展商一般采用公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)方式。在我國則存在三種形式，即公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)三種方式。在項目建設(shè)階段，除了工程施工可以通過招標(biāo)發(fā)包外，其他內(nèi)容如項目設(shè)計、設(shè)備供應(yīng)均可通過招標(biāo)發(fā)包，甚至可以通過招標(biāo)由資質(zhì)較好的單位總承包，亦即所謂“交鑰匙工程”。最后需要說明的是，招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展商與承建單位雙方的事，雙方必須堅持自愿、公平、等價、有償?shù)脑瓌t，誠實守信，講求職業(yè)道德。這些招標(biāo)文件包括設(shè)計圖 紙、工程數(shù)量、技術(shù)規(guī)范要求、合同條件等。對于眾多的投標(biāo)者，發(fā)展商只能按照一定標(biāo)準(zhǔn)，例如技術(shù)先進(jìn)、質(zhì)量最佳、工期最短、造價最低等方面選擇中標(biāo)者，再把建設(shè)工程發(fā)包給他。發(fā)展商通過招標(biāo)方式發(fā)