上海方策東太戰(zhàn)略項目—我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢分析-文庫吧資料
2025-06-30 06:37本頁面
【正文】 216。第三部分：我國房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢一、我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局總體發(fā)展趨勢我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平穩(wěn)，東西差距、南北差距非常大，因房地產(chǎn)市場與地方經(jīng)濟(jì)和人民收入水平密切相關(guān)，所以通過了解區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局的發(fā)展趨勢，可以更好的把握我國房地產(chǎn)市場的運行態(tài)勢。如果平均下來，重慶每年需求住宅面積將達(dá)2000萬平方米。這意味著，按照城鎮(zhèn)人口人均住宅面積20平方米的規(guī)劃，僅新增加的城市人口就需要住宅1．2億平方米。東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商將不會忽視西部開發(fā)對中西部地區(qū)帶來的房地產(chǎn)商機(jī)，中西部地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。十一五期間我國將加快實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快中西部地區(qū)發(fā)展，將對中西部地區(qū)進(jìn)行投資、政策和資源的傾斜。大規(guī)模的城鎮(zhèn)化將帶動大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大商機(jī)。此外，我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長最關(guān)鍵的是要啟動內(nèi)需，而農(nóng)村的消費需求最有潛力，城鎮(zhèn)化是解決我國農(nóng)村發(fā)展問題、實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。我國13億人口中有8億屬于農(nóng)村人口，目前我國城市化比例僅30%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家70%80%的發(fā)展水平。住宅建設(shè)因此成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)節(jié)器。住宅建設(shè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動作用。而我國目前人均GDP和人均住房面積均低于上述標(biāo)準(zhǔn)，所以房地產(chǎn)市場將進(jìn)入快速發(fā)展時期。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)將成為長期的消費熱點。 GDP的增長將帶動住房消費的增加國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費熱點，并進(jìn)入高速增長階段。由于我國政府堅持采取適度擴(kuò)張的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需以保證就業(yè)和消費增長，加之入世和奧運效應(yīng)等對投資和期望產(chǎn)生積極的影響，因此最近幾年我國經(jīng)濟(jì)將持續(xù)、穩(wěn)步增長，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。 二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的影響GDP與人均GDP的高速發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)的影響216。而日本平均每套住房面積大約在61平方米，2000 年香港每套面積低于70 平方米的住房占83%。據(jù)有關(guān)資料顯示，04年北京和上海銷售的商品房每套平均為118和126平方米（表6，7）表6 北京市場資料來源：中原地產(chǎn)表7 上海市場2002年住宅銷售市場統(tǒng)計資料來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)出現(xiàn)這種偏差其根源在于我國的管理層和幾乎所有的消費者都認(rèn)為住宅超大型化和豪華型化才是我國經(jīng)濟(jì)實力提高的體現(xiàn)，但這種認(rèn)識有兩個誤區(qū)：一方面是比較目標(biāo)出現(xiàn)偏差，人們往往將美國人均居住面積作為比較標(biāo)準(zhǔn)，但忽視了我國人均占有資源與美國相隔甚遠(yuǎn)。這樣盡管迎合了少數(shù)高收入階層的需要，但嚴(yán)重脫離了普通居民的消費能力。結(jié)構(gòu)性矛盾突出央行最近的態(tài)度已經(jīng)表明中央對房地產(chǎn)發(fā)展的擔(dān)憂，但各方面對房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀并沒有取得共識，分歧很大。 此項通知的結(jié)果是，全國20000多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將有相當(dāng)一部份資質(zhì)較差的企業(yè)拿不到或不能及時拿到開發(fā)貸款；此外多層必須封頂、高層必須完成三分之二才能預(yù)售也使得房地產(chǎn)公司的資金來源進(jìn)一步緊張。第四、一些競爭力不強(qiáng)的公司將逐步被淘汰出局，資金實力的大小將成為能否獲得土地的關(guān)鍵因素，地產(chǎn)將邁進(jìn)資本時代，同時加速了現(xiàn)房時代的到來。今后隨著招拍掛供地比例的快速提高，土地交易價格還會以更快的速度上漲。圖11 土地購置面積增長速度資料來源：中信證券第二，土地成本上升（圖12）。因這些土地政策的影響導(dǎo)致了如下幾方面的變化：第一，土地供給大幅下降（圖11），%%。例如，日本目前的每套住房建筑面積平均約在61平方米，香港的情況也是如此（表4）。因此，發(fā)展經(jīng)濟(jì)型住宅，即適當(dāng)降低每套面積和均價應(yīng)該是合理取向。目前的房地產(chǎn)價格上漲更加重了一般居民的負(fù)擔(dān)，在很大程度上影響了一般居民的住房消費。 社保體系仍有待完善由于我國社保體系尚未建立或完善，看病、子女教育、失業(yè)保障等問題一直困擾著廣大居民，導(dǎo)致消費對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資和出口（圖8）。 因此一般城鎮(zhèn)居民的消費升級能力不可高估。即使按“二八”規(guī)律， 億人手中，人均也只有4 萬左右。 社會財富有待積累盡管我國居民一直具有非常好的儲蓄習(xí)慣，但我國居民家庭財富積累主要是從改革開放以來才開始的，因此普遍的財富積累還比較薄弱（圖6）。這從珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)的一般工資水平也證實這一判斷。從總量來看，盡管第二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員一直在增加，但第一產(chǎn)業(yè)勞動力數(shù)量居高不下，而且城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員數(shù)近年來一直在上升（圖5）。216。 消費升級有等積累商品房需求的另一主要支持因素是消費升級，即由于人們生活水平的提高必然在住房方面提出更高的要求：擴(kuò)大人均居住面積、改善居住環(huán)境。 人均資源占有量低城鎮(zhèn)化的順利實施必須有足夠的資源做支撐，但從生產(chǎn)技術(shù)水平看，我國目前的資源狀況并不樂觀（表3）表3 我國人均資源占有量處于低水平資源來源：中國科學(xué)院因此，如果中國的加工業(yè)不提高技術(shù)含量，仍然只依靠高速度的外延式增長模式來支持城鎮(zhèn)化發(fā)展，那么原油礦石等資源的緊張程度將更加凸現(xiàn)，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程很可能是不可持續(xù)的。但是我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程將是一個漫長的過程，這主要是受到以下幾方面因素的影響。表2 資料來源：招商證券二、經(jīng)濟(jì)型住房將是我國房地產(chǎn)未來發(fā)展的主要方向城鎮(zhèn)化的推進(jìn)必將帶動未來經(jīng)濟(jì)型住房市場的繁榮，但仍是個漸近的過程十六大報告明確提出要將“城鎮(zhèn)化”作為繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、全面建設(shè)小康社會的重大戰(zhàn)略來實施，其核心就是通過實現(xiàn)工業(yè)化加速農(nóng)村勞動力向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移，目前
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