【正文】 強，有一些公司的判斷能力比較強。因為不同的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)生的“能力”和特點是不同的，價值主張也是不同的，企業(yè)的價值鏈定位不僅要根據(jù)變化的環(huán)境，還應(yīng)該以自身的能力為基準。而今，以上環(huán)節(jié)都開始有專業(yè)團隊進行操作或者作為“全程營銷”的一部分由專業(yè)服務(wù)機構(gòu)完成，行業(yè)會出現(xiàn)更加系統(tǒng)和專業(yè)化的特征。張錦良. 未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向淺析[J]. 經(jīng)濟師. 2011(10)這不僅體現(xiàn)在普遍地與專業(yè)中介服務(wù)機構(gòu)合作增強了地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)度上，還表現(xiàn)在在以往省略、忽視或者粗放運作的 “軟性”環(huán)節(jié)越來越重視。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈定位在很大程度上受相關(guān)資源或要素的市場交易費用的影響。同時，能夠進行有效融資，要求企業(yè)有較高的管理水平、長期的戰(zhàn)略規(guī)劃等，商業(yè)模式較優(yōu)的企業(yè)會有更多的機會受到資本青睞。組建團隊開展專業(yè)化經(jīng)營，開展科學(xué)管理，使公司管理出效益。[J]，（04）其中，一些融資方式會改變企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，其本身對公司發(fā)展和治理結(jié)構(gòu)有重要作用，是企業(yè)持續(xù)、快速發(fā)展的動能，有利于企業(yè)的制度化和規(guī)范化。具體地說，應(yīng)該減少對以往傳統(tǒng)的三大資金來源 (銀行融資、預(yù)售回款、工程拖欠款)的依賴，拓寬融資渠道 (上市、發(fā)債、基金合作、合并收購、戰(zhàn)略合作等)，進行房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新。新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的資本實力、經(jīng)營能力成為本輪行業(yè)整合、優(yōu)勝劣汰的關(guān)鍵因素，企業(yè)需要重點打造其資金的核心能力。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的關(guān)聯(lián)度很高，是在與地產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)的23 個產(chǎn)業(yè)中直接關(guān)聯(lián)度和完全關(guān)聯(lián)度最大，而國別差異、時間差異最小的四個產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有投資規(guī)模大、期限長、資金周轉(zhuǎn)慢的特點。具備了一定資金實力和管理運作能力的開發(fā)商都可能憑實力拿下地塊，土地的儲備也受到監(jiān)督、規(guī)范，過度囤積會使企業(yè)承受沉重的成本負擔(dān)。土地市場交易的操作愈加規(guī)范，行業(yè)愈加有序。三種核心能力的發(fā)展很不平衡，2004 年以后，房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力結(jié)構(gòu)需要向資金和經(jīng)營管理能力傾斜，形成三者均衡發(fā)展的核心能力結(jié)構(gòu)，同時有所側(cè)重 ，具體側(cè)重于哪一方面，須根據(jù)企業(yè)自身優(yōu)勢和相關(guān)條件決定。第二節(jié) 商業(yè)模式創(chuàng)新的途徑一 、核心能力創(chuàng)新面對政策的調(diào)整和復(fù)雜多變的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須對自身的資源能力進行客觀的分析，根據(jù)自身實際培養(yǎng)和強化核心競爭力，增強企業(yè)的競爭優(yōu)勢，、資金和經(jīng)營能力是房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要的戰(zhàn)略資源和能力，是每個企業(yè)都應(yīng)該具備的，但不同時期、不同企業(yè)側(cè)重點會有所不同，因而其核心能力的結(jié)構(gòu)也不同。香港地產(chǎn)企業(yè)在招股說明和各種宣傳資料中，都強調(diào)并承諾，為股民負責(zé)，適量、適時機的儲備土地，并保證持有一定比例的經(jīng)營性物業(yè)組合權(quán)益，以保證股民投資者的長期穩(wěn)定的收益。開發(fā)商主要融資渠道是向銀行貸款和通過預(yù)售收取客戶定金的方式獲得。由房地產(chǎn)升值獲利的原始投資形式轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理模式，將發(fā)行債券取代傳統(tǒng)銀行借貸，通過募集基金來投資房地產(chǎn)項目。新加坡的金融市場非常成熟，使得新加坡房地產(chǎn)商擁有足夠的資金空間。新加坡模式新加坡是一個島國，人多地少，幾乎沒有任何資源，新加坡88% 的土地都屬國有，對土地使用的控制相當嚴格，在全國每一個區(qū)域內(nèi)都有詳細土地規(guī)劃。美國模式是典型的資本主導(dǎo)市場的經(jīng)營模式，即對房地產(chǎn)市場的各種權(quán)利(如土地產(chǎn)權(quán)、房屋所有權(quán)、使用權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán))進行分割的集合，設(shè)計出若干金融產(chǎn)品進入資本市場，成為高度分散的、高杠桿的金融產(chǎn)品或衍生品。張永岳，國際房地產(chǎn)概述，上海人民出版社，2004年美國模式依賴兩個基礎(chǔ):一是高水平的專業(yè)化分工，二是良好的資本市場環(huán)境和豐富的金融衍生工具。美國的模式是一個在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，以房地產(chǎn)買方市場為主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。[J].2012012年也出臺了調(diào)控政策，對房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資提高了門檻、減少了土地供應(yīng)、加大了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收力度，房地產(chǎn)業(yè)面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境越來越困難。26日，一份名為 《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》的文件在3月發(fā)出，被稱為國八條，文件清晰傳達了對房價上漲過快的憂慮，并要求省級人民政府對本地區(qū)穩(wěn)定住房價格工作負總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制措施不力，要追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。2005年，3月，國務(wù)院發(fā)布的 《政府工作報告》中第一次明確提出抑制高房價。112號文)，收緊了房地產(chǎn)開發(fā)信貸。同時，房地產(chǎn)投機凸現(xiàn)，系統(tǒng)性風(fēng)險激增，2004年，國家宏觀調(diào)控力度迅速加大，開始頻繁出臺金融、土地、稅收、行業(yè)制度等相關(guān)的政策法規(guī)，以打擊投機、穩(wěn)定房價、規(guī)范行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)開始經(jīng)歷第一個政策年。企業(yè)的收入來源和配置與其產(chǎn)業(yè)價值鏈是相對應(yīng)的。房地產(chǎn)業(yè)典型盈利模式及關(guān)鍵成功因素研究，張浩文，東南大學(xué)碩士論文 ，2006確定了企業(yè)運作包含哪些價值鏈環(huán)節(jié)、和其他哪些產(chǎn)業(yè)的企業(yè)有聯(lián)動合作關(guān)系，也就基本上確定了企業(yè)成本結(jié)構(gòu)的主要方面，而且還可以細化。成本結(jié)構(gòu)主要描述企業(yè)成本支付在哪些環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)的成本費用以何種形式和比例分配。主要開發(fā)住宅的房地產(chǎn)企業(yè)的住宅產(chǎn)品一般較多樣化，即包含了不同的住宅類型，兼顧了不同的消費群體，并且有時也開發(fā)非住宅物業(yè)。這與時代和市場背景，以及相應(yīng)的制度支持有關(guān)，特別是銀行貸款和預(yù)售政策對住宅物業(yè)的支持，給相關(guān)企業(yè)相應(yīng)的發(fā)展機遇。二是售后服務(wù)以及生產(chǎn)和提高產(chǎn)品過程中的服務(wù)，由于該時期市場環(huán)境的特點，房地產(chǎn)企業(yè)在這方面的服務(wù)意識還很淡薄。我國該階段的房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式特征是，產(chǎn)品以住宅物業(yè)為主，產(chǎn)品定位粗放且多樣，一般沒有固定的目標客戶群體，客戶服務(wù)意識淡薄服務(wù)問題上。服務(wù)包括在銷售過程中的隱性服務(wù)、售后服務(wù)和物業(yè)管理。按價值提供方式，可分為銷售方式和租賃方式。四、業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)模式指向消費者提供的價值，包括產(chǎn)品和服務(wù)。這時它們與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間就可以采取商業(yè)聯(lián)盟的方式?？梢匝由炻?lián)動的上下游產(chǎn)業(yè)有:建筑業(yè)、建材裝修業(yè)、廣告及中介業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、家電家具業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等。這種聯(lián)盟可以是長期的，如戰(zhàn)略聯(lián)盟。 三、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈 企業(yè)與市場之間的界限日益模糊，兩者的中間地帶出現(xiàn)并存在著多種常見的經(jīng)濟組織形式，如戰(zhàn)略聯(lián)盟、固定伙伴關(guān)系的業(yè)務(wù)外包制、特許經(jīng)銷制等。也就是說企業(yè)對 硬性需要盡量滿足，對軟性需要能省則省。這是因為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的很多環(huán)節(jié)具有很高的專業(yè)度，因此這個時期的初始成長階段的開發(fā)企業(yè)出于運作成本等方面的考慮，往往是選擇與相應(yīng)專業(yè)機構(gòu)的合作.二是開發(fā)企業(yè)大多不會在這整個價值鏈的每個環(huán)節(jié)都精耕細作，也不是每個環(huán)節(jié)都花費成本與專業(yè)機構(gòu)合作，房地產(chǎn)專業(yè)化進程緩慢，沒有完整的科學(xué)決策機制，、不成熟的消費者、未完善的行業(yè)規(guī)范等沒有對企業(yè)構(gòu)成外在壓力，企業(yè)也往往依賴經(jīng)驗和感覺等粗放的方式進行判斷和管理，缺乏科學(xué)決策。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)采取的這種全面開發(fā)的價值鏈定位模式有兩個特點: 一是房地產(chǎn)企業(yè)參與所有價值鏈環(huán)節(jié)，并不意味著只有它在獨力運作。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈定位比較單一表現(xiàn)在大多數(shù)都采取的是所謂香港模式，即開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍廊括了房地產(chǎn)開發(fā)的整個價值鏈，從買地、建造、賣/租房到物業(yè)管理都由開發(fā)企業(yè)完成。同時，房地產(chǎn)業(yè)價值鏈的各環(huán)節(jié)相應(yīng)包括:土地開發(fā)、市場研究、投資決策、土地獲取、市場定位、產(chǎn)品策劃、規(guī)劃設(shè)計、招標投標、施工組織、進度質(zhì)量成本、營銷經(jīng)營、物業(yè)管理/出租?！边~克爾波特對此的定義，即“每一個企業(yè)都是在設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、發(fā)送和輔助其產(chǎn)品的過程中進行種種活動的集合體。以上三者是房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的戰(zhàn)略資源和能力，是每個企業(yè)應(yīng)該具備的，但不同企業(yè)側(cè)重點會有所不同，這表現(xiàn)了不同企業(yè)不同的核心能力，也是其競爭力優(yōu)勢的體現(xiàn)。市場活動能力是指洞察機會和交易獲利能力，包括獲取信息的能力、發(fā)現(xiàn)機會的能力、談判能力和營銷能力。技術(shù)能力包括研發(fā)能力、創(chuàng)新能力及應(yīng)用能力。自有資金在一定程度上確定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和抗風(fēng)險能力，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金也是競爭對手難以模仿、不可替代的戰(zhàn)略性資源，資本運作能力、融資能力、財務(wù)平衡以及現(xiàn)金流管理能力因此也成為企業(yè)的重要能力之一。土地過去一直被認為是房地產(chǎn)企業(yè)實力的象征，土地資產(chǎn)的不可再生性、增值性和可持續(xù)性使其成為毋庸置疑的戰(zhàn)略性資源，因此土地儲備、獲取和整合土地的能力是企業(yè)的重要能力之一。首先，我們可以綜合房地產(chǎn)企業(yè)的共性，找出對房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要的戰(zhàn)略資源和能力。一、 核心能力 根據(jù)企業(yè)能力理論，企業(yè)的核心能力是在其長期的生產(chǎn)經(jīng)營活動中積累而成的，具有完全異質(zhì)性的獨特資源。第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的要素筆者認為房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式有的五個核心要素，即企業(yè)的核心能力、價值鏈定位、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈、業(yè)務(wù)模式、盈利模式。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達到1:7，即每 100元的房地產(chǎn)銷售能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)700元的銷售。由于房地產(chǎn)是一種綜合性的復(fù)雜商品，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電、廣告、金融等上下游產(chǎn)業(yè)。從土地購置 (或租入)、土地開發(fā) (通常包括動遷安置、七通一平，到地上結(jié)構(gòu)建筑，再到后期廣告等具體銷售工作的展開，生產(chǎn)周期長，占用資金多，是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)。李德深,謝小平. 房地產(chǎn)業(yè)的核心競爭力[J]. 中國中小企業(yè). 2005(07) 第三，資本屬性。 第二，產(chǎn)業(yè)價值鏈寬泛。而土地的不可移動決定了房地產(chǎn)商品的固定性，這使得其供給和需求的相互適應(yīng)只能局限在一定的市場區(qū)域。房地產(chǎn)是在土地上建設(shè)的商品，是基于土地利用所引申出來的商品的代名詞。房地產(chǎn)業(yè)是一國國民經(jīng)濟的重要行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)是指房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，他們是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的經(jīng)濟組織。企業(yè)戰(zhàn)略管理的內(nèi)外統(tǒng)一性，是房地產(chǎn)企業(yè)恰當定位其商業(yè)模式的原則和理論依據(jù)。這是企業(yè)取得差異性競爭優(yōu)勢的主要原因。即在不確定的市場環(huán)境中有快速的反應(yīng)和適應(yīng)能力，能夠抓住市場變化帶來的機會，或從相應(yīng)的調(diào)整來應(yīng)對外界環(huán)境帶來的挑戰(zhàn)。而企業(yè)能力理論主要根植于現(xiàn)實，提出了以企業(yè)為根本，以企業(yè)本身為立足點的企業(yè)觀和戰(zhàn)略管理理論。交易費用理論和企業(yè)能力理論的理論抽象程度是不同的，對事實描述的側(cè)重點也不同。由于外部環(huán)境的變化對所有企業(yè)都是同質(zhì)的，各個企業(yè)的分化、興衰和發(fā)展，尤其是具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)最終要依賴于組織內(nèi)的特定資源和能力。與交易費用理論企業(yè)觀的高度經(jīng)濟學(xué)抽象不同，企業(yè)能力理論更能貼近企業(yè)的現(xiàn)實，對實際情況也更有解釋力。它把企業(yè)所需的生產(chǎn)要素劃分為兩類:競爭性要素和非競爭性要素，并通過這一劃分解釋企業(yè)異質(zhì)性及其與企業(yè)競爭優(yōu)勢的內(nèi)在聯(lián)系。由于內(nèi)在核心能力在企業(yè)運行中的關(guān)鍵作用，企業(yè)的成長是內(nèi)生性的。企業(yè)正是通過其特有的核心能力的積累及由此所決定的競爭行為或戰(zhàn)略來成長，來獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢和超額利潤的。企業(yè)在成企業(yè)戰(zhàn)略理論長中所積累的核心能力是在可通過公開市場獲取的競爭性要素(包括人力資本和非人力資本)的基礎(chǔ)上經(jīng)過擅變而成的一種企業(yè)組織資本和社會資本的結(jié)合物，這個結(jié)合物卻是非競爭性的，是完全不能在公開市場上獲得的。鑒于縱向產(chǎn)業(yè)鏈的定位是商業(yè)模式的選取的主要環(huán)節(jié)，我們可以這樣認為:交易費用理論下的企業(yè)是根據(jù)市場形勢的變動，即外部市場上交易費用的變化 (對比內(nèi)部契約耗費的交易費用而言)，來選取商業(yè)模式的。企業(yè)行為特征是同質(zhì)的，企業(yè)的成長是外生性的。一、 交易費用理論交易費用理論認為企業(yè)本質(zhì)上是一種與市場對應(yīng)存在的契約組織，它存在的意義 在于其內(nèi)部交易相對企業(yè)外部 (即市場)行為活動是節(jié)約交易費用的，有效率的。第2節(jié) 交易費用與企業(yè)能力理論企業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展都是基于一定的社會實際和理論基礎(chǔ)的，不同的理論對企業(yè)的行為以及成長是不盡相同的，因此對企業(yè)如何選取商業(yè)模式也就有不同的認識。商業(yè)地產(chǎn)模式通常指用于各種批發(fā)零售、餐飲、娛樂、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式、通過出租或出售來獲得收入。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)的常見的商業(yè)模式有住宅開發(fā)并銷售、商業(yè)地產(chǎn)模式、房地產(chǎn)服務(wù)模式三種。商業(yè)模式是由各種要素組成的企業(yè)經(jīng)營體系，各個要素的彼此關(guān)聯(lián)、互相配合，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。筆者認為商業(yè)模式本質(zhì)上是客戶價值實現(xiàn)與創(chuàng)造的邏輯。六要素簡略闡述如下：業(yè)務(wù)系統(tǒng)是內(nèi)外部利益相關(guān)者作為行為主體形成的“網(wǎng)絡(luò)拓撲結(jié)構(gòu)+交易角色+治理關(guān)系”；定位是企業(yè)為滿足利益相關(guān)者需求而與其交易的方式；贏利模式指“贏利來源+計價方式（數(shù)量、時間、價值）”；現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)要體現(xiàn)輕資產(chǎn)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)設(shè)計，比如充值卡（預(yù)收款+高質(zhì)量服務(wù)=提高客戶滿