【正文】 注意不要向客戶回避質(zhì)量問題。但是現(xiàn)在塔樓也在變革，今后的發(fā)展。這是光靠空調(diào)所達(dá)到的。 朝向朝向好一般是人們的傳統(tǒng)理念，我們都知道朝向以南北為正，東西為偏，好的朝向可以保證大量陽光射入室內(nèi)，可以改善室內(nèi)環(huán)境，對(duì)人的身心健康有好處，不過這也要視情況而定，比如對(duì)于現(xiàn)代許多年輕人來說，生活節(jié)奏較緊張，有點(diǎn)像旅館一樣，（當(dāng)然這樣說不太好聽）那么朝向的優(yōu)勢(shì)就不那么明顯了，所以我們推薦戶型的比重就要大一些。 戶型現(xiàn)在比較流行的戶型是三大一小一多，就是大廳。高層（頂層）可能會(huì)有質(zhì)量問題，供水不足，頂層漏水，隔熱不好等。因此，這也要視其家庭成員情況而定?？蛻暨x房的心理分析 看樓層一般客戶選房先看的是樓層（塔樓或板樓）樓的層次越高，采光就越好，同時(shí)高層能避開低層樓內(nèi)外的噪音（指不臨主路的情況下），粉塵污染等。 地區(qū)文化水平這主要是針對(duì)知識(shí)分子，或高干子弟而言，比如說工作生活在中關(guān)村一的帶的客戶群，就不會(huì)在南城選擇住房。 交通便捷常用的交通工具包括：步行、自行車、公交車、小汽車，這主要就是指從你的住所到工作地點(diǎn)或常去的地點(diǎn)或市中心，不超過可接受的時(shí)間并且有保障。但是由于受區(qū)域的影響，某些商品房前景依然被看好，因此位置的選擇就尤其重要。用以規(guī)范和控制各地住房?jī)r(jià)格，讓老百性買得起房。5) 衛(wèi)生間照明標(biāo)準(zhǔn)：20至50LX6) 衛(wèi)生間數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)：大套型宜設(shè)雙衛(wèi)生間，復(fù)式或躍層住宅應(yīng)分層設(shè)置衛(wèi)生間。3) 衛(wèi)生間設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：浴盆、沐浴器、洗面盆、坐便器、鏡箱、洗衣機(jī)門、排風(fēng)道、機(jī)械排氣。集中式管式是現(xiàn)代住宅中一種新型做法，同時(shí)，各種壓力管道與計(jì)量表也應(yīng)該一放置在室外。 衛(wèi)生間的管線老式住宅的衛(wèi)生間中管線集中，線路復(fù)雜，橫七豎八，十分難看，也便于裝修。衛(wèi)生音質(zhì)門切忌不能向里開，若有老人或病人暈倒在里面，則會(huì)把門堵住，使外面的人無法進(jìn)門施救。注意，衛(wèi)生間的門千萬不能開向客廳或餐廳。設(shè)在主臥室之內(nèi)的衛(wèi)生間，可以采取通透型設(shè)計(jì)，以磨砂玻璃做成隔斷，再配以預(yù)想和燈光，想念會(huì)增加很多生活情趣。同時(shí)，衛(wèi)生間可與更衣間相連。 舒適型衛(wèi)生間舒適型衛(wèi)生間的面積應(yīng)在6平方米以上，增設(shè)淋浴和沖浪浴缸，可以寺壁上懸掛幾幅畫。機(jī)械排風(fēng)與除濕設(shè)備萬萬不能少，尤其是暗衛(wèi)生間。 經(jīng)濟(jì)型衛(wèi)生間經(jīng)濟(jì)型的衛(wèi)生間應(yīng)為4平方米左右。其實(shí)不然，隨著社會(huì)的發(fā)展，衛(wèi)生間已成為現(xiàn)代人休閑與享用的空間。5) 廚房排風(fēng)道與管道的走向不科學(xué)相互干擾，不便維修。3) 未考慮烯氣爐或電熱水器的位置，線路的安裝不合理，造成安全隱患。廚房設(shè)計(jì)的5個(gè)誤區(qū)1) 廚房尺度不合理，不能滿足應(yīng)有的功能要求，或者不得現(xiàn)代廚房設(shè)備的配套化安裝。感覺很整潔。廚房的裝修廚房的墻面飾材應(yīng)以便于擦拭的涂料或瓷磚為主，地面應(yīng)以防滑、耐熱材料為主。在王永民電腦有限公司的主要操作面也應(yīng)配有局部照明。廚房的采光天然采光是十分必要的，不僅能節(jié)約電力能源，而且，家庭主婦在陽光明媚的環(huán)境中演繹“鍋碗瓢盆交響曲”，心情會(huì)格外舒暢。相比較而言，直排式風(fēng)道要好一些，可將油煙直接排到樓外。廚房中不能有“口袋”現(xiàn)象，即門與窗不能安排在同一側(cè)，以錫空氣對(duì)流不暢。烯氣灶不能放置在窗下，以免被風(fēng)吹來灶火。4米的面寬才行。廚房的常見形狀I(lǐng)型、U型或L型。4米，而且還應(yīng)為冰箱預(yù)留位置。專家建議，廚房的凈寬應(yīng)不小于1。其實(shí)，廚房堪稱是住宅的心臟，技術(shù)最密集、設(shè)備最集中，施工與設(shè)計(jì)要求最嚴(yán)格，同時(shí)也是家庭生活的污染源。 主臥室的日照：冬至日的日照時(shí)間最好保證2小時(shí)。 臥室的電氣設(shè)備：電源插座2至3組，電視天線接口1個(gè)，電話接口1個(gè)。臥室的窗子宜采用雙層鍍膜下班一來隔間，二來保暖，三來防輻射。倘若是精裝修的住宅，臥室的地面切忌不要鋪裝孔雀綠等天然石材，雖然看上去名貴，但礦物質(zhì)的輻射性對(duì)人體有害，甚至?xí)?dǎo)致夫妻不孕，這絕非危言聳聽，此前已有先例。2米以上，以免幼兒誤碰。另外，男主人剃須、女主人吹風(fēng)都需要電源插座。電話接口也不可缺少。臥室的電力雖然臥室的最主要功能是睡覺，但是隨著人們生活質(zhì)量的提高，臥室里的電力配置水平一點(diǎn)兒也不能遜于客廳。若是兩居室以上的套型，則主臥室內(nèi)還應(yīng)配有一個(gè)衛(wèi)生間，這樣，臥室的面積至少應(yīng)達(dá)到14平方米，墻角處還可增設(shè)一臺(tái)電視機(jī)。有些臥室過小，雙人床只能靠在墻邊的暖氣上，這樣會(huì)影響暖氣散熱。所以，臥室的設(shè)計(jì)一定要以床為中心。3) 注意，有些精裝修住宅，在玄關(guān)與起居室的連接處設(shè)計(jì)了臺(tái)附，其實(shí)這并不好，尤其是有老人與兒童的家庭更不適宜。2) 玄關(guān)處要預(yù)留電源插座還要為電子門禁預(yù)留位置。保姆也可以站在那里為您開門，并接過您脫下的外套，替您掛進(jìn)衣櫥。當(dāng)然，鏡子位置是必不可少的，首度出門時(shí)，穿衣戴帽，可以照一照。100平方米左右的兩居室套型，應(yīng)該配備一個(gè)1。2平方米，則只能擺放一個(gè)鞋柜，而衣帽只好掛在門后，顯得十分凌亂。2平方米，否則很難容下衣櫥與鞋柜。當(dāng)然，玄關(guān)的品味并不在于面積大小，某些外銷住宅的玄關(guān)足可停滯不前放一輛桑塔納，連外人見了也直搖頭。更后一種玄關(guān)，適合大套型，若起居室的面積過小則會(huì)“露怯”。如果入戶門設(shè)在起居室的中部，則玄關(guān)恰好將客廳與餐廳分開，起居室的完整性將受到影響。玄關(guān)的形態(tài)，取決于入戶門的位置。試想，如果一套住宅沒有玄關(guān)，客廳、餐廳里的人都面對(duì)著一扇入戶門，就像坐在“風(fēng)道”里，感覺很不舒服。玄關(guān)的屬性 從前，住宅設(shè)計(jì)忽略了以人為本，灰暗的門廳令人壓抑。主人出門前，在玄關(guān)穿起外套，并可以照照鏡子，最后檢查一下自己的裝束，再從容出行。隨著生活質(zhì)量的提高，玄關(guān)已成為住宅設(shè)計(jì)中不可或缺的部分。玄關(guān)的來由 玄關(guān)，有些人叫它“門廳”是連接室內(nèi)與室外的過渡性空間。如何選玄關(guān)？玄關(guān)是連接室內(nèi)與室外的過渡性空間，如今已成為住宅設(shè)計(jì)中不可缺少的一部分。3) 即使是全封閉的陽臺(tái)，也不要設(shè)置落地長(zhǎng)窗，否則不安全，會(huì)使恐高癥或心臟病口才不適應(yīng)，窗臺(tái)的高度應(yīng)在60厘米以上。而封閉的陽臺(tái)，則按100%計(jì)算房?jī)r(jià)。關(guān)于陽臺(tái)的建議1) 專家建議，陽臺(tái)最好不要封閉，為住宅保留一個(gè)通風(fēng)口。陽臺(tái)并不一定要設(shè)在起居室外面，以一面通透性很好的飄窗來代替陽臺(tái)也很不錯(cuò)，坐在起居室里便可感受到陽光在身邊流動(dòng)。陽臺(tái)也可設(shè)在臥室之外，相當(dāng)于在臥室外增加了一道保溫層。這種陽臺(tái)往往是住宅主體結(jié)構(gòu)的延伸，和一般意義上的陽臺(tái)建筑材料與技術(shù)要求均不同。豪華型陽臺(tái)需要略寬一點(diǎn)，應(yīng)容得下座椅、棋桌、健身器等，再安置一點(diǎn)花草便可，不必太寬，否則，易將陽光檔在室外，況且，買房人還要為此多花費(fèi)數(shù)萬錢。但是，這樣的陽臺(tái)之上不能堆放雜物，否則有百觀瞻，因此，購房者一定要選擇帶有內(nèi)部?jī)?chǔ)藏間的住宅。目前，有些樓盤把熱水器與烯氣爐都放在了陽臺(tái)之上，這樣既節(jié)約了室內(nèi)空間，又是比較安全的做法。窗臺(tái)沒必要很高，以便視野更通透。陽臺(tái)上的窗子應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)塑鋼窗和雙層玻璃，以求密封性。有人干脆拆掉了陽臺(tái)與居室之間的隔斷，使陽臺(tái)儼然成了起居室的一部分。后來，由于北方氣候干燥、寒冷、多風(fēng)沙等原因，人們紛紛把陽臺(tái)封了起來。2）設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：電源插座2至3組，電話接口1至2處，閉路電視天線接口1處，另有暖氣散熱器與空調(diào)的預(yù)留位。實(shí)際上，豪華型起居室已不局面限于客廳與餐廳，更有打橋牌、聽音響等多種功能。在這樣的面積標(biāo)準(zhǔn)之下，起居室是否方正已不重要。160平方米以上的住宅有資格與之匹配。客廳與餐廳如果旦“L”形銜接，兩者保持著一種可分可合的關(guān)系，倒也不失為一種較合理的設(shè)計(jì)。若朝向與視野均不夠理想，則良好的通風(fēng)條件必不可少。在北方，南向的起居室很受歡迎。120平方米的住宅，其起居室不應(yīng)低于這個(gè)面積標(biāo)準(zhǔn)。喜歡看29英寸以上大彩電的人尤其要注意。起居室至少應(yīng)有兩面完整的墻壁以供擺放家具，如沙發(fā)、茶幾、電視柜、餐桌等?？蛷d的面寬最好大于進(jìn)深，這樣的空間可保證陽光充沛，也可以使人與電視機(jī)之間保持科學(xué)的視距。十一、各居室的選擇如何選起居室？起居室通常由客廳與餐廳兩處空間組成，是整套住宅的中心環(huán)節(jié)，把廚衛(wèi)、陽臺(tái)、臥室、儲(chǔ)藏等多個(gè)部位有機(jī)聯(lián)系起來，同時(shí)，滿足全家人飲食、起居的日常需要。b、 陽臺(tái)設(shè)計(jì)別致的造型，增加樓體的立面效果；應(yīng)設(shè)置封閉的生活陽臺(tái)，并考慮洗衣機(jī)位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。 （4）窗戶設(shè)計(jì) 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間的私密性。十、住宅的合理的戶型布局（1） 整體布局a、 戶型布局遵循動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計(jì)原則；動(dòng)靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)相對(duì)隔開為要點(diǎn)，減少相互干擾，保持居室的私密性；潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔；b、 廚房、貯藏間等服務(wù)區(qū)域應(yīng)位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對(duì)主人生活的影響。九、 房產(chǎn)買賣法律文件十、 （一）、預(yù)售許可證：預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證，取得該證應(yīng)當(dāng)具備：1. 預(yù)售人以取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2. 按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，以取得土地使用權(quán)證書；3. 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安 全監(jiān)督手續(xù)；4. 以確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；5. 七層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目，以完成結(jié)構(gòu)工程封頂；6. 七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；7. 已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；8. 預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；9. 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 代理商：指負(fù)責(zé)項(xiàng)目具體宣傳推廣及銷售策劃的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。 承建商：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工的單位。八、 項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)單位說明發(fā)展商：指負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。 混合結(jié)構(gòu)：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻體是承重構(gòu)件，故不可隨便拆移，否則有跨下來的危險(xiǎn)： 毛坯房：交樓時(shí)單位內(nèi)沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋。橫向推力會(huì)產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。這種房屋的墻體只起圍戶或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會(huì)減弱抗震能力。 框架結(jié)構(gòu):由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板構(gòu)成的房子。層數(shù)按照一棟房屋的最高層數(shù)填寫。采光窗在室外地坪以上的半地下室，,()以下的不計(jì)算層。 房屋層數(shù)：是指房屋的自然層數(shù)。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。戶室比=某種戶型套數(shù)/（1幢、住宅群）住宅總套數(shù)*100% 建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱。 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數(shù)量和大小。 層高：房屋一層的高度。無論設(shè)備層在什么位置，都不會(huì)影響住戶的正常生活，包括高層住戶的用水等。24層高的塔樓各戶型首層價(jià)格最低，向上依次遞增，20層最貴，20層以上反降。一般來說，塔樓中間靠上的樓層比較好，價(jià)格也較貴。這是因?yàn)樗堑母邔油L(fēng)、采光、視野都較低層要好。據(jù)我所知，有的塔樓是樓層越高價(jià)格越貴，而有的是中間層次貴，兩頭層次便宜。同一項(xiàng)目，塔樓的銷售均價(jià)比板樓至少低５００元／平方米，甚至更多，雖然二者差異很大，但不存在競(jìng)爭(zhēng)，而且能在同一項(xiàng)目中很好地并存而互不影響。 就塔樓而言，開發(fā)商獲得了更多的建筑面積，卻留給住戶過多的分?jǐn)偯娣e和更低的使用率，購房者的需求和開發(fā)商利益最大化之間的矛盾很難調(diào)和，而價(jià)格是調(diào)和這一矛盾的最有效，最直接方式。塔樓的建安成本介于板式小高層和高層板樓之間，一般來說，高層塔樓的單方建安成本大約是１６００元／平方米左右。 建安成本的降低是開發(fā)商選擇塔樓的又一個(gè)主要原因。項(xiàng)目需要增加面積，增大容積率，塔樓是很好的選擇。與普通塔式寫字樓相比，其通風(fēng)、透氣、采光及實(shí)用率都有了相當(dāng)程度的提高，特別是其在分區(qū)和分隔方面的創(chuàng)新極具合理性。對(duì)于可分隔小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行市場(chǎng)銷售的寫字樓而言，板式建筑顯然有普通塔式建筑無法比擬的優(yōu)勢(shì)。平均而言，同區(qū)同位同類同質(zhì)的板樓售價(jià)一般較塔樓貴１０％以上。板樓優(yōu)于塔樓的概念早已有之，買板樓已經(jīng)成為普通購房人的首選。有的戶型雖然做到了南北通透，但進(jìn)深卻達(dá)到了17米，甚至更大，使室內(nèi)出現(xiàn)了暗廳。而目前市場(chǎng)上有許多所謂板樓的戶型卻達(dá)不到南北通透，甚至有的板樓還有純北向戶型。板板樓的戶型應(yīng)該是南向面寬大，而進(jìn)深短，南北通透的格局。2 板樓與塔樓：板樓從建筑物本身來說，反映的是一個(gè)建筑物的長(zhǎng)、寬、高之比。無論是外觀還是內(nèi)部布局都讓人感到相當(dāng)新穎。設(shè)計(jì)為一梯兩戶，第一、二層為平層，三、四層是復(fù)式單位。2 情景洋房：“情景洋房”是萬科的“專利產(chǎn)品”，正式名字為“戶戶帶花園或露臺(tái)的住宅”，也就是說，盡管是多層住宅，每戶都能擁有一個(gè)寬大露天的私有室外空間。1 CBD：城市中央商務(wù)區(qū)1 CLD: 中央生活區(qū) 群樓:從地面一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺(tái)花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場(chǎng)、會(huì)所或其他配套設(shè)施。1 準(zhǔn)現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。（適合大面積住宅，小戶型會(huì)顯得局促）。1 錯(cuò)層：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。1 復(fù)式：復(fù)式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。1 躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個(gè)樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅。 多層住宅：指四層至六層樓房住宅稱為多層住宅。 TOWNHOUSE：也稱聯(lián)排別墅，其中包括雙拼別墅、疊拼別墅等。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的。 集資房：集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包攬的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，比較低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受力，適用性指在住宅設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的效果，而不是減低建筑標(biāo)準(zhǔn)。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。 商住