【正文】 期可保證潛在客戶群體的數(shù)量，并可使項目在較短的時間里在一個相對大的空間內(nèi)得到潛在客戶的廣泛認(rèn)同，促使其形成購買欲望。為保持新項目的覆蓋面，建議選擇投放，以借助北京青年報的讀者基礎(chǔ)擴(kuò)大受眾面。 根據(jù)對北京現(xiàn)有的九大主流報紙進(jìn)行對比分析，我們主要推薦大眾報紙四種和行業(yè)報紙一種，具體如下：◎《北京青年報》發(fā)行量近40萬份，有穩(wěn)定的訂閱戶，內(nèi)容豐富可讀性高?！趺襟w建議 通過對北京市場現(xiàn)有的各類媒體進(jìn)行分析選擇，并針對項目特點與情況，建議以報紙（NP）、雜志為主，電視、直投刊物以及網(wǎng)絡(luò)媒體作為輔助配合。比較適合成形項目，對于新起點而言，有著展示內(nèi)容不足的弊病，不能充分發(fā)揮電視的視覺沖擊力強(qiáng)的特點。但是相對成本較高、受眾面有局限，并且郵寄廣告過多容易引起受眾的反感，對廣告產(chǎn)生負(fù)面影響，所以在選擇上應(yīng)有針對性。適合于內(nèi)在品質(zhì)高的項目，但由于考慮到成本因素，建議在報紙已對項目賣點進(jìn)行了系統(tǒng)闡述，已有一定潛在客戶的基 礎(chǔ)上作為輔助媒體配合投放，以達(dá)到提高項目知名度、促進(jìn)消費的作用。可選擇發(fā)行量較大的大眾報紙進(jìn)行前期的炒作并建立起客戶積累，為進(jìn)一步提高知名度打下基礎(chǔ)， 隨后，可選擇一些行業(yè)性報紙針對有效群體進(jìn)行集中的宣傳，配合大眾報紙以達(dá)到宣傳的持續(xù)連貫性。針對本案，根據(jù)已銷售部分的市場反饋來看，客戶的信息來源也以報紙為主，%。l 報紙媒體 報紙媒體在當(dāng)?shù)厥袌龈采w面廣泛、接受面廣、可信度高，同時也具有時效性強(qiáng)、讀者傳閱率高、信息傳播及時準(zhǔn)確等特 點，在都市人的生活中占據(jù)著不可或缺的地位。第三部分 媒 體 策 略 □媒體分析 □媒體建議 □媒體投放策略 □投放方案□媒體分析 根據(jù)項目銷售定位以及目標(biāo)客戶的特點，對北京市場現(xiàn)有媒體進(jìn)行分析。公關(guān)活動三主題：IT經(jīng)濟(jì)論壇目的：為客戶提供專業(yè)顧問等智囊服務(wù)，建立一個經(jīng)濟(jì)文化交流的平臺，加深公眾對社區(qū)的美譽度。 搶占商機(jī)，提升知名度，促進(jìn)其熱銷。最好配合新聞媒介塑造自身形象，建立信譽、增加美譽度，為社區(qū)創(chuàng)造一個天時、地利、人和的最佳經(jīng)營環(huán)境，有利于今后長遠(yuǎn)的銷售目標(biāo)。既然是“大型商務(wù)社區(qū)”，就需要提供完善的社區(qū)商務(wù)服務(wù)，滿足客戶的物業(yè)管理要求。菜單式裝修同樣是品牌戰(zhàn)略的一部分，是充分體現(xiàn)開發(fā)商為購房者提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。需要特別說明的是，菜單式裝修不是為開發(fā)商爭取更大的利潤，而是為了服務(wù)于購房者，使購房者在入住之后不會被其他住戶的裝修噪音所影響。客戶也可以選擇不由開發(fā)商做裝修，這就要求客戶承諾在一定時間內(nèi)完成裝修工作，以免給早入住客戶帶來噪音干擾。如果開發(fā)商提供帶精裝修的房屋，客戶又覺得千篇一律，不能體現(xiàn)自己的喜好和個性。 地區(qū)生活素質(zhì)及社區(qū)發(fā)展前景。這些條件通過以下三個方面來制定： 建筑本身的設(shè)計、施工、建材、配套設(shè)施等一切硬件質(zhì)量。這就要求我們用戰(zhàn)略的眼光，依托科技，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐，使“新起點”成為萬柳地區(qū)的新地標(biāo)。每一“套”住房都應(yīng)該成為成熟的商品，具有集成、完備的概念。住宅建設(shè)不能只說“以人為本”，要花大力氣，精心做好居住區(qū)的環(huán)境設(shè)計，注重環(huán)保建設(shè)和生態(tài)質(zhì)量，要象設(shè)計飛機(jī)機(jī)艙、汽車車廂那樣精心設(shè)計各種套型。 與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)要扣準(zhǔn)市場脈搏。這就給房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的要求，就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)苦練內(nèi)功，提高素質(zhì)，尤其是像“新起點”這樣的大型商務(wù)社區(qū)。表明全國住宅發(fā)展，不僅實現(xiàn)了數(shù)量的飛躍，而且通過科技創(chuàng)新，在質(zhì)量上也不斷突破，其發(fā)展非常迅速。萬科物業(yè)除了有成功的開發(fā)經(jīng)驗，很大程度歸功于其物業(yè)管理的品牌。物業(yè)管理好又促進(jìn)銷售，既保證投資回報，又增加了企業(yè)經(jīng)營收入。三者相輔相成、相互促進(jìn)、共同提高，系統(tǒng)性極強(qiáng)。 四、開發(fā)、銷售、服務(wù)三步須緊密配合。這樣不僅可以提早發(fā)現(xiàn)運作中可能出現(xiàn)的問題，防患于未然，同時，也讓購房者有更多的時間對產(chǎn)品了解得更深更透，留下更深刻的印象。由于市場環(huán)境的不斷變化，營銷策劃方案的完善程度只是相對的，策劃中不可能面面俱到。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在經(jīng)營中樹立企業(yè)形象，實現(xiàn)企業(yè)理念統(tǒng)一化、行為統(tǒng)一化、視覺統(tǒng)一化，通過物業(yè)市場占有率的提高，來提高覆蓋面。在開發(fā)前對各組成部分必須要有明確的了解，周密的安排和戰(zhàn)略性的部署，確保一切在掌握之中。二、營銷策劃系統(tǒng)要以廣告、形象、包裝設(shè)計為先導(dǎo)，要運用獨特的市場導(dǎo)入手法，創(chuàng)造聲勢，同時完善企業(yè)形象。但客觀地講，位置優(yōu)越僅是相對而言，要變相對優(yōu)勢為絕對優(yōu)勢，必須嚴(yán)謹(jǐn)區(qū)分區(qū)域功能，把握城市發(fā)展方向，要重要的是要及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)成區(qū)域的建筑特征，使設(shè)計建造的物業(yè)在不同的區(qū)域中表現(xiàn)出獨特的個性，從中脫穎而出。 一、規(guī)劃設(shè)計要因地制宜，要塑造出物業(yè)的個性與特色，捕捉市場空缺，掌握消費者心態(tài)，以市場角度設(shè)計物業(yè)。那么，在房地產(chǎn)經(jīng)營中如何創(chuàng)立堅實的品牌形象呢？要創(chuàng)造名牌項目，就必須在營銷中經(jīng)過周密的市場調(diào)研，抓住市場空缺，建造獨具特色和個性的物業(yè)，超前進(jìn)行營銷策劃運用，運用獨特的市場導(dǎo)入手法，確立行業(yè)地位，從策劃開始到設(shè)計、開發(fā)、營銷、服務(wù)，進(jìn)行全過程創(chuàng)立物業(yè)名牌。本項目新起點嘉園處于中關(guān)村商業(yè)區(qū)內(nèi)，位于中關(guān)村地理坐標(biāo)軸的黃金分割點??蘇州橋畔，扼守西北三環(huán)與四環(huán)的過渡帶，形成一個進(jìn)出自如的開放式樞紐，數(shù)條公交路線擦身而過，寬闊的公路近臨門下，建筑面積30萬平方米，如此集天時、地利之項目，建成以后應(yīng)成為名牌產(chǎn)品。 隨著社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對人居環(huán)境有了更高的要求，開發(fā)企業(yè)只有真正“以人為本”，精心鍛造品牌，才能樹起建筑豐碑。經(jīng)過品牌競爭，一些資質(zhì)差、無實力的房地產(chǎn)企業(yè)，有的被市場淘汰出局，有的將向有實力的企業(yè)聚集，從而促進(jìn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)出精品住宅。 創(chuàng)房地產(chǎn)品牌是推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的動力 隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟，開發(fā)、管理步入法制化、規(guī)模化的正規(guī)發(fā)展軌道，購房者的購房行為已經(jīng)進(jìn)入理性購房階段，房地產(chǎn)市場將有一個重新整合的過程。品牌房不一定高價，低價房不一定好銷。 當(dāng)然，薄利多銷永遠(yuǎn)是商品競爭的主要手段，然而降價是有一定限度的，因為它受到成本的影響。在發(fā)達(dá)國家，富裕階層不斷流向環(huán)境好的城郊，我國沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的郊區(qū)物業(yè)也出現(xiàn)旺銷勢頭。 目前，中國房地產(chǎn)迅速發(fā)展，市場商品房產(chǎn)品眾多，競爭空前激烈，開發(fā)商只有積極開創(chuàng)商品房品牌，利用品牌效應(yīng)才能在市場中站穩(wěn)腳跟，占領(lǐng)市場份額，這是房地產(chǎn)業(yè)的一大發(fā)展趨勢。 創(chuàng)住宅品牌是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢 當(dāng)市場處于短缺經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)品供不應(yīng)求，有無品牌無所謂；但當(dāng)產(chǎn)品供過于求、市場過剩時，消費者則依品牌而選擇商品，商品房也同樣如此。 共同特征分析◎ 具有較強(qiáng)的購買力◎ 具有較高的文化素質(zhì)，思想成熟◎ 具有長遠(yuǎn)的商業(yè)眼光購買動機(jī) ◎ 作為一種身份和地位的象征 ◎ 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量以及舒適、休閑的生活方式 ◎ 從商業(yè)角度看，置業(yè)、投資、贏利也是考慮的重要因素