【正文】 平均總價最高以總建筑面積論價格需求下的項目類型偏好無論以單價或以總價論：別墅、Townhouse項目仍然很難在市場份額上有所進步；無論板樓還是塔樓，100平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)；與居民收入最相宜的5000元單價的普通住宅，有最廣闊市場空間。消費者角度的項目類型比較消費者的項目類型偏好排除一定范疇內價格的影響因素，較理想狀態(tài)下，普通北京市民的對住宅項目類型的消費心理是：首選多層板樓，然后是小高層板樓、塔樓與townhouse。小戶型以總價低吸引消費者，實際上單價的性價比較高。銷售分攤低高塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠遠低于板樓小戶型——塔樓突圍塔樓市場形勢危難，在建筑形式上突破的實驗之后，開發(fā)商開始實行市場定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場地位。高度問題較容易受遮擋高度問題較不容易受遮擋戶型靈活程度低高塔樓多采用大框架結構，除少數承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改。朝向戶戶朝陽常有無采居室容積率低高建筑平均高度低*高*不直接構成優(yōu)劣勢；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。 平衡成本與建筑形式板樓的售價明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對采光通風活動空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言，蝶塔幫助實現了成本與戶型的平衡。 斜角存在成為新問題但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產生出很多在戶型設計中難以避免的斜角問題，這既是蝶式建筑的“標簽”之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。 朝向、采光、通風上有突破蝶形建筑設計還有效地避免小區(qū)內各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數單元都是南北朝向，實現了在采光、通風性能上的突破。 外形輕盈蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，戶戶緊密相連，像沒有張開翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。國家住宅工程中心對板樓、塔樓的定義是：板樓——是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。 Townhouse獨棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。 Townhouse獨棟通常棟與棟之間沒有實質區(qū)別甚至完全一樣。q 獨棟別墅形體獨立的單位。q 疊拼別墅從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個單位組成；實際上，其中一戶的“一層”從二層開始，將不擁有庭院。是Townhouse項目最為常見的建筑形式。但實際上，一個純粹的Townhouse項目中，一般可以包括四類建筑形式,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨棟。文化：應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。服務：社區(qū)的物業(yè)服務要突出優(yōu)質、貼心、到位。價格：一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設施必需齊備。建筑：社區(qū)強調建筑內部功能的布局，空間尺度的把握，室內外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強調建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關系。規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過0．6，其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。環(huán)境：不僅強調社區(qū)內環(huán)境，周邊也應有優(yōu)美的自然環(huán)境。交通：周邊應有完善的交通道路網絡，臨近高速公路，強調交通的易達性和便捷性。位于市區(qū)中心單價、總價均高容積率高、建筑密度大空間窘迫感有天有地環(huán)境舒展總價高交通位置與市政條件公寓別墅單價、總價均有明顯優(yōu)勢位置上盡量靠近市中心有天有地環(huán)境舒展Townhouse：別墅與公寓之間妥協(xié)的產物Townhouse的基本解讀2北京受到認可的TOWNHOUSE項目符合十大標準——位置：應位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 公寓位于市中心，生活設施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。Townhouse的基本解讀1原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現的住宅形態(tài)，樓體高度不超過4層；其特點集中表現為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設施完備的長處，正因為如此，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應的開闊面貌。因此，傳統(tǒng)對別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風景名勝地或大型游樂設施、附近或有山有水的地方。以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式——別墅的概念：別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。Townhouse風聲水起，第一批Townhouse火了；跟風的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現，市區(qū)中心位置、高檔配套服務，板樓公寓成新時尚。板塔之爭論是京城地產圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據上風。銷售對象面向本市戶口居民。別墅：代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形；公寓：公寓的特征是單價高、品質化配套服務；市區(qū)中心位置、內外裝修講究；普通住宅：普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。目前，房價大致可分為四大部分組成： 一是地價成本，包括土地出讓金以及相關費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉費用等；二是建筑安裝費用，如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費），甚至市政費、用電權費等也可折算在建安費里；三是開發(fā)商經營費用，包括辦公管理費、銷售經營費等；四是開發(fā)商經營利潤。房產在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。一般都帶有花園草坪和車庫的獨立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來說，尤其要謹慎“環(huán)保牌”的廣告效應。這實際上是開發(fā)商在玩弄“文字游戲”。這種結構在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術語所蒙蔽。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 　　居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數 　　，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。 　　知道了套內建筑面積和分攤的公共建筑面積，在購房時，心中就有數了。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質量下降。容積率　在數值上等于所購物業(yè)建筑面積。例如你買了一間120平方米的房子。保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式 建筑面積 建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。抵押貸款方式 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。銀行按揭業(yè)務在國內才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉化為有效需求。如：B10724這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。宗地 宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。此類房屋價格誘人，隨著城市規(guī)模的擴大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。微利房 指房地產開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。要求精心設計，保證施工質量，提高和改善住宅的使用功能。安居房 為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國家開始實施安居工程，推動住房制度改革。即商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。購房面積 商品房與其他商品有一點是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。但這類住宅也有不足之處，戶內樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。根據1987年發(fā)布的《住宅建筑模數協(xié)調標準》，磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數：、。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。銷售對象是單位在冊職工。房改房 指國家機關、企事業(yè)單位在推進房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務、職稱打分計算），已經分配或將要分配、執(zhí)行國家規(guī)定的房改標準價或成本價出售、出租的住房。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進行管理。處分權一般只能由房屋產權人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。收益權指產權人收取房產所產生的利益的權利。所謂的占有權就是產權人對其房屋事實上的控制權。一般來說由以下三種形式：房地產財產保險、房地產責任保險、房地產人身保險。房地產保險 房地產雖然風險較少，但并不是毫無風險，因自然災害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了盡量規(guī)避風險、減少經濟損失，購買房地產保險就很有必要。房地產交易 房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產，作為抵押權人的銀行有權對抵押物進行監(jiān)督和檢查。房地產抵押貸款 所謂房地產抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發(fā)放的貸款。證書附圖證書附圖即房地產證后面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。它反映一宗地的基本情況。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設備自動化系統(tǒng)（BAS），辦公自動化系統(tǒng)（OAS）通信自動化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應包含FAS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng)FAS）,保安自動化系統(tǒng)（SAS）。一次性付款 這是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。土地使用年期 凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應。解困房 指在實施安居工程之前或未實施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護戶而修建的住房?！? 在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場上的熱銷產品。　　 戶內的隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。一層的廚房高2米，；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立。根據《住宅建筑模數協(xié)調標準》規(guī)定，磚混結構住宅建筑的進深采用下列常用參數：、。住宅的進深 住宅的長度或進深，在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實際長度。實施國家安居工程可以調動各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會化進程，促進城鎮(zhèn)住房建設。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉，促進政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進住房建設?！　∽》抗e金的本質屬性是工資性。 房地產估價 房地產估價是由專業(yè)估價人員以房地產為對象，根據委托人不同的估價目的，按照一定的體價程序，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產價格客觀合理的估計、推測或判斷。 標定地價 指城鎮(zhèn)各標準地塊的價格。該價格可以是原評估價格，也可以不是。若今后按市場價格水平補交價款時，贏余就應放在市場交易價里。 補交價 指對行政劃撥或無償使用的國有地產發(fā)生轉讓時所收取的價額款。例如，土地增值稅，本來是讓交易雙方申報成交價，但他們不申報或申報不實時，就要對其地產進行評估，為征稅提供依據。該價格也可以產生在地產不一定要發(fā)生交易，但又必須有價格、價值概念的情形下，如抵押貸款、清產核資等。在目前情況下，為了搞活國有企業(yè)，土地管理部門對其土地入股有一個確認價，這個價不一定就是合作經營或合作開發(fā)雙方所認可的價格。出租價 指地產所有者或使用者出租其地產每年收取的貨幣金額。 出讓價 指政府將國有地產出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現值總額。代理商代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產中介機構。發(fā)展商 發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設房地產項目并籌資建設的房地產公司。 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產的功能或完整性。房地產 房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。也就是房地產再次進人流通領域進行交 易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。 什么是房地產二級市場? 答：房地產二級市場，是土地使用者經過開發(fā)建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。什么是房地產一級市場? 答：房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有