【正文】 的住房問題。 “此次政府?dāng)M對經(jīng)濟(jì)適用房回購，顯然是為了抑制目前經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域的投資行為。近日，北京市規(guī)劃委公布了《北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006年~2010年）》。”聶繼詠說。 “（鄭州市土地儲備）中心結(jié)合市區(qū)存量土地調(diào)查、舊城改造以及地產(chǎn)開發(fā)市場情況，擬定了近期土地供應(yīng)計(jì)劃，以緩解鄭州市土地資源緊缺局面，并希望藉此影響并抑制房價(jià)的過快上漲。他們認(rèn)為，土地情況的提前推介，可使開發(fā)商在實(shí)際操作中做好先期規(guī)避。 不少房地產(chǎn)企業(yè)包括一些知名開發(fā)商一改幾年前貪大求全的做法，幾十畝甚至幾畝的地塊都成了開發(fā)商爭搶的對象，以解后續(xù)開發(fā)難以為繼的困境。 據(jù)記者了解，為了搞清楚近期上市宗地的具體情況，好有資金籌備的時(shí)間，不少有意向參與揭牌的開發(fā)商跑到多個(gè)政府部門進(jìn)行咨詢，但得到的答復(fù)均是“具體時(shí)間待定”。地塊分布在多個(gè)區(qū)域，其中100畝以上三塊，最大的一塊422畝，其余多在100畝以內(nèi)?！碑?dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士分析。 鄭州市土地儲備中心發(fā)展研究處處長聶繼詠表示，提前公開推介是想告知開發(fā)商政府土地部門將有這方面的推地計(jì)劃，使開發(fā)商心中有數(shù)，做好介入土地市場計(jì)劃，以便提高土地出讓的效率。9月29日，鄭州市土地儲備中心組織的首次土地出讓項(xiàng)目推介會在該中心舉辦，到場的開發(fā)商達(dá)到200家?！?0月12日，鄭州市土地儲備中心有關(guān)人士向本報(bào)記者透露?！崩钗浣ㄕf。 “公開搖號方式還要繼續(xù)，而且制度會越來越完善?！毕男l(wèi)英解釋。2007年的計(jì)劃規(guī)模業(yè)已申報(bào)市政府待批，規(guī)模比今年將有擴(kuò)大，計(jì)劃區(qū)域也較廣泛，主要集中在西區(qū)、南區(qū)。 夏衛(wèi)英表示，今后經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)將側(cè)重西區(qū)和南區(qū)，這樣考慮是因?yàn)槲鲄^(qū)和南區(qū)的用地空間、區(qū)域的分布可更有效解決中低收入家庭的住房需求。 但是，仍有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市民排隊(duì)搶購經(jīng)濟(jì)適用房，說明鄭州市目前經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求，中低價(jià)位房比較缺乏。鄭東新區(qū)新的定位短時(shí)期內(nèi)抬高了新區(qū)的地價(jià)，鄭東新區(qū)在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房還是賣地滿足其財(cái)政收入的兩種選擇上，做出了“傾向性選擇”。 據(jù)記者了解，鄭東新區(qū)住宅各戶型的套均面積都大于全市平均水平，多以140平方米以上的戶型為主，住宅均價(jià)多在4000元/平方米。在鄭東新區(qū)的購房者中，鄭州以外的購房者比例超過一半，多是二次購房者和投資者。 目前，鄭東新區(qū)建成和在建的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目規(guī)模達(dá)90萬平方米。 時(shí)至今日，鄭東新區(qū)多數(shù)商品房小區(qū)周邊市政配套仍不樂觀，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目一度陷入困境。但是，機(jī)關(guān)單位的團(tuán)購行為引起外界的強(qiáng)烈質(zhì)疑。 由于售價(jià)相對較低，鄭東新區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房一度被市場所關(guān)注。” 關(guān)于土地成本的考慮 鄭東新區(qū)曾經(jīng)是鄭州經(jīng)濟(jì)適用房的主要建設(shè)區(qū)域。 盡管“鄭東新區(qū)今后將不再批建經(jīng)濟(jì)適用房”并沒有以政府文件的方式確定下來，但幾乎已是政府相關(guān)部門的共識。 “鄭州今后的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)將向西區(qū)、南區(qū)傾斜，規(guī)模計(jì)劃也將有所擴(kuò)大，以緩解區(qū)域內(nèi)市民扎堆認(rèn)購房源的現(xiàn)象。去年針對別墅的土地增值稅政策并不是對所有的別墅都征收，也有減免條件，當(dāng)時(shí)的規(guī)定是：“超過5年轉(zhuǎn)讓免征，3年至5年減半征收，而3年內(nèi)轉(zhuǎn)讓則全額征收。 有關(guān)專家也對土地增值稅如何實(shí)施提出了質(zhì)疑。這個(gè)政策的企圖就像國家對實(shí)木地板和進(jìn)口高檔手表征收奢侈稅一樣，政府只是想引導(dǎo)供求關(guān)系，而不是反映市場上的供求關(guān)系。 在上海中星集團(tuán)副總經(jīng)理劉承建看來，征收土地增值稅其實(shí)就是在加強(qiáng)土地管理，最直接的影響是房地產(chǎn)公司成本上升，小公司繼續(xù)被淘汰?！? 從去年6月1日開始，針對別墅的土地增值稅在上海已經(jīng)正式開始征收?！叭绻娴陌凑諊乙?guī)定嚴(yán)格征收，對市場的沖擊將太大了，幾乎所有的開發(fā)商都承受不了這樣的重稅。 上海的的土地招拍掛雖然是從2001年開始，但相當(dāng)長的一段時(shí)間之內(nèi)，上海土地出讓主要還是協(xié)議出讓，協(xié)議出讓的價(jià)格無疑要比招拍掛低得多?！霸诮趪鴦?wù)院的土地新政前，土地出讓金及土地增值稅一直是地方預(yù)算外收入，如今這部分收入將歸納進(jìn)地方政府的預(yù)算，征收土地增值稅也有助于這部分收入的透明化，我認(rèn)為，這是上海市政府貫徹國務(wù)院近期土地新政的組成部分。因此，上海市目前還有大量的閑置土地未盤活，放出要恢復(fù)征收土地增值稅的風(fēng)聲很可能是為了盡快盤活那些閑置土地。但他并不認(rèn)為征收土地增值稅只是為財(cái)政補(bǔ)缺，“稅收是把雙刃劍，增加財(cái)政收入的同時(shí)也將影響到整個(gè)市場，財(cái)政總量能否增加還不一定?！爸坝行﹨^(qū)的財(cái)政收入的很大一部分都來自于賣地，像閔行區(qū)這種情況特別突出。 而在今年上半年，在上海房地產(chǎn)市級稅收當(dāng)中，、剩下的大約140億元大部分是土地出讓金。 在不久前公布的《關(guān)于上海市2006年上半年預(yù)算執(zhí)行情況的報(bào)告》顯示，%，但與上一個(gè)統(tǒng)計(jì)年度相比。“房地產(chǎn)對財(cái)政貢獻(xiàn)太大，一旦市場有變化，影響很大。 征收懸疑 上海也許正在為過去財(cái)政收入過度依賴房地產(chǎn)稅收而付出代價(jià)。上海一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)董事陳立民告訴記者。記者通過多方了解，目前上海市財(cái)政部門正在就征收土地增值稅問題，對部分房地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)研和抽查，這也許預(yù)示著上海正開始醞釀恢復(fù)征收土地增值稅。僅上述新項(xiàng)目就已經(jīng)可以為廣州市提供2萬多套中小戶型產(chǎn)品了，這樣的調(diào)劑使得廣州市政府在制定地方細(xì)則的時(shí)候會有更寬松的空間，也可以為一些在建項(xiàng)目爭取到更多的大戶型比例。在廣州市規(guī)劃局的《關(guān)于近期擬出讓地塊住宅套面比例問題規(guī)劃意見的函》中，廣州今年土地出讓的幾個(gè)重點(diǎn)地塊都被要求規(guī)劃70%~100%的中小戶型，如大學(xué)城、水泥廠地塊等，其中僅水泥廠地塊的總建筑面積就已達(dá)50多萬平方米，建成后可提供5000多套中小戶型住宅。 同時(shí)，廣州開發(fā)區(qū)有兩塊住宅用地在限戶型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，以競地價(jià)的方式出讓，這兩塊地均要求90平方米以下的戶型占90％以上，限房價(jià)6000元/平方米。 （來源：中國房地產(chǎn)報(bào)）廣州：按區(qū)域落實(shí)新政廣州執(zhí)行“國六條”和“國十五條”的細(xì)則已經(jīng)基本定了調(diào)，那就是按區(qū)域落實(shí)“90平方米、70%”的要求，至于是否會具體到板塊甚至路段，目前有關(guān)部門正在討論可行的方案，最快在本月底會有答案?！贝筮B脈點(diǎn)策劃有限公司總經(jīng)理王偉說。而且，在國有土地招拍掛活動(dòng)中，符合出讓文件規(guī)定的上述建設(shè)、規(guī)劃和其他競買申請條件的申請人，才能參加公開出讓。 今年8月初，大連市有關(guān)部門修訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》就增加了相關(guān)條款：在今后一段時(shí)間，大連市在土地出讓時(shí)將加上限定條件，開發(fā)商在競買中低價(jià)位、中小套型的普通住宅用地時(shí)，只有符合房價(jià)銷售限制、套型結(jié)構(gòu)比例等要求的，才有資格拿地。”9月11日，在大連市規(guī)劃局舉辦的“沿海綠色家園杯”創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)型精品住宅戶型方案設(shè)計(jì)競賽新聞?wù)f明會上，大連市規(guī)劃局總規(guī)劃師程巖對記者說?！?（來源：中國物業(yè)網(wǎng)）大連：強(qiáng)化土地出讓環(huán)節(jié)“大連市現(xiàn)已制定了地方性的規(guī)劃審批實(shí)施細(xì)則，針對90平方米以下住宅項(xiàng)目的規(guī)劃審批，將不按照單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行落實(shí)，而采取階段性的總體平衡原則，以保證中低價(jià)位、中小套型普通住宅用地的供應(yīng)量。9月5日，國務(wù)院又發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，這表明土地調(diào)控在房地產(chǎn)調(diào)控中占有重要地位。 北京市國土資源局副局長曾贊榮在談到北京市實(shí)施年度土地供應(yīng)計(jì)劃的經(jīng)驗(yàn)和體會時(shí)這樣表示：“北京市年度土地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施一年多來，在加強(qiáng)土地供應(yīng)管理、控制土地供應(yīng)總量、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面雖然取得了較為顯著的效果，但在計(jì)劃體系的時(shí)序性、與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃的深度銜接、計(jì)劃實(shí)施及動(dòng)態(tài)調(diào)整等方面，仍需進(jìn)一步完善?！斑@些措施增強(qiáng)了土地市場信息透明度，穩(wěn)定了市場心理預(yù)期，引導(dǎo)社會各類消費(fèi)群體對住房需求的理性選擇?！薄? 土地供應(yīng)計(jì)劃是土地市場供應(yīng)透明度的重要環(huán)節(jié)，安家盛介紹：“2005年，全市土地實(shí)際供應(yīng)總量6384公頃，%?！? 同時(shí)，“加強(qiáng)對土地一級開發(fā)項(xiàng)目工程檢查情況的督促力度，以保證土地有序、梯次供應(yīng)”，安家盛表示：“目前，全市已納入政府儲備并組織一級開發(fā)的項(xiàng)目有261個(gè)，土地總面積達(dá)到8384公頃。31協(xié)議出讓項(xiàng)目已供地但目前未形成實(shí)際住宅供應(yīng)的住宅總建筑面積為2600萬平方米?！? 北京市國土資源局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2002年～2005年，北京市已經(jīng)出讓住宅用地項(xiàng)目總面積為7400公頃，規(guī)劃住宅總建筑面積為15000萬平方米。安家盛表示：“加大對閑置土地的處理力度，督促已供住宅項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，特別是2004年已供用地但目前未形成實(shí)際住宅供應(yīng)的8”安家盛強(qiáng)調(diào)。安家盛告訴記者，截至目前北京市僅經(jīng)濟(jì)適用房用地就已經(jīng)出讓了280公頃，占全年經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃的90%。他還表示，國土資源局還就后續(xù)5塊限價(jià)地在進(jìn)行前期工作?！? 北京市國土資源局副局長張維此前介紹，北京市推出的雙限房用地可以“緩解北京市房地產(chǎn)市場住宅需求矛盾，調(diào)整商品住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)”。 限價(jià)地的推出被北京市視為土地調(diào)控的重點(diǎn)工作。” 9月22日，記者從北京市國土資源局了解到，土地參與宏觀調(diào)控的細(xì)則已經(jīng)制定并在實(shí)踐中。 （來源：中國房地產(chǎn)報(bào)）【地方動(dòng)態(tài)】北京土地調(diào)控細(xì)則月底出臺繼北京市規(guī)委9月1日出臺落實(shí)“國六條”的實(shí)施細(xì)則后，北京市國土資源局土地調(diào)控細(xì)則也將在本月末出臺。 對于城市當(dāng)?shù)鼐用窈屯鈦砣丝谧》空叩膮^(qū)別，胡景暉表示，“以北京為例，首先要保證的是北京本地人口的住房，當(dāng)然前提是要保證北京所需的特殊人才的引進(jìn)和吸收。 “北京市‘十一五’期間住房規(guī)劃中的經(jīng)濟(jì)適用房回購舉措表明，政府正在努力探索保障性住房的發(fā)展模式，豐富政策性住房的供應(yīng)手段。今年6月出臺的37號文和26號文則進(jìn)一步指出“保障低收入家庭的住房問題”。自政府提出建設(shè)和諧社會以來，解決低收入家庭住房問題便被納入政府主管部門的視野。 事實(shí)上，從1998年中央取消福利分房的23號文件出臺以來，政府在保障性住房和商品性住房方面的導(dǎo)向非常明顯。 建設(shè)和諧社會的要求 “兩分開”的調(diào)控思路最早曾在國務(wù)院宏觀調(diào)控調(diào)研組組織的會議上進(jìn)行過一次討論。 國慶長假后的第一周，“兩分開”思路似乎開始在北京市場體現(xiàn)：北京經(jīng)濟(jì)適用房可能實(shí)行回購政策；北京正在研究改革外來人口管理辦法，可能的思路就是將現(xiàn)行的暫住證名稱改為“居住證”，待條件成熟時(shí)，實(shí)施外來人口在京購房、買車“一卡通”制度；二手房“限外資令”已進(jìn)入討論程序?！币晃欢嗄暄芯糠康禺a(chǎn)市場的專家告訴記者。 另一參會人士北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，未來房地產(chǎn)調(diào)控“兩分開”政策完全有必要，“以前的政策都是一刀切，執(zhí)行中都會有硬傷，如果能區(qū)別對待，更有針對性，政策執(zhí)行也更加有效。這樣能夠使兩種需求互相促進(jìn)，而不至于一種需求干擾了另外一種需求的滿足。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉指出，投資和居住兩種需求能夠有所協(xié)調(diào)，不至于因?yàn)橥顿Y需求引起房價(jià)的過度波動(dòng)。期間，國家有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人明確指出，“繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。 建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興表示：“政府對保障性住房的力度是在進(jìn)一步加大，但保障條件卻越來越嚴(yán)格，范圍也越來越小?！焙皶熝a(bǔ)充說。具體來說，就是區(qū)分保障性住房和完全市場型商品房、區(qū)分本地原住居民住房需求和外地人口住房需求。我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉是與會人員之一。 這是討論中的國家對住房市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的一個(gè)新思路。因此，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將成功的制度和措施盡快以法律的形式規(guī)定下來。 中國房地產(chǎn)報(bào)：這一輪土地宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要舉措就是土地出讓制度的完善和土地監(jiān)察制度的設(shè)立，在您看來，本次土地調(diào)控還有哪些需要完善的地方？ 孫佑海：最根本的辦法，還是要抓緊研究制定《土地法》或者修改《土地管理法》。 目前宏觀調(diào)控面臨的主要問題是，一些地方政府與中央存在博弈心理，其根源在于地方政府追求本地經(jīng)濟(jì)利益所致。您認(rèn)為這一輪土地新政的嚴(yán)厲性主要體現(xiàn)在哪些方面？ 孫佑海：2004年發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號），在嚴(yán)格土地執(zhí)法、加強(qiáng)規(guī)劃管理、保障農(nóng)民權(quán)益、促進(jìn)集約用地、健全責(zé)任制度等方面做了嚴(yán)格的規(guī)定。這次31號文件的出臺對強(qiáng)化土地宏觀調(diào)控將發(fā)揮重要作用。 這次土地新政里有一系列新的措施也很有新意。 中國房地產(chǎn)報(bào)：9月5日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號），業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些都是對“國六條”中土地政策的進(jìn)一步細(xì)化，您怎樣看待這一輪的土地調(diào)控？ 孫佑海：從法學(xué)工作者的角度，我感到這個(gè)文件有一個(gè)重要特點(diǎn)，就是對一些法律概念作了界定，使一些問題操作起來更加方便。全國人大環(huán)資委法案室主任孫佑海認(rèn)為，這一系列土地調(diào)控政策對于落實(shí)最嚴(yán)格的土地管理制度、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展意義重大。又由于我們的經(jīng)營模式是特許加盟，每家加盟店獨(dú)立生存，市場出現(xiàn)任何波動(dòng)時(shí)，總部與加盟店之間不僅可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且可以集中品牌優(yōu)勢進(jìn)行市場拓展。同時(shí)，社區(qū)店能夠?yàn)榉慨a(chǎn)交易雙方節(jié)省更多的交易成本，增強(qiáng)消費(fèi)者的交易安全度。因?yàn)閺漠?dāng)前經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展來看，經(jīng)紀(jì)公司之間的競爭已經(jīng)形成，而未來這種競爭將更加趨于白熱化，在此背景下，誰能實(shí)現(xiàn)社區(qū)的“精耕細(xì)作”，誰的市場滲透力就越強(qiáng)，其競爭力就越強(qiáng)。各個(gè)行業(yè)的發(fā)展明顯呈現(xiàn)市場細(xì)分趨勢，要成為行業(yè)的領(lǐng)先者，必須往專業(yè)化領(lǐng)域發(fā)展。同時(shí)，我愛我家已經(jīng)進(jìn)入上海、南京、大連等9個(gè)城市，明年還會進(jìn)入成都、重慶等城市，向外擴(kuò)張也是原定的計(jì)劃。更加強(qiáng)化同社區(qū)的關(guān)系與交易流程對接，是功能上的提升，而不是數(shù)量上的拓展，這是我們既定的戰(zhàn)略，不斷地向社區(qū)、居委會等加大品牌滲透的力度。因?yàn)槲飿I(yè)公司可以第一時(shí)間掌握房源和業(yè)主出售意愿，包括房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)上也很難脫離物業(yè)管理公司。各家經(jīng)紀(jì)公司都有生存空間。對于一個(gè)品牌的擴(kuò)張來講，300家店面已經(jīng)完成了一個(gè)品牌的布局。 同時(shí)，鏈家地產(chǎn)的店面數(shù)量也并非是長時(shí)間都不改變的，當(dāng)北京的二手房市場規(guī)模迅速增長，我們的門店經(jīng)營觸及點(diǎn)不能達(dá)到市場發(fā)展需求的時(shí)候，鏈家地產(chǎn)也將會繼續(xù)擴(kuò)張門店，因?yàn)檫@樣的門店擴(kuò)張與業(yè)績的增長是成比例的，而且公司規(guī)模與公司運(yùn)營能夠形成有效地推進(jìn)之時(shí)，也是能夠在激烈的中介市場競爭中勝