【正文】 合優(yōu)勢 高端購物中心、甲級辦公樓及酒店式公寓三個業(yè)態(tài)之間能相互補充、支撐，利用物業(yè)業(yè)態(tài)組合的復(fù)合性確立項目的獨特優(yōu)勢。四、仁恒廣場項目定位（一）項目SWOT分析1. 優(yōu)勢? 地處城市中心、交通要道、毗鄰地鐵站點 ? CBD核心區(qū)，商業(yè)、商務(wù)、金融設(shè)施齊全? 辦公+酒店+商場組成物業(yè)的協(xié)同效應(yīng)? 地標性建筑，良好的臨街展示面? 優(yōu)質(zhì)的國際合作開發(fā)團隊? 產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一，物業(yè)升值前景大2. 劣勢? 地塊地形限制? 大型復(fù)合商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長3. 機會? 成都良好的經(jīng)濟發(fā)展為本項目創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境和實施條件? 零售市場對外資零售市場的放開? 外資公司加快進入成都市場? 鹽市口商圈向南延伸，帶動周邊商氣? 城市居民收入和消費力不斷提高，對消費的環(huán)境和服務(wù)品質(zhì)要求越來越高 4. 威脅? 高端百貨公司、新投資開發(fā)的五星級酒店、甲級寫字樓，在經(jīng)營上與本項目存在競爭? 國際實力發(fā)展商積極開拓成都市場，局部同質(zhì)化項目出現(xiàn)。百貨公司由于狹小，功能單一，將在市場逐漸淡出,取而代之的是多功能多業(yè)態(tài)組合的購物中心。高端市場未來發(fā)展趨勢預(yù)估。擁有眾多國際一線品牌的高端商場，將成為主要的競爭對象。其他品牌百貨專賣店采取扣點20—25%的經(jīng)營方式。伊藤春熙店近15000第一年租金為1800萬，每年按15%遞增，現(xiàn)已達到3000萬，即約180元/平方米/月。定位高端商業(yè)的大型商業(yè)房產(chǎn)項目。成都2005年的奢侈品消費總額超過10億元，成為中國西部第一奢華城市。作為國內(nèi)舉足輕重的時尚都市，成都的時尚消費能力和氛圍絲毫不遜色于北京、上海和廣州。已有7個國家在領(lǐng)事館設(shè)在成都, 如美國、韓國、 法國、 德國、新加坡、泰國和巴基斯坦。中央政府對50個主要城市進行了投資環(huán)境的調(diào)查, 結(jié)果顯示成都在3個領(lǐng)域都排在第九名. 分別是城市綜合實力, 城市發(fā)展?jié)摿统鞘邪l(fā)展真實能力。案 例：英特爾、飛利浦西南區(qū)高管、IBM港籍、松下日籍西南區(qū)高管等。案 例：殼牌、阿爾卡特西南區(qū)外籍高管、索尼、愛立信西南區(qū)外籍高管等。名稱套/月租金(人民幣)每平米日租金(人民幣)凱萊帝景7,000—9,000—錦繡花園8,000—15,000—中華園12,000銀都9,800部分外企高管經(jīng)理層房貼調(diào)查居住物業(yè)：2005年，在成都的外籍高管商務(wù)人士、中外知名企業(yè)高級管理人員等總計約近5000人，主要居住在市內(nèi)別墅、高級酒店、市內(nèi)高級公寓。2004及2005年5家五星酒店的平均入住率和日租金價格調(diào)查名稱04年平均入住率04年日租金價格05年平均入住率05年日租金價格索非特67%76065%～75%841喜來登79%69075%～80 %694凱賓斯基61%71960%～70 %767皇冠假日74%62570%～76%625錦江賓館80%70680% ～83 %710成都現(xiàn)有高檔公寓及別墅。成都市現(xiàn)有五星級（包括準五星）酒店年均入住率約為75%，平均房價700元, 經(jīng)營狀況良好。長期住宿的供應(yīng)概況：根據(jù)調(diào)查, 在現(xiàn)有的住宅市場上有5個高檔項目最受外籍人士的歡迎, 它們是凱萊帝景, 中華園, 錦繡花園, 錦官新城和銀都，其性質(zhì)為公寓或別墅。短期住宿的供應(yīng)概況：成都市現(xiàn)有五星級（包括準五星級）7家，大多數(shù)座落在市中心。隨著成都經(jīng)濟的高速發(fā)展，成都越來越受外來機構(gòu)青睞，成都漸成投資重心，寫字樓整體為投資機構(gòu)購買成為可能。投資基金看好寫字樓。預(yù)計未來3年內(nèi)成都將動工建設(shè)的甲級寫字樓項目共6個，有超過35萬平方米的總量投放，考慮到甲級寫字樓年需求的增長因素，3年后成都甲級寫字樓每年需求量預(yù)計在12—13萬平方米。今年以來，新增甲級寫字樓的出售價格出現(xiàn)了較大的上揚，總體租金逐步上揚。高端市場客源良好。第一代甲級寫字樓和爛尾新裝項目均在建筑硬件上有先天不足，將在未來的市場競爭中逐漸落伍。新一代甲級寫字樓引領(lǐng)高端市場。硬件方面：新涌現(xiàn)出了一批高端寫字樓，如時代廣場、中環(huán)廣場、開行國際等，更加注重了硬件的全面提升，如車位的配置，電梯的速度、電梯的數(shù)量以及空調(diào)檔次等。成都甲級辦公物業(yè)主要位于天府廣場、順城街區(qū)域及人民南路，但由于CBD內(nèi)土地資源有限，靠近CBD的人民南路沿線和東大街區(qū)域在未來的3年，將成為寫字樓市場的新格局。市場需求狀況：據(jù)估計，在2006年—2008年之間，中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)寫字樓的年需求量就將達到10萬平方米到13萬平方米，市場潛力巨大。市場供給狀況：2004年～2006年，成都甲級寫字樓市場投放量達15萬平方米，今年內(nèi)開工建設(shè)或陸續(xù)亮相的甲級寫字樓共六個。未來幾年內(nèi)，甲級寫字樓將會有較大的發(fā)展空間。核心區(qū)頂級寫字樓的租售價格遠遠高于其他寫字樓，但其租售率卻也高于其他寫字樓。東大街地理位置的優(yōu)越性已顯現(xiàn)出其良好的投資開發(fā)前景，是 CBD 區(qū)域內(nèi)的一個值得關(guān)注的板塊。人民南路中軸線上高檔次社區(qū)中的商務(wù)辦公趨勢基本形成。天府廣場周邊將來的辦公環(huán)境優(yōu)勢和充足的寫字樓供應(yīng)，將引來更多國際級企業(yè)駐足投資。 3. 人民南路商圈由人民南路一段、二段、三段及沿線“磨子橋成都百貨大樓以東，延伸至鹽市口，與上百年歷史的染房街相接，向北又與順城街相連。伊藤洋華堂、太平洋百貨、王府井百貨等不可撼動的商業(yè)霸主地位決定了春熙路商圈的核心地位。擬實施的優(yōu)惠政策意向包括：控制審批高檔寫字樓、公寓、酒店等競爭性建設(shè)項目；對部分基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施投資予以補償；減免建設(shè)項目規(guī)費，優(yōu)惠稅收，扶持項目投資主體。商務(wù)氛圍濃厚：區(qū)域內(nèi)聚集了在蓉60%以上的外資機構(gòu)， 40%以上的國內(nèi)知名企業(yè)分公司或辦事機構(gòu)，05年各商業(yè)銀行省市級分行，證券、保險、信托等金融機構(gòu)72家；各類律師、會計師事務(wù)所54家，具有高盈利性服務(wù)業(yè)的明顯聚集優(yōu)勢。 成都CBD的區(qū)域特點區(qū)位優(yōu)勢明顯：毗鄰鹽市口及春熙路傳統(tǒng)商業(yè)中心，%的城區(qū)人口，平均樓價水平遠高于其它區(qū)域，在發(fā)展服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)方面具有明顯優(yōu)勢。文化博覽區(qū)：定位為文化博覽、旅游休閑功能，以天府廣場的改造和城市中央公園的建設(shè)為主體，并集中建設(shè)博物館、音樂廳、美術(shù)館等文化設(shè)施。商務(wù)中心區(qū)：以建設(shè)CBD地標建筑以及大體量的商務(wù)辦公、酒店、公寓設(shè)施為主，集中發(fā)展金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機構(gòu)。CBD與商業(yè)中心區(qū)相互支撐、各有所重。3. 成都泛CBD區(qū)域的功能分區(qū)成都市中心城區(qū)規(guī)劃了商務(wù)中心區(qū)（CBD）、商業(yè)中心區(qū)、文化博覽區(qū)和生活配套區(qū)四個功能區(qū)。功能定位：以金融、貿(mào)易和咨詢業(yè)為主導(dǎo)功能的商務(wù)辦公區(qū)，是體現(xiàn)成都“金融中心”功能的窗口。成都CBD將是成都市未來5年城市重建的最大手筆和亮點。成都市城市結(jié)構(gòu)將進行重大調(diào)整，由原來的單中心向一主兩副（中心城區(qū)和東、南副中心）的多城市中心發(fā)展，中心城區(qū)功能面臨重新定位和升級換代。城市整體定位提升，中心城區(qū)功能面臨升級換代。成都是國務(wù)院確定的西南地區(qū)的金融、商貿(mào)、科技中心和交通、通信樞紐；具有西部地區(qū)最高的人均GDP水平和人均金融資產(chǎn)數(shù)量，經(jīng)濟總量約占西南地區(qū)的27%，進出口額占22%，在西南地區(qū)具備了首位的經(jīng)濟控制力。高新區(qū)：以高新區(qū)技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，信息、商務(wù)、教育等公共服務(wù)設(shè)施充足，基礎(chǔ)設(shè)施高水平配套的綜合性城區(qū)。金牛區(qū)：將成為城市西北部依托會展、大型商貿(mào)市場等發(fā)展商務(wù)服務(wù)、商貿(mào)流通為主的綜合性城區(qū)。 青羊區(qū):將建成城市中心商務(wù)區(qū)，是生活居住、教育、旅游等協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性城區(qū)，是體現(xiàn)成都歷史文化名城的重要區(qū)域。（六）中心區(qū)分區(qū)功能規(guī)劃 錦江區(qū)：充分發(fā)揮商貿(mào)實驗區(qū)的優(yōu)勢，建設(shè)成為成都市的中心商務(wù)區(qū)和西部一流的商貿(mào)繁華區(qū)。在二環(huán)路以外至外環(huán)路以內(nèi)的城區(qū)內(nèi)形成18個大區(qū)商業(yè)中心，為目前已有和以后將新形成的城市片區(qū)提供商業(yè)服務(wù)以及各種生活配套服務(wù)。一環(huán)路以內(nèi)的城區(qū)，將主要發(fā)展服務(wù)產(chǎn)業(yè)。鐵路公交：。首先動工建設(shè)的地鐵1號線將經(jīng)過仁恒置地廣場項目地塊旁，對項目開發(fā)極為有利。4號線：從成南客運站到雙流國際機場。2號線：南起洪河，止于成灌客運站和西三環(huán)。2010年以前，地鐵1號線投入運營。地鐵規(guī)劃：根據(jù)成都城市交通規(guī)劃，成都主城區(qū)內(nèi)修建5條地鐵線路，規(guī)劃長度128公里，總投資504億，每公里造價4億。 成都軌道交通規(guī)劃未來大成都將形成三層次快速交通網(wǎng)絡(luò)，第一層次為地鐵與三環(huán)路鐵路公交；第二層次為5條輕軌連接衛(wèi)星城；第三層次由輕軌和既有大鐵路構(gòu)成，總長117公里。環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路。東部新區(qū)：東部新區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。在此道路框架下，未來的大成都由一個主城區(qū)和7個副中心構(gòu)成，成為一個“七星拱月”、“組團式”的大成都都市區(qū)。(一)城市發(fā)展戰(zhàn)略中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“圈層式”發(fā)展為疏密結(jié)合的“扇葉式”布局；優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展；重點建設(shè)中心城周邊七個衛(wèi)星城鎮(zhèn)：大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽。這個經(jīng)濟圈基本上就指整個成都平原經(jīng)濟圈，也是以成都為中心最大的經(jīng)濟輻射圈。以城際快速通道為連線，形成放射狀結(jié)構(gòu)過渡層和松散層，除此之外，包括簡陽、遂寧、德陽等城市，也同時被列入這個經(jīng)濟圈內(nèi)。各區(qū)（市）縣除主要以高速公路連接外，包括成灌路、成仁路、老川藏路、沙西線、光華大道在內(nèi)的通往各個衛(wèi)星城市的快速通道，也是半小時經(jīng)濟快速通道。半小時經(jīng)濟圈：以成都為中心、半徑為50公里的圈層狀結(jié)構(gòu)，包括環(huán)繞城市的兩大副中心、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的緊密層，以及未來規(guī)劃中的5個副城市中心。此外，成都——都江堰、眉山、樂山、峨眉山、資陽、內(nèi)江、自貢、宜賓、德陽、綿陽、雅安等城市已開通了高速公路客運班線。成都各長途汽車站有往返汽車前往省內(nèi)外各地區(qū)、各旅游區(qū)。有6條國道在此交匯。以成都火車站為起點的成渝、寶成、成昆、達成等鐵路干線，直通北京、太原、西安、昆明、北海、武昌、廣州、貴陽、重慶、烏魯木齊、廣州、上海、南京、合肥、蘭州、鄭州等10多個大城市，直接聯(lián)系華北、華東、華中、華南、西北及西南地區(qū)；省內(nèi)有開往廣元（蜀道景區(qū)）、宜賓（川南景區(qū)）、攀枝花（攀西景區(qū)）的旅游特快列車，以及開往西昌、綿陽、南充、達州等主要城市的普通列車。省內(nèi)航線則有成都—達州、成都—西昌等。(二)城市交通體系成都是四川省乃至大西南最大的交通樞紐。 據(jù)戴德梁行調(diào)查分析，成都商業(yè)項目的需求特點主要表現(xiàn)在：1）市中心以零售業(yè)為主，業(yè)態(tài)分布主要表現(xiàn)為百貨和購物中心；2）社區(qū)商鋪仍是商業(yè)地產(chǎn)的重要支撐；3）市中心以外區(qū)域，體量較大的專業(yè)商業(yè)項目也受到了投資者的追捧。隨著國家對住宅房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，部分投資者開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。成都甲級寫字樓未來供求基本平衡，預(yù)計租金將持續(xù)上漲。據(jù)調(diào)查，甲級寫字樓主要客戶以金融、咨詢、電子、IT等性質(zhì)企業(yè)為主。隨著本地投資環(huán)境的改善，越來越多外資、世界500強企業(yè)的入駐和現(xiàn)有企業(yè)發(fā)展擴張，不斷增長的需求使中高檔寫字樓空置率不到5％。國際和國內(nèi)的各大房地產(chǎn)公司紛紛進軍成都，房地產(chǎn)產(chǎn)品種類日趨豐富，品質(zhì)日趨提高。表明成都房地產(chǎn)市場總體保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。固定資產(chǎn)投資在基本設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)投資的推動下，％；，％。%；，%。新開工項目、新開工面積快速增長，全市房地產(chǎn)新開工項目446個，%；，%。%。以高速增長的經(jīng)濟為基礎(chǔ)，自2004年起進入高速發(fā)展期的成都房地產(chǎn)，在宏觀調(diào)控期中，顯示出了很強的穩(wěn)定性，市場供需、售價水平均呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。三、房地產(chǎn)市場運行狀況（一） 成都房地產(chǎn)市場近期走勢2005年以來，中國樓市進入宏觀調(diào)控期。固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，基建投資的增加，顯示成都市城市整體建設(shè)持續(xù)有序地進行。2006年上半年，全市共接待國內(nèi)游客2188 萬人次，%， 億元， %；接待入境旅游者 ， %， 億美元，%。旅游接待設(shè)施進一步改善，年末全市有旅游定點飯店204家，增加60家，其中三星級以上飯店84家，增加10家。%；，%；平均每人次旅游消費支出753元，增加79元。上半年，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入為3207元，%。城市居民人均可支配收入6320元，%，人民生活水平穩(wěn)步提高。城市居民人均可支配收入