【正文】 BD區(qū)內高端寫字樓，整幢購買，如位于北京CBD南端的富力雙子座之中的一座被摩根整購，銀泰一棟樓被中保集團整購，中環(huán)世貿廣場的一棟樓被新加坡著名地產企業(yè)整棟買走，而位于CBD北部的遠洋新干線的一棟樓也被揚子基金買走?？梢灶A測：在未來的3—5年，成都甲級寫字樓供求仍將基本保持平衡，市場前景良好。供需基本保持平衡，市場前景良好。成都甲級寫字樓一直擁有良好的客源和較高的出租率，如川信大廈和冠城廣場的出租率均在95％左右，且租金一直維持在90～130元之間。預計未來3年后，“X置地廣場”的頂級寫字樓，將連同香格里拉項目、九龍倉項目等，實現(xiàn)與國際甲級寫字樓規(guī)范接軌，并成為引領成都市場的新一代甲級寫字樓。 現(xiàn)有中高檔寫字樓品質不容樂觀。軟件方面：這些項目也更注重與國際著名設計與物管顧問的戰(zhàn)略合作（如世邦魏理仕、宏騰國際、戴德梁行等），力圖實現(xiàn)服務與國際標準接軌。市場全面升級，更注重生態(tài)性、智能性、國際化。CBD成投資熱點，寫字樓市場新格局日漸清晰。預計未來3年內，將新增30萬平方米的市場投放量。（二）現(xiàn)有中高檔寫字樓項目成都現(xiàn)有中高檔寫字樓統(tǒng)計名 稱面積（㎡）投放時間月租金 (元/㎡)每月物管 （元/月/㎡）租用率售價（元/㎡）冠城廣場500001999年底901301595%10000川信大廈450001998年3月1001201595%城市之心 （爛尾改）350002002年3月901201595%12000民興金融大廈600001998年5月901101590%　威斯頓聯(lián)邦（爛尾改）201802003年5月1001301598%10000時代廣場498002004年4月8011013　85%　80009000中環(huán)廣場（爛尾改）500002006年6月8011020%開行國際大廈542682006年4月　 15　10000―13000總 計約35萬　?。ㄈ┪磥砑准墝懽謽琼椖课磥?年內竣工的甲級寫字樓調查統(tǒng)計項目名稱建筑面積 （㎡）開發(fā)商啟動時間X置地廣場新加坡X置地2006年8月航天科技大廈預計6萬四川航天管理局2006年7月嘉里中心預計6萬香港嘉里集團2005年天府時代中心預計6萬香港九龍倉2006年9月力寶大廈（爛尾改）預計5萬印尼力寶集團2006年總計約30萬 ?。ㄋ模┦袌龇治黾扒熬罢雇?近3年市場投放量明顯增大。該區(qū)域內的高端寫字樓市場活躍，并且已經出現(xiàn)了供不應求的狀況，隨著成都市經濟的進一步發(fā)展，招商引資的力度的不斷加大，將會有更多的有實力的企業(yè)進駐成都CBD。市場概況：核心區(qū)寫字樓 “越貴越好租”。東大街片區(qū)東方廣場 天府時代廣場(九龍倉項目)嘉里中心（香格里拉項目）隨著城市經濟的發(fā)展，東大街正在從傳統(tǒng)商業(yè)中心向商務區(qū)演變，主要規(guī)劃修建甲級辦公樓、一站式購物中心、精品旗艦店等，其開發(fā)的總建筑面積將近 30 萬平方米。城南及延線片區(qū)X置地廣場航天科技大廈開行國際廣場 隨著城市向東向南發(fā)展的進一步加快，沿城市主軸線人民南路及其延線的辦公物業(yè)的發(fā)展與 CBD 共同成為成都市商務辦公物業(yè)的主要供給區(qū)域，未來將成為城市新結構下的主要商務線。第三部分 市場分析與項目定位一、成都甲級寫字樓市場調研分析二、成都酒店式服務公寓市場分析三、成都高檔零售商業(yè)市場調研分析四、X置地廣場項目市場定位一、成都甲級寫字樓市場調研分析（一）成都寫字樓區(qū)域概況及發(fā)展前景寫字樓區(qū)域分布及發(fā)展前景區(qū)域代表樓盤概況及發(fā)展前景天府廣場和順城街片區(qū)城市之心 中環(huán)廣場2005 年，隨著人民中路二段實現(xiàn)雙向通車以及新天府廣場規(guī)劃和 CBD 建設方案的出臺， CBD 核心區(qū)建設進入火熱的階段。IT一條街”、“領事館路餐飲一條街”、“人民南路酒吧一條街”等共同支撐，以商務辦公、酒店、高檔零售商業(yè)、餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)為主，與春熙路和鹽市口商圈共同形成中心城區(qū)的商業(yè)新格局。該商圈內的九龍廣場、匯發(fā)摩爾、人民商場、仁和春天、北京華聯(lián)等以及多個寫字樓、酒店，使鹽市口商圈成為成都迄今為止最大的商業(yè)購物、休閑、商務辦公核心區(qū)域。2. 鹽市口商圈向東延伸，紅星路中段將成為春熙路步行系統(tǒng)中的一條街道，其地面部分將形成總面積達16000平方米左右的步行區(qū)域，把目前的春熙路商業(yè)步行區(qū)和大慈寺片區(qū)連接成一個整體，使商業(yè)層次全面提升，將彌補現(xiàn)有商圈在購物、景觀、生活上的不足。（二）都市中心區(qū)商圈研究1. 春熙路商圈以市中心區(qū)春熙路步行街為中心，聚集各種類型的時尚服飾專賣店，代表并引領成都的購物休閑時尚。4. 開發(fā)優(yōu)惠政策成都市政府十分重視中央商務區(qū)的建設，要求高水平地完成規(guī)劃，政府重點投入基礎設施建設資金，完善周邊路網及市政配套設施建設，并正著手制訂CBD建設的系列扶持政策，為CBD建設的投資者提供優(yōu)越的投資環(huán)境。交通可達性好：位于成都市放射加環(huán)狀道路體系的中心，區(qū)域內有四條東西干道和三條南北干道，距機場約30分鐘車程，交通可達性好。生活配套區(qū)：定位為CBD和商業(yè)區(qū)配套的生活居住區(qū)，以高檔次的公寓、酒店、商業(yè)和生活服務設施為主。商業(yè)中心區(qū)：以零售商業(yè)為主。四個功能區(qū)總體上都屬于泛CBD區(qū)域。CBD是核心，文化博覽區(qū)是靈魂，生活區(qū)是配套。目 標：服務水平國內一流，西部最佳的CBD，在5年時間內初具規(guī)模。2. 成都CBD的定位與目標戰(zhàn)略定位：面向西部地區(qū)的區(qū)域性商務中心區(qū)。作為實現(xiàn)城市建設目標的戰(zhàn)略舉措，政府已經正式明確地提出建設成都CBD，將其列為未來五年成都市城市建設的五大重點項目之一。成都市政府提出把成都建設成為西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實力最強的現(xiàn)代特大中心城市的目標。成都具備了突出的以第三產業(yè)為主的盈利性產業(yè)結構，服務業(yè)比重達46%，具備較強的集聚效應。三、 成都CBD規(guī)劃及商圈分析（一）CBD中央商務區(qū)概要1. 成都CBD發(fā)展背景成都正成為西部經濟的增長級。成華區(qū)：集居住生活、物流配送、科技產業(yè)、旅游休閑等功能為一體的綜合性城區(qū)。武侯區(qū)：定位為以科教文化、高新科技產業(yè)、商貿和居住為主的綜合性城區(qū)。一環(huán)路以內為城市中心區(qū)，重點建設大型的金融、商貿、文化、信息及服務設施。浣花風景區(qū)、武侯祠、水井坊、文殊院、北郊風景區(qū)、十陵歷史文化區(qū)等6個片區(qū)將建設成旅游休閑商業(yè)片區(qū)。在三環(huán)路以內的主城區(qū)，以人民路及蜀都大道為主要載體，分別形成南北向的人民路商業(yè)軸和東西向蜀都大道、東大街—老成渝路商業(yè)軸，共同構成城區(qū)“大十字”商業(yè)軸。（五）中心區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 未來成都中心城區(qū)的春熙路、鹽市口、大慈寺片區(qū)將建成中心商業(yè)區(qū)；后子門一帶的城市核心區(qū)域將建成中央商務區(qū)。輕 軌：連接主城區(qū)及各衛(wèi)星城5條輕軌。5號線：為輔助線路。3號線：起于洞子口，終于琉璃場。5條地鐵線路分別為：1號線：作為南北干道，北起動物園，南至華陽，線路全長26公里左右，中間設18個站點，前期先設14個站點。目前，成都地鐵1號線已經動工。三個層次的快速軌道交通網絡形成后，大成都范圍內各區(qū)、市、縣之間一小時以內直接通達。放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。（四）道路交通發(fā)展規(guī)劃“井”字加環(huán)狀加放射 “井”字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網） 。（三）崛起兩大新區(qū)南部新區(qū)：南部新區(qū)規(guī)劃控制范圍為205平方公里，主要發(fā)展商務、行政辦公、商貿金融、生態(tài)居住及高新技術產業(yè)。（二）都市區(qū)格局以老成渝路、成洛路、成龍路、三環(huán)路、人民南路南延線及火車南站立交橋等五路一橋，為成都城市向東向南發(fā)展和城市化的基本框架。二、 城市發(fā)展規(guī)劃 兩小時經濟圈：以高速公路為連線，具體包括綿陽、南充、內江、樂山、雅安等四川相關地級城市。一小時經濟圈：半徑100公里左右的外圈，包括成都市域所有的區(qū)市縣等。具體包括中心五城區(qū)、高新區(qū)以及包括彭州、溫江等6個中近郊區(qū)（市）縣在內的區(qū)域。（三）都市經濟圈隨著成都城市規(guī)模的不斷擴大和交通條件的不斷改善，目前以成都為中心，以高速公路、城際快速通道為連線的半小時、一小時和兩小時都市經濟圈已經全面形成。橫貫四川盆地中部的成渝高速公路使成都、重慶兩大城市之間的距離縮短近三分之一，行車時間縮短一半以上，一日之間即可順利往返。108國道（川陜、川滇公路）、213國道（川甘、成昆公路）、317國道（川藏北線）、318國道（川漢、川藏公路）、319國道（成渝公路）、321國道（川黔公路）在成都平原區(qū)形成了密集的公路交通網。公路交通方面：成都是西南地區(qū)最大的公路樞紐。 鐵路交通方面：成都是西南地區(qū)最大的鐵路樞紐。航空交通方面：成都雙流國際機場是中國第四大國際航空港，有航班通往北京、上海、廣州、深圳、濟南、青島、南京、杭州、寧波、南昌、武漢、長沙、張家界、哈爾濱、沈陽、大連、鄭州、西安、蘭州、烏魯木齊、拉薩、昌都、萬州、福州、廈門、南寧、桂林、貴陽、昆明、海口等國內60多個大、中城市，并開辟了香港、曼谷、法國等國際和地區(qū)航線。 第二部分 成都城市格局與發(fā)展規(guī)劃一、城市格局現(xiàn)狀二、城市發(fā)展規(guī)劃三、CBD中央商務區(qū)及商圈分析 一、 城市格局現(xiàn)狀（一）城市格局現(xiàn)狀現(xiàn)成都市轄9區(qū)4市（縣級市）6縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)、溫江區(qū)和新都區(qū)，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市， 雙流縣、郫縣、新津縣、金堂縣、大邑縣、蒲江縣。同時，沃爾瑪、宜家、菲律賓SM商業(yè)廣場等大型商業(yè)物業(yè)的即將入住對成都整個商業(yè)市場起到了推動作用。 2. 商鋪物業(yè)2006年1—8月，供需結構趨于合理。 未來兩年內，力寶大廈、香格里拉酒店等將相繼投入使用，新增供應量約10萬平方米。租金平均水平保持在100—120元/平方米/月左右。近年房地產投資、開發(fā)、銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計表：　2000年2001年2002年2003年2004年2005年房地產投資（億元）竣工面積（萬平米）銷售面積（萬平米）銷售額 （億元）（二） 成都商業(yè)房地產市場現(xiàn)狀1. 辦公物業(yè)至2006年8月, 成都中高檔寫字樓市場總量面積約為35萬平方米。 成都房地產市場發(fā)展前景巨大。在房地產開發(fā)投資增幅繼續(xù)增長的同時，房地產新開工面積、竣工面積持續(xù)增加，分別為3，、％、％，為市場供應提供了足夠的保障；另一方面，市場的強勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩(wěn)步增長，％。2006年1－8月，成都市國民經濟呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速增長的態(tài)勢。房地產銷售穩(wěn)定增長。其中，%。2005年，成都房地產業(yè)保持較快增長勢頭。為防止房地產投資增速出現(xiàn)反彈，國家出臺了一系列調控措施，涉及面包括土地供應、貸款發(fā)放、住房公積金管理、抑制房價、供應結構、戶型面積等。成都市居民收入和生活水平的逐步提高，可支配收入增加，加上成都周邊區(qū)域大量購房群體在成都購房，拉動房地產市場的需求大幅增長。（八）宏觀經濟對成都房地產市場的作用成都市國民經濟保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，房地產業(yè)作為經濟體系中的重點產業(yè)，在整體形勢的帶動下，保持著持續(xù)健康發(fā)展的態(tài)勢。旅行社234家，增加17家。%；，%。近年居民儲蓄、城市人均可支配收入、居民人均消費性支出統(tǒng)計表　2000年