商業(yè)地產(chǎn)基礎知識-文庫吧資料
2025-06-25 22:49本頁面
【正文】 的話題，且不致孤陋寡聞、見識淺薄。 對與項目有關的資料、廣告等，均必須努力研討、熟記，同時要收集競爭項目的廣告、宣傳資料等，加以研究、分析，以便做到知己知彼，如此才能真正知己知彼、采取相應對策。 事前的充分準備與現(xiàn)場的靈感所綜合出來的力量，往往很容易瓦解堅強對手而獲得成功。 銷售前的準備、計劃工作，決不可疏忽輕視，有備而來才能勝券在握。 銷售完全是常識的運用，但只有將這些為實踐所證實的觀念運用在積極者身上，才能產(chǎn)生效果。對投資顧問來說，銷售學知識無疑是必須掌握的，沒有學問作為根基的銷售，只能視為投機，無法真正體驗銷售的妙趣。嚴重一點，開發(fā)商極有可能血本無歸。所以采用這種銷售模式，需要發(fā)展商有足夠的資金實力。產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，既可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進入資本運作。 3）純租賃指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商鋪的經(jīng)營權(quán)出售，但是商鋪的產(chǎn)權(quán)仍然控制在開發(fā)商手中。還有一種解釋：售后返租是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。這樣投資者就真正擁有了處置權(quán)。而且，此類鋪位分割與實際經(jīng)營賣場不吻合，如果商鋪的包租期滿，客戶都無法找到自己的鋪位，那客戶如何再出租呢？其實，“虛擬式產(chǎn)權(quán)商鋪”已經(jīng)成為了開發(fā)商快速回籠資金的方式，國家建設部已經(jīng)查處了該類商鋪。產(chǎn)權(quán)式商鋪分為兩種業(yè)態(tài)：一種是“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”，是指開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，小商鋪之間無墻隔離，不劃分實際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限包租，購房者無法自行經(jīng)營的商鋪銷售模式。商鋪的銷售模式1）產(chǎn)權(quán)式商鋪所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪，即所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的商鋪，這是產(chǎn)權(quán)式商鋪最核心、最基礎的理念。 E、其他商鋪一般股票 其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。比如廣東白馬時裝城、廣東富民時裝城，這些專業(yè)市場經(jīng)過十多年的發(fā)展，現(xiàn)已成為了全面聞名的服裝市場，市場內(nèi)商鋪的頂手費也漲到了百萬元以上，最高可達到千萬元。D、專業(yè)街市商鋪——高科技股 專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。便利型商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求。C、便利型商鋪——冷門小盤股 便利型商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。社區(qū)商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況。實際上，一個社區(qū)成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區(qū)就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質(zhì)疑。商鋪的商業(yè)運營水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力：都市型商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高。A、都市型商鋪——績優(yōu)股 都市型商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。 2）按照投資價值分類 商鋪作為房地產(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關心的問題。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關注。目前，國內(nèi)有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項目在國內(nèi)多個大中城市開發(fā)建設。 E、百貨商場、購物中心商鋪 百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。 D、住宅底層商鋪 住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。 C、社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。運營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經(jīng)營者都面臨損失。 1） 按照開發(fā)形式進行分類 A、商業(yè)街商鋪 商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商鋪的分類商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場，以及大型購物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見商鋪，商業(yè)設施就是由大大小小的商鋪組成。消費者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營者提供的服務，享受服務的品質(zhì)。商鋪作為交易的場所，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所。酒店用品市場，主要以酒店所需用品等。專業(yè)市場：也算是行業(yè)市場，指專門經(jīng)營某一品種交易場所。2)市區(qū)購物中心：是在城市的商業(yè)中心建立的,面積在10萬平米以內(nèi)的購物中心。這是把酒店客房分割出售，業(yè)主可以擁有酒店客房部分產(chǎn)權(quán)，除了每年的旅游度假入住外，其余時間可以委托酒店物業(yè)管理公司進行管理，并可享受每年的經(jīng)營收益分紅。在中國，北京的現(xiàn)代城就是這種項目的開創(chuàng)代表之作。SOHO：是英文small office and home office的縮寫，指的是小型辦公室或家庭辦公室，在房地產(chǎn)中一般特指商住兩用性公寓。CLD因是由CBD的出現(xiàn)而誕生，因此具有明顯的CBD相匹配的特征。CLD：中央生活區(qū)。當代城市CBD擁有以下基本特征：1）擁有高盈利水平的產(chǎn)業(yè)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導；2）擁有商務空間的最高聚集度；3）具有最高的交通可達性，無一例外處于城市干道系統(tǒng)的核心；4）擁有最高的地價；5）與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關聯(lián)性；6）具有良好的社會服務條件、技術(shù)設施和城市景觀；7）借助信息交通維持在區(qū)域經(jīng)濟活動中的控制作用；8）趨向于在社會組織體系中形成一個階層，這一階層與信息、科技領域重合的趨勢顯著。是英文Central Business District的縮寫,最早產(chǎn)生于上世紀20年代的美國。營銷創(chuàng)新:是根據(jù)營銷環(huán)境的變化情況，并結(jié)合企業(yè)自身的資源條件和經(jīng)營實力，尋求營銷要素某一方面或某一系列的突破或變革的過程。滲透營銷：是一種與客戶之間的溝通，這種溝通就是走進客戶的世界，從他們的角度出發(fā)的一種互動的交流，
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