收益乘數(shù)法和多因素綜合評(píng)價(jià)法在商鋪批量評(píng)估中的應(yīng)用-文庫吧資料
2025-06-23 05:58本頁面
【正文】 需參考租約等進(jìn)行剝離，多數(shù)租約難以搜集。（四）采用收益乘數(shù)法批量評(píng)估的優(yōu)點(diǎn)采用收益乘數(shù)法進(jìn)行價(jià)格批量計(jì)算，可有效解決或規(guī)避傳統(tǒng)收益法技術(shù)障礙，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)可操作性。(2)當(dāng)本路段僅有單一的12層聯(lián)體商鋪時(shí)，V2=A02Fj/100GRM (公式一5)其中：V2一本幢兩層聯(lián)體商鋪基準(zhǔn)單價(jià)；A02—本路兩層聯(lián)體標(biāo)準(zhǔn)租金； （公式—6）（Aj為本路段j樓幢單位租金收益，n為本路段租金案例個(gè)數(shù)）Fjj幢樓綜合評(píng)價(jià)分值。（二）收益乘數(shù)法批量評(píng)估流程收益乘數(shù)法批量評(píng)估的內(nèi)容及流程，見圖31。三、采用收益乘數(shù)法批量測(cè)算商業(yè)用房?jī)r(jià)格（一）收益乘數(shù)法收益乘數(shù)法，是收益法中直接資本化法分類的一種估價(jià)方法。路段評(píng)價(jià)公式 （公式—2）其中：L本路段綜合分值；Fj本路段內(nèi)j樓幢綜合分值；Mj本路段內(nèi)j樓幢商鋪間數(shù)。（三）多因素綜合評(píng)價(jià)計(jì)算公式設(shè)定條件按路段以“樓幢”為單位進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)；設(shè)定各樓幢“商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)分值為100。它是根據(jù)本路段內(nèi)各樓幢綜合分值和相應(yīng)商鋪間數(shù)，加權(quán)平均求取的路段綜合分值。樓幢綜合分值樓幢綜合分值，是本樓幢商鋪價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的本質(zhì)表現(xiàn)，體現(xiàn)本路段不同樓幢商鋪價(jià)格的優(yōu)劣差異。本項(xiàng)目借鑒了此方法，并遵循主導(dǎo)因素原則，舍棄次要影響因素，對(duì)商業(yè)樓幢和路段綜合評(píng)判。采用上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估區(qū)域劃分，能較為客觀地把具有相同（或相似）價(jià)格影響因素的商鋪劃歸同類評(píng)估區(qū)域，既利于市場(chǎng)信息分類，又減小了評(píng)估工作難度。路段繁華度根據(jù)本路段商鋪總間數(shù)和空置間數(shù)、商場(chǎng)、公交地鐵、居住區(qū)等因素評(píng)分，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)判斷，共分5級(jí)：高、較高、一般、較低、低。（二）評(píng)估區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)分布圖，杭州市主城區(qū)范圍按6個(gè)級(jí)別進(jìn)行劃分。（一）借鑒方格網(wǎng)法形成“虛擬評(píng)估區(qū)域”方格網(wǎng)法，是大型場(chǎng)地平整時(shí)常用的、根據(jù)高程劃分挖填平衡區(qū)
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