招商策略--商鋪返租銷售策劃方案-文庫吧資料
2025-06-05 22:03本頁面
【正文】 債券等。1．非法集資根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問題的解釋》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于依法懲處非法集資有關(guān)問題的通知》、《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《非法集資解釋》”）、《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動取締辦法》等規(guī)定，非法集資是指法人、其他組織或者個人，未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，向社會公眾募集資金的行為。經(jīng)營性售后返租面向的是社會公眾，尤其是不特定的買受人，稍有不慎，將可能面臨非法集資的風(fēng)險。但是，如果房產(chǎn)有嚴(yán)重瑕疵，如出賣人在房產(chǎn)銷售前就知道房產(chǎn)無法過戶，辦理產(chǎn)權(quán)證，在銷售過程中對外宣傳可以辦理產(chǎn)權(quán)證或者直接以無產(chǎn)權(quán)房售后返租的，很可能被認(rèn)定為非法集資。此時，根據(jù)具體的情形，由出賣人或者買受人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。完整的房產(chǎn)銷售必然包括房產(chǎn)的過戶，即出賣人和買受人辦理房屋變更登記手續(xù)。由于針對的是不特定的公眾，產(chǎn)生的社會影響也較大，最終可能導(dǎo)致項目失敗，經(jīng)營管理公司破產(chǎn)。經(jīng)營管理公司在實際操作過程中必須時刻注意售后返租的租金較高，一旦資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，可能面臨整個項目的失敗。（一）經(jīng)營管理公司履約能力不足的風(fēng)險如前面的案例，鳳凰實業(yè)在開始時尚能按期付租，但隨著時間的推移，一些問題逐漸暴露，影響了合同的履行。三、售后返租的風(fēng)險在售后返租的實際操作過程中，可能面臨諸多風(fēng)險，隨著時間的推移和項目的進(jìn)展，一些問題漸漸浮出水面，對合同的履行造成障礙，嚴(yán)重的將很可能導(dǎo)致整個項目的失敗。需要注意的是，業(yè)主與開發(fā)商之間存在委托租賃的法律關(guān)系，開發(fā)商從事的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，適用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的法律及相關(guān)規(guī)定。開發(fā)商僅對委托租賃事宜承擔(dān)責(zé)任。開發(fā)商完全可以憑借自己的優(yōu)勢地位在委托合同中約定委托費(fèi)用和代為收租等有利條款。對開發(fā)商來說，有利的是，房產(chǎn)的銷售和管理同樣被自己掌控。3．第三種模式第三種模式是售后返租的另一種形態(tài)，是第一種模式和第二種模式的融合。對開發(fā)商來說，有利的是，經(jīng)營性售后返租的每個環(huán)節(jié)都牢牢地掌握在自己手中，開發(fā)商可以利用締約的強(qiáng)勢地位將自己置于最有利的一邊。開發(fā)商既是該房產(chǎn)的出賣人，也是該房產(chǎn)的承租人，還是該房產(chǎn)的“二房東”。此外，后期的對房產(chǎn)的經(jīng)營管理存在不小的利潤，放棄后期的管理意味著利潤空間的相應(yīng)減小。管理公司對房產(chǎn)的營運(yùn)能力也自然成為業(yè)主的主要關(guān)注點之一。對開發(fā)商來說，有利的是，房產(chǎn)銷售完成之后就無須管理，完成項目銷售即可轉(zhuǎn)戰(zhàn)下一個項目。開發(fā)商在將房屋賣給業(yè)主之后就退出房地產(chǎn)后期的經(jīng)營管理，房地產(chǎn)后期的經(jīng)營管理由管理公司完成。二、售后返租的操作模式（一）售后返租的模式一般來說，經(jīng)營性售后返租的發(fā)展模式主要有三種：（1）開發(fā)商將房屋賣給業(yè)主，經(jīng)開發(fā)商介紹，業(yè)主與管理公司簽訂租賃合同，管理公司承租業(yè)主所購的房屋，開發(fā)商不參與房產(chǎn)后期的管理；（2）業(yè)主向開發(fā)商購買房屋后，再將房屋出租給開發(fā)商，雙方簽訂商品房買賣合同和房屋租賃合同；（3）業(yè)主向開發(fā)商購買房屋，雙方在簽訂商品房買賣合同的同時簽訂物業(yè)委托合同，由業(yè)主委托開發(fā)商代為出租所購買的房屋，開發(fā)商間接參與后期房產(chǎn)的管理。經(jīng)營性的售后返租，是指開發(fā)商將房產(chǎn)銷售給買受人，再向買受人承租或代為出租的行為。融資性的售后返租，是指開發(fā)商與融資租賃企業(yè)雙方簽訂融資租賃合同，將房產(chǎn)銷售給融資租賃企業(yè)，再向融資租賃企業(yè)承租該房產(chǎn)，租期屆滿后雙方協(xié)商房產(chǎn)所有權(quán)的歸屬。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，（房地產(chǎn)）售后返租又稱為售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。但其造成的影響卻是極為深遠(yuǎn)的，許多人為此傾家蕩產(chǎn)，以至于政府不久就將其明令禁止，有些地區(qū)的爛尾樓至今仍然存在。一、售后返租的界定（一）售后返租的由來“售后返租”是一種舶來品，自國外興起，經(jīng)香港傳入，傳入之初就在國內(nèi)產(chǎn)生巨大的影響。通過前面的案例，我們對售后返租有初步的了解，并且知道售后返租在高回報的同時面臨高風(fēng)險。前面的案例中，開發(fā)商不講誠信，不僅沒有保證按時付租，“每年30天鳳凰旗下四星酒店免費(fèi)住”的承諾也沒有切實履行。那些不講誠信、不認(rèn)真履行合同的開發(fā)商，他們的出發(fā)點就不是將售后返租做好，而是將大量的資金圈進(jìn)來，事后是否歸還成為未知數(shù)。對于簽訂的合同應(yīng)當(dāng)切實履行，不可因為有利可圖就將合同的履行置之腦后。另一方面，市場經(jīng)濟(jì)下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)講究誠信，誠信是企業(yè)的立足之本。天上不會掉下餡餅，一些實力不足的開發(fā)商試圖涉足售后返租，必將會和案例中的鳳凰實業(yè)一樣，一遇到資金鏈斷裂，則履約能力出現(xiàn)問題，不能按時付租，導(dǎo)致買受人的利益受損，整個項目宣告失敗。在前一階段，鳳凰實業(yè)以售后返租模式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售經(jīng)營，剛開始，鳳凰實業(yè)尚且能夠依約履行合同，保持定期支付租金，但由于鳳凰實業(yè)自身的原因，經(jīng)營管理出現(xiàn)問題，導(dǎo)致履約能力不足，售后返租宣告失??；在后一階段，鳳凰實業(yè)被迫將鳳凰島度假村轉(zhuǎn)手他人，新鳳凰接管鳳凰島度假村后，原先的售后返租合同不能約束新鳳凰，業(yè)主們?nèi)缦Ｍ酆蠓底鈩t必須經(jīng)過新鳳凰同意，但雙方因水電配套、租金等事宜產(chǎn)生糾紛，最終矛盾激化而對簿公堂。在這個案例中，因為種種原因，業(yè)主們締約時坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一紙空文。2007年，杭州富陽賓館有限公司組建淳安千島湖新鳳凰休閑度假村有限公司（以下簡稱“新鳳凰”），具體負(fù)責(zé)鳳凰島度假村的經(jīng)營管理事宜。同年，銀行因鳳凰實業(yè)遲遲不歸還貸款而申請法院拍賣千島湖鳳凰島度假村項目資產(chǎn)。類似的情況也出現(xiàn)在長興、大理等地方的鳳凰項目。杭州千島湖鳳凰實業(yè)有限公司（以下簡稱“鳳凰實業(yè)”）以“包租10年，每年6％～8％收益輕松拿，每年30天鳳凰旗下四星酒店免費(fèi)住，投資不到30萬，租賃15年就可收回成本”等誘人廣告進(jìn)行了大量的宣傳。本文希望通過分析
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