【正文】 去，而不管彼此的情況是否發(fā)生了變化，也就是說，他們必須一條路走到天黑，否則，將面臨著承擔締約過失責任的危險。然而，商品房認購協(xié)議又不同于一般合同，如前所述，它是預約合同，預約合同的特殊性使得商品房認購協(xié)議在適用這兩種民事責任形式上有著自己的特點。一般而言，違約責任的賠償范圍要比締約過失責任的賠償范圍大。信賴利益賠償?shù)慕Y果是使當事人達到合同未曾發(fā)生時的狀態(tài)。違約責任的責任形式則很多，合同法在第七章違約責任中主要規(guī)定了如下幾種責任形式：繼續(xù)履行；采取補救措施；賠償損失；支付違約金；定金罰則；（7）賠償損失的范圍不同。依據(jù)合同法第42條的規(guī)定，“當事人在訂立合同過程中給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。締約過失責任的歸責原則是過錯責任原則，而違約責任的歸責原則是嚴格責任原則。而違約責任只能發(fā)生在合同已經(jīng)成立且生效后。締約過失責任具有法定性，它是基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的，而違約責任具有約定性，當事人可以在合同中約定違約責任的形式，約定違約金及賠償損失的數(shù)額、計算辦法等；（4）責任發(fā)生的時間不同。而違約責任則重在保護合同當事人的履行利益，所謂履行利益是指合同當事人基于合同的生效，實際履行后所獲得的利益。 （2）責任保護的利益不同。締約過失責任與違約責任有以下主要區(qū)別：（1）產(chǎn)生的根據(jù)不同。②違約責任是合同當事人違反了合同義務所產(chǎn)生的責任，主觀上一般不要求必須存在過錯。違約責任，即違反合同的民事責任，是指合同當事人不履行合同義務或履行合同義務不符合約定時所承擔的法律后果。④違反先契約義務的一方給相對方的合理信賴利益造成了損失。③締約過失責任的產(chǎn)生是由于締約一方或雙方違反了基于誠實信用原則而產(chǎn)生的先契約義務。它具有以下主要特征：①締約過失責任產(chǎn)生于合同締結的過程中，即合同成立之前的磋商階段。由于論述的需要，在此將先對這兩種民事法律責任進行簡單介紹。四、對商品房認購協(xié)議和商品房預售合同在訂立、履行中產(chǎn)生的民事法律責任進行比較分析。商品房預售合同中的定金是違約定金，它是為了保證簽訂商品房預售合同的雙方履行合同規(guī)定之義務而交付的定金，當合同雙方的任一方未履行合同任一條款的規(guī)定構成違約的，都適用定金罰則?！币虼?，商品房預購人拒絕訂立正式商品房預售或買賣合同的，無權要求返還定金；預售人拒絕訂立正式商品房預售或買賣合同的，應當雙倍返還定金。商品房認購協(xié)議中的定金是立約定金，因為商品房認購協(xié)議是預約合同，是為簽訂本合同所作的預約，其中所規(guī)定的定金是為了保證簽訂正式商品房預售或買賣合同而交付的，具有明顯的立約定金性質。解約定金：是指以定金作為保留合同解除權的條件，即交付定金的人可以拋棄定金來解除合同，收受定金的人亦可雙倍返還定金來解除合同。證約定金：指以定金證明合同的成立，具有證據(jù)的作用，通常用于口頭合同。成約定金：是指以定金的交付為合同成立的條件，不交付定金，合同則不成立。為了進一步了解定金的性質，這里有必要介紹一下定金的分類。但關于這兩種合同中定金的法律性質，存在著以下幾種觀點：一種觀點是，商品房認購協(xié)議與商品房預售合同中的定金的性質都是違約定金性質；另一種觀點是，商品房認購協(xié)議中的定金是解約定金，商品房預售合同中的定金是違約定金；第三種觀點是，商品房認購協(xié)議中的定金是立約定金，商品房預售合同中的定金是違約定金。三、從定金的法律性質方面對商品房認購協(xié)議與商品房預售合同的關系進行比較分析。”不過應明確的是，該登記備案程序只是房地產(chǎn)管理部門對房地產(chǎn)實施行政管理的一種手段，而不是合同生效的要件?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。實踐中，商品房預售合同一般采取標準合同的形式，具體條款由預售方事先擬定，主要內容包括：雙方當事人的基本情況；預售商品房的基本情況；預售商品房的價格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責任及免責條款；糾紛的解決方式等。買賣雙方不得惡意串通損害第三人的合法權益。商品房預售合同的內容合法是指預售合同的內容不得違反相關的法律、法規(guī)，任何人不得利用預售商品房買賣合同進行非法活動。因此，商品房預售合同的雙方當事人簽訂合同的意思表示也必須符合這一要求才能有效。意思表示真實是指行為人在未受外力強制或誘惑的情況下，根據(jù)自己的權利義務和內心判斷自主地作出意思表示。在商品房預售合同中，對預購方主體資格的限制，我國現(xiàn)有法律中沒有特別規(guī)定，原則上，一切具有完全民事行為能力的自然人、法人和其他社會組織均可。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，則可以認定合同有效。這是商品房預售的法定憑證。商品房預售許可制度是我國對商品房預售進行管理的必要措施。否則，就是違法建筑，就此而訂立的商品房預售合同是無效合同。建設工程規(guī)劃許可證是進行工程建設的必備文件，是商品房建設的前提條件。如果預售方?jīng)]有取得土地使用證書而與他人訂立商品房預售合同，則該合同為無效合同。但是，如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，則可以認定合同有效；〔最高人民法院《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（以下稱《解答》）第2條〕 ②預售方必須通過出讓的方式取得土地使用權，并交付了全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》所要求的條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定，商品房預售合同的預售方應當具備下列條件：①預售方必須是經(jīng)過批準設立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由此，商品房預售合同的生效條件需具備以下幾點：商品房預售合同的主體必須合格。因此，商品房認購協(xié)議只要是在誠實信用、確保公平的基礎上通過友好協(xié)商達成的，內容不違反我國法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，其就成立并生效。其次，根據(jù)我國《合同法》第44條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。因此，商品房認購協(xié)議成立且生效的條件就是符合《中華人民共和國合同法》關于合同生效的有關規(guī)定即可。在此只就合同有效要件進行比較分析。二、從商品房認購協(xié)議與商品房預售合同的生效要件對兩者的關系進行比較分析。商品房認購協(xié)議成立并生效后，雙方當事人產(chǎn)生的履行義務是在一定時間內要繼續(xù)進行積極、誠實地協(xié)商、談判，以便最終簽訂正式的商品房預售或買賣合同，因為，簽訂商品房認購協(xié)議的行為不是一次性的，購房者購買商品房，僅簽訂商品房認購協(xié)議是不夠的，還要簽訂商品房買賣合同才能最終取得所購房屋。因此，商品房認購協(xié)議是商品房預售或買賣合同的預約，而商品房預售或買賣合同則是本約。綜上所述，商品房認購協(xié)議與商品房買賣合同有著本質的區(qū)別，具體區(qū)別如下：商品房認購協(xié)議是預約合同，而商品房預售合同是買賣合同，屬于本合同。因為在商品房預售合同中，預售方與預購方關于房屋的一切情況都有詳細明確的約定，雙方無須將來再訂立商品房買賣合同，就可以按照商品房預售合同的約定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，從而取得該房屋，達到交易的最終目的。對照以上預約合同的概念及其特征可知，商品房認購協(xié)議在其性質上符合預約合同的全部法律特征，因而屬于預約合同；而商品房預售合同則不符合預約合同的法律特征，因而不是預約合同。預約是一種訂約程序，是本約成立過程中的一個先契約準備