【正文】 在開盤時出示“華豐會”會員卡，能抵付較大金額的房款，如1萬元，同時開盤時有優(yōu)先選房權(quán)。 優(yōu)惠政策（價格折讓） 積累客戶時期①華豐金典會員卡制度：a.“華豐會”會員卡使用說明“華豐會”會員卡是需要客戶購買方能有效使用的。 銷售方式代理公司代理銷售，開發(fā)公司協(xié)助銷售。 樓層差價每層樓的差價是根據(jù)每棟樓每一層的面積不同、分?jǐn)偯娣e的不同所制定的，本項目的層差價為40元/層。第三期：3188元起價，項目尾盤，再造聲勢。 分期價格第一期：2888元起價，有優(yōu)惠活動。最后需要根據(jù)市場實際情況采取不同措施。鑒于當(dāng)前葉縣房價漲幅趨緩，要為投資類購房者留下適當(dāng)?shù)纳悼臻g，以“物超所值”的態(tài)勢取得區(qū)域市場話語權(quán)，以低價入市，穩(wěn)步慢跑的價格策略拉動市場銷售局面，同時有效縮短銷售周期。 華豐金典項目價格定位“低開高走，穩(wěn)步慢跑”是本項目理想的價格定位。在樓市競爭幾近白熱化的今天，樓盤價格定位競爭越來越突出，是否能正確進行項目價格定位，是房地產(chǎn)項目是否順利進行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。采取一樓一價，一層一價，一戶一價的制定標(biāo)準(zhǔn)。”分期主題：第一期為“海風(fēng)拂面的幸福家園”，第二期為“生活就像一場邂逅”，第三期為“全新家庭生活的領(lǐng)跑者”。 建筑風(fēng)格定位地中海異域風(fēng)情主題社區(qū)是本項目的建筑風(fēng)格定位，以葉縣房地產(chǎn)的營銷空白點展現(xiàn)現(xiàn)代、時尚、浪漫的地中海風(fēng)情文化生活，樹立高尚社區(qū)形象。本項目將打造一個高檔化、優(yōu)美型、時尚型的高端小區(qū)，主要針對葉縣縣區(qū)及周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)，還有部分平頂山市區(qū)的投資者?？偟膩碚f，項目可以就自身建筑風(fēng)格的獨一無二和良好的服務(wù)作為賣點，在開盤前做好準(zhǔn)備工作，可以取得較好的成績。 綜合評判本項目與同時期同類型項目相比，優(yōu)點較明顯，戶型齊全，從90余平方米的兩室到約140平方米的三室都有；地理位置較好，位于葉縣的門戶之所在。㎡的大戶型三室兩廳兩衛(wèi)+一個觀景房；㎡小戶型兩室兩廳一衛(wèi)+一個小書房。㎡大戶型是三室兩廳兩衛(wèi)+一個觀景房，㎡小戶型兩室兩廳一衛(wèi)。河南城建學(xué)院?？飘厴I(yè)設(shè)計 第5章 項目市場定位第5章 項目市場定位 類比競爭樓盤調(diào)研 類比競爭樓盤基本資料項目名稱恒基國際開發(fā)公司河南天河置業(yè)有限公司項目位置廣安大道與葉廉路交匯處售樓電話03758678666占地面積㎡建筑面積16萬㎡產(chǎn)品類別高層營銷/代理全案代理車位配比3:1綠化率30%物業(yè)費容積率交付日期2014年工程進度在建銷售均價無優(yōu)惠措施一次性付款優(yōu)惠1%主力戶型96㎡兩室兩廳一衛(wèi)，129㎡三室兩廳一衛(wèi)，142㎡三室兩廳兩衛(wèi)，183㎡四室兩廳兩衛(wèi)廣告語永生珍藏 盛世豪宅；一個階層的尊居夢想；一座城市的榮耀 一個家庭的夢想項目配套周邊配套：實驗小學(xué)、武術(shù)學(xué)校、樂易購超市、文化廣場內(nèi)部配套：水電氣齊全案場表現(xiàn)案場冷清，置業(yè)顧問無統(tǒng)一著裝當(dāng)前銷售階段及營銷活動正在排號，無優(yōu)惠活動綜合評價房源較多，但地理位置一般，升值空間較小 項目名稱九龍華府開發(fā)公司御龍房地產(chǎn)項目位置昆陽大道與葉魯路交匯處售樓電話03758213777占地面積約3萬㎡建筑面積約15萬㎡產(chǎn)品類別高層、底商營銷/代理外聘車位配比:1綠化率35%物業(yè)費暫無容積率交付日期2013年工程進度工程地基施工階段銷售均價暫無優(yōu)惠措施暫無主力戶型㎡兩室兩廳一衛(wèi)，㎡三室兩廳一衛(wèi)，㎡三室兩廳兩衛(wèi)項目配套金蘋果幼兒園、實驗小學(xué)、銀杏超市、行政單位等。 國家宏觀調(diào)控影響受到國家對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的影響，造成房地產(chǎn)市場消費群體持幣觀望現(xiàn)象嚴(yán)重，投資類需求銳減，增大了本項目的市場推廣難度。 項目地塊的機會 交通條件的改善隨著葉縣縣城規(guī)劃的完善和實施，葉縣新行政中心的建設(shè)，將極大改善本項目的交通配套設(shè)施，擴大市場輻射范圍 配套設(shè)施的完善隨著葉縣行政中心和經(jīng)濟中心的規(guī)劃建設(shè)，以及城北居住區(qū)域規(guī)模的形成，將推動本項目周邊配套設(shè)施的改善，容易吸納更大的人氣。 項目容積率，人居密度較高，同時由于地塊限制樓間距相對較小。 項目地塊的劣勢 市場容量小葉縣人口增長緩慢，外來人口相對較少，市場容量小，近幾年新推出樓盤數(shù)量較多，且仍在不斷上漲中，外部競爭力強，這將增加本項目的銷售難度。彌補了本地區(qū)中高檔商娛的空缺。 建筑風(fēng)格獨特項目在葉縣市場首先引入地中海異域風(fēng)情建筑風(fēng)格，引領(lǐng)葉縣市場人居生活方式； 戶型優(yōu)勢項目戶型配比合理科學(xué)，充分對市場需求的主力戶型進行了合理配置，并且戶型設(shè)計南北通透，功能分區(qū)明顯、干濕分離、潔污分區(qū)。河南城建學(xué)院?？飘厴I(yè)設(shè)計 第4章 項目SWOT分析第4章 項目ＳＷＯＴ分析 項目地塊的優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢本項目位于葉縣市政府重點規(guī)劃中心區(qū)附近，具有良好的市場發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿Γ瑓^(qū)位優(yōu)勢顯著，周邊政府部門，商業(yè)，金融，醫(yī)療，教育等配套齊全。他們注重社區(qū)的名氣和檔次，對社區(qū)的配套及服務(wù)要求較高。追求高質(zhì)量的生活空間，注重生活品質(zhì)，注重環(huán)境，注重安全，對配套服務(wù)要求高，重視子女素質(zhì)教育，同樣是房地產(chǎn)消費的重要組成部分。他們注重社區(qū)的名氣和檔次，講究品味，注重生活品質(zhì)，注重環(huán)境，注重安全。 華豐金典項目目標(biāo)客戶群特征本項目的潛在目標(biāo)消費群體具體特征表現(xiàn)為：有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)；擁有較強的購買能力；屬于中高等收入水平人士；強調(diào)生活品質(zhì)；具有前瞻性的投資理念和眼光。根據(jù)對本項目房地產(chǎn)市場環(huán)境、產(chǎn)品組合及其發(fā)展前景分析，本項目的目標(biāo)消費群體需具有一定的經(jīng)濟實力，他們重視生活環(huán)境和居住氛圍，并具有前瞻性的消費意識和投資意識。目標(biāo)消費群體具有相對雄厚的經(jīng)濟實力，重視舒適的生活環(huán)境，注重生活品質(zhì)和內(nèi)涵。 商品住宅客戶構(gòu)成分析 各種檔次商品住宅客戶分析本項目目標(biāo)市場主要由葉縣本地消費群體、項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及房地產(chǎn)投資客戶等三大客戶群組成。現(xiàn)階段正處于葉縣政府大力推進舊城改造階段，本項目的建設(shè)可以加快舊城改造步伐，推動平頂山市葉縣的城市化進程，早日改變城市形象，爭創(chuàng)發(fā)展新優(yōu)勢，符合平頂山市的發(fā)展目標(biāo)，同時可以解決300多戶居民的住宅問題和房地產(chǎn)投資需求。但由于其剛性需求的緩步上升，房價必然會進一步上漲。預(yù)計葉縣的房價會在未來由于其市場需求而緩步上升，會由原來的六線城市價格上升為五線城市房價。差距較明顯還是體現(xiàn)在小區(qū)質(zhì)量和服務(wù)上。2)住宅祥和佳苑、御龍灣為代表，只做住宅，且前期進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。3)廣安橋以廣安橋為項目賣點，借助護城河造勢。這里是葉縣商品房代表地，葉縣60%的商品住宅都匯聚于此，屬繁華之地。 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀相比去年，2011年上半年葉縣樓盤市場達到了一個新盤推出的高峰：恒運?葉府、恒基國際、祥和盛世、祥和佳苑、佳晟龍城、美景城等多家新樓盤，包括在售樓盤，截止目前共在市場上推出房源達到2800套左右，相當(dāng)于去年全年推出房源總量，另外據(jù)調(diào)查得知葉縣新區(qū)焦莊地塊，和老城區(qū)護城河附近改造項目及檢察院團購項目，近期會逐步推出，由此可見2011年葉縣房地產(chǎn)市場的競爭是比較激烈的，近期一些主要的競爭樓盤通過認(rèn)籌、開盤等方式進行前期銷售，部分樓盤已公布價位，初步統(tǒng)計截止到目前市場去化量在800套左右（包括認(rèn)籌）,這個數(shù)量與推出市場的2800套房源相比顯得并不樂觀，主要原因是客戶在今年部分樓盤放出價格區(qū)間后明顯感覺較去年市場樓盤均價漲幅較大，而客戶購房關(guān)注重點也大多集中在各樓盤公布的價位上，市場整體觀望態(tài)度較重，相當(dāng)一部分客戶的購買信心未得到有力激發(fā)。4)經(jīng)濟效益分析項目建成后，通過會議租賃、接待演出、會展、茶座、培訓(xùn)等，預(yù)計年收入150萬元，投資回收期約為8年。2)項目內(nèi)容書法、美術(shù)、攝影展廳、曲藝廳（曲藝茶座、曲藝排練）、舞蹈廳、多功能會議廳（可承擔(dān)大型文化活動、大中型會議、商業(yè)活動等）、少兒輔導(dǎo)中心、音樂排練廳、綜合健身廳及配套設(shè)施。葉縣明代縣衙、文廟、葉公陵園、中原鹽湖等文化旅游景點相繼恢復(fù)和建設(shè)，葉縣正在打造成為歷史文化名城。葉縣是中國巖鹽之都，隨著葉縣鹽田的開發(fā)，已經(jīng)形成了制鹽、鹽業(yè)配送、鹽化工業(yè)齊頭并進的發(fā)展格局。：總投資3572萬元，開發(fā)改造后，3)合作方式獨資或合資開發(fā)均可。2)經(jīng)濟效益分析：，開發(fā)改造后。：總面積17091平方米。：。 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃①葉縣舊城改造項目 1)開發(fā)改造內(nèi)容 ：。4)本辦法由縣招商引資工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)解釋。本辦法的有關(guān)規(guī)定與國家有關(guān)法律法規(guī)不一致的，按國家有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。⑥其他1)本辦法規(guī)定未盡事宜，在具體實施中可協(xié)商議定，特事特辦，實行一事一策、一廠一策。需由引進者提出申請，并按要求提供有關(guān)憑證材料，由縣招商局會同人行、財政、審計、稅務(wù)等有關(guān)部門共同審核確認(rèn)，報縣政府批準(zhǔn)后，予以獎勵。c．對引資者的獎勵從資金到帳之日起半年內(nèi)、對引薦投資項目的獎勵在項目建成投產(chǎn)之日兩個月內(nèi)，由縣政府督促受益單位限期支付（屬上級政策性計劃內(nèi)資金的除外）。2）.獎金支付辦法a．獨資企業(yè)：稅收屬縣級財政的，其獎金由縣財政支付；稅收屬鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）財政的，由企業(yè)所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）財政支付。5)對非法干預(yù)和侵犯外來投資企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)的行為，可向縣有關(guān)部門及縣招商引資工作領(lǐng)導(dǎo)小組舉報，縣招商引資工作領(lǐng)導(dǎo)小組組織有關(guān)部門依法進行處理⑤獎勵辦法1）.重獎?wù)猩桃Y有功人員。除省以上規(guī)定的收費項目外，任何單位不得以任何名義向企業(yè)攤派或收取其它費用。對擾亂施工秩序的，要依法從嚴(yán)從重打擊，造成經(jīng)濟損失的要依法賠償。2)縣直各部門在為外來投資企業(yè)辦理有關(guān)手續(xù)時，要按照“從簡從快”的原則，對外來投資者全力支持。10)凡一次性固定資產(chǎn)投資在1億元以上的，具體優(yōu)惠辦法由雙方協(xié)定。9)凡來我縣新辦合資、獨資農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)的和進入工業(yè)聚集區(qū)的外來企業(yè)，所得稅地方留成部分，前2年全額獎勵企業(yè)，后3年減半獎勵企業(yè)。7)對在新開發(fā)的荒山、荒地、灘涂、水面上生產(chǎn)農(nóng)業(yè)特產(chǎn)品的，自有收入時起，按國家有關(guān)稅收政策，3年內(nèi)予以優(yōu)惠。其中，經(jīng)營10年以上的，前3年由同級財政部門按企業(yè)實際上繳所得稅地方留成部分給予一定比例的扶持，其比例由雙方協(xié)商確定；固定資產(chǎn)投資300萬以上的新辦商業(yè)企業(yè)，參照本款減半予以扶持。4)對進入工業(yè)聚集區(qū)的項目，具體收費辦法按工業(yè)聚集區(qū)管理辦法執(zhí)行。2)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按外來投資項目及不同行業(yè)實行優(yōu)惠：；%以上的企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)可免收；、能源、農(nóng)林水等基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的項目減50%；%。3)經(jīng)依法批準(zhǔn)后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以土地使用權(quán)入股的方式與外來投資者合辦企業(yè)。按出讓方式取得土地使用權(quán)的，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承和贈予，可將使用權(quán)作價入股與其他投資者合辦企業(yè)。在辦理項目審批中，屬縣級行政部門收取的費用免收。4)項目審批外來投資項目的審批，由縣招商局辦理；屬縣內(nèi)資金投資的，由縣中小企業(yè)服務(wù)局負(fù)責(zé)辦理。鼓勵在下列行業(yè)領(lǐng)域進行投資：：承包國有、集體耕地、林地、水面、“四荒”，從事具有一定規(guī)模的種植業(yè)、畜牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、林果業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品加工及其它農(nóng)業(yè)開發(fā)項目；、交通、建材等基礎(chǔ)設(shè)施和其它基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)；，其它礦產(chǎn)資源開發(fā)、冶煉、深加工；、產(chǎn)品出口企業(yè)和高效益、低能耗、無污染產(chǎn)業(yè)；、肉類高檔食品加工業(yè)；、高檔皮革及革制品工業(yè)；、科技、醫(yī)療衛(wèi)生等公益性事業(yè)；、娛樂、飲食服務(wù)業(yè)。 葉縣政府關(guān)于金融投資等方面的規(guī)劃政策法規(guī)①投資方式與項目審批1)投資方式外來投資者可以下列方式在本縣投資：、合資、合營、合作企業(yè)；，對外加工、裝配、合作生產(chǎn)；，購置、租賃房產(chǎn)和設(shè)備，購買、承包、租賃現(xiàn)有企業(yè)；；。4)加強監(jiān)督檢查住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有