淺談房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)-文庫吧資料
2025-05-23 13:52本頁面
【正文】 已處于安全區(qū)間（30%以內(nèi)）之外。且2010年國家極力打壓投機(jī)性購房需求，加重投機(jī)性購房交易負(fù)擔(dān)，限制其交易，若房價(jià)泡沫破裂，出現(xiàn)大幅下跌，將導(dǎo)致投機(jī)性購房者資產(chǎn)迅速降低，資產(chǎn)負(fù)債率升高，甚至出現(xiàn)資不抵債現(xiàn)象，投機(jī)性購房者無力償還或放棄償還個(gè)人按揭貸款，因此個(gè)人投機(jī)性購房按揭貸款面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。2010年9月，% 。由于貸款購房者住房支付能力下降，月度償付率升高，購房者個(gè)人住房貸款還款壓力加大，個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)聚集。2010年絕大多數(shù)城市住房支付能力指數(shù)下降，1季度全國35個(gè)大中城市中住房支付能力指數(shù)下降的城市有33個(gè)，2季度，又有31個(gè)城市的支付能力指數(shù)進(jìn)一步下降。為了解決上述問題，繼續(xù)獲取或使用銀行資金，有些開發(fā)商就會(huì)鋌而走險(xiǎn)，通過辦理無真實(shí)借款人的虛假按揭貸款；以閑置土地融資；銷售資金回籠后挪用其他項(xiàng)目等方式，騙取、挪用銀行貸款，致使銀行貸款出現(xiàn)展期、逾期。二是個(gè)別開發(fā)商閑置土地被收回、項(xiàng)目儲(chǔ)備減少、預(yù)期收益減少。按照深、滬兩市分類的20個(gè)行業(yè)匯總，除去房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)以外的全部18個(gè)行業(yè)都有公司涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2005年至2009年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)呈爆炸式增長，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有3萬余家，其中，資質(zhì)等級(jí)二級(jí)以上的開發(fā)企業(yè)3151家。信貸風(fēng)險(xiǎn)度量工具的缺失,將使得房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制要求難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化。一段時(shí)期以來,商業(yè)銀行出于對(duì)經(jīng)營利潤的追求,往往只重視對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場拓展,而對(duì)其房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)和控制認(rèn)識(shí)不夠, 對(duì)貸款項(xiàng)目的審查主觀判斷多一點(diǎn),定量分析往往基于房地產(chǎn)項(xiàng)目可研分析報(bào)告和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù),沒有科學(xué)、完整的風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)體系。在我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系中, 商業(yè)銀行與信用擔(dān)保、信用保險(xiǎn)、評(píng)估機(jī)和房屋中介等機(jī)構(gòu)的合作缺乏有效的社會(huì)監(jiān)督和法律約束,使得房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不能得到有效的分散,房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)過度集中于商業(yè)銀行。在我國房地產(chǎn)投資資金來源中,企業(yè)的自籌資金一直維持在25%—33% 左右, 房地產(chǎn)開發(fā)貸款約占18%—23% 。（四）從房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道看,資金來源比較單一,導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)過度集中。在這些決定性因素中, 有的決定生產(chǎn)性貸款的抵押品清算價(jià)值,有的決定消費(fèi)性貸款的抵押品清算價(jià)值。而投資性買房屬于不真實(shí)的購房消費(fèi), 本質(zhì)上是住房價(jià)值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié),但由于炒作,投資或投機(jī)行為會(huì)進(jìn)一步不合理地推高房價(jià)。另一方面,上漲過快的房價(jià)刺激房地產(chǎn)投資行為和投機(jī)行為。國際經(jīng)驗(yàn)表明,住宅價(jià)格與家庭年收入的比一般在3—6之間時(shí), 住宅市場方能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。我國房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來自于銀行貸款,商品房的大量空置造成房地產(chǎn)開發(fā)資金大量沉淀,使得銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款來源具有很大的不確定性,一旦貸款項(xiàng)目銷售不暢,企業(yè)還款來源很有可能從其他項(xiàng)目或渠道籌措。在房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)中,開發(fā)商把大量的資金投向大戶型商品房、別墅、高檔公寓、商業(yè)用房等高價(jià)格、高回報(bào)的商品房開發(fā)建設(shè)中,造成中低價(jià)位、中小套型住宅比例偏低,商品房供給不能適應(yīng)普通居民住宅需求。由于我國央行對(duì)信貸監(jiān)督制約的手段匱乏,對(duì)房地產(chǎn)信貸市場總體規(guī)模缺乏科學(xué)指導(dǎo), 導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸在一段
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