【正文】 成交量同比更是增長150%。近期樓市快速回升，“虛火”上升，是銀行收緊二套房貸的主要原因。圖21 太原市房屋銷售價格指數(shù)走勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖22 太原市新建商品房房價指數(shù)走勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖23 太原市二手房房價指數(shù)走勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局IV 房地產(chǎn)行業(yè)信貸機會與信貸風險分析評級一、信貸風險分析（一）二套房貸收緊風險中國銀監(jiān)會主席劉明康表示，要控制房地產(chǎn)貸款風險，嚴格執(zhí)行“二套房”標準，嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。圖17 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖18 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖19 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖20 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局二、太原市三季度房價情況8月，太原房屋銷售價格較7月小幅回升，但增幅不及全國水平。圖13 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖14 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖15 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖16 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（四）需求分析從銷售情況看，18月，山西商品房銷售額明顯快于銷售面積，房價較去年同期增幅明顯。其中，對增速貢獻最大的為住宅和商業(yè)營業(yè)房，兩者增速均維持高位。其中，對商品房增長貢獻最大的是住宅和辦公樓，兩者投資額都維持了高速增長勢頭，而商業(yè)營業(yè)房環(huán)比增速出現(xiàn)回落。圖8 、開發(fā)投資及增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖9 、購置費及增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（三）供給分析房地產(chǎn)分類型開發(fā)投資情況圖10 2009年18月山西省房地產(chǎn)分類投資狀況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2009年18月，其中，；，別墅、。從土地購置情況看，三季度土地購置面積明顯下降，而購置費卻不斷上升，從兩者的配比關系看，今年土地單價明顯高于去年，政府有意識的控制土地供給，而開發(fā)商高漲的拿地熱情大大推高了低價。在寬松的信貸政策、優(yōu)惠的購房政策下，今年以來，山西房地產(chǎn)市場迅速反彈，開發(fā)商加快處理庫存，手中積累了大量的流動性，同時，購房者購房增多使得開發(fā)商收取的定金、預付款大量增加，在這種背景下，開發(fā)商增加自籌資金和定金、預付款的使用，而相應的降低了對銀行貸款的依賴，這種保守的運營理念使得山西房企的償債能力較高。圖5 2008年6月2009年9月太原市商品房成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：克爾瑞信息技術有限公司III 2009年三季度山西省房地產(chǎn)行業(yè)運行分析一、2009年三季度山西省房地產(chǎn)市場供需形勢分析（一）資金來源分析圖6 2009年18月山西省房地產(chǎn)投資資金來源情況單位：億元數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖7 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2009年18月，%；。于此相比，單價5000元/平方米以下產(chǎn)品共1360套，占比33%。成交均價分析2009年9月，太原市商品房成交均價大幅上漲，達到6949元/平方米，%，漲幅較大。鑒于太原市房地產(chǎn)成交備案速度滯后的一貫規(guī)律，本月成交量的大幅增長讓我們有理由相信本月成交量的激增更多的反映12月前甚至3月前的真實市場成交現(xiàn)狀。成交量分析圖4 2008年6月2009年9月太原市商品房成交備案面積走勢數(shù)據(jù)來源：克爾瑞信息技術有限公司2009年9月成交量大幅放大，幅度較上月顯著增加。本月新增供應由恒大綠洲以及多地爾花園組成。圖2 2008年7月2009年9月太原市商品房市場供求對比情況數(shù)據(jù)來源：克爾瑞信息技術有限公司供應量分析圖3 2008年2月2009年9月太原市商品房新增供應面積走勢數(shù)據(jù)來源：克爾瑞信息技術有限公司2009年9月新增供應，全部為住宅供應。%。整體來看，本年度土地市場成交水平較去年提高較大。9月成交地塊分析 2009年9月，太原市土地成交面積大幅下降，環(huán)比下降93%，同比增長1%。 （二）2009年9月太原土地市場分析9月公告土地分析2009年9月，環(huán)比增加184%，同比增加3%。 當前太原市房地產(chǎn)生產(chǎn)、銷售市場整體表現(xiàn)為商品住房開發(fā)量上升、消費者剛性需求不減、房價穩(wěn)中微調。隨著經(jīng)濟形勢的逐步好轉，一些高品質、精裝修的樓盤帶動了全市商品住房的銷售價格。其中，商品住宅平均銷售價格為4762元／平方米，%。 市場銷售量的大幅增加主要得益于2008年年底國家有關的各項房地產(chǎn)政策所帶來的累積效應，使得積蓄一年之久的剛性需求得到釋放，市場銷量直線走高。 商品房銷售市場給予強力支撐 開發(fā)企業(yè)的信心建立在銷售市場的先期回暖之上。 同期，%，其中，占到商品房全部新開工面積的“大頭”，%；，%，其中，%。 投資熱點瞄準商品住房 今年前三季度，%。今年一季度，%，二季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資開始全面回暖，%，%。此外，%，%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%、89%。三、2009年三季度山西省房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)聚焦（一）山西省：前三季度房地產(chǎn)投資大幅攀升今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重大幅攀升，成為太原市前三季度投資熱點。由于停產(chǎn)前玻璃行業(yè)產(chǎn)能嚴重過剩，若這些停產(chǎn)冷修的玻璃產(chǎn)能很快集中復產(chǎn)，有可能對行業(yè)運行產(chǎn)生直接壓力。房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇將對玻璃產(chǎn)品需求構成一定的支持，玻璃行業(yè)的經(jīng)營情況有望繼續(xù)好轉。在玻璃價格已接近上年同期，而成本明顯低于上年同期的情況下，預計9月份玻璃行業(yè)的利潤會明顯好轉。由此可見，經(jīng)過連續(xù)6個月的上漲，玻璃價格已接近去年同期水平。（三）玻璃：價格上揚伴隨成本下降8月玻璃價格漲勢加快，各品種均出現(xiàn)普漲。受水泥行業(yè)產(chǎn)能過剩的影響，工信部發(fā)文控制水泥產(chǎn)能，未來供給壓力大幅減緩。目前全國水泥產(chǎn)量已超過10億噸，顯示水泥行業(yè)在旺盛需求的拉動下已經(jīng)全面進入旺季。（二）水泥：全面進入傳統(tǒng)旺季，同比增長24%，；，%。在內需方面，由于房地產(chǎn)市場蕭條，水泥、平板玻璃銷售量增速緩慢，庫存增加；與房地產(chǎn)密切相關的建材裝飾裝修市場增長乏力，陶瓷磚、衛(wèi)生陶瓷銷量下降；下游產(chǎn)業(yè)增長緩慢，玻璃纖維紗等產(chǎn)品庫存激增。％，但剔除價格上漲因素，％。在建材主要產(chǎn)品產(chǎn)量中，水泥、平板玻璃增長幅度下降，衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)量下降。但無論如何，政府的表態(tài)還是透露出，如果房企再不停止高價追逐土地，政府就將出手。住建部將把住房建設，包括商品住房和保障性住房的建設規(guī)劃、計劃更多地向媒體公布，讓老百姓對住房的供應能有一個合理的預期。住房和城鄉(xiāng)建設部表示，希望各地能夠有計劃地、更多地提供用于中低價位、普通商品住房建設的用地。今年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場交易的活躍，一些地方出現(xiàn)了一些企業(yè)高價購買土地的現(xiàn)象。住房和城鄉(xiāng)建設部：不支持高房價住房和城鄉(xiāng)建設部9月28日表示，住房部不支持高房價，希望各地增加普通商品住房的供應。貸款大規(guī)模投放是目前房價上漲的重要因素，并非由行業(yè)需求帶動，因此稅收優(yōu)惠即使取消也不能改變房價。當時出臺政策的背景為金融危機下各大主要城市的房價下跌，出臺這些優(yōu)惠政策有利于刺激房地產(chǎn)交易、帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對取得土地后滿２年未動工的建設項目用地，應依照閑置土地的處置政策依法處置。國務院批準的2002008年度城市建設用地，至今未實施征地，但各種原因確需對原批準的建設用地區(qū)位進行調整的，且擬調整用地在符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃、不突破國務院批準的城市總用地和新增建設用地規(guī)模、民生用地面積不減少的條件下，允許適當調整。國土資源部要求各地切實抓好批而未征土地的處理，在全面清理、摸清底數(shù)的基礎上，及時制訂批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意見和整改方案，并認真抓好落實?！锻ㄖ芬蟾鞯匾獓烂C查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權房”和高爾夫球場項目用地。幾項指引的核心都是加強貸款的全流程管理和用途管理，提高銀行業(yè)金融機構的風險管理水平，促進銀行合理配置信貸資源，保證貸款流向實體經(jīng)濟。這樣不但可以使資金流向能夠達到中央政府所希望的有利于民生，有利于產(chǎn)業(yè)升級換代的目標，而且也可以避免資金流向房地產(chǎn)業(yè)、高污染高耗能這樣的行業(yè)，造成更大的虛高和泡沫經(jīng)濟。比如，有些績效差，污染重的企業(yè)，本來生存都很困難了，一下給它放那么多貸款，反而讓它活得更久，實際上是加重了社會的負擔，比如環(huán)境污染、能源消耗等方面的負擔。銀行喜歡貸款給政府或者政府搭建的平臺，這樣風險低。像南京等城市的房價是離譜的，如果繼續(xù)有大量資金流入，會導致房價繼續(xù)不合理攀升。協(xié)議認為，這些額外的披露要求將降低資本市場業(yè)務給銀行資產(chǎn)負債表帶來的不確定性。監(jiān)管部門意在根據(jù)“巴塞爾協(xié)議2”的指導意見，加大力度以更為細致的方式來加強對銀行的治理，此外，新增貸款在下半年將逐步回歸正常并現(xiàn)收縮態(tài)勢，下半年的信貸規(guī)?；蛟?萬億－10萬億之間。加大涉房地產(chǎn)項目監(jiān)管7月30日，銀監(jiān)會黨委委員、紀委書記王華慶要求銀監(jiān)系統(tǒng)要及時修訂銀監(jiān)會黨風廉政建設巡視工作規(guī)定，健全巡視工作操作規(guī)程，建立巡視人才庫，進一步推進巡視工作的制度化、規(guī)范化和常態(tài)化。銀監(jiān)會一貫重視監(jiān)管政策的嚴肅性和執(zhí)行的嚴厲性，認真督促商業(yè)銀行嚴格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標準，嚴格落實借款合同面簽制度，認真核實借款人首付款真實情況，堅決打擊“假按揭、假首付、假房價”等行為?！锻ㄖ吩诙悇丈蠈ν恋鼗厥兆龀隽司唧w、可操作的規(guī)定，有利于配合國家的房產(chǎn)政策。具體政策為：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。世經(jīng)未來點評：近期，各大房企不斷高價拿地，使得整個社會都開始關注房企囤地問題。具體如下：（1）《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。新的崗位設置、辦公流程、監(jiān)管部門要求的貸款發(fā)放賬戶和還款準備金賬戶的管理系統(tǒng)都需要銀行進一步完善。但加強貸后管理，并非易事。監(jiān)管層的意思很明確，貸款要落實到項目，落實到實體。世經(jīng)未來點評：未來風險防控將成為政策關注的重點，銀監(jiān)會目前強調了風險防控的3條紅線：嚴禁發(fā)放打捆貸款；不得簽署無特定項目的大額授信合作協(xié)議；對出資不實，治理架構、內部控制、風險管理、資金管理運用制度不健全的融資平臺，要嚴格限制貸款，落實風險防范。此舉確能有效防止銀行貸款資金挪用。尤其對項目貸款，要嚴格按施工進度放款，并要求企業(yè)按施工進度提款，出款與用款進度應保持一致。而《項目融資業(yè)務指引》規(guī)定將采用貸款人受托支付方式的，貸款人在必要時可以要求借款人、獨立中介機構和承包商等共同檢查設備建造或者工程建設進度，并根據(jù)出具的符合合同約定條件的共同簽證單，進行貸款支付。變革也是形勢所迫，前三季度的固定資產(chǎn)投資增長已經(jīng)沖高到了47%，遠遠高于往年的增速，其背后的風險隱患已經(jīng)達到了臨界狀態(tài)。其中，最為業(yè)內關注的是《辦法》中對貸款支付方式的改革，要求達到一定條件的貸款必須廢棄借款人自主支付，而采用貸款人受托支付方式。 （二）金融政策分析“實貸實存”轉向“實貸實付” 嚴格防止信貸資金挪用為了有效防范銀行信貸資金挪用，優(yōu)化風險管控，銀監(jiān)會在7月份先后發(fā)布了《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》、《項目融資業(yè)務指引》以及《流動資金貸款管理暫行辦法(征求意見稿)》。世經(jīng)未來點評：搞好宏觀調控最重要的是土地供應和利用兩個環(huán)節(jié)，要盡快把土地供應和開發(fā)利用監(jiān)管實實在在地抓起來。 國土部要對土地政策參與宏觀調控，以及如何與財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)發(fā)展政策以及金融政策相互配合進行深入研究，對如何通過土地供應總量、布局、結構、時序，調節(jié)經(jīng)濟社會發(fā)展和調整經(jīng)濟結構、控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和社會事