【正文】 戶手冊(cè)》等。之所以履行這一程序，是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物件業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行的，加上管理處參與了前期設(shè)計(jì)和施工，只有它才對(duì)各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。 接管驗(yàn)收是指管理處接管開(kāi)發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。 竣工驗(yàn)收是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志，也是對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。工程項(xiàng)目竣工以后，施工單位需向建設(shè)單位辦理 交付手續(xù)。在監(jiān)理過(guò)程中，有關(guān)人員應(yīng)盡可能全面地收集該建筑的各種資料，同時(shí)熟悉各個(gè)部分，為以后的管理作好充分準(zhǔn)備，并應(yīng)從組織上明確參與監(jiān)理人員的工作責(zé)任，以免發(fā)生舞弊受賄或?yàn)^職行為。 對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督 物業(yè)管理應(yīng)監(jiān)督施工企業(yè)根據(jù)設(shè)計(jì)單位提供的施工圖〈施工圖要附有材料表〉編制施工圖預(yù)算〈包括材料設(shè)備預(yù)算〉和施工組織設(shè)計(jì)；施工中嚴(yán)格按照施工圖紙施工，如需變動(dòng)必須取得設(shè)計(jì)單位同意；按照施工順序合理組織施工；地下工程和隱蔽工程，特別是基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵部 位，一定要經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)合格，并做好原始記錄，才能進(jìn)行下一道工序。因此，客觀上工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；安全、衛(wèi)生、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)；試驗(yàn)、檢驗(yàn)、評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)等四類(lèi)。目前，我國(guó)在工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)工作中，已形成了一套比較完整的、適合我國(guó)基本建設(shè)實(shí)際需要的管理體系和工作體系，為種類(lèi)工程的建設(shè)，提供了 1875 項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程，尚有一批列入計(jì)劃的標(biāo)準(zhǔn)制定項(xiàng)目，正在不斷地起草和修改之中。對(duì)施工企業(yè)資質(zhì)監(jiān)督管理的著眼點(diǎn)，就是保證施工企業(yè)所承包的建設(shè)項(xiàng)目工程與企業(yè)自身具備的施工能力相適應(yīng)，確保工程施工質(zhì)量。 物業(yè)施工企業(yè)具備了上述條件，還要有法人資格，國(guó)家對(duì)施工企業(yè)實(shí)行資質(zhì)年檢。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，管理處參與施工監(jiān)理，加強(qiáng)了監(jiān)理力量，使工程質(zhì)量多一份保證，同時(shí)又能保證建筑移交和日后管理的連續(xù)性，為開(kāi)發(fā)商節(jié)省了時(shí)間，有利于提高工程質(zhì)量、工期及售后服務(wù)諸方面的信譽(yù)。所以，管理處有必要先派相應(yīng)專(zhuān)業(yè)的管理人員參與施工監(jiān)理，熟悉該物業(yè)的各個(gè)部分，做到清楚明白，這樣物業(yè)管理工作才有可靠的基礎(chǔ)。而開(kāi)發(fā)商及施工單位在完成一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)后就會(huì)趕赴新的工地， 不再理會(huì)該建筑的使用情況 (除一年保修期外 )。 物業(yè)管理本身需要掌握物業(yè)的全部情況。這些問(wèn)題如有管理處做現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)和監(jiān)督，就會(huì)在施工中予以解決而不致遺留后患，成為日后使用和管理中難以克服的障礙。 管理處擁有物業(yè)管理使用情況的第一手資料。所以，管理處要選派各種類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員參與施工監(jiān)理。如果物業(yè)在施工建設(shè)一開(kāi)始就馬虎從事，得過(guò)且過(guò)，不能?chē)?yán)格把好質(zhì)量關(guān)，物業(yè)建成，物業(yè)管理公約一旦宣生效，管理處就可能遭受損失。因此國(guó)家建設(shè)部已明文規(guī)定，我國(guó)的施工建設(shè)要迅速向建設(shè)監(jiān)理制過(guò)渡，向國(guó)際慣例靠攏。 物業(yè)施工的參與 工程施工是建筑產(chǎn)品原生產(chǎn)階段，建筑產(chǎn)品的質(zhì)量如何正直接取決于建設(shè)工程質(zhì)量，為保證建設(shè)工程質(zhì)量就必須要有符合標(biāo)準(zhǔn)的工程設(shè)計(jì)、合格、充足的材料設(shè)備供應(yīng)，優(yōu)良的施工能力和施工技術(shù)。 其他： 如房屋使用功能、結(jié)構(gòu)等。 消防方面： 要特別注意各種消防死角的消防設(shè)施。 安全保衛(wèi)： 在節(jié)約成本的前提下，盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，為用戶創(chuàng)造安全的居家辦公環(huán)境。如辦公樓綜合項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須考慮到商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、康體、停車(chē)場(chǎng)、銀行、郵政等配合狀況；公寓和別墅項(xiàng)目則應(yīng)該考慮到學(xué)校、幼兒園、商場(chǎng)、體育鍛煉及活動(dòng)場(chǎng)所，甚至飲食、郵政、儲(chǔ)蓄、美發(fā)美容等設(shè)施。 管理處參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 管理處參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以以咨詢報(bào)告的形式，陳述實(shí)施物業(yè)管理的必要條件，以及以往管理實(shí)踐和用戶在生活中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題或缺陷，使這些問(wèn)題在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)能夠予以避免。 前期管理 規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與 物業(yè)開(kāi)發(fā)，是指針對(duì)土地和房屋建筑進(jìn)行當(dāng)項(xiàng)或多項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)。在盡可能短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)所有功能。 嚴(yán)格執(zhí)行《員工手冊(cè)》和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保電話系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 服從領(lǐng)班的工作安排，并按時(shí)按質(zhì)按量完成各系統(tǒng)的檢測(cè)維修任務(wù)。 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制、督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、音響電視設(shè)備系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。 每天檢查電話系統(tǒng)、音響、電視系統(tǒng)的巡檢記錄，并對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。 與電訊局保持聯(lián)系。 協(xié)助總工程師進(jìn)行工作： 計(jì)算年度開(kāi)支預(yù)算 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判標(biāo)書(shū)的制定及報(bào)價(jià)單的審核 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標(biāo)準(zhǔn) 工程結(jié)束后的驗(yàn)收 職 位：弱電領(lǐng)班 崗位職責(zé)： 負(fù)責(zé)物業(yè)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng) (樓宇自控室 )、電話機(jī)房的維護(hù)和保養(yǎng)，確保通訊系統(tǒng)、音響設(shè)備系統(tǒng)、電視接收及播放系統(tǒng)暢通無(wú)阻。 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加 完善。 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程及員工守則，保證弱電機(jī)房的干凈整潔。 提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品備件購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部總工程師 /副總工程師審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 編排電視、音響節(jié)目表，經(jīng)總經(jīng)理審批后播放，不得隨意更改播放內(nèi)容和時(shí)間。 職 位：弱電工程師 崗位職責(zé)： 負(fù)責(zé)電視、音響、樓宇自控室及電話機(jī)房各種設(shè)備的保養(yǎng)維修，確保其正常運(yùn)行。 嚴(yán)格執(zhí)行《員工手冊(cè)》和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確?？照{(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn) 。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 按照主管領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時(shí)、按質(zhì)、按量對(duì)空調(diào)設(shè)備、冷凍機(jī)組和其它制冷設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。 做好班組人員考勤，按時(shí)向工程師上報(bào)。 按照維修保養(yǎng)制度的要求，適時(shí)安排對(duì)冷凍機(jī)組和其它冷凍設(shè)備的計(jì)劃維修，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。 保證冷凍機(jī)組和其它冷凍設(shè)備的正常運(yùn)行。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別 棘手事件立即匯報(bào)。 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中的工作狀態(tài)。 按照所測(cè)定的室外溫度和相對(duì)濕度，調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度。 提交每周 /每月空調(diào)給排水系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫(xiě)停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特別通告。 負(fù)責(zé)制定空調(diào)采暖系統(tǒng)的運(yùn)行方案及設(shè)備開(kāi)停時(shí)間表，并不斷研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗。 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和 考核工作。 熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其正常運(yùn)行。檢查空調(diào)采暖系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。 嚴(yán)格執(zhí)行《員工手冊(cè)》和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。 按照領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對(duì)強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。 職 位：技工 (維修電工 ) 崗位職責(zé)： 熟練掌握各類(lèi)電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 每班必須對(duì)配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺(tái)、設(shè)備表面不留積塵。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。 認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運(yùn)行記錄 和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施，防止隱患釀成大故障。 協(xié)助作好電梯、扶梯的年檢取證工作。 密切監(jiān)視和掌握各電梯、扶梯的運(yùn)行動(dòng)態(tài)，出現(xiàn)故障時(shí)應(yīng)立即召集有關(guān)人員排除。 制定電梯的維修保養(yǎng)制度，報(bào)總工程師審批后，負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。 確保物業(yè)所有電梯、扶梯的正常運(yùn)行。 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，作好強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計(jì)劃安排和組織實(shí)施工作，使物業(yè)強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)始終處于良好的運(yùn)行狀況。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 做好班組人員考勤，按時(shí)向工程師上報(bào)。 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好對(duì)變電設(shè)備系統(tǒng)及強(qiáng)電設(shè)備系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計(jì)劃及其實(shí)施，使變電室設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀況。 協(xié)助總工程師進(jìn)行工作： 計(jì)算年度開(kāi)支預(yù)算 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判標(biāo)書(shū)的制定及報(bào)價(jià)單的審核 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行之工程，確保其安裝水平合乎工程部標(biāo)準(zhǔn) 工程結(jié)束后的驗(yàn)收 職 位：強(qiáng)電領(lǐng)班 崗位職責(zé)： 協(xié)助工程師做好變電室和強(qiáng)電設(shè)備的運(yùn)行管理，做好防火、防水、防小動(dòng)物及防塵措施，確保強(qiáng)電設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 組織電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。 做好與供電局等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。 培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故，保證配電室的干凈整潔。 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)變電室設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 職 位：強(qiáng)電工程師 崗位職責(zé)： 確保變電設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行，為物業(yè)經(jīng)營(yíng)提供動(dòng)力、照明、電能是強(qiáng)電工程師 的首要職責(zé)。 參加工程部例會(huì)，做好會(huì)議記錄并整理下發(fā)。 負(fù)責(zé)現(xiàn)金報(bào)銷(xiāo)和支票的辦理。 負(fù)責(zé)工程部?jī)?nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。 提醒總工程師按時(shí)參加計(jì)劃中的各種會(huì)議 。 4． 3 職 位：工程部助理 /秘書(shū) 崗位職責(zé)： 在總工程師的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作并接待來(lái)訪客人。 經(jīng)常與管業(yè)處及其他部門(mén)維持緊密的聯(lián)系與溝通。加強(qiáng)檢查、簽收維修工作日記，保證工作正常運(yùn)行。 每周檢查庫(kù)存及零件消耗情況，如需要及時(shí)提出購(gòu)買(mǎi)申請(qǐng)。 負(fù)責(zé)監(jiān)督、驗(yàn)收和測(cè)試每項(xiàng)機(jī)械的維修。 計(jì)劃并實(shí)施工程部各級(jí)員工的培訓(xùn)，督促、檢查下屬的工作與技能。 4． 2 職 位 ：副總工程師 崗位職責(zé) ： 按工程部工作計(jì)劃與總工程師的指示執(zhí)行工作。 確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法規(guī)要求，接受定期之檢查、測(cè)試和保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)公司其他部門(mén)關(guān)系及對(duì)外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來(lái)水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動(dòng)局及消防局等單位。 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書(shū)、合同 要求，備件購(gòu)進(jìn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施及監(jiān)察外判公司的工作。 負(fù)責(zé)制定部門(mén)制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)技工執(zhí)行。 參加新增項(xiàng)目的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。 主持部門(mén)工作例會(huì)，檢查值班工程師工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。所以，必須通過(guò)制定和健全工程部的規(guī)章制度，以達(dá)到對(duì)部屬員工的管理。要制定不同時(shí)期的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和嚴(yán)格的保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，使保養(yǎng)維修工作 達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化和表格化。對(duì)重要設(shè)備的使用，還應(yīng)制訂嚴(yán)格的設(shè)備交接班制度，做好交接班工作，并書(shū)面報(bào)告值班情況。因此，設(shè)備管理是物業(yè)各部門(mén)相關(guān)聯(lián)的綜合管理，而工程部的職能首先的是管理，其次才是檢修。 設(shè)備的正確使用和維修保養(yǎng)，是保證設(shè)備 完好的兩個(gè)不可分割的環(huán)節(jié)。 部門(mén)架構(gòu) 架構(gòu)參照“物業(yè)管理方案中的部門(mén)架構(gòu)” 崗位職責(zé) 工程管理的中心思想 高級(jí)物業(yè)項(xiàng)目集中了現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新設(shè)備，這些設(shè)備成為實(shí)現(xiàn)物業(yè)豪華、舒適和一流服務(wù)的保證。 電 /扶 梯班職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)電 /扶梯及天車(chē)的運(yùn)行管理。 負(fù)責(zé)土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補(bǔ)及整改等。 土木維修職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和管理公司的家具、陳設(shè)的修理和翻新。 做好設(shè)備的應(yīng)急搶修工作。 應(yīng)熟悉大樓的消防設(shè)備，保證設(shè)備的完好，正常運(yùn)作，并按規(guī)范定期檢查，試驗(yàn)消防報(bào) 警系統(tǒng)，滅火系統(tǒng)，作